Текст книги "ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание"

Из статьи 155 ЖК исключена часть 7.1, которая допускала прямые расчеты за ЖКУ между собственниками и РСО. В то же время в Постановлении Правительства от 06.05.2011 №354 упоминания об этом остались. Однако из ч. 7 ст. 155 ЖК следует, что прямые расчеты, раз упоминание на них исключено из закона, невозможны.

Вот это очень интересный вопрос. Кажется, что дело обстоит так: раз собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО, то управляющая организация уже никакого значения не имеет.

Но все не так просто, а все из-за формулировки новой ч. 8 ст. 157.2 ЖК. Там сказано, что РСО вправе отказаться от заключения договора с управляющей организацией, если заключен прямой договор с собственниками. Вправе, то есть, не обязана. Поэтому формально сохраняется возможность для РСО заключить договор не с собственниками, а с управляющей организацией.

На уровне закона получило закрепление правило: если управляющая организация не заключила договор с РСО, то коммунальные услуги предоставляет РСО по прямому договору с собственниками. Раньше аналогичное правило было только в п. 17 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354.

Важно учитывать, что это правило касается случая, когда собственники на общем собрании не приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО.

Почти в каждом многоквартирном доме есть коммерческая недвижимость – магазины, офисы. В таких домах часто возникают споры между собственниками квартир и собственниками коммерческой недвижимости: должны ли последние платить за содержание общего имущества, а если должны, то в каком размере.

Ранее судебная практика давала однозначный ответ на эти вопросы: собственники коммерческой недвижимости должны платить за содержание общего имущества дома наравне с собственниками квартир; размер платы за содержание устанавливается одинаковым для всех собственников. И вот в Постановлении от 29.01.2018 г. Конституционный суд РФ высказывает позицию, которую можно назвать странной.

Сначала посмотрим на законодательство. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на общее имущество. Размер расходов должен быть соразмерен доле в праве общей собственности. Доля эта, напомним, пропорциональна площади помещения, которое принадлежит собственнику.

В п. 31 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491 сказано, что размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников. В норме специально подчеркивается: размер платы устанавливается равным для всех собственников помещений в доме.

Из этих норм вытекает однозначный вывод: ставка, по которой собственники платят за содержание общего имущества дома, должна быть равной, но при этом установлена таким образом, чтобы она позволяла нести расходы соразмерно доле в общем имуществе. Проще говоря: ставка устанавливается одинаковой для всех собственников, но ставка берется на 1 квадратный метр площади помещения. Это правило касается как жилых, так и нежилых помещений.

И вот в Конституционный суд попадает спор. Собственник квартир пытался признать незаконным решение общего собрания, которое установило, что собственники квартир платят по ставке 25 рублей за 1 кв. м., а собственники коммерческой недвижимости – по ставке 10 рублей за 1 кв. м. Да, такое часто случается. Если собственники коммерческой недвижимости владеют помещениями в доме, общая площадь которых значительна, то на общем собрании они могут «продавить» подобное решение, которое очевидно ущемляет права собственников квартир.

Что же решил суд? Как не поразительно, суд сослался на те же самые нормы, что указаны выше, и… принял другое решение. Суд указал, что закон не запрещает изменять долю участия собственников отдельных категорий помещений в содержании общего имущества. Другими словами, закон не запрещает предусматривать размер платы, например, для собственников магазинов в доме в меньшем размере, чем размер платы для собственников квартир. Поразительное решение!

Суд ссылается на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в которой четко сказано, что собственник каждого помещения в доме несет расходы соразмерно своей доле, но при этом делает вывод, что размер расходов (установленный законом императивно!) может быть изменен по решению общего собрания. Абсурдность подобного заключения очевидна.

Что это значит для собственников квартир? Это означает, что если у Вас в доме есть магазины, офисы, то скоро ждите общего собрания. Собственники магазинов и офисов попытаются через общее собрание «продавить» решение об уменьшении размера платы для себя. Что делать?

Важно учитывать, что Конституционный суд указал: да, размер платы может различаться, но эта разница должна иметь объективные основания. То есть уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы. Например, собственники офисов не пользуются лифтом в доме, поэтому размер платы для них может быть уменьшен на размер содержания лифтов.

