Текст книги "ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание"

Многие собственники помещений недовольны вывесками, которые размещают магазины, расположенные на первом этаже дома. Для одних подобные вывески портят фасад здания, другие считают, что владельцы магазинов должны получить разрешение общего собрания. Некоторые собственники полагают, что владельцы магазинов обязаны платить за размещение вывесок. Насколько соответствуют закону подобные требования?

Прежде всего, надо помнить, что фасад многоквартирного дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что пользоваться и распоряжаться фасадом можно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).

В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Понятие информационной вывески было разобрано еще в пункте 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 №37. Суд указал, что

«размещение уличной вывески (таблички) с наименованием юридического лица как указателя его местонахождения или обозначения места входа в занимаемое помещение, здание или на территорию является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории России обычаям делового оборота».

Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок – это публичная обязанность, а согласование с общим собранием – гражданско-правовая. В этой части законодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан поместить вывеску. Но реализуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собственников всех помещений в доме должно определить, в каком месте и на каких условиях будет размещена вывеска. Эта позиция получила подтверждение в Определении Верховного суда от 26.06.2018 №41-КГ18—13.

Обратите также внимание, что ранее в Письме ФАС от 15.03.2010 № АК/6745 был сделан вывод, что «размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений». Однако это разъяснение было отозвано Письмом ФАС от 02.12.2022 № МШ/109196-ПР/22. Новых разъяснений от ФАС не последовало, поэтому руководствоваться надо позицией Верховного суда.

Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто.

Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкретным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом – два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников.

Таким образом, собственники помещений в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего имущества, так и на личные цели собственников.

В рамках той же категории споров интересно сослаться на Определение Верховного суда от 16.12.2020 №№306-ЭС20—17036. В данном деле на доме была размещена вывеска «Бейкер стрит, улица им. Клементины Черчилль», которая отражала название организации. Однако эта вывеска вводила в заблуждение, так как реальный адрес дома был – «Шекснинская 89». Суд согласился, что

«нахождение на фасаде указанного дома табличек, содержащих противоречивые сведения об его адресе, затрудняет идентификацию здания не только для граждан и юридических лиц, но и для экипажей экстренных служб (скорой медицинской помощи, полиции, отрядов МЧС), что ставит под угрозу своевременность их прибытия к месту назначения, соответственно, может привести к возникновению угрозы здоровью, жизни и безопасности населения».

Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из помещения батареи отопления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей?

Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключить помещение от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.

Начнем с вопроса об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельного помещения не могут. Только общее собрание собственников помещений во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретном помещении. Но если батареи не являются общим имуществом, то демонтировать батареи можно и без решения общего собрания.

В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 №33—3805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник помещения, а не общее собрание.

В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельном помещении никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.

Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства – их можно демонтировать без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, – требуется решение общего собрания.

Но прежде, чем отключиться от центрального отопления, надо проверить – допускается ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение Конституционного суда РФ от 17.11.2011 №1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требуется (Определение Верховного суда РФ от 20.11.2017 №302-КГ17—17007). В любом случае самовольный демонтаж радиаторов запрещен подп. «в» п. 35 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354.

Допустим, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания получено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопление?

Раньше этот вопрос решался так. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление отдельного помещения. Что это означает? Если собственник демонтировал батареи, то все равно будет платить за отопление. Такое нормативное регулирование было признано несоответствующим Конституции в Постановлении Конституционного суда от 20.12.2018 г. №46-П, а ранее аналогичную позицию занял Верховный суд в Определении от 30.08.2016 №71-КГ16—12.

В этой связи были внесены изменения в п. 42.1 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. Теперь у собственников появилась возможность доказать управляющей организации, что радиаторов в помещении нет. В этом случае собственник будет платить только за отопление на цели содержания общего имущества дома. Плата за отопление помещения собственника взиматься не будет.

Колясочные часто встречаются в многоквартирных домах. И часто у собственников помещений в доме возникают споры: кто может пользоваться этими помещениями и что можно в них размещать. Четкий ответ найти в законодательстве не так и просто.

Под «колясочной» понимается элемент входной группы дома, который служит цели хранения детских и уличных кресел-колясок. Об этом сказано в п. 5.1.2 СП 31-107-2004.

По своим признакам колясочная относится к общедомовому имуществу. Почему? Потому что обслуживает не конкретную квартиру, а все квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Так как колясочная – это общее имущество, то все требования закона, касающиеся содержания и пользования общедомовым имуществом, применимы и к колясочным.

