Текст книги "Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)"

Таким образом, в самом общем (буквальном) смысле слова любые самовольные действия – это действия, совершенные субъектом по своей воле (если таковая у него присутствует). Применительно же к юриспруденции – практически любое действие, нарушающее нормативные предписания, – это самовольное действие. Хотя в принципе, даже вне правовых рамок этот термин приобрел явно негативный оттенок, о чем свидетельствуют и рассмотренные нами определения данного понятия в толковых словарях.

При этом в различных отраслях права этот термин имеет специфическую окраску. В гражданском праве он традиционно применяется не к любым нарушениям правовых норм, условий договора и т. п., а именно к незаконным действиям, выражающимся в строительстве или изменении объектов недвижимости (ст.222 ГК РФ, ст.29 ЖК РФ). По сути, в указанных статьях можно было бы говорить и о самоуправных (незаконных, противоправных) действиях в том же значении, но исторически сложился именно этот термин, что не вызывает возражений применительно к этим нормам. Вообще, в гражданском праве целый ряд терминов имеет исторически сложившиеся специфическое значение применительно к конкретным понятиям (например, физическое лицо, юридическое лицо, исполнение обязательства в натуре и др.).

Изложенный анализ понятий самовольности и самовольных действий в юридической науке позволяет сделать следующие выводы.

1. В общеправовом смысле (независимо от отрасли права) самовольные действия – это всякие действия, противоречащие закону и нарушающие хотя бы только закон, но обычно – еще и права и интересы других субъектов права.

2. Применительно к созданию или изменению объектов недвижимости в основе самовольности действий лежит отсутствие необходимых разрешений либо на первоначальное создание объекта, либо на последующее его изменение[144]144
  В приложении № 1 к монографии, составленном в виде таблицы, обобщены все действия в сфере создания либо изменения объектов недвижимости, которые можно выделить по действующему законодательству. Проанализирована необходимость получения разрешения на совершение того или иного действия, названы результат самовольных действий, гражданско-правовые и иные последствия совершения таких самовольных действий, исследована возможность легализации объектов недвижимости, являющихся результатом рассмотренных самовольных действий.


[Закрыть].

При неполучении лицом установленных законом разрешений можно выделить следующие виды самовольных действий: а) самовольные действия по первоначальному созданию объекта недвижимости (самовольное строительство); б) самовольные действия по изменению уже существующих объектов недвижимости.

3. Исходя из выделенных видов самовольных действий объекты недвижимости, созданные или измененные с нарушением закона, можно классифицировать на: а) самовольно возведенный объект недвижимости; б) самовольно реконструированный объект недвижимости; в) самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение; г) помещение, чье функциональное назначение самовольно изменено.

Глава 2
Самовольное создание объекта недвижимости

В настоящей главе проведен комплексный анализ гражданско-правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительством объектов недвижимости, включая определение такого строительства, раскрытие его содержания, определение правовых последствий самовольного совершения лицом действий по возведению объекта недвижимости и исследование правовой природы объекта, являющегося результатом самовольного строительства (самовольной постройки).

Помимо этого будут исследованы виды объектов самовольного строительства, обосновано их отнесение к недвижимым по природе вещам, а также исследован вопрос о том, с какого именно момента возникший в результате самовольного строительства объект подлежит отнесению к недвижимым вещам. В настоящей главе также будут освещены вопросы о владельцах таких объектов, о правах на них, а также о введении их в легальный гражданский оборот.

§ 1. Правовая природа самовольно возведенного объекта недвижимости

Проблемы самовольного строительства значительный период времени продолжают оставаться не только предметом научных дискуссий, к ним также вынуждены обращаться высшие судебные органы[145]145
  См. об этом более подробно: Ершов О.Г., Бетхер В.А. Правовая природа самовольной постройки // Право и экономика. 2015. № 4. – С. 37–41.


[Закрыть]. Это обусловлено тем, что решение проблемных вопросов имеет значение не только для развития в юридической науке теории отдельных оснований возникновения права собственности, а также применения способов защиты, но и вполне может оказывать влияние на формирование практики правоприменения.

