Текст книги "ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание"

Часть 2. Порядок возникновения общедомовой собственности

Право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Это обеспечивает прозрачность оборота имущества, а также позволяет защищать интересы собственников. Например, кто-то владеет подвалом в доме. Подвал – общее имущество. Как собственникам квартир в доме доказать, что никто, кроме них, пользоваться подвалом не может? В этом случае пригодилась бы ссылка на запись в реестре прав.

Общее имущество дома – это не только лестничные площадки и лампочки, но и элементы, которые представляют большой коммерческий интерес. В подвале дома можно разместить магазин, на фасаде – рекламу, на крыше – оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество – важный вопрос.

Однако надо учитывать, что регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 №14-20-1143-1/10. Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона. Если кто-то разместил антенну на крыше дома без согласия общего собрания, то можно требовать либо демонтажа, либо оплаты в пользу всех собственников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется.

В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности.

Определение состава общего имущества дома – важная процедура. От этого зависит сколько собственники будут платить за содержание общего имущества.

Режим общего имущества возникает в силу закона. Для возникновения права общей собственности на общедомовое имущество не требуется решение органа власти или регистрация права.

Однако в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 состав общего имущества определяется собственниками на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией. Что это означает, если режим имущества, как сказано выше, устанавливается законом?

Это означает, что собственники на общем собрании могут определить перечень общего имущества для цели управления. Такой перечень носит организационный характер, но не определяет возникновение права общей собственности.

Так, например, если оператор связи установил в доме оборудование, которое обслуживает только помещения данного дома, то такое имущество в силу закона становится общедомовым. Для этого не требуется заключение договора на передачу права собственности.

Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к статье 36 ЖК РФ и пункту 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Это подтверждается Письмом Минрегиона РФ от 04.04.2007 №6037-РМ/07. Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.

В ст. 36 ЖК РФ дан не только перечень имущества, которое является общим, но и определен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслуживает более одного помещения, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества.

Часть 3. Право общедомовой собственности

Для ответа на данный вопрос надо разобраться, в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников помещений в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует.

Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отношении участка проведен кадастровый учет. В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.

Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950).

В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками помещений в доме. Это прямо следует из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Решение «должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников» (Письмо Минстроя от 03.02.2020 №2727-ОГ/04).

Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.

Однако надо учитывать, что, установка таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов (например, СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»). Поэтому необходимо проконсультироваться в местной противопожарной службе, показать им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.

В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в собственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается публичный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно.

Часто возникает вопрос: на земельном участке под домом по решению общего собрания установлены автоматические ворота. Могут ли требовать оплату за пульт от ворот с собственников, которые ими не пользуются? Могут ли не отдавать пульт, если собственник не согласен платить?

В данном случае надо различать два вида правоотношений: вещные (собственность на долю в земельном участке) и обязательственные (отношения между долевыми собственниками по пользованию общедомовым имуществом).

Право собственности на долю в земельном участке предполагает свободное владение и пользование участком (ст. 209 ГК). Обязательственные отношения определяют порядок пользования имуществом, но не устанавливают возможность пользования. Что это означает для конкретной ситуации?

Это означает, что установить автоматические ворота на земельном участке по решению общего собрания можно. Как и можно требовать оплату от всех собственников (ст. 39 ЖК). Однако ограничивать право пользования земельным участком нельзя, даже если конкретные собственники отказываются платить за пульт от автоматических ворот. Это же подтверждается Определением Верховного суда от 14.11.2017 №78-КГ17—80.

Во дворах многоквартирных домов становится все больше огороженных парковок. Для организации парковки устанавливаются шлагбаумы или ворота. Отдельные собственники отказываются от получения ключей, не желая платить за шлагбаум. Следствием этого является невозможность для собственника помещения в доме фактически использовать придомовую территорию. Что можно потребовать в этой ситуации?

Интересный спор был рассмотрен в Решении Ленинского районного суда Новосибирска от 22.10.2015 №2—4943/2015. В этом деле собственник был вынужден арендовать гараж, чтобы ставить машину, так как возможности поставить машину во дворе дома у него не было. Причиной этого стало то, что ТСЖ установило шлагбаум. По какой причине собственник не имел ключей от шлагбаума не уточняется.

В своих требованиях собственник настаивал на возмещении ему стоимости аренды гаража. Однако суд не согласился с истцом. Действия ТСЖ, которыми было ограничено право проезда на придомовую территорию, судом были признаны незаконными. Важно помнить, что режим общей собственности предполагает, что у собственника есть право пользования общим имуществом (ст. 209 ГК). Решением собрания может быть установлен только порядок пользования имуществом, но не ограничение.

В то же время суд отказал во взыскании расходов на аренду гаража. Суд объяснил это тем, что кроме огороженной территории, на земельном участке возле дома оставались места для парковки и собственник мог ими воспользоваться.

Сталкивались с этой проблемой многие: управляющая организация требует допуска в помещение, чтобы починить общий стояк. Собственники отказываются, потому что после ремонта, как правило, управляющие организации оставляют строительный мусор. Кроме того, нередко ремонт общедомового имущества может привести к порче имущества индивидуального. Например, сантехник может разломать стенку, ведущую к общему стояку, а затем отказаться ее восстанавливать. Может ли собственник помещения отказать управляющей организации в допуске?