Пользоваться колясочной могут все собственники помещений в доме. Однако конкретный порядок пользования может быть определен общим собранием дома. Например, общее собрание может установить очередность пользования колясочной.

В этом случае важно помнить следующее: долевые собственники имущества не имеют непосредственного права пользоваться имуществом. Такое пользование должно быть опосредовано согласием всех сособственников, то есть решением общего собрания.

Если же общее собрание специальное решение не принимало, тогда пользоваться колясочной могут все собственники.

Часто в колясочной размещают велосипеды, санки и т. п. имущество. Выше мы написали, что по строительным нормам колясочная должна использоваться только для хранения колясок. Возникает вопрос, насколько обязательно это требование?

Сразу обратим внимание на следующее. Назначение колясочной указано в СП, то есть в строительных нормах. В разделе 1 СП сказано, что этот документ применяется для проектирования домов. Только для проектирования.

В ст. 55.24 Градостроительного кодекса сказано, что эксплуатация дома осуществляется в строгом соответствии с проектной документацией, техническими регламентами и другими нормативно-правовыми актами. СП касается только проектной документации, но не порядка эксплуатации дома.

Отсюда вывод: если колясочная и ее назначение определены проектной документацией дома, то использовать колясочную можно только для размещения колясок. Если же проектом колясочная не была предусмотрена или у нее есть дополнительные цели использования, указанные в проекте дома, тогда можно использовать это помещение не только для размещения колясок.

Из того, что написано выше, становится очевидно, что распоряжаться колясочной, как общим имуществом, могут только все собственники помещений в доме. Поэтому отдельный собственник, не получив согласие общего собрания, не может присоединить к своему помещению помещение колясочной.

Надо помнить вот еще о чем. Если присоединить колясочную к помещению, то уменьшиться размер площади общего имущества дома. Это допускается только в случае, если на собрании согласие на это дадут все собственники (ч. 3 ст. 36 ЖК). Это важно, потому что по общему правилу для принятия решения на собрании достаточно простого большинства голосов и только тех собственников, которые на собрании присутствуют.

Незаконное использование общего имущества дома – одно из самых распространённых нарушений жилищного законодательства. Формы таких нарушений различны: от самозахвата подвалов, колясочных до размещения на стенах домов кондиционеров и видеокамер.

Собственники редко обращают внимание на подобные нарушения. Даже тот факт, что за неправомерное использование общего имущества можно получить солидную компенсацию, не заинтересовывает владельцев помещений в доме.

Поэтому чаще всего следят за использованием общего имущества управляющие организации. Отчасти это оправдывается тем, что под управлением домом понимается не просто оказание работ и услуг, но и обеспечение комфортного проживания (ч. 1 ст. 161 ЖК). И это обязанности именно управляющей организации.

Однако на практике часто возникает вопрос: если управляющая организация обнаружила нарушение (например, камера на стене), то может ли она самостоятельно демонтировать имущество, которое размещено с использованием общего имущества без решения общего собрания дома? Многие организации полагают, что это возможно и ссылаются все на ту же ч. 1 ст. 161 ЖК.

Данный подход неверен. Демонтаж камер или кондиционеров относится к пользованию и распоряжению имуществом. А такие правомочия есть только у собственников (ст. 209 ГК). Не поможет даже ссылка на ст. 14 ГК и самозащиту прав, так как права организации размещением камер и кондиционеров никак не нарушаются. Права собственников помещений в доме – да, нарушаются, но не права управляющей организации.

В этом случае организация может только от лица собственников обратиться в суд с требованием о демонтаже. Для этого придется предварительно получить полномочия на представление от общего собрания собственников.

Исключением из этого правила будет ситуация, когда незаконное оборудование, например кондиционер, лишает управляющую организацию возможности исполнять свои обязанности, предусмотренные законом (ч. 1 ст. 161 ЖК). В этом случае права организации нарушаются, и она может самостоятельно обратиться в суд. Как пример см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2012 №№ А56—42274/2011, Ф07—3901/12.

В рамках этого вопроса также интересно изучить Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.05.2012 № А12—13389/2011. Это редкий пример действительно полезного судебного решения. Вот некоторые выводы судов.

Во-первых, управляющая организация выбирается для обслуживания общего имущества, а не для распоряжения им. Сама организация никаких прав пользования, владения и распоряжения общим имуществом дома (крыша, подвалы, стены) не получает. Поэтому даже если кто-то незаконно пользуется общим имуществом дома, права организации не нарушаются. Напротив, нарушаются права собственников помещений в доме.