В этой связи в настоящем параграфе поставлены следующие задачи: а) определить правовую природу самовольной постройки; б) выявить и охарактеризовать виды объектов самовольного строительства; в) установить момент, с которого вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона. Решение поставленных теоретических задач позволит стабилизировать правоприменительную практику по делам о самовольном строительстве.

В и.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[146]146
  Вестник ВАС РФ. 2010. № 6. – С. 80–104. Далее по тексту – Постановление Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22.


[Закрыть] предлагается самовольную постройку, по сути, рассматривать как недвижимую вещь. При этом, с одной стороны, речь идет об основании возникновения права собственности, с другой, – о санкции за осуществление строительства с нарушением закона[147]147
  См. об этом более подробно: Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. 2007. № 2. – С. 120–143.


[Закрыть]. Нормой ст.222 ГК РФ охватывается три различных комплекса отношений, а именно: административные отношения, связанные с совершением публичного деликта (строительства с нарушением норм публичного права); отношения, связанные с совершением частного деликта (занятием чужого земельного участка); отношения, ведущие к возникновению права собственности на объект строительства или к компенсациям и возмещению[148]148
  Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». М.: Статут. 2011. – С. 44.


[Закрыть].

При этом тезис о принадлежности самовольной постройки к объектам недвижимости почему-то считается доказанным, и в юридической литературе принято вести дискуссию о субъектах права на предъявление иска о сносе самовольной постройки[149]149
  Станиславов Д.И. Некоторые вопросы сноса самовольной постройки // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 1. – С. 75–80.


[Закрыть], условиях возникновения вещного права[150]150
  Церковников М.А. Последствия самовольного строительства: снос постройки или легализация // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 3. – С. 101–105.


[Закрыть], допустимости возникновения права на самовольную постройку по приобретательной давности[151]151
  Петухова А.В. Давность владения как способ приобретения права собственности на самовольную постройку // Юрист. 2012. № 12. – С. 24–29.


[Закрыть], возможности применения негаторного иска для сноса самовольной постройки[152]152
  Вандраков С.Ю. Практические вопросы применения негаторного иска для сноса самовольной постройки // Юрист. 2012. № 22. – С. 3–7.


[Закрыть] и по другим смежным вопросам.

Полагаем, подобная дискуссия является преждевременной, поскольку правовая природа самовольной постройки все же окончательно не установлена. И вопрос должен быть поставлен вначале не столько о том, считать ли самовольную постройку движимой или недвижимой вещью, а о том, можно ли самовольную постройку вообще признавать вещью или объектом гражданских прав. И, если это объект права, то какого права – вещного или обязательственного. Найденное по этому вопросу верное решение в последующем позволяет вести речь о раскрытии содержания самовольности действий со стороны лица, осуществившего самовольную постройку, и, соответственно, предопределяет условия легализации такой постройки, способы защиты прав землевладельцев, на земельных участках которых расположена самовольная постройка.

Несмотря на прямое закрепление в п.1 ст.222 ГК РФ положения о том, что самовольной постройкой признаются здание, сооружение или другое строение, можно привести аргументы как в пользу признания самовольной постройки самостоятельной вещью, так и в пользу того, что такая постройка вещью признаваться не должна. В первом случае на самостоятельность самовольной постройки как вещи указывает следующее. Во-первых, в законе закреплена юридически обеспеченная возможность признания права собственности на самовольную постройку. Исходя из классической вещноправовой теории, возникновение вещного права возможно только тогда, когда есть вещь, которая и является объектом такого права. Вещное право без вещи возникнуть не может. Во-вторых, законодатель указывает на признание права собственности на самовольную постройку. О признании права можно вести речь только в том случае, если есть объект этого права в виде вещи и само право на самовольную постройку существует, но необходимо его признание со стороны третьих лиц. В-третьих, самовольная постройка, так же, как и обычная вещь, является объектом интереса лица, осуществившего самовольно строительство, поскольку есть необходимость не только пользования построенным объектом, но и введения самовольно возведенного объекта в гражданский оборот.