Надо учитывать, что закон накладывает на управляющую организацию определенные обязательства. В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна содержать общедомовое имущество в нормативном порядке. Это касается любого общего имущества дома, даже того, которое проходит по отдельному помещению.

Поэтому законом предусмотрена обязанность собственников помещений впускать представителей управляющих организаций для проведения ремонта. Это прямо закреплено подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Подтверждает обязанность собственников впускать сантехников и электриков судебная практика (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №ВАС5427/12).

Однако надо учитывать, что если собственник отказывается впускать представителей организации, то заставить его можно только через суд. Это объясняется тем, что ст. 3 ЖК РФ установила запрет на проникновение в квартиру без согласия собственника.

Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежилое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (ст. 22 ЖК РФ). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо.

Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок – это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в таком доме.

Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники могут дать разрешение на использование общего имущества.

Таким образом, владельцы магазина должны обратиться к собственникам помещений в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.

Если в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то можно потребовать внесения такой платы. Если владелец откажется вносить плату, то можно обратиться в суд. Правовым основанием требований собственников помещений в доме будет ст. 1102 ГК, то есть правило о неосновательном обогащении.

Данные принципы работают и в том случае, если владелец магазина является собственником помещения в доме, а значит имеет долю в общедомовом имуществе. Порядок пользования общим имуществом определяется только соглашением всех сособственников (ст. 247 ГК). В законе нет запрета на то, чтобы сособственники потребовали оплату как условие разрешения на использование земельного участка дома под размещение крыльца.

Важно также учитывать, что за содержание крыльца будет отвечать собственник магазина (ст. 210 ГК). Ни собственники иных помещений в доме, ни управляющая организация (ч. 2 ст. 162 ЖК) содержать крыльцо не должны. Это касается и соблюдения правил благоустройства, которые действуют в конкретном муниципальном образовании.

Также учитывайте, что в домах нельзя размещать некоторые типы магазинов. Перечень установлен приказом МЧС от 14.02.2020 №89. Например, нельзя размещать магазины, торгующие мебелью, стройматериалами. Кроме определенных магазинов, в многоквартирных домах нельзя размещать организации, установленные в п. 4.10 приказа Минрегиона от 24.12.2010 №778. Это, например, магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел.

Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров.

Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасаде зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.

Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?

Стена дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания. Это же подтверждается Письмом Минстроя от 14.10.2020 №31067-ОГ/06.

В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал:

«Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям».

Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Это разные способы защиты, чего не учел суд.

Собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, собственники помещений в доме могут получить плату за размещение кондиционера.

Плата за размещение кондиционера является доходом собственников помещений в доме. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников помещений. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего собственнику помещения.

Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера.

Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоропровод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квартире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего имущества. Поэтому собственники помещений в доме, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать?

Для ответа надо учитывать, что мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев, указанных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретное помещение, а несколько помещений в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников помещений в доме.

Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общее собрание. Поэтому на общем собрании собственники помещений вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имущества. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ.

Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.

Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственников помещений всего дома, а не собранием собственников помещений, расположенных в конкретном подъезде. Если нарушить это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным.

На практике возникает вопрос о количестве голосов, которыми нужно принять решение о консервации мусоропровода. Есть мнение, что проголосовать за консервацию мусоропровода должны все собственники, а не только присутствующие на общем собрании. Объясняется это тем, что фактически собственники уменьшают общее имущество, так как мусоропровод перестает использоваться (ч. 3 ст. 36 ЖК). Однако эта позиция представляется необоснованной, так как в ч. 3 ст. 36 ЖК речь идет о фактическом и формальном прекращении общей собственности, причем путем реконструкции. В случае с завариванием мусоропровода сам мусоропровод как объект общей собственности сохраняется.

Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Объясняется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой собственности собственников помещений в доме.

Особенностью статуса общедомового имущества является то, что владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом можно только по соглашению всех долевых собственников. Соглашение оформляется протоколом общего собрания. Другими словами, без решения общего собрания всех собственников в доме отдельный собственник не может ни пользоваться, ни распоряжаться элементами общего имущества.

Так, например, в одном судебном документе сказано:

«Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома»

Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Причем зачастую требуется согласие всех собственников в доме в рамках ч. 3 ст. 36 ЖК, так как происходит фактическое уменьшение площади общего имущества. Это подтверждает и судебная практика, например Определение Московского городского суда от 02.08.2017 №33—5073/2017.

Если сосед незаконно установил перегородку, то можно обратиться в суд. Предварительно можно обратиться в управляющую организацию.

Дело в том, что наличие перегородок на лестничной площадке нарушает противопожарные требования. Не во всех случаях это так, но в зависимости от конкретных конструктивных особенностей дома, нарушение возможно (общие противопожарные правила определены Постановлением Правительства от 16.09.2020 №1479). Контролировать соблюдение противопожарных требований обязана управляющая организация. Поэтому надо обратиться к управляющей организации, чтобы демонтировать перегородку на лестничной площадке.

В некоторых случаях суды отказывают в требованиях о демонтаже оборудования на элементах общего имущества, если собственники своим решением ранее не определили порядок пользования имуществом. Подобный подход нельзя признать обоснованным. Суды не учитывают, что правомочие пользования имуществом опосредуется только через решение общего собрания.