Текст книги "ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание"

От ответа на этот вопрос зависит размер платы за ЖКУ, а также количество голосов собственника на общем собрании. Зачастую между управляющей организацией и собственником возникают споры о размере площади.

Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.

В площадь дома входит площадь всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письмо Минрегиона РФ от 22.11.2012 №29433-ВК/19). Такая позиция объясняется тем, что балконы относятся к общедомовому имуществу.

Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Такое может быть, если право на квартиру возникло до 1996 года.

Учитывайте, что согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 №491 приоритетом при определении площади пользуются данные из реестра, а не иных документов.

Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель – это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).

Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в квартире обязаны собственники всех помещений в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя – это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.

В некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.

Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?

Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников помещений в доме. Кажется, что балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают два и более помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11—1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты обеспечивают прочность перекрытий не только одного помещения, но и других помещений в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.

Таким образом, балконы являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.

Так как балконы – это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник помещения не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 №18-КГ17—164).

Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник помещений потребовать ремонт от управляющей организации?

Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники помещений самостоятельно.

К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К такому имуществу относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу. См. например Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014:

«оконные отливы являются ненесущими конструкциями многоквартирного дома, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих конструкций многоквартирного дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приводит к проникновению влаги в жилое помещение и намоканию несущих конструкций многоквартирного дома. Таким образом, отливы ввиду своей водоотводящей функции обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции многоквартирного дома от увлажнения».

Интересно, что суд признал отливы общедомовым имуществом на том основании, что они используются для защиты иных элементов общего имущества.

Поэтому собственники помещений могут требовать от управляющей организации ремонта оконных отливов. Если управляющая организация отказывается проводить ремонт, то необходимо обращаться в государственную жилищную инспекцию. По итогам проверки ГЖИ выдаст предписание управляющей организации, а если организация не выполнит предписание, то ее привлекут к административной ответственности.

От решения этого вопроса зависит, кто будет содержать и ремонтировать фасад. Если фасад является общедомовым имуществом, то ремонт будет производиться управляющей организацией. В противном случае ремонтом и содержанием придется заниматься собственникам самостоятельно.

К общему имуществу относятся элементы дома, которые обслуживают более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Например, лестничная площадка – это общее имущество, потому что она обслуживает два и более помещения в доме. Самостоятельной ценности площадка не имеет.

Такую же логику надо применить к фасаду здания. Очевидно, что фасад дома обслуживает больше одного помещения. Кроме того, фасад сам по себе ценности не имеет. Фасад приобретает ценность только в том случае, если он обслуживает помещения в доме. Поэтому фасад дома – это общее имущество. Этот вывод подтверждает Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 №50-КГ15—4.

На практике часто возникает вопрос: является ли инженерная сеть, которая проходит через несколько многоквартирных домов, общим имуществом собственников того дома, через который она проходит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ.

Общедомовым является имущество, которое обслуживает два и более помещения в доме. В норме четко сказано, что общее имущество должно обслуживать помещения, которые находятся в доме. Следовательно, если какое-то имущество, пускай и расположенное в доме, обслуживает помещения не только в этом доме, но и в соседнем, то оно не будет общедомовым имуществом.

Такой вывод подтверждается и судебной практикой (Решение АС от 03.12.2012 № АКПИ12—1326, Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 №308-КГ16—6464).

С учетом этого можно сделать следующие важные выводы: обслуживать транзитные сети управляющая организация, которая управляет домом, через который проходит участок сети, не обязана, а собственники помещений в таком доме не обязаны платить за обслуживание.

Почтовые ящики во многих домах находятся в плохом состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт, то зачастую слышат отказ.

Чтобы разобраться в законности отказа, надо понять: относятся почтовые ящики к общедомовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содержать их должны собственники ящиков (ст. 210 ГК). Если же почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая организация (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Общедомовым считается имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме (ст. 36 ЖК РФ). В зависимости от конструкции почтовые ящики могут быть:

1) расположены на входной двери в квартиру – в этом случае они не являются общим имуществом;

2) расположены на лестничной площадке, но каждый ящик представляет отдельный объект, не связанный конструктивно с другими ящиками, – в этом случае они не являются общим имуществом;

3) расположены на лестничной площадке и все ящики конструктивно соединены – в этом случае они являются общим имуществом.

Только в последнем случае ремонтировать и красить ящики должна управляющая организация (ТСЖ).

Вопрос был рассмотрен Верховным судом. Заявитель настаивал на том, что подводка от стояка к сантехнике является общедомовым имуществом, поэтому собственник квартиры не должен нести ответственность за содержание подводки. Суд с этим не согласился, попутно высказав несколько весьма интересных идей.

Заявитель ссылался на два обстоятельства. Во-первых, подводка проходит через межэтажные перекрытия, которые однозначно являются общедомовым имуществом. Во-вторых, законодательством о техническом регулировании предусмотрено, что инженерная система дома – это единый комплекс, который обслуживает весь дом в целом.

Верховный суд указал, что состав общего имущества многоквартирного дома определяется жилищным законодательством. Иное законодательство не может противоречить ЖК РФ. Кроме того, законы о техническом регулировании хоть и предусматривают, что инженерные сети дома – это единый комплекс, но не предопределяют права собственности на отдельные элементы дома.

