Текст книги "Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома"

Глава 3
Общее собрание от а до я: как провести, принять непопулярные решения, оспорить результат и не остаться в проигрыше

Что такое общее собрание и его роль

Один из самых сложных вопросов, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, – правильная подготовка и проведение общих собраний. Эту практику часто недооценивают, хотя ее значение колоссально, а принятые решения касаются всех собственников дома.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом с обсуждением вопросов повестки дня и принятием решений по вопросам, поставленным на голосование. Это определено в п. 1 ст. 44 ЖК РФ.

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Виды общих собраний

Есть три типа общих собраний: годовые, первичные и внеочередные.

Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т. е. в период с марта по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

В случае если общее собрание проводится в многоквартирном доме в первый раз, оно является первичным. Все последующие собрания, помимо годового, являются внеочередными. Это определено в п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ и Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Обратите внимание, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное. Это определено в п. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Из правила есть два исключения:

1. В случае если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).

2. Общее собрание может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Это определено в п. 2 и 3 ст. 47 ЖК РФ.

Кто имеет право инициировать общее собрание

Инициаторами общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:

– один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);

– дольщики, принявшие помещение от застройщика по передаточному акту (в силу п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, эту процедуру мы подробно описали в пункте «Как быстро создать ТСЖ в новостройке»);

– управляющая организация, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);

– орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 200 и п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ (если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления либо органом местного самоуправления получено уведомление от жилищной инспекции об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ; о прекращении действия лицензии; об аннулировании лицензии);

– владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации и открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

Обратите внимание, что выбор инициатора не зависит от формы проведения собрания. Инициатор выполняет на собрании административную роль – подписывает протокол. Информацию об инициаторе указывают в уведомлении. Также инициатор организовывает общее собрание и осуществляет все мероприятия по его проведению.

Инициаторами общего собрания могут быть как собственники помещений в многоквартирном доме, так и управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом законодательство не предусматривает требований к их составу.

Обычно годовые общие собрания инициирует, подготавливает и проводит своими силами организация, осуществляющая управление домом по договору управления.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. В этом случае ответственность за организацию и проведение общего собрания возлагается на инициатора общего собрания.

В п. 6 ст. 45 ЖК РФ есть норма о том, что собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания. В обращении о проведении общего собрания должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

В течение 45 дней после такого обращения управляющая организация должна организовать и провести общее собрание, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника, а также оформить необходимые документы и проинформировать собственников в установленном порядке о принятых решениях. Это определено в п. 1, 6 и 7 ст. 45 ЖК РФ.

Однако фактически данная норма работает со скрипом: управляющие компании идут крайне неохотно на такие инициативы «снизу» с «не своей» повесткой вопросов голосования.

Процедура уведомления о проведении общего собрания

Для проведения общего собрания прежде всего необходимо составить реестр собственников, имеющих право участвовать в голосовании. Есть два способа его получения: платный и бесплатный.

1. Получить необходимые сведения можно с сайта ФГИС ЕГРН (rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn) путем заказа нужно количества выписок. Имея доступ на сайт «Госуслуги» и на сайт Росреестра, можно купить пакет таких выписок (в ценах 2019 года 100 выписок стоят 400 руб., т. е. стоимость одной выписки на одно помещение составит 4 руб.). Эти сведения будут актуальными на момент проведения собрания.

2. С 01.01.2018 года управляющая домом организация обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие их идентифицировать. При поступлении обращения о предоставлении такого реестра от собственника в письменной форме (в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ) необходимо в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр. Согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Однако использовать этот бесплатный способ стоит с опаской: управляющая домом организация может нарочно передать неверный реестр собственников. А это не позволит уведомить их о проведении собрания. Нарушение порядка уведомления будет возложено на инициаторов общего собрания и повлечет возможность оспорить результаты и протокол. Поэтому реестр собственников лучше формировать самостоятельно, без помощи и обращения в прежнюю управляющую организацию.

Инициатор (инициаторы) общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять 10 до даты его проведения. Обратите внимание, что формулировка «сообщить не позднее чем за 10 дней до даты его проведения» означает, что сообщение должно быть не отправлено, а получено собственником в указанный срок.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение о проведении общего собрания считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Это следует из п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

Уведомлять необходимо каждого собственника. Если в многоквартирном доме имеется жилое помещение площадью 40 м², которое оформлено в собственность на 5 человек, уведомление о проведении общего собрания нужно направлять всем пятерым собственникам. Это следует из п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Сообщение о проведении собрания может быть доведено до собственников следующими способами:

– заказным письмом (самый правильный, но неудобный и затратный способ);

– вручено под подпись (способ бюджетный, но имеет риск быть оспоренным, т. к. может быть уведомлен не собственник, а третье лицо);

– размещением в помещении многоквартирного дома, которое доступно для всех собственников (при условии что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления);

– иным способом, который ранее определило общее собрание (например, через имейл или СМС-рассылку).

Эти способы определены в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, может быть основанием для признания судом недействительным решения собрания. Это определено в пп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.

2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).

3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

4. Повестка дня собрания.

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (п. 5 ст. 44 ЖК РФ).

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством РФ не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено. Это приведено в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.

Формы проведения общих собраний

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1. Очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).

2. Заочного голосования (опросным путем или с использованием сайта ГИС ЖКХ).

3. Очно-заочного голосования.

Это определено в ст. 44.1 ЖК РФ.

Сейчас идет обсуждение законопроекта о формировании института конференции собственников помещений многоквартирного дома. Участники конференции будут выбраны на общем собрании по принципу Один этаж – один представитель» и будут принимать те решения, которые относятся к компетенции конференции. Цель конференции – упростить процедуру проведения общих собраний, поскольку собирать кворум даже во время годовых общих собраний непросто.

Какие документы необходимо приготовить для проведения общих собраний

В числе документов можно выделить обязательные, предусмотренные требованиями, а также факультативные, которые собирают для удобства процедуры проведения общего собрания.

Основным документом, который зафиксирует решения общего собрания, будет протокол. Его можно подготовить после проведения общего собрания и подсчета голосов.

Законом установлены обязательные приложения к протоколу. В их числе:

1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – физических лиц; полного наименования и ОГРН юридических лиц; номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения; количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.

Обратите внимание, что при оформлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве сведений о реквизитах документа, подтверждающего право собственности физического лица на помещение в таком доме, необходимо использовать данные, содержащиеся в выписке из ЕГРП (ЕГРН). Такая позиция изложена в письме Минстроя России от 07.10.2016 № 33077-АТ/04.

Часто возникает вопрос о том, нужно ли заказывать выписку из ЕГРН, если есть свидетельство о государственной регистрации права. Важно то, что информация о собственнике должна быть актуальной на дату проведения общего собрания. С 15.07.2016 свидетельство о государственной регистрации права не выдается. Таким образом, собственник мог измениться, а инициаторы проведения общего собрания, руководствуясь старыми данными, могут уведомить прежнего собственника, но не уведомить нового. Эта ситуация будет основанием для отмены принятых общим собранием решений, что следует из п. 1 ст. 184.1 ГК РФ.

При этом срок действия выписки из ЕГРН законодательством не установлен. Однако информация в этих документах должна быть актуальной, поэтому выписки должны быть представлены в разумный срок с даты их получения. Эта позиция изложена в письме Минэкономразвития России от 02.06.2008 № Д08-1593.

2. Копия текста сообщения о проведении общего собрания.

3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания (либо почтовые уведомления о вручении сообщений).

4. Списки присутствующих и приглашенных лиц.

5. Документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц.

6. Документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания.

7. Письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования).

8. Иные документы в случае их упоминания в содержательной части протокола общего собрания.

Это определено в п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.

В реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений, рекомендуется включать сведения о распределении долей.

Такой реестр может одновременно являться листом регистрации собственников, пришедших на общее собрание.

До момента проведения общего собрания у его инициаторов должны быть:

– реестр собственников помещений в многоквартирном доме (в котором собственники будут голосовать и расписываться);

– сообщение о проведении общего собрания, где будет обозначена повестка, по которой ведутся обсуждения и голосование;

– документы, по которым принимаются решения

– бюллетени для их раздачи собственникам, если собрание носит очно-заочный характер.

В реестре собственников оптимально предусмотреть следующую информацию:

– местоположение многоквартирного дома (почтовый адрес);

– данные по площади жилых помещений многоквартирного дома, которые берутся за 100 % числа голосов;

– номер жилого помещения собственника;

– режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

– фамилию, имя, отчество (наименование) собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение (с 15.07.2016 года вместо номера и даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из ЕГРП (ЕГРН) целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права или правоустанавливающего документа);

– фамилию, имя, отчество (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);

– количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;

– информацию по количеству вопросов повестки голосования с возможностью проголосовать «за», «против», «воздержался»;

– место для подписи, подтверждающей факт голосования собственником.

Как сформировать повестку проведения общего собрания

Повестка вопросов общего собрания имеет обязательную и факультативную части.

Факультативная – это те вопросы, решения по которым необходимо принять на общем собрании.

Обязательная часть определена нормативами, и без нее есть риск признания протокола недействительным. При любой форме проведения общих собраний обязательным элементами повестки вопросов должны быть:

– выбор председателя и секретаря общего собрания;

– выбор членов счетной комиссии общего собрания;

– определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений (если ранее такое место не было определено).

Проведение общего собрания в виде очного голосования

При очном голосовании на общем собрании собственники принимают решения по всем вопросам путем одновременного голосования по заранее согласованной повестке.

Для проведения очного голосования выбирается место. Специальных требований к нему нет, обычно общие собрания проводятся около подъездов, на детской площадке или в иных пригодных для этого местах придомовой территории.

Место проведения собрания обязательно следует определять в сообщении, т. к. в дальнейшем эта информация будет отражена в протоколе как обязательный реквизит.

В качестве даты проведения собрания имеет смысл выбирать вечер воскресенья, чтобы обеспечить большую явку собственников на собрание.

В процессе собрания выбранный председатель разъясняет участникам цели и повестку дня собрания и ведет само собрание. Согласно установленному порядку участники общего собрания:

– знакомятся с регламентом проведения общего собрания;

– слушают докладчиков по вопросам повестки дня;

– обсуждают решение по каждому из вопросов;

– голосуют по предлагаемым вопросам, выбирая один из вариантов: «за», «против» или «воздержался».

Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания. Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.

Это определено в п. 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.

Проведение общего собрания в виде заочного голосования

Заочное голосование предполагает, что собственники принимают решения по повестке вопросов без очного совместного присутствия. В этом случае собственники получают бюллетень с повесткой вопросов и передают их инициатору общего собрания для окончания даты приема бюллетеней.

Обратите внимание, что проведение общего собрания в форме заочного голосования опросным путем возможно только в случае если ранее по данной повестке вопросов проводилось очное общее собрание, которое не имело кворума. Это определено в п. 1 и 2 ст. 47 ЖК РФ.

В качестве места приема целесообразно установить офис, почтовый ящик управляющей организации или одного из собственников (например, если собственников несколько и они живут в разных подъездах, можно для удобства жителей установить сразу несколько мест приема бюллетеней).