2019 год

Правительство утвердило новые обязательства управляющей организации перед собственниками квартир. Это было сделано Постановлением Правительства 27.03.2018 №331. Какие новые права появились у собственников и какие дополнительные услуги должна предоставлять организация, управляющая многоквартирным домом?

1. Осмотр общего имущества

Появилось детальное регулирование осмотра общедомового имущества. Осмотры необходимы для определения перечня работ и услуг, которые оказывает управляющая организация. В свою очередь от этого зависит размер платы за содержание общего имущества.

По новым правилам осмотры делятся на текущие, сезонные и внеочередные. Периодичность текущих осмотров зависит от технической документации на дом, материалов, из которых изготовлены отдельные элементы дома.

Сезонные осмотры будут проводиться два раза в год. Весенние осмотры надо проводить после таяния снега или после окончания отопительного сезона. Правительство специально подчеркнуло, что по итогам весеннего осмотра корректируется объем работ по текущему ремонту дома. Обратите внимание, что корректируется объем работ, а не их перечень. Почему? Потому что перечень работ устанавливается договором управления, а вносить изменения в договор каждый год – это затратная процедура.

Осенние осмотры будут проводиться перед началом отопительного сезона и будут нацелены на проверку готовности многоквартирного дома к отопительному сезону.

Внеочередные осмотры будут проводиться после произошедших аварий, стихийного бедствия.

Результаты осмотров будут отражаться в журнале осмотра, который теперь признается частью технической документации на дом.

Все это теперь предусмотрено п. 13.1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491.

2. Плата за содержание общего имущества утверждается по-новому

Размер платы за содержание общего имущества определяется общим собранием собственников помещений в доме. При этом управляющая организация вправе предоставить собственникам предложение по размеру платы. Правительство конкретизировало порядок, в котором управляющая организация выходит со своим предложением к собственникам:

1) планируемый размер платы должен быть сообщен собственникам за 30 дней до проведения общего собрания, на котором будет утвержден тариф;

2) проект тарифа должен быть размещен на информационных досках возле каждого подъезда;

3) проект должен содержать расчет тарифа и его обоснование. Если размер тарифа будет больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация дополнительно должна обосновать превышение тарифа. В этом случае собственникам должны сообщить о стоимости каждого вида работ и услуг, которые собирается оказывать управляющая организация.

3. Аварийные службы будут работать по новым правилам

Правительство также детально отрегулировало, в каком порядке исполняются заявки собственников в аварийку:

1) сведения о каждой заявке собственников должны быть включены в специальный журнал;

2) собственнику должны сообщить номер заявки и срок, в течение которого заявка будет исполнена;

3) если необходим доступ в помещение собственника, то аварийка должна сообщить об этом, а также сообщить о времени прибытия специалистов, их имя и фамилию. У прибывших сотрудников должен быть опознавательный знак с указанием организации.

Эти правила начали действовать с 2019 г.

4. Прием собственников по новым правилам

По новым правилам, которые начали работать с 2019 г., управляющая организация должна обеспечить прием граждан либо в своем помещении, либо в помещении МФЦ. При этом специально указано, что представительство управляющей организации должно располагаться в том же городе, в котором осуществляется управление домами.

5. Доски возле подъездов

Правительство регламентировало, какие сведения должны размещаться на досках возле подъездов. Самое интересное, что теперь на досках будут сведения о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах и вообще о любых иных мероприятиях организации, которые могут повлечь неудобство для собственников.

6. Новые сроки ответов на обращение

Теперь детально регламентированы сроки ответа на обращение собственников. В течение 3 рабочих дней собственникам будут предоставлять:

1) информацию об объеме коммунальных услуг и ресурсов;

2) копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника;

3) копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;

4) копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами.

По любым иным запросам управляющая организация должна направлять информацию в течение 10 дней.

7. Заявитель и собственник: в чем разница?

Правительство ввело деление на заявителя и собственника. Заявителями считаются лица, которые не являются собственниками или пользователями помещений в доме. Таким лицам ответы на запросы предоставляются в течение 30 дней. Собственникам же и пользователям ответы предоставляются в указанные выше сроки.

