Текст книги "Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома"

Сроки изготовления протокола и уведомления заинтересованных лиц

Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ в ст. 46 ЖК РФ были внесены изменения в ст. 46 ЖК РФ о порядке предоставления протоколов общих собраний в надзорные органы.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую домом организацию, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Затем, в течение 5 дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений организация, управляющая домом, обязана направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в жилищную инспекцию для их хранения в течение 3 лет.

При непосредственном способе управления подлинники решений и протоколов подлежат обязательному направлению инициатором в орган государственного жилищного надзора не позднее, чем через 10 календарных дней со дня окончания общего собрания.

То есть максимальный срок представления документов в жилищную инспекцию и ГИС ЖКХ от даты собрания (при управлении домом управляющей организацией) – 15 дней.

Обратите внимание, что допускается направление подлинников решений, протоколов путем размещения на сайте ГИС ЖКХ принятых решений.

Это определено в п. 2, 3 и 5 Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений от 28.01.2019 № 44/пр.

Жилищная инспекция тоже требует предоставлять подлинники протоколов общих собраний, поэтому рекомендуем делать два оригинала протокола с реестром собственников: один – для жилищной инспекции, второй – для управляющей организации.

В случае если в жилищную инспекцию в течение 3 месяцев подряд поступает два и более протоколов с аналогичным вопросам повестки дня, то она обязана начать внеплановую документарную проверку с целью анализа законности процедуры проведения общего собрания и оформления его результатов. Это определено в п. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.

Решения, принятые общим собранием, и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициаторами общего собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Это определено в п. 3 ст. 46 ЖК РФ.

Условия недействительности решений общего собрания

Решение общего собрания может быть недействительно (быть оспоренным) или ничтожно при нарушении требований закона, в том числе В случае если:

1. Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

2. У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия.

3. Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.

4. Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п 3. ст. 181.2 ГК РФ).

Это определено в 1 ст. 184.1 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае если оно:

1. Принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

2. Принято при отсутствии необходимого кворума.

3. Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

4. Противоречит основам правопорядка или нравственности.

Это определено в 1 ст. 185.1 ГК РФ.

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Это определено в п. 106–107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума.

Решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения. Это определено в п. 108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В ряде ситуаций требуется признавать недействительным не протокол, а отдельно взятое решение. Например, когда процедура организации и проведения общего собрания было осуществлена в соответствии с действующим законодательством, но в повестку вопросов был вставлен вопрос, решение которого было не в компетенции общего собрания. В таком случае необходимо оспаривать именно его, а не протокол в целом.

Кто может оспорить решения общего собрания

Признать недействительным решение общего собрания вправе только суд. Это следует из положений п. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 1 ст.181.3 ГК РФ. Собственники не имеют права после проведения общего собрания признать недействительными решения, принятые на предыдущем общем собрании.

Порядок обжалования решения общего собрания::

1. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля могут обратиться с иском в суд о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае нарушения требований ЖК РФ. Это определено в пп. 1 п. 6 ст. 20 ЖК РФ.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, если:

– решения приняты с нарушениями ЖК РФ и иных нормативных актов;

– решением нарушены права и законные интересы собственника;

– собственник не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, также вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. Это определено в п. 3 и 5 ст. 184.1 ГК РФ.

В законе определено, что обжаловать решения общего собрания могут только собственники помещения в многоквартирном доме (при соблюдении ряда условий), а также орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля.

Если управляющая организация хочет обжаловать принятое решение, чаще всего в суд подает не она, а лояльный ей собственник. Низложенная управляющая компания привлекается в процесс третьим лицом.

Кто является надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания

Надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания всегда является инициатор проведения общего собрания.

ТСЖ или новая управляющая компания не являются ответчиками, поскольку они не были инициаторами общего собрания. В силу положений ст. 44 и 45 ЖК РФ надлежащими ответчиками по требованиям об оспаривании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут выступать граждане и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в доме, поскольку решение общего собрания является основанием возникновения жилищных прав и обязанностей, в частности собственники помещений, являющиеся инициатором проведения такого собрания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.04.2013 по делу № 2-5157/2012).

Таким образом, собственник помещений многоквартирного дома вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений, обратившись в суд с иском к инициатору проведения собрания.

Правление ТСЖ не может являться инициатором общего собрания и, как следствие, надлежащим ответчиком при признании решений общего собрания недействительным (Апелляционное определение Курского областного суда от 14.03.2013 по делу № 33-579-2013).

В какие сроки можно оспорить решение общего собрания

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом. Решение собрания может быть оспорено в суде не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение. Это определено в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ и п. 111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Интересно, что лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно других участников общего собрания о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники общего собрания, не присоединившиеся к такому иску, не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. Это определено в п. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 4, 5 и 6 ст. 181.4 ГК РФ.

При этом в п. 42 Обзора практики Конституционного Суда РФ за 2016 год. суд указал, что само по себе непредоставление требуемой информации в случае, когда лицо, оспаривающее решение собрания, заблаговременно использовало все доступные ему формы уведомления других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с таким иском, но по не зависящим от него причинам не предоставило соответствующую информацию каждому участнику гражданско-правового сообщества персонально, не может служить препятствием для принятия судом искового заявления к своему производству.