С другой стороны, вполне заслуживают внимания аргументы о том, что самовольную постройку нельзя признавать вещью и объектом вещного права. Во-первых, лицо, построившее такой объект, не наделяется правомочием распоряжения до того момента, пока объект не будет легализован. Правомочие распоряжения – обязательная составляющая субъективного права собственности. Во-вторых, изначально не возникает права собственности на самовольную постройку. Если нет права, то может ли существовать без права объект? При этом если отсутствует право собственности или иное вещное право на самовольную постройку, то следует признать, что возникает не вещное, а обязательственное правоотношение.

Разные подходы к определению правовой природы самовольной постройки обусловлены тем, что ст.222 ГК РФ содержит нормы, с одной стороны, защищающие интересы собственника (иного управомоченного лица) земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, с другой, – интересы лица, который осуществил самовольное строительство. С позиции первого, произошло правонарушение, и самовольная постройка не является вещью, но с позиции второго – речь может идти о возникновении права собственности, и тогда самовольная постройка должна признаваться объектом такого права, т. е. самостоятельной вещью.

Рассматривая самовольную постройку в аспекте возникновения вещного правоотношения, важно отметить, что такая постройка обладает всеми признаками вещи – является предметом материального мира, объектом интереса и объектом, относительно которого действующее гражданское законодательство допускает возникновение гражданских прав и обязанностей[153]153
  См. об этом также, например, Гумилевская О.В. К вопросу о месте самовольной постройки в системе объектов гражданских прав // Общество и право. 2008. № 3. – С. 108–110.


[Закрыть]. Вместе с тем одновременно возникает вопрос о том, из чего состоит самовольная постройка как вещь и может ли самовольная постройка рассматриваться вещью для целей правового регулирования? В континентальном гражданском праве построенный объект – составная часть земельного участка[154]154
  Такой подход, в частности, существует в Германии (см. об этом: Гражданское уложение Германии / под ред. А.Л. Маковского. М.: Волтере Клувер. 2006. – С. 17–18), что является следствием рецепирования положения римского частного права superficies solo sedit.


[Закрыть]. В ст.222 ГК РФ законодатель признает самовольной постройкой построенный объект, но момент, с которого такой объект можно признавать вещью, также определяется по-разному.

Так, в юридической науке обосновывается подход, в рамках которого предложено разделять понятие вещи в юридическом и ином смыслах. В частности, предложено две концепции. В рамках первой, условно называемой «юридической теорией», о вещи в юридическом смысле можно вести речь, когда на вещь существует вещное право, до этого момента вещи нет, а есть ее отдельные составляющие, на которые также существует право собственности. В качестве примера приводится возникновение права на вновь возведенный объект недвижимости после государственной регистрации. При отсутствии регистрации отмечается отсутствие вещного права и, соответственно, самой недвижимой вещи, предложено вести речь о праве собственности только на совокупность материалов[155]155
  Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. – С. 3–13.


[Закрыть].

В рамках второй, условно называемой «физической теорией», объект строительства должен считаться недвижимостью в силу природных свойств, т. е. прочной связи с земельным участком и невозможности перемещения в пространстве без ущерба назначению[156]156
  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. – С. 16.


[Закрыть].

На наш взгляд, нельзя устанавливать прямую зависимость между построенным объектом и правом на такой объект для целей его определения как самостоятельной вещи.

Данный вывод находит подтверждение как в материалах судебной практики, так и в юридической литературе. В частности, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.[157]157
  Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 6. – С. 24–34. Далее по тексту – Обзор судебной практики Верховного Суда РФ 2014 г. по делам, связанным с самовольным строительством.


[Закрыть], отмечается, что возможность признания права собственности на часть самовольной постройки законодательством не предусмотрена. Это означает, по сути, что самовольная постройка должна признаваться вещью в целом с последующей возможностью установления на нее вещного права, которое может быть реализовано, если самовольная постройка не нарушает права третьих лиц и не является результатом неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм. Самовольная постройка в литературе рассматривается как самостоятельный объект вещного права, но порождающий проблему содержания такого права[158]158
  Макаров О.В. Гражданско-правовой режим строительной деятельности и судебная практика о признании права собственности на самовольную постройку // Юридический мир. 2013. № 5. – С. 51–54.


[Закрыть], либо как недвижимая вещь с неразрешенным вопросом отнесения такой вещи к отдельным объектам недвижимости[159]159
  Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества// Гражданское право. 2012. № 6. – С. 17–21.


