Текст книги "Решения Федерального Верховного суда Германии по гражданским делам в 2021 г. 43–58"

22 bb) далее суд апелляционной инстанции, исходя из системной оценки дела, верно исходил из возможности возложения на арендатора эксплуатационных расходов, не усматривая в этом исключаемых ремонтных расходов по смыслу п. 2 ч. 2 §1 BetrKV.

23 (1) согласно предл. 2 ч. 1 §556 ГГУ, предл. 1 ч. 1 §1 BetrKV эксплуатационными расходами являются те расходы, которые в текущем порядке (laufend) возникают у собственника в отношении собственности на земельном участке либо обусловлены надлежащим использованием здания или хозяйственной единицы, вспомогательных зданий, помещений, учреждений или земельного участка. При этом от возлагаемых на арендатора эксплуатационных расходов необходимо отделять расходы на ремонт (Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung, букв. ремонт и обслуживание – прим. пер.), которые должен нести арендодатель. Затраты на ремонт (не будучи эксплуатационными и не подлежащими возложению на арендатора) вызваны работами по восстановлению свойств объекта и необходимы для обеспечения его надлежащего использования, чтобы должным образом устранить недостатки, в том числе вызванные износом, старением или воздействием погодных условий (п. 2 ч. 2 §1 BetrKV). Поэтому ремонтные работы касаются недостатков сущности недвижимого имущества или его составных частей (ср решение Сената ФВС Германии от 7 апреля 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, II 1 a; решение Сената ФВС Германии от 14 февраля 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 10, 14; решение Сената ФВС Германии от 18 декабря 2019 – VIII ZR 62/19, NZM 2020, 457 Rn. 12).

24 (2) по данным причинам расходы на устранение гнилого дерева не являются – как нередко предполагается – ремонтными расходами по той причине, что с их помощью всегда устраняется недостаток в указанном выше значении. Иначе это предоставляло бы собой ошибочное общее заключение о гнилости дерева как недостатке объекта аренды (садового участка). С учетом того, что садовый участок состоит из множества растений и обычно отсутствует обязанность по формированию их определенного состава, лишь тот факт, что дерево стало гнилым или растение отмирает, как правило, не влечет признания существующих условий недостатком (о недостатках объекта аренды ср. решение Сената ФВС Германии от 5 декабря 2018 – VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21; решение Сената ФВС Германии от 29 апреля 2020 – VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 24).

25 Вопреки представленной выше точке зрения расходы, возникающие при рубке неустойчивого дерева, нельзя признать ремонтными и по тому основанию, что посредством рубки арендодатель выполняет обязанность по обеспечению безопасности движения. Исполнение обязанностей по обеспечению безопасности движения, будучи сугубо элементом института гражданско-правовой ответственности, не является определяющим критерием для разграничения ремонтных и эксплуатационных расходов; более того, расходы даже на те меры, которые служат выполнению обязанностей арендодателя по обеспечению безопасности движения, в качестве эксплуатационных могут быть возложены на арендатора (ср. решение Сената ФВС Германии от 14 февраля 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 12).

26 (3) суд апелляционной инстанции также по праву постановил, что квалификации расходов на рубку дерева в качестве эксплуатационных не препятствует отсутствие их «текущего порядка» («laufend») по смыслу предл. 1 ч. 1 §1 BetrKV.

27 (a) для признания наличия текущих расходов в указанном выше значении не требуется, чтобы они возникали ежегодно или в строго определенном интервале. Уже достаточной является их многолетняя повторяемость (ср. решение Сената ФВС Германии от 14 февраля 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 15; решение Сената ФВС Германии от 11 ноября 2009 – VIII ZR 221/08, NJW 2010, 226 Rn. 14; см. также решение Сената ФВС Германии от 10 февраля 2016 – VIII ZR 33/15, NJW 2016, 1439 Rn. 15).

28 (b) в связи с этим расходы на рубку отмирающего дерева, несмотря, возможно, на значительный временной интервал, являются текущими «расходами по уходу за садом».

29 В этой части необходимо учитывать особенности расходов, рассматриваемых согласно п. 10 §2 BetrKV в качестве возлагаемых на арендатора. К «расходам по уходу за садом» относится также «обновление растений и кустарников», чему – как было указано выше – по общему правилу предшествует удаление прежних растений и кустарника. Во временном аспекте потребность в обновлении не может быть спрогнозирована в той мере, в которой она существует для остальных эксплуатационных расходов, поскольку в случае с растениями и кустарниками речь идет о живых организмах, а потому обновление безоговорочно нельзя сравнивать с остальными эксплуатационными расходами, связанными со строительством или техническими вопросами. Их жизненный цикл не всегда может быть точно спрогнозирован. Положения п. 10 §2 BetrKV не проводят различий также между однолетними и многолетними кустарниками. Тем самым возникновению «расходов по уходу за садом» присущи продолжительные, заранее неопределенные временные интервалы.

30 cc) с учетом указанной временной, присущей п. 10 §2 BetrKV неопределенности нельзя аналогично сделать вывод о том, что возложение на арендатора расходов на рубку дерева противоречит сути и целям законодательства об эксплуатационных расходах, поскольку якобы удаление дерева представляет собой для арендатора настолько неожиданное событие, что будет необоснованно возлагать на него такие, заранее непрогнозируемые и, чаще всего, высокие расходы (данный вывод см., например, в LG Krefeld, решение от 17 марта 2010 – 2 S 56/09, juris Rn. 37; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Berlin-Schöneberg, решение от 8 октября 2009 – 106 C 110/09, juris Rn. 22).

31 (1) в связи с этим суд апелляционной инстанции верно указал, что при разумной оценке возникновение расходов на рубку дерева будет являться предсказуемым для арендатора, который пользуется садовым участком с деревьями и тем самым получает пользу от соответствующей части жилого объекта. В подобных случаях для арендатора не является неизвестным, что могут возникнуть – различные по размеру и нередко существенные – расходы. Необходимость рубки расположенных на садовом участке деревьев по различным причинам является присущей (inhärent) таким объектам (MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., §2 BetrKV Rn. 54).

⠀

32 (2) (лишь один) размер эксплуатационных расходов также не может быть определяющим критерием для оценки вопроса о возможности их возложения на арендатора.

⠀

33 Законодательство об эксплуатационных расходах не предоставляет общую защиту арендаторов от возлагаемых в отдельных случаях высоких расходов. Так, например, резкий рост отдельных статей по возлагаемым расходам сам по себе не является основанием для исключения обязанности арендатора по уплате таких расходов. Общее соотношение интересов арендатора и арендодателя согласно законодательству об эксплуатационных расходах – за пределами принципа экономической выгоды (Wirtschaftlichkeitsgrundsatz) – не осуществляется (ср. MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., §556 Rn. 122; а также §2 BetrKV Rn. 54; см. также LG München I, ZMR 2021, 116, 118). Помимо того, могут возникнуть также прямо упомянутые в обосновании к BetrKV и возлагаемые на арендаторов расходы по «обрезке и обрубке» («Schneiden und Ausasten») (см. BR-Drucks. 568/03, S. 32) кроны старых, больших деревьев, которые в отдельных случаях могут превышать расходы на рубку дерева.

34 Относимость расходов на удаление гнилого, неустойчивого дерева, как по настоящему делу, к расходам по уходу за садом по смыслу п. 10 §2 BetrKV подтверждается также рабочими материалами данного постановления по указанной норме.

35 Вопрос о том, должен ли арендодатель и если да, то при каких условиях, не предусматривать в полном объеме расходы на удаление дерева к уплате за год, в котором они наступили, а распределять на несколько лет (ср. решение Сената ФВС Германии от 11 ноября 2009 – VIII ZR 221/08, NJW 2010, 226 Rn. 19), по настоящему спору не требует разрешения. Не было представлено сторонами и неочевидно из обстоятельств дела, что по настоящему делу присутствует особый исключительный случай по тому основанию, что наступившие расходы носили значительный размер и истец в силу однократного возложения на него этих расходов был обременен существенным несправедливым образом. Так, истцом не был оспорен ни размер расходов, ни их (своевременное) возложение на него по счету за 2015 г. в полном объеме.

36 dd) не препятствует выводу о возможности возложения на арендатора расходов на удаление дерева также история разработки нормы п. 10 §2 BetrKV.

37 (1) буквальный текст п. 10 §2 BetrKV исходит из положений Постановления Германии об изменении Второго Постановления Германии об экономических расчетах (II. BV) от 14 декабря 1970 г. (BGBl. I S. 1672), которое в приложении №3 к предл. 2 ч. 1 §27 II. BV по сравнению с предыдущим законодательством предусмотрело подробный перечень эксплуатационных расходов, возлагаемых на арендаторов. Относительно расходов по уходу за садом вместо прежней формулировки, согласно которой «расходы по уходу за садом» относились к возлагаемым на арендаторов эксплуатационным расходам (см., например, п. 9 ч. 2 §27 Abs. 2 Nr. 9 в редакции II. BV 1957 г.; BGBl. I S. 1719), теперь данные расходы в п. 9 приложения №3 II. BV в ред. 1970 г. разъяснялись таким образом, что к ним относились «расходы по уходу за прилегающими садовыми участками, включая обновление растений и кустарников». При этом согласно представлениям законодателя новая редакция приложения №3 благодаря ее подробному характеру должна была предотвратить разнообразные споры между арендодателями и арендаторами (BR-Drucks. 474/70, Begründung S. 12).

38 Разъяснение о том, что «обновление» растений и кустарников относится к мерам по уходу, расходы по которому могут быть возложены на арендаторов по смыслу законодательства об эксплуатационных расходах, показывает, что законодатель намеревался прямо указать на особенности, вытекающие из необходимости особого ухода за садовыми участками, нежели из планомерного поддержания их состояния в значении сохранения отдельных растений. Постановление учитывает, что растения и кустарники в силу болезни, возраста или воздействия окружающей среды могут отмирать; поэтому оно прямо предписывает в таких случаях производить замену растений в качестве меры по уходу за садом. Из указанного постановления и его обоснования нельзя извлечь, что законодатель намеревался изъять удаление гнилого дерева из сферы действия нормы либо квалифицировать это в качестве меры по уходу лишь тогда, когда одновременно производится посадка нового дерева (ср. LG Berlin, GE 1988, 355; Schmid, DWW 2011, 49, 50).

39 (2) аналогично обоснование Постановления Германии о распределении эксплуатационных расходов от 25 ноября 2003 г., которое в неизмененном виде включило в себя формулировки о расходах по уходу за садом из приложения №3 к §27 II. BV, не исключает расходы по удалению гнилого либо неустойчивого дерева из расходов по уходу за садом согласно п. 10 §2 BetrKV. В частности, обоснование BetrKV, согласно которому «обрезка и обрубка деревьев» отнесены к уходу за садом (BR-Drucks. 568/03, S. 32), не позволяет сделать вывод, что в качестве возлагаемых на арендаторов эксплуатационных расходов рассматриваются исключительно – нередко затратные – работы с деревьями, но только не удаление нежизнеспособного дерева.

40 ee) наконец, кассационная жалоба подлежит отклонению в части, в которой в ней указано на сравнимость расходов по удалению дерева с теми расходами, которые наступают при разбивке садового участка. Расходы на так называемое первоначальное оснащение не возлагаются на арендаторов, в том числе и те из них, которые связаны с «удалением первоначального оснащения сада» («Entfernung der Erstausstattung des Gartens»). Во-первых, из положений п. 10 §2 BetrKV нельзя сделать вывод об исключении подобного рода расходов по удалению. Во-вторых, как верно указано в возражении на кассационную жалобу, по настоящему делу не были установлены обстоятельства, которые указывали бы, что в случае с удаленным деревом речь шла о первичном оснащении земельного участка у дома. Кассационная жалоба не содержит указаний, что соответствующие утверждения не были рассмотрены по существу.

Судьи Фетцер, Бюнгер, Косциоль, Шмидт, Райхельт

Предыдущие судебные инстанции:

решение участкового суда г. Нойштадт-ам-Рюбенберге от 26 ноября 2018 – 44 C 1219/17;

решение земельного суда г. Ганновер от 27 марта 2020 – 17 S 1/19.

47. Разграничение понятий соседской и пограничной стены в споре между соседями – решение Федерального Верховного суда Германии от 12 ноября 2021 г. —
V ZR 25/21

a) пограничная стена может использоваться каждым из соседей в направлении собственного земельного участка; поэтому отдельно стоящая часть стены в направлении собственного участка может быть, например, покрашена, засажена цветами либо использована для прокладки электропроводов, если это не ущемляет совместное пользование другим соседом;

b) если таунхаусы или двухквартирные дома разделены двумя отдельно расположенными стенами, то речь идет не о соседской стене, а о двух пограничных стенах, поскольку каждая из стен самостоятельно обеспечивает стабильность соответствующего здания. То же самое правило действует, когда граница земельных участков разделяет одну или обе стены и в этой части присутствует надстройка.

Европейский идентификатор судебных актов:

ECLI: DE: BGH:2021:121121UVZR25.21.0

Примененные нормы ГГУ:

Книга 3. Вещное право

Часть 3. Собственность

Раздел 1. Содержание права собственности

§912. Надстройка; обязанность допустить надстройку

(1) Если собственник земельного участка при строительстве сооружения без умысла или грубой неосторожности с его стороны нарушил границу участка застройкой, то сосед обязан допустить такую надстройку, за исключением случаев, когда о своем возражении он заявил до или сразу же после нарушения границы.

…

§921. Совместное использование пограничных сооружений

Если два земельных участка разделены между собой полосой земли, межой, рвом, стеной, изгородью, забором или иным сооружением, которое служит обоим участкам, то предполагается, что собственники земельных участков обладают правом на совместное использование сооружений, кроме случаев, когда внешние признаки указывают на принадлежность сооружения исключительно одному из соседей.

§922. Использование и совместное содержание пограничных сооружений

Если соседи имеют право на совместное использование указанных в §921 ГГУ сооружений, то каждый из них обладает правом на использование согласно их свойствам в той мере, в какой пользование одного из них не препятствует пользованию другого. Расходы по содержанию таких сооружений соседи несут в равных долях. В период, в течение которого один из соседей заинтересован в существовании пограничного сооружения, оно не может быть удалено или изменено без его согласия. В остальных случаях правоотношения между соседями регламентируются правилами о долевых правах в общности.

V ZR 25/21

12 ноября 2021 г.

V Сенат по гражданским делам Федерального Верховного суда Германии в составе председательствующего судьи д-ра Штреземанн, судей д-ра Брюкнер, д-ра Гёбель, д-ра Малик и Лаубе на судебном заседании 12 ноября 2021 г. постановил:

кассационную жалобу на решение 2 Сената по гражданским делам земельного суда Мюнхен-II от 15 сентября 2020 г. отклонить с возложением расходов на ответчика.

Описательная часть:

1 Истец является собственником земельного участка с построенным на нем таунхаусом (домом блокированной застройки). Ответчиком выступает арендатор немного смещенного таунхауса на пограничном соседском участке. Внешняя стена дома истца, который частично выходит за границы земельного участка, выступает со стороны сада используемого ответчиком дома. Без согласия истца на отдельно стоящей части внешней стены, выходящей к террасе ответчика, им были просверлены отверстия в штукатурке для установки кабель-канала для электропитания тента. Письмом адвоката истец безуспешно пытался добиться восстановления прежнего состояния стены.

2 Участковый суд отказал в удовлетворении исковых требований об удалении электрических проводов вместе с кабель-каналом, закрытии сверленых отверстий, их покраске и возмещении досудебных расходов на адвоката. Земельным судом данные требования были удовлетворены. Кассационная жалоба ответчика, допущенная земельным судом, об отклонении которой ходатайствует истец, поддерживает требования об отказе в удовлетворении иска.

⠀

Мотивировочная часть:

⠀

 
                                          I.
 

⠀

3 На основании предл. 1 ч. 1 § 1004 ГГУ суд апелляционной инстанции признал за истцом право потребовать от ответчика принятия мер по устранению. При этом, по мнению суда, не имеет значения, идет ли речь по настоящему делу об общем пограничном сооружении. Как следует из полученного экспертного заключения, картина носит двойственный характер. Между наружными стенами домов имеется зазор, и каждая поверхность стены может быть однозначно отнесена к соответствующему зданию. Стены соответствуют требованиям пожарной безопасности и устойчивости зданий, но не требованиям звуко-, влаго– и теплоизоляции. Лишь отдельно стоящая часть внешней стены служит влаго– и теплоизоляцией исключительно дома истца. В этой части стена подлежит квалификации в качестве надстройки (Überbau). Вытекающие из этого отношения собственности не исключают меж тем признание стены в целом пограничным сооружением по смыслу §921 ГГУ. Однако ответчик не обладает правом на притязаемое им совместное использование. Объем и содержание совместного использования определяются предл. 1 §922 ГГУ, исходя из свойств пограничного объекта. Из данных свойств вытекает право на использование в форме, в которой ответчик вправе требовать только сохранения стены. Правами же воздействия на стену и изменения ее внешнего вида ответчик не обладает. Между тем подобные меры осуществлены путем размещения кабель-канала. Поскольку истец не давал своего согласия на данные меры, он вправе требовать от ответчика их устранения.

⠀

 
                                          II.
 

⠀

4 Кассационная жалоба ответчика подлежит отклонению. При этом право истца на устранение не может быть признано тем обоснованием, которое представил суд апелляционной инстанции.

5 1. Верным является вывод, что право истца согласно предл. 1 ч. 1 §1004 ГГУ не всегда предполагает его единоличную собственность на соответствующую часть стены либо надстройку в части стены, выходящую на соседский земельный участок. Определяющим является право истца на устранение и в тех случаях, когда стена представляет собой пограничное сооружение по смыслу §921 ГГУ и ее использование со стороны ответчика ущемляет права, принадлежащие истцу в качестве «участника общности» («Teilhaber») согласно предл. 1, 3 §922 ГГУ (ср. решение Сената ФВС Германии от 15 октября 1999 – V ZR 77/99, BGHZ 143, 1, 5; решение Сената ФВС Германии от 21 апреля 1989 – V ZR 248/87, NJW 1989, 2541; решение Сената ФВС Германии от 22 января 2021 – V ZR 12/19, NJW-RR 2021, 401 Rn. 29, 41).

⠀

6 2. Однако является ошибочной позиция суда апелляционной инстанции о том, что ответчик не правомочен на совершенное им пользование и в тех случаях, когда стена представляет собой пограничное сооружение.

⠀

7 a) при наличии пограничного сооружения возникающие при этом правоотношения между соседями регулируются параграфами 921, 922 ГГУ, а также соответствующими нормами федеральных земель (ср. решение Сената ФВС Германии от 22 января 2021 – V ZR 12/19, NJW-RR 2021, 401 Rn. 15 mwN). При этом соседями по смыслу §921, 922 ГГУ могут выступать не только собственники земельных участков. В отсутствие иных, установленных апелляционным судом обстоятельств дела в кассационном производстве в пользу ответчика предполагается, что прикрепление кабель-канала к стене осуществлялось с согласия собственника земельного участка, а потому ответчик во взаимоотношениях с истцом вправе ссылаться на принадлежащие собственнику права пользования.

⠀

8 b) негаторные требования истца, предусмотренные предл. 1 ч. 1 §1004 ГГУ, предполагают ущемление его прав участника общности, определяемые параграфом 922 ГГУ (ср. MüKoBGB/Brückner, 8. Aufl., §922 Rn. 4, 8). Вопреки позиции суда апелляционной инстанции такое ущемление прав согласно установленным обстоятельствам дела отсутствует.

⠀

9 aa) пограничная стена может использоваться каждым из соседей в направлении собственного земельного участка (ср. решение Сената ФВС Германии от 12 марта 2021 – V ZR 31/20, NJW-RR 2021, 1025 Rn. 13 mwN); поэтому отдельно стоящая часть стены в направлении собственного участка может быть, например, покрашена, засажена цветами либо использована для прокладки электропроводов, если это не ущемляет совместное пользование другого соседа (об использовании поверхности для рекламных целей ср. решение Сената ФВС Германии от 2 февраля 1965 – V ZR 247/62, BGHZ 43, 127, 133 f.; Staudinger/Roth, BGB [2020], §922 Rn. 3). Возможность истца по использованию стены в направлении собственного земельного участка не была ничем ограничена. Не было установлено, что отверстия нарушают герметизацию стены и тем самым подвергают ее повреждениям от влажности. Также не было установлено, что существуют основания предполагать угрозу стабильности стены либо невозможность (полного) выполнения стеной ее функции в качестве ограждающей стены здания по иным причинам. В возражении на кассационную жалобу отсутствуют указания на заявление истцом ущемление прав пользования, предусмотренных §922 ГГУ, истец исключительно ссылается лишь на квалификацию стены в качестве пограничного сооружения по смыслу §921 ГГУ.

⠀

10 bb) как верно изначально указал суд апелляционной инстанции, каждый сосед вправе требовать, чтобы пограничное сооружение сохраняло свои внешние свойства, поскольку внешний вид относится к функциональному назначению пограничного сооружения и не может быть отделен от присущей ему функции баланса интересов соседей по участку. Однако при (сугубо) оптическом изменении пограничного сооружения право требовать устранения либо восстановления в прежнем состоянии существует лишь тогда, когда прежний внешний вид был существенно изменен оспариваемыми мерами. Настоящий Сенат признавал наличие подобных случаев, когда, например, непосредственно за неприметным забором из рабицы или низким реечным забором устанавливался более высокий, заметный деревянный забор (в целом об этом см. решение Сената ФВС Германии от 23 ноября 1984 – V ZR 176/83, NJW 1985, 1458, 1460; решение Сената ФВС Германии от 20 октября 2017 – V ZR 42/17, ZfIR 2018, 320 Rn. 15, 18, 22). Существенного изменения, при котором стена меняла бы свой прежний внешний вид, при установке кабель-канала на отдельно стоящей части стены, исходя из установленных обстоятельств дела, не происходит. Неочевидно, что при осмотре стены со стороны земельного участка истца, можно увидеть какие-либо изменения. В этой части возражения к кассационной жалобе аналогичным образом не ссылаются на заявления истца об обременяющих его последствиях изменений.

⠀

11 3. Обжалованное решение подлежит сохранению в силу по иным правовым основаниям (§ 561 ГПУ Германии).

⠀

12 a) согласно установленным апелляционным судом и не оспоренным сторонами обстоятельствам дела в случае со стеной речь не идет о пограничном сооружении (Grenzeinrichtung) по смыслу §921 ГГУ. Вопреки позиции в кассационной жалобе условия для признания наличия стены пограничной не выполнены.

⠀

13 aa) по общему правилу здания и их части не являются пограничными сооружениями (ср. RGZ 70, 200, 205); исключения составляют так называемые соседские стены (Nachbarwand, называемые также общими фронтонными стенами) после строительства пристроек. Соседской является стена, сооруженная на общей границе земельных участков и предназначенная для строительства пристроек в обе стороны. Если при ее сооружении существовала взаимная договоренность соседей или, как минимум, ожидание со стороны одного соседа, что его сосед может использовать стены для строительства своего дома, то стена после строительства пристройки считается общим пограничным сооружением (ср. решение Сената ФВС Германии от 22 января 2021 – V ZR 12/19, NJW-RR 2021, 401 Rn. 21; решение Сената ФВС Германии от 12 марта 2021 – V ZR 31/20, NJW-RR 2021, 1025 Rn. 9, 13).

⠀

14 (1) пристройка (Anbau) в этом значении присутствует лишь тогда, когда стена в итоге становится существенной частью (также) сооруженного с ее помощью соседского здания. Функциональное назначение стены определяется самой пристройкой. В этом случае речь идет о соседской стене, которая становится пограничным сооружением и в отношении которой соседи приобретают права сособственников, если пристройки к стене существуют с обеих сторон и с согласия обоих соседей.

(Ср. решение Сената ФВС Германии от 20 апреля 1958 – V ZR 178/56, BGHZ 27, 197, 200 ff.; решение ФВС Германии от 25 октября 1961 – V ZR 30/60, BGHZ 36, 46, 48 ff.; решение ФВС Германии от 27 марта 2015 – V ZR 216/13, BGHZ 204, 364 Rn. 11; решение ФВС Германии от 12 марта 2021 – V ZR 31/20, NJW-RR 2021, 1025 Rn. 13, 19).

15 (2) для этого требуется технически прочное соединение обоих соседских зданий. Недостаточно лишь нахождения рядом строительных элементов обоих домов, для признания стены существенной частью (по смыслу ч. 2 §94 ГГУ) при строительстве соседского дома необходимо прямое техническое использование стены для целей строительства соседского дома, например, для укладки опорных балок. Признание стены существенным элементом согласно §93 ГГУ предполагает, что соседское здание в отсутствие такой стены будет обладать такими значительными недостатками, которые будут исключать его самостоятельность в любом случае. Подобное предполагается, прежде всего, в случаях, когда соседский дом без стены утратит свою устойчивость (в целом об этом см. решение Сената ФВС Германии от 25 октября 1961 – V ZR 30/60, BGHZ 36, 46, 48 ff.).

16 (3) соседскую стену необходимо отличать как от пограничной стены (Grenzwand), так и от надстройки, построенной не в качестве пристройки. В качестве пограничной обозначается стена, которая построена на границе земельных участков, но не пересекает ее (ср. решение Сената ФВС Германии от 18 мая 2001 – V ZR 119/00, WM 2001, 1903, 1904; решение ФВС Германии от 12 марта 2021 – V ZR 31/20, NJW-RR 2021, 1025 Rn. 7 mwN, а также легальные дефиниции в нормах федеральных земель: §16 BbgNRG, §8 Abs. 1 HessNRG, §16 Abs. 1 Satz 1 NdsNRG, §19 NachbG NRW, §13 Abs. 1 NRG RhPf, §11 NachbG Sachsen-Anhalt, §15 SaarlNRG, §11 Abs. 1 NachbG SchlH, §13 Abs. 1 ThurNRG).

17 Пограничная стена не становится соседской лишь потому, что полностью или частично пересекает границу земельных участков; в этом случае речь может идти о надстройке («скользящая пограничная стена» («verrutschte Grenzwand»); о данном понятии см. Grziwotz in Grziwotz/Luke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 3. Aufl., Kapitel 2 Rn. 107). Также мало оснований признавать таковой обычную пристройку к пограничной стене (о пристройке к надстройке ср. решение Сената ФВС Германии от 17 января 2014 – V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973 Rn. 30 ff., о пристройке к пограничной стене ср. а также решение Сената ФВС Германии от 18 мая 2001 – V ZR 119/00, WM 2001, 1903, 1904 f.). Соседская стена присутствует лишь тогда, когда проходящая по границе стена пригодна и предназначена для того, чтобы служить существенной частью обоих соседских зданий. Только в таком случае действует подлежащая охране потребность в защите стены в прежнем состоянии, вытекающая из правил предл. 3 §922 ГГУ, и следуемом из этого запрете для собственников зданий разрушать используемую для пристройки стену дома без согласия и без замены. Если таунхаусы или двухквартирные дома разделены двухсторонними стенами, то есть двумя отдельно расположенными стенами, то речь идет не о соседской стене, а о двух пограничных стенах, поскольку каждая из стен самостоятельно обеспечивает стабильность соответствующего здания. То же самое правило действует, когда граница земельных участков разделяет одну или обе стены и в этой части присутствует надстройка. При этом для обоснованной оценки дела не имеет значения, построены ли стены с достаточной прочностью или иными свойствами с тем, чтобы они сами по себе удовлетворяли строительным требованиям либо признанным техническим правилам, действующим для отдельно стоящей части наружной стены здания.

18 bb) согласно указанным критериям стена здания истца не является соседской стеной.

19 (1) согласно обстоятельствам дела, которые были установлены судом апелляционной инстанции и не оспорены сторонами, между наружными стенами обоих зданий имеется зазор и каждая из поверхностей стены может быть однозначно отнесена к определенному зданию. Стены соответствуют требованиям устойчивости соответствующего здания. Тем самым отсутствуют основания для признания использования дома истца для строительства таунхауса, арендуемого ответчиком, в качестве существенной части.

20 (2) подлежит отклонению довод кассационной жалобы, в которой ответчиком утверждается, что стену дома истца потому следует признать существенной частью обоих зданий, поскольку обе стены находятся в месте, в котором они соприкасаются настолько, что сами по себе не будут удовлетворять строительно-физическим требованиям, предъявляемым к тепло-, звуко– и влагоизоляции. Хотя данное утверждение верно, исходя из установленных обстоятельств дела, однако это не ведет к выводу о том, что соседнее здание не обладает строительно-технической самостоятельностью. Как правило, непосредственно расположенная рядом пограничная стена предоставляет защиту от атмосферных воздействий и преимущество, когда наружная стена не требует установки полной такой защиты (ср. решение Сената ФВС Германии от 18 февраля 2011 – V ZR 137/10, NJW-RR 2011, 515 Rn. 6 mwN).

21 b) кассационной жалобой не оспорен вывод суда апелляционной инстанции о том, что в случае с частью стены, являющейся надстройкой и не являющейся соседской стеной, речь может идти о правомерной или, как минимум, извинительной согласно §912 ГГУ надстройке, которая будет находиться в единоличной собственности истца (об этом ср. решение Сената ФВС Германии от 27 марта 2015 – V ZR 216/13, BGHZ 204, 364 Rn. 32; решение ФВС Германии от 17 января 2014 – V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973 Rn. 23).