Текст книги "Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома"

Глава 4
Определение состава общего имущества и зон ответственности

Что такое общее имущество и из чего оно состоит

Понятие общего имущества раскрывается в трех нормативных актах: ГК РФ, ЖК РФ и Правилах от 13.08.2006 № 491.

Основы понятия общего имущества заложены в ст. 290 ГК РФ, а остальные нормативные акты являются отраслевыми и уточняющими.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Узкоотраслевой уточняющий перечень общего имущества определен в п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491, где указано, что в состав общего имущества включаются:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности»;

з) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Ключевые принципы, по которым объекты относят к общему имуществу:

1. Общее имущество должно обслуживать более одного помещения в данном доме.

Проиллюстрируем это на примере обслуживания почтовых ящиков, расположенных в подъездах.

В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.

При этом закон различает понятия почтового абонентского ящика (специального запирающегося ящика, предназначенного для получения адресатами почтовых отправлений), и абонентского почтового шкафа (специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений).

Если отдельный почтовый абонентский ящик не может быть отнесен к общему имуществу и должен обслуживаться за счет средств собственника, то абонентский почтовый шкаф может быть отнесен к составу общего имущества и обслуживаться средствами организации, управляющей домом.

Такой же принцип распространяется и на иные части дома при определении их отношения к общему имуществу.

2. Общее имущество не должно принадлежать отдельным собственникам. Но справедливо и обратное: захват тамбура (выдел в натуру) собственниками прямо запрещен ст. 37 ЖК РФ. Его самозахват (от установки замков на дверь до организации кладовки) не влечет за собой принадлежность данной территории тому, кто ограничил доступ в места общего пользования.

3. Важным принципом отношения к общему имуществу объектов является их строительство за счет средств собственников помещений (ст. 218 ГК РФ).

4. Сети инженерно-технического обеспечения (далее – сети ИТО) относятся к общему имуществу только в том случае, если находятся исключительно в многоквартирном доме. Внешние сети, находящиеся за стеной дома, общим имуществом не являются (за исключением газовых сетей).

5. Земельный участок включен в состав общего имущества исключительно и применительно к элементам озеленения и благоустройства, а не к сетям ИТО.

Машино-места и коллективные автостоянки

Правила от 13.08.2006 № 491 относят «коллективные автостоянки», расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, к общему имуществу многоквартирного дома.

Это определение идет еще из СССР (Постановление Совмина РСФСР от 24.09.1960 № 1475 «Об организации кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев»).

В настоящее время понятие коллективных автостоянок в действующем законодательстве практически не используется. В п. 21 ст. 1 ГрК РФ используется понятие «парковка», которое по логике может быть синонимом «коллективной автостоянке».

Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.

С 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ был введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, где приведено определение машино-места.

Машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Поскольку машино-место – отдельный объект недвижимости, то согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации.

Машино-место не является общим имуществом и не равнозначно понятию коллективной автостоянки. При этом собственник машино-места имеет право на долю в общем имуществе, пропорциональную площади его машино-места.

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете, обладают особым статусом и отвечают признакам общего имущества. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в денежных средствах, находящихся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником данного помещения.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует праву собственности на такое помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

Является ли уличное освещение общим имуществом

Очень сложным вопросом является определение лиц, которые обязаны организовать освещение дворовой территории (земельного участка, входящего в общее имущество собственников помещений). Ситуация здесь крайне не-определенная и конфликтная.

С одной стороны, в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, федеральное законодательство.

В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Формулировка «если иное не установлено законодательством Российской Федерации» может применяться только на условиях пп. «а» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества определяют собственники помещений многоквартирного дома.

Такая позиция приведена в Определении № 305-ЭС16-8210 Обзора Президиума Верховного Суда РФ от 20.12.2016 № 4 (2016), также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.12.2015 №№ 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.12.2016 №№ 308-ЭС16-7314, А53-8395/2015 и иных многочисленных примерах судебной практики Верховного Суда РФ.

При исследовании актов разграничения балансовой принадлежности судам следовало установить, имеются ли предусмотренные законодательством Российской Федерации основания для установления границы балансовой принадлежности за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, в том числе имелось ли предусмотренное пп. «А» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС16-8210).

Вместе с тем, в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление контроля за их соблюдением, организация благоустройства территории городского округа в соответствии с указанными правилами.

Уличное освещение – это вопросы благоустройства городских территорий. Однако правила благоустройства территории городского округа очень часто написаны таким образом, чтобы с органов местного самоуправления была снята любая ответственность за организацию уличного освещения.

В моей практике было такое, что застройщик запитал к многоквартирному дому опоры уличного освещения на внутренних сетях энергоснабжения. В ходе почти годичного судебного разбирательства мы доказали, что уличное освещение не является общим имуществом, а собственники не должны его оплачивать. После вступления этого решения в силу сетевая организация отключила свет и погрузила дом в темноту. Мы увязли в судах с муниципалитетом, т. к. его обязанность освещать дворовые территории неочевидна. Придомовая территория тем временем на момент написания книги продолжает пребывать в темноте.