Правительство РФ приняло Постановление от 13.09.2018 №1090. Данным документом были внесены незначительные уточнение в акты, регулирующие деятельность управляющих организаций. Но есть и нечто важное для жильцов: грубые нарушения, за которые теперь можно лишить управляющую организацию лицензии.

Во-первых, появились новые лицензионные требования к управляющей организации: ведение реестра собственников помещений в доме; начало исполнения деятельности по управлению домом; недопустимость управления домом, если сведения о таком доме исключены из реестра.

Во-вторых, приводится перечень нарушений, которые считаются грубыми и за которые управляющая организация лишается лицензии. Если Вы обнаружите нарушение из этого перечня, то пишите в ГЖИ. Если управляющая повторит нарушение, то требуйте лишения лицензии. Вот эти нарушения:

1) нарушение порядка содержания общего имущества, если это повлекло вред жизни или здоровью граждан;

2) нарушение порядка промывки и подготовки системы отопления к отопительному сезону;

3) незаключение договора с РСО на поставку коммунальных ресурсов для оказания коммунальных услуг (исключения – случаи, когда собственники перешли на прямые договоры с РСО);

4) наличие задолженности управляющей организации перед РСО за коммунальные ресурсы;

5) нарушение порядка передачи техдокументации на дом новой управляющей организации;

6) нарушение порядка аварийно-диспетчерского обслуживания.

Этого решения Конституционного суда ждало много собственников и очень давно. Коротко о сути проблемы.

Собственникам помещений зачастую выгодно отказываться от центрального отопления и переходить на индивидуальное. Законом это не запрещается. Условие одно – такая возможность должна быть предусмотрена схемой теплоснабжения, которую утверждают местные власти.

Собственники полагают, что если они перейдут на индивидуальное отопление, то не должны будут платить за отопление как за коммунальную услугу. Однако по закону плата за отопление вносится без деления на плату за коммунальную услугу в помещении и плату за коммунальный ресурс на ОДН. Так как платить за ОДН надо во всех случаях, просто из-за того, что у каждого собственника есть доля в общем имуществе, то даже наличие индивидуального отопления не дает оснований отказаться от платы за отопление.

Именно на эту ситуация обратил внимание суд в Постановлении от 20.12.2018 №46-П. Прежде всего, суд сформулировал важную позицию: условием возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является фактическое пользование такими услугами. Далее суд учел, что законом не запрещается переходить на индивидуальное отопление. Все это вместе позволило суду сделать следующий вывод: если собственник квартиры перешел на индивидуальное отопление, то его нельзя заставить платить за отопление в общем порядке. В этом случае необходимо выделить размер платы отдельно за ОДН и отдельно плату за отопление помещения, которая должна быть исключена из платежки.

И вот еще одна интересная мысль суда. Часто возникает вопросы, что такое помещение с позиции закона? В п. 4 Постановления суд указал, что «каждое жилое или нежилое помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями».

Таким образом, квартира – это только часть объема здания, а право собственности на квартиру – это только право собственности на часть объема здания.

Если собственники помещений в доме не выбирают больше 6 месяцев способ управления, то местная власть выберет управляющую организацию для дома. Это старое правило. А вот что изменилось, так это порядок выбора этой самой управляющей организации.

Порядок был изменен Постановлением Правительства от 14.12.2018 №1541. Прежде всего, правительство изменило само понятие конкурса. Если раньше победителем конкурса становилась управляющая организация, которая предложила большее количество работ и услуг за установленную ставку оплаты, то теперь победителем будет та организация, которая предложит меньшую цену за установленный перечень услуг. Это не просто игра словами, это должно позволить уменьшить размер платы за ЖКХ.

К участникам конкурса теперь предъявляются новые требования. Управляющая организация не должна иметь задолженность перед РСО и у нее должны быть погашены все административные штрафы.

Уточнили порядок, когда можно не проводить конкурс. Если до дня проведения конкурса собственники выберут способ управления и реализуют его, то конкурс не проводится. Раньше допускалось отменять конкурс, если собственники только выбрали способ управления. Напомним, реализация способа управления означает, например, что если выбрана управляющая организация, то с ней заключается договор управления.