Суд сделал вывод, что подводка обслуживает только одно, конкретное помещение в доме. Если поставить заглушку на подводку, то нельзя будет пользоваться сантехникой только в одной квартире, в других квартирах дома ничего не изменится.

Поэтому в Определении ВС РФ от 17.06.2013 г. № АКПИ13—512 установлено: подводка к сантехнике – это имущество собственника помещения, который и обязан ее обслуживать. Если, например, подводка выйдет из строя и это станет причиной затопления квартиры ниже этажом, то ответственность будет нести собственник квартиры, которую обслуживает подводка.

Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Поэтому, когда подобные дела доходят до суда, суд решает – обслуживает ли объект более чем одно помещение в доме.

Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:

«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».

Кроме того, надо учитывать, что к общему имуществу в рамках ст. 36 ЖК относятся только подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Если в подвале нет указанных коммуникаций, а сам подвал не используется для обслуживания двух и более помещений в доме, то на такое подвал вполне может возникнуть право собственности конкретного собственника.

Понятие «машино-место» закрепилось в законодательстве на основании Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ. Этот закон внес изменения в несколько других, добавив в них нормы, относящиеся к машино-местам.

Прежде всего, в ст. 130 ГК было установлено, что машино-место относится к объектам недвижимости. Под машино-местом в этой норме понимается часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств.

Одновременно были внесены дополнения в ст. 1 Градостроительного кодекса. В этой норме появилось уже развернутое определение машино-места. Под машино-местом закон понимает

«предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Два этих определения не совпадают. Будем считать, что норма из ГрК дополняет норму ГК. Лучше сошлемся на письма Минэкономразвития от 24.04.2019 №ОГ-Д23—3893, 09.03.2022 №13—00173/22, где больше технических деталей, описывается машино-место в кадастровом учете.

Для нас же здесь главное, что машино-место в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, как и любое другое жилое или нежилое помещение в доме.

Определенные трудности может вызвать ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ, которая толкует о таких понятиях, как «общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются» машино-места, общем имуществе многоквартирного дома. Звучит похоже. Как тут разобраться?

Решается все достаточно просто. Предположим, что до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ уже было зарегистрировано право общей долевой собственности на машино-места (паркинг) в многоквартирном доме. Да, формально закон этого не допускал, но особо и не запрещал, поэтому практика такая была.

По новым же правилам собственники индивидуальных машино-мест получили право их оформить только за собой. Если собственник места А его оформил, то в паркинге теперь есть машино-место А и общие проезды (общее имущество паркинга, не дома). И вот пока все собственники свои места отдельно не оформят, эти общие проезды и будут «общей долевой собственностью на помещение, в границах которого располагаются» машино-места. Такая вот общая собственность в пределах общей собственности многоквартирного дома. Тут ситуация похожа на коммунальные квартиры, в которых ведь тоже есть общее имущество только коммунальной квартиры (кухня, например).

И вот когда все собственник оформят свои машино-места, тогда «общая собственность на помещение, в границах…» становится уже общедомовой собственностью. Той самой обычной общедомовой собственностью, которая предусмотрена в ст. 36 ЖК.

Кстати, в ст. 36 ЖК прописали, что машино-места, которые ни одному собственнику не принадлежат, вообще становятся общим имуществом.

Обладает ли собственник машино-места в доме правом долевой собственности на общедомовое имущество? Многие скажут: да, обладает. И это будет ошибкой.

Посмотрим на ст. 36 ЖК, в которой устанавливается право собственности на общедомовое имущество. В этой норме сказано, что долевая собственность принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Теперь посмотрим ст. 130 ГК. К объектам недвижимости, сказано в норме, относятся жилы и нежилые помещения, а также «части зданий или сооружений (машино-места)». Сравнивая с нормой из ЖК получаем: собственник машино-места собственником доли в общедомовом имуществе не является. Собственниками доли могут быть только собственники помещений в доме, к которым машино-место не относится.

Путаница с понятием наблюдается и в других законах. Вот пример – п. 6 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. В этой норме сказано, что на собственников машино-мест правила о заключении договора на коммунальные услуги, установленные для собственников нежилых помещений, не распространяются. Правительство полагает, что по общему правилу они могли бы распространяться.

Еще интереснее: Правительство говорит даже не о собственниках машино-мест, а о собственниках «площадей, отведенных под машино-места». Такая ошибка допускается несмотря на то, что в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса машино-место расшифровывается не как площадь, а индивидуально-определенная часть здания или сооружения.

Как итог: понятие «машино-место» остается столь же запутанным, а решение вопросов об обязанностях собственников машино-мест содержать общедомовое имущества откладывается.

Однако на практике все уже давно не замечают этих нестыковок. Поэтому собственники машино-мест несут те же самые обязанности и имеют те же самые права, что и собственники всех остальных помещений в доме. Поэтому собственники машино-мест обязаны платить за содержание общего имущества всего дома, а не только за содержание своего машино-места. Это касается и взносов на капитальный ремонт. Но ровно по той же причине собственники машино-мест могут принимать участие в общих собраниях дома, а также должны заключить договор с управляющей организацией.