Таким образом, с уличным освещением ситуация продолжает оставаться напряженной:

– общим имуществом эти сети не являются в силу закона, и тратить деньги на оплату этих расходов в рамках содержания общего имущества нельзя;

– прямой обязанности для местных властей освещать дворовые территории в законе также нет.

Если земельный участок у дома отсутствует, то обязанность для местных властей осуществлять его освещение очевидна. Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Следовательно, вопросы благоустройства с уличным освещением на муниципальной земле могут решить только городские власти через муниципальный бюджет, а не собственники своими деньгами.

Ситуация в регионах пока такая: либо сидеть целым домом в темноте и тянуть времянки с прожекторами, либо принимать на баланс дома в состав общего имущества сети уличного освещения. А это повлечет крайне непопулярное увеличение тарифа на обслуживание «улички».

Является ли АИС общим имуществом

Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС) позволяют снимать одновременно показания с общедомовых и индивидуальных приборов учета без участия собственников. В прибор учета («умном счетчике») вмонтирован радоимодуль, который ежесуточно передает объемы потребления на антенну. Она, в свою очередь, передает данные в личный кабинет оператора системы АИС. Это крайне полезное техническое решение, которое позволяет свести неучтенный общедомовый небаланс по коммунальному ресурсу до минимальных значений.

С 01.01.2017 в пп. «е(1)» п. 2 Правил от 13.08.2006 г. № 491 были внесены изменения в части определения состава общего имущества. К нему были отнесены автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме.

В 2018 году мы решили ставить в одном из домов АИС за счет средств специального счета по капитальному ремонту (через региональный компонент работ, т. е. согласно п. 2 ст. 166 ЖК РФ). И тут возникла длительная дискуссия и переписка со всеми надзорными органами: почти все они понятия не имели, что такое АИС, и видели эту систему, как сказал один из местных начальников, «только на бумаге». Основной предмет спора – являются ли индивидуальные приборы учета (ИПУ) как часть АИС общим имуществом или личным имуществом собственников.

После длительной переписки со всеми инстанциями мы получили разъяснения прокуратуры. Если ИПУ являются частью АИС, то они будут являться общим имуществом, т. к. АИС обладает признаками неделимых вещей. Все надзорные органы сошлись на том, что за счет средств фонда капитального ремонта допустима оплата работ по установке АИС в полном объеме (т. е. при одновременной установке общедомовых и индивидуальных приборов учета, антенны и программной оболочки под АИС).

Наша логика здесь была такая: автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов предполагают, что коммунальные ресурсы измеряются общедомовым прибором учета. А коммунальные услуги измеряются индивидуальными приборами учета. Поскольку в законе речь идет и про коммунальные ресурсы, и про коммунальные услуги, закон допускает отнесение к общему имуществу индивидуальных приборов учета, которые также являются принадлежностью к АИС и будут являться не имуществом собственников, а общим имуществом, если они установлены, например, за счет средств специального счета по капитальному ремонту.

Индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов являются частью АИС, а не частью инженерных систем горячего и холодного водоснабжения. Индивидуальный прибор учета не является элементом системы водоснабжения, он является элементом измерительной системы, поэтому к нему не применяется п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491 по разграничению до и после первого запирающего устройства.

Почему важно определить состав общего имущества

В п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491 выделено три группы лиц, которые определяют состав общего имущества:

а) собственники помещений в многоквартирном доме – для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органы государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Важность определения состава общего имущества очевидна. Если в отношении многоквартирного дома не определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то отсутствует сам объект управления. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из условий договора.

Если будет официально отсутствовать состав общего имущества, определенный общим собранием многоквартирного дома, то для организации это повлечет риски, связанные с получением взысканий от надзорных органов, и доказать свою обязанность или отсутствие обязанности по проведение тех или иных работ будет довольно сложно. Судебная практика (например, споры по сетям ИТО), исходит из того, есть ли решение собрания о принятии в состав общего имущества многоквартирного дома внешних сетей ИТО. Если такого решения нет, суды не относят сети ИТО, находящиеся за стеной многоквартирного дома, в состав общего имущества.

Приведем другой пример. Часто в советское время многоквартирные дома строились таким образом, что чужие коммуникации походили транзитом через дом. Поскольку транзитные сети и коммуникации не могут входит в состав общего имущества многоквартирного дома, они не могут и содержаться за счет собственников помещений в этом доме.

Однако доказать непринадлежность транзитных сетей к общему имуществу многоквартирного дома непросто, особенно, если вы пришли в новый дом, а прежний домоуправ не глядя подписывал с «ресурсником» акты балансовой и эксплуатационной ответственности, которые относили данные сети ИТО на баланс многоквартирного дома.

Можно выделить два способа решения проблем с транзитными сетями в многоквартирном доме:

– договориться с владельцем транзитных сетей и установить в порядке ст. 274–276 ГК РФ частный платный сервитут в его пользу;

– если владельца нет, то в порядке ст. 225 ГК РФ обратиться в орган местного самоуправления для постановки данных сетей на учет как бесхозяйных объектов.

В любом случае решение общего собрания будет являться дополнительным аргументом в том, что данные сети не являются общим имуществом многоквартирного дома.