Такие изменения предусмотрены Постановлением Правительства от 15.12.2018 №1572. Раньше предусматривалось, что управляющие организации должны содержать места накопления отходов. Однако по новым правилам это требование не касается мест погрузки отходов. В то же время изменения, внесенные правительством, не совсем понятны.

Так, из минимального перечня услуг, которые оказываются управляющими организациями, исключили вот такую услугу: «уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома». При этом региональных операторов по вывозу отходов обязали осуществлять «уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов».

Под уборкой мест погрузки понимается «действия по подбору оброненных (просыпавшихся и др.) при погрузке твердых коммунальных отходов и перемещению их в мусоровоз». Хорошо, но как тогда быть с другими элементами содержания контейнерных площадок? Если, например, мусор просыпали собственники жилья, кто его будет убирать? Пока четкого ответа на это нет.

Ряд крупных СМИ сообщило, что Правительство сняло с собственников обязанность следить за состоянием квартирных счетчиков. Это ошибка, которая, к сожалению, была допущена СМИ. Если собственники уже читали об этом и решили, что теперь не их обязанность следить за исправностью и поверкой счетчиков, то надо понимать, что это не так.

Вот как обстоит дело. Правительство РФ действительно 29 октября 2018 утвердило постановление «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 г. №1087». За этим названием скрывается вот что: государственным заказчикам разрешили заключать контракт жизненного цикла в отношении установки приборов учета и их обслуживания.

Государственные заказчики – это органы власти и учреждения. Контракты жизненного цикла – это контракты, которые заключаются в рамках госзакупок для удовлетворения государственных нужд. Но это такие контракты, по которым разрешается приобретать не только товар, но одновременно еще и обслуживание такого товара. Общий принцип закупок запрещает приобретать и товар и его обслуживание, чтобы не нарушать конкуренцию. Но для отдельных категорий товаров сделано исключение. К таким исключениям теперь относятся и счетчики.

Итак, постановление Правительства касается только государственных заказчиков и только госзакупок. Например, если какое-нибудь учреждение будет закупать счетчики для здания, в котором размещается, то теперь оно сможет одновременно закупить и обслуживание этих счетчиков у продавца. Все, ничего иного Правительство не изменило.

Отсюда видно, что это постановление не имеет никакого отношения к коммунальным услугам и обязанностям собственников квартир. В этом вопросе все остается по прежнему. Главная норма – п. 81 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. И эта норма, которая никаким изменениям не подвергалась, гласит: следить за состоянием, исправностью, поверкой приборов учета обязаны собственники помещений.

Постановлением Правительства от 05.09.2019 №1164 установлен запрет на включение в тариф на ЖКУ «расходов потребителей коммунальных услуг на платежные услуги, оказываемые банками и иными организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации, при внесении такими потребителями платы за коммунальные услуги».

Другими словами, запрещено в тариф включать комиссию. Это сделано для того, чтобы исключить случаи, когда собственники фактически дважды оплачивали комиссию (один раз – в тарифе, другой – непосредственно при оплате).

Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ сделал формирование земельных участков под многоквартирным домом обязательным для органов МСУ. Раньше органы МСУ формировали земельный участок только по обращению собственников помещений в доме.

2020 год

Постановлением Правительства от 02.04.2020 №424 был установлен мораторий на взимание пени за ЖКУ. Действие соответствующих положений нормативно-правовых актов, например Постановления Правительства от 06.05.2011 №354, а также договоров управления приостанавливалось. Мораторий действовал до 1 января 2021.

Правительство утвердило новые правила противопожарной безопасности Постановлением от 16.09.2020 №1479. Раньше в этом году МЧС внесло существенные изменения в некоторых нормативные акты, по пожарной безопасности (Приказ от 14.02.2020 №89).

2021 год

Раньше понятие «многоквартирный дом» было закреплено в Постановлении Правительства от 28.01.2006 №47. Федеральный закон от 30.12.2021 №476-ФЗ включил это понятие в ЖК.

Кроме того, изменилась ст. 36 ЖК. Теперь машино-места, которые не принадлежат конкретным собственникам, входят в общее имущество многоквартирного дома.

Теперь стало возможным участвовать в общих собраниях

«дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать».

Такие правила ввел Федеральный закон от 28.06.2021 №225-ФЗ.