Таким образом, если вы хотите оспорить решение, а вторая сторона указывает на то, что вы не уведомили об этом всех участников общего собрания, то вы ссылаетесь на мнение Конституционного Суда РФ. Если, наоборот, являетесь ответчиком, то строите свою защиту, ссылаясь на п. 4–6 ст. 181.4 ГК РФ.

Особенности проведения общих собраний членов ЖСК

Проведение общих собраний в ЖСК с точки зрения процедуры должно отвечать обязательным требованиям, установленным в ст. 44–46 ЖК РФ. Вместе с тем принцип подсчета голосов членов ЖСК отличается от принципа подсчета голосов на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома.

Прежде всего жилищным законодательством не закреплено жестких правил проведения собрания членов ЖСК. При этом ст. 117 ЖК РФ сообщает следующие критерии проведения собрания членов ЖСК:

– общее собрание членов ЖСК является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива;

– решение общего собрания членов ЖСК считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе ЖСК, – более 3 /4 членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании;

– решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

В то же время порядок проведения собрания членов жилищного кооператива описан в ст. 34–41 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который хотя и не распространяется на деятельность ЖСК, но вместе с тем его можно применить по аналогии через ст. 7 ЖК РФ. Так, в соответствии с п. 3 ст. 34 данного закона каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос. Это отличается от правил голосования собственников, где вес голоса определяется площадью помещения собственника многоквартирного дома.

В случае если порядок проведения собраний и подсчета голосов на нем, а также вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ЖСК, не прописаны в уставе ЖСК, целесообразно в дальнейшем закрепить такую информацию, тем более что в п. 1 ст. 113 ЖК РФ сообщается, что в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о компетенции органов управления кооператива в отношении порядка принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.

Есть ряд вопросов, по которым могут голосовать только собственники помещений многоквартирного дома (например, вопросы капитального ремонта, использования общего имущества третьими лицами или установление пределов использования земельного участка многоквартирного дома).

В этом случае собственники помещений многоквартирного дома и члены ЖСК голосуют совместно, исходя из принципа, что вес голоса собственника пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

По вопросам, относящимся к деятельности ЖСК (например, сметы доходов и расходов или утверждения штатного расписания), голосуют только члены ЖСК, собственник – нечлен ЖСК в голосовании по данным вопросам участия не принимают, если иное не установлено уставом ЖСК или решениями общих собраний ЖСК.

Особенности проведения общих собраний членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном уставом.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

– внесение изменений в устав или утверждение устава ТСЖ в новой редакции;

– принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

– избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления из числа членов правления ТСЖ, досрочное прекращение их полномочий;

– установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

– утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

– принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

– определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

– утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

– утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

– утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ;

– утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ;

– рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

– принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ;

– определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя правления ТСЖ;

– другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов ТСЖ также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые имеют отношение к компетенции правления ТСЖ.

Это следует из ст. 145 ЖК РФ.

Обратите внимание, что положения о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирном доме распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены ТСЖ или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (а не общего числа собственников помещений многоквартирного дома). Это определено в п. 3 ст. 146 ЖК РФ.

Порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ

В п. 4 ст. 145 ЖК РФ перечислены вопросы, решения по которым принимаются не менее чем 2 / 3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ:

– принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

– принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

– определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ.

Все остальные вопросы принимаются большинством голосов от членов ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.

Дюжина полезных решений, которые изменят качество жизни в вашем доме

На общих собраниях мы принимаем популярные и непопулярные решения. Есть ряд вопросов, относимых законом к компетенции общего собрания, которые способны существенно облегчить нашу работу, взаимоотношения с собственниками и надзорными органами.

Решения, облегчающие проведение общих собраний:

1. Приятие решения о порядке уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний собственников помещений.

2. Принятие решения о порядке размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях.

Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.). Это определено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Поэтому целесообразно принять такие решения и определить, что уведомление об общих собраниях осуществляется путем размещения информации на досках объявлений, а результаты голосования размещаются на сайте управляющей домом организации.

3. Определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с п. 4 ст. 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Согласно п. 27 Правил от 13.08.2006 № 491 в обязанности управляющей организации входит хранение всей документации на многоквартирный дом, к которым относятся протоколы общих собраний. Поэтому место хранения такой документации должно быть определено.

4. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Яхонт» в сети «Вконтакте» vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях, а также об использовании адреса vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.

Принятие такого решения даст возможность использовать интернет-площадку для целей, которые установлены, например, в Правилах от 06.05.2011 № 354 (уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, неустоек (штрафов, пеней) через интернет-сайт и т. п.).

I. Решения, связанные с определением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО):

1. Определение в качестве внешней границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационнотелекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, внешнюю границу стены многоквартирного дома.

2. Определение в качестве границы эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

3. Принятие решения об определении в качестве внешней границы сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, места соединения первого запорного устройства, расположенном на внешней стене многоквартирного дома, с внешней газораспределительной сетью, ведущей в многоквартирный дом.

II. Решения, связанные с вопросами оплаты жилого помещения:

1. Принятие решения о сроках внесения собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме (лучше сдвинуть срок оплаты с 10-го числа месяца, следующего за расчетным, установленный в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, на 25-е число).

2. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным региональными органами государственной власти (чтобы не уходить в небаланс при высоком общедомовом безучетном потреблении, т. е. выставлять жителям весь коммунальный ресурс, который потребил дом).

3. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами – с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

III. Решения, связанные с использованием общего имущества третьими лицами:

Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».

IV. Решения по капитальному ремонту.

Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».