[Закрыть]. Но не отрицается того, что самовольная постройка является прежде всего вещью – объектом гражданских прав после признания права собственности на нее.

Таким образом, в аспекте рассмотрения самовольности действий, совершаемых лицом при возведении постройки, самовольная постройка должна рассматриваться в качестве вещи, правовой режим которой напрямую зависит от: а) абсолютного права собственника земельного участка (или землепользователя) на земельный участок и б) абсолютных прав третьих лиц (пользователей объекта недвижимости и иных лиц). В последнем случае, речь идет о таких абсолютных правах, как право на жизнь и право на здоровье, что предопределяет необходимость обеспечения безопасности самовольной постройки посредством устранения нарушений градостроительных и строительных норм. Постройка как результат самовольности действий продолжает оставаться предметом материального мира, объектом интереса с последующей возможностью легализации права собственности.

Обосновав, что самовольная постройка является вещью, необходимо исследовать вопрос о том, какие результаты строительной деятельности охватываются понятием самовольной постройки, по-другому, – выделить виды объектов самовольного строительства, а также обосновать выдвинутый ранее тезис об отнесении таких объектов именно к недвижимым вещам.

Без ответа на данные вопросы невозможно прийти к выводу о том, к каким отношениям следует применять ст.222 ГК РФ, на какие объекты рассчитано ее действие, в то время как анализ судебной практики наглядно демонстрирует сложности, которые испытывают суды при решении вопроса о применении (либо неприменении) указанной нормы к спорным отношениям сторон[160]160
  Так, показательным является дело по иску о сносе объекта: некапитальный металлический ангар – склад, пристроенного к одноэтажному капитальному строению, заявленному в порядке ст.222 ГК РФ и рассматриваемому арбитражными судами разных инстанций на протяжении нескольких лет. Изначально суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, обязав снести спорный объект как самовольную постройку, возведенную без оформления в установленном порядке исходно-разрешительной документации. Постановлением суда апелляционной инстанции данное решение отменено, в удовлетворении иска отказано по причине государственной регистрации за ответчиком права оперативного управления на указанное капитальное строение, которая не оспорена в установленном законом порядке. Постановлением суда кассационной инстанции названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием на то, что суд не исследовал, является ли спорный пристрой к основному зданию самовольной постройкой. При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что спорный объект является пристроем к капитальному строению, зарегистрированному за ответчиком на праве оперативного управления, т. е. не подпадает под правовой режим самовольной постройки, как следствие, п.2 ст.222 ГК РФ применен быть не может, т. к. не распространяет свое действие на реконструкцию объектов капитального строительства. Постановлением суда апелляционной инстанции данный судебный акт оставлен в силе, однако по иным мотивам. Как указала апелляционная коллегия, истцом не представлено доказательств отнесения спорного пристроя к объектам недвижимости, что исключает применение ст.222 ГК РФ к рассматриваемому спору (тем не менее, в качестве дополнительного основания для отказа в требованиях апелляционный суд почему-то сослался на отсутствие в деле доказательств того, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, как-то надлежит устанавливать при рассмотрении исков в порядке ст.222 ГК РФ). Постановлением суда кассационной инстанции последний судебный актоставлен в силе (судебные акты по делу № А40-32201 /06-6-167. [Электронные ресурсы]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. По верному утверждению А.Е. Захаровой, отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия[161]161
  Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. – С. 399. См. также: Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие. Омск: Омск. гос. ун-т, 2003. – С. 7–38.


[Закрыть].

Из легального определения самовольной постройки, содержащегося в ст.222 ГК РФ[162]162
  Ст.222 ГК РФ в ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2015. № 6725.


[Закрыть], следует, что перечень объектов в ней, подпадающих под понятие самовольной постройки, не является исчерпывающим, а термин «самовольная постройка» законодатель использует в качестве синонима термина «недвижимой вещи», закрепленного в ст.130 ГК РФ[163]163
  Согласно данной норме к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.


[Закрыть], хотя из определения самовольной постройки и исчезло указание на «недвижимое имущество»[164]164
  Как видим, законодатель при выделении недвижимых вещей использует следующий понятийный ряд: «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость», в связи с чем автором было исследовано содержание указанных базовых правовых понятий (см. об этом также: Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2003. – С. 8–12. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание// Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. – С. 7–17. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий //Журнал российского права. 2005. № 8. – С. 145–148. Также об этом см.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. C-Пб.: Изд-во Юридический центр пресс, 2002. – С. 355; Лапач В.А. Развитие представлений об имуществе // ЭЖ-Юрист. 2006. № 7. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002. – С. 17–19) для последующего рассмотрения вопроса о содержании самовольных действий по созданию таких объектов или результатах таких действий. При сравнении соотношения понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», было также проанализировано соотношение понятий «вещь» – «имущество», являющихся основой рассматриваемых научных категорий (см. об этом также: Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1997. – С. 139).
  Анализ действующего законодательства позволил прийти к выводу о нетождественное™ и неравнозначности таких понятий, как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость» и «объект капитального строительства», которые, однако, для достижения целей настоящего прикладного исследования могут быть использованы в качестве синонимов. Подробное обоснование данного вывода, базирующегося на основе норм действующего законодательства, выделении и классификации отдельных групп и видов недвижимого имущества, сделан в опубликованной работе автора и полностью в тексте настоящей монографии не приводится. См. об этом подробнее: Бетхер В.А. Самовольная постройка как вид недвижимости // Политики и право: сборник научных трудов аспирантов и соискателей. Вып. 5. Омск, 2010. – С. 17–25.


[Закрыть].

Тем не менее, для обоснования тезиса об отнесении самовольных построек к объектам недвижимости необходимо выделить критерии отнесения той или иной вещи к недвижимым в целях проецирования полученных результатов на объекты самовольного строительства[165]165
  Стоит отметить, что ст.130 ГК РФ подвергается постоянной критике со стороны правоведов, специализирующихся в сфере недвижимости. См. об этом подробнее, например, Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2; Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество – основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. № 2. – С. 18–28; Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве РФ // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. – С. 7–9; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтере Клувер, 2006. – С. 45–55; Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: дис. д-ра юрид. наук. М., 2007. – С. 51–100 и др. Критические высказывания в адрес данной нормы права в целом можно свести к следующим постулатам, изложенным О.Ю. Скворцовым: прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен сточки зрения классификации; законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Скворцов О.Ю. Указ. соч. – С. 49.


[Закрыть].

Анализ исследуемого явления позволил С.А. Степанову прийти к следующему выводу: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости»[166]166
  Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: дис… докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2004.– С. 44.


[Закрыть].

Относительно первого критерия уместно привести уже ставшее хрестоматийным высказывание известного дореволюционного цивилиста профессора Л.А. Кассо о том, что использование такого приема, как перечисление примеров, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения[167]167
  Кассо Л.А. Указ. соч. – С. 1.


[Закрыть].

Что касается такого критерия, как прочная связь с землей, то в отношении данного признака отнесения вещей к недвижимым в доктрине наблюдается редкое единодушие[168]168
  См., например, Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости //Арбитражные споры. 2006. № 1. – С. 151–164; Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество – основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. № 2. – С. 18–28 и др.


[Закрыть]. Более того, А.А. Иванов вполне обоснованно полагает, что в ГК РФ должен остаться только один признак недвижимой вещи – ее прочная связь с землей. Земельный участок в таком понимании будет главным объектом недвижимости, а остальные недвижимые вещи могут быть выделены в теоретических и практических целях при помощи критерия прочной связи с землей[169]169
  Иванов А.А. Указ. соч. – С. 23.


[Закрыть].

Такой подход соответствует и концепции «единого объекта недвижимости», закрепленной в первом проекте изменений ГК РФ[170]170
  Первый проект изменений ГК РФ. [Электронный ресурс] URL: http:// www.arbitr.ru (дата обращения 15.11.2010).


[Закрыть] (ст.130), согласно которой земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь[171]171
  Отметим также, что первоначально соответствующие положения были закреплены в п.3.6.3 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11. – С. 51. Далее по тексту – Концепция развития гражданского законодательства РФ.


[Закрыть].

Вместе с тем пока такие изменения предусмотрены лишь в проекте, который в свете вносимых в последнее время в гражданское законодательство изменений все более утрачивает свою актуальность, а сложившаяся на сегодняшний день ситуация с понятием недвижимости вынуждает правоведов «формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости»[172]172
  См. об этом подробнее: Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. – С. 7.


[Закрыть] помимо указанного, бесспорно, главенствующего признака (прочная связь с землей)[173]173
  Так, ряд авторов выделяет в качестве признака недвижимых вещей их наибольшую стоимость по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений. См. об этом подробнее: Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью: учебно-методический комплекс. Омск: Омск. гос. ун-т, 2006. – С. 83. См. также: Гражданское право: в 3 т. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Проспект, 2005. Т. 1. – С. 224. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». и др.


[Закрыть].

На наш взгляд, представляется научно обоснованной позиция Д.С. Некрестьянова, выделившего среди прочего в качестве институциональных признаков недвижимых вещей пространственную индивидуальность и непотребляемость[174]174
  См. об этом подробнее: Некрестьянов Д.С. Указ. соч. – С. 163–164.


[Закрыть].

Раскрывая сущность такого признака, как пространственная индивидуальность, Д.С. Некрестьянов верно обращает внимание, что «содержание данного признака составляет обязательное для объекта недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования»[175]175
  Там же.


[Закрыть].

Содержание такого признака, как непотребляемость, характеризует объект недвижимости как в целом некую статичную величину, сохраняющую свои характеристики в течение длительного времени[176]176
  См. об этом подробнее: Некрестьянов Д.С. Указ. соч. – С. 163–164.


[Закрыть].

С учетом изложенного представляется возможным выделить следующие признаки недвижимой вещи: прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость.

Проецируя данные признаки на объекты самовольного строительства, перечисленные в ст.222 ГК РФ, можно уверенно констатировать отнесение их именно к группе недвижимых по природе вещей, а точнее – к рукотворной части недвижимости.

При этом выше уже обращалось внимание на наличие «юридической теории», сторонники которой отказывают объектам самовольного строительства в отнесении их не только к объектам недвижимости, но и к объектам гражданских прав в целом[177]177
  Так., О.М. Козырь, являясь сторонником «юридического» понятия недвижимости, пишет, что «…нормы ГК РФ о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость» (п.1 ст.222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она может стать объектом гражданских прав». Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. – С. 279.
  Е.А. Суханов также полагает, что «самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота (ст.222 ГК РФ)». См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. – С. 306. Схожих взглядов придерживается также Селифанова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. № 33. – С. 17–20.
  В отношении указанных высказываний в юридической литературе вполне обоснованно выдвинуто предположение о том, что «приведенные точки зрения, очевидно, обусловлены особенностями правового режима самовольной постройки: она не может быть объектом права собственности и гражданского оборота в целом, ее нельзя продать, подарить, совершить с ней иные сделки, единственный легальный вариант решения ее судьбы – быть снесенной лицом, ее построившим, либо за его счет (кроме случаев, оговоренных в ч.3 ст.222 ГК РФ)». См.: Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость: монография. Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008.-С. 36.


[Закрыть]. Нельзя не заметить, что сторонники данной теории исходят из невозможности осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении такого объекта. Однако ст.130 ГК РФ, исходя из анализа данной нормы, не содержит такого признака недвижимой вещи, как наличие государственной регистрации. Полагаем, что наличие такой регистрации является следствием отнесения той или иной вещи к недвижимым, а не наоборот. В то же время нельзя отрицать тот факт, что недвижимые вещи становятся объектом любых гражданских правоотношений только после государственной регистрации прав на них. Такой вывод прямо следует из ст.131 ГК РФ[178]178
  В связи с этим представляются обоснованными, соответствующими буквальному толкованию ст.222 ГК РФ, суждения И.Д. Кузьминой и В.И. Луконкиной о том, что «ни фактически, ни юридически самовольная постройка не может быть сведена к стройматериалам. Это разные вещи, с различными потребительскими и стоимостными характеристиками». Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 11. – С. 127. Л.В. Щенникова также обоснованно пишет: «Справедливости ради отметим, что законодатель, вводя в п.3 ст.222 ГК РФ указанное исключение (ради которого, собственно, и была задумана норма о самовольной постройке в гл.14 ГК РФ), исходил из разумного отношения к уже созданной недвижимости, аккумулировавшей в себе значительные вложения». Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3. – С. 19.


[Закрыть], а, кроме того, находит подтверждение в доктрине[179]179
  См., например, Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. – С. 16.


[Закрыть] и судебной практике[180]180
  См. п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 8.


[Закрыть].

Таким образом, самовольная постройка относится к недвижимости именно по своей физической природе, представляя собой, по сути, особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.

Далее, в соответствии с поставленными в настоящем параграфе задачами, проанализируем, какие виды объектов строительства (а по терминологии ГК РФ – построек) могут быть признаны самовольными по действующему законодательству.

Ст.222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой могут быть признаны здание, сооружение или другое строение.

Традиционным в качестве основного отличительного признака здания от сооружения считается то, что первые предназначены для постоянного проживания или нахождения в них людей, а вторые – служат чисто техническим целям и в этой связи люди находятся там лишь незначительное время. Такое понимание данных понятий соответствует как нормативным их определениям[181]181
  См.: ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст.5. Общероссийский классификатор основных фондов. ОК 013-94, утвержденный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 // М.: ИПК Издательство стандартов. 1995.


[Закрыть], так и доктринальному обоснованию, нашедшему место в цивилистической литературе[182]182
  См., например, Невзгодина Е.Л. Указ. соч. – С. 85; Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 60.


[Закрыть].

Что касается включения в состав объектов самовольного строительства строений, то указанный термин, помимо ГсК РФ, упоминается также в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[183]183
  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3400.


[Закрыть], включившим в состав перечня недвижимого имущества, которое может быть заложено, строения потребительского назначения.

В свое время И.Л. Брауде писал: «Термин «строение» является наиболее принятым нашим законодательством, но не единственным, обозначающим постройку. Наряду с ним в законодательных актах встречаются термины «здание» (от древнего «здати», т. е. созидать, строить) и «дом»»[184]184
  Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М.: Госюриздат, 1954. – С. 12.


[Закрыть]. Полагаем, данное высказывание лишний раз подтверждает отсутствие единообразия в употреблении понятийного аппарата отечественным законодателем как раньше, так и сегодня.

Как отмечает И.Д. Кузьмина, «термин «строение», популярный в советском законодательстве, использовался для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа. В современном законодательстве на смену столь неопределенному, не отражающему основное деление вещей на движимые и недвижимые обозначению, пришло понятие «здания и сооружения» как рукотворной недвижимости…»[185]185
  Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2002. – С. 10.


[Закрыть].

В свою очередь, как пишет О.В. Гумилевская, «несмотря на то, что в юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям, традиционно в российской цивилистике здание и сооружение обозначались термином «строение», при этом под строением, как правило, и понимается постройка, прочно юридически и материально связанная с земельным участком»[186]186
  Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 60.


[Закрыть].

Заметим, что О.В. Гумилевская для конкретизации термина «строение» использует уже иное понятие, а именно: «постройка», что требует дальнейшей конкретизации рассматриваемого понятийного ряда и в очередной раз свидетельствует об отсутствии единообразия употребления данных терминов.

Возвращаясь к понятию «строение», действительно, можно констатировать, что указанное понятие является родовым по отношению к понятиям «здание» и «сооружение». Тем не менее, учитывая определения недвижимой вещи (недвижимости), объекта капитального строительства, определение недвижимого имущества (недвижимости), закрепленного в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[187]187
  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3594. Далее по тексту – Закон о государственной регистрации прав.


[Закрыть], можно сделать вывод, что в настоящее время отсутствует какая-либо объективная необходимость в употреблении данного термина на уровне законов и подзаконных нормативных правовых актов[188]188
  Стоит отметить, что в доктрине высказана и аргументирована и иная позиция, в соответствии с которой для обозначения разделенного на помещения, каждое из которых принадлежит кому-либо на праве собственности, здания, т. е. отдельно стоящего завершенного строительством правомерно возведенного объекта (инженерно-строительных объемов), перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба назначению, но который при этом не признается объектом гражданских прав, предлагается применять термин «строение». См. об этом подробнее: Трубачев Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. канд. юрид. наук. Томск, 2009. – С. 17.
  Тем не менее, полагаем, что законодатель также осознал необходимость упорядочения рассматриваемой терминологии. Так, в соответствии с последними изменениями в ЗК РФ (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171 – ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2014. № 26. Ст.3377) из ст.40, 63, 76, 77, 85 и т. д. исчезло понятие «строение», остались только «здания и сооружения».


[Закрыть].

Полагаем, аналогичный подход применим и к иному, не содержащемуся в ст.130 ГК РФ, понятию «постройка». Данное понятие упоминается в ст.222, 257 ГК РФ, исходя из систематического толкования которых, можно сделать вывод, что оно также относится к недвижимым вещам.

Толковый словарь русского языка дает следующее определение постройки – то, что построено[189]189
  Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. М.: ООО «А ТЕМП», 2008. – С. 570.


[Закрыть]. По сути, такое определение соответствует содержанию ст.222 ГК РФ и позволяет сделать вывод, что понятие постройки, равно как и понятие строения, является родовым по отношению к понятиям здания и сооружения и означает результат строительной деятельности, имеющий определенную степень законченности. И вновь обратим внимание на то, что на законодательном уровне понятие постройки, равно как и строения, отсутствует. В доктрине же, как уже отмечалось выше, одно понятие зачастую определяется через другое[190]190
  В подтверждение процитируем определение строения, предложенное Шашковой О.В.: «Строением является капитальная постройка, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически единое целое с земельным участком и обособленное от прилегающих построек» // Комментарий к Федеральному закону от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011). [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Указанное наглядно свидетельствует о необходимости упорядочения терминологии, использующейся в действующем законодательстве[191]191
  Ярким примером непонимания рассматриваемыхтерминов служит следующая ситуация. В порядке консультации Министерству экономического развития Российской Федерации был задан вопрос относительно идентичности понятия «здание, строение, сооружение» понятию «недвижимое имущество». Ответ указанного органа, содержащийся в письме от 16 июня 2010 г. № Д23-2175, заслуживает отдельного внимания: «Определение понятия «недвижимое имущество» дается в ст.130 ГК РФ, в которой изложено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Представляется, что во избежание как таких вопросов, так и «ответов» необходимо устранить имеющие место коллизии на законодательном уровне. Вопрос-ответ процитированы из электронной системы СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Нельзя не отметить, что по сравнению с прежней редакцией п.1 ст.222 ГК РФ законодатель сократил перечень объектов самовольного строительства: исчезло указание на жилой дом. При этом словосочетание «иное недвижимое имущество» было заменено на «другое строение». Между тем, поскольку в правоприменительной практике окончательно утвердился подход о применении ст.222 ГК РФ к отношениям по самовольному созданию исключительно недвижимых вещей, отказ самовольной постройке в автоматическом причислении ее к объектам недвижимости в самом начале рассматриваемой нормы свидетельствует более о демонстрации законодателем ужесточения своего подхода к объектам самовольного строительства, нежели о смене фактического наполнения рассматриваемого понятия «самовольная постройка».

В этой связи не утратило актуальности предложение И.Д. Кузьминой о необходимости согласования терминологического ряда, используемого ст.222 ГК РФ, с ее названием и контекстом, путем замены содержащихся в ней понятий на «здание или сооружение»[192]192
  Кузьмина И.Д. Указ. соч. – С. 102. Похожая позиция высказана Пуляевской Л.В. См. об этом подробнее: Пуляевская Л.В. Основания приобретения права собственности гражданами: дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2002. – С. 7.


[Закрыть], поскольку выше уже мотивировано отсутствие какой-либо необходимости в употреблении множества терминов, определяющих, по сути, одно и то же понятие.

Пожалуй, единственное, что может оправдать включение в п.1 ст.222 ГК РФ указания на «другое строение», это необходимость решения вопроса о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к самовольным постройкам, который до сих пор является самым дискуссионным. Однако, забегая вперед, отметим, что подменять одно понятие другим явно нецелесообразно.

О. Мананников категорично пишет: «Буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строительства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, т. к. последние находятся в процессе создания, а не являются уже «созданными».

<…> Не вызывает сомнений, что все нарушения строительных и градостроительных норм и правил могут быть устранены к моменту окончания строительства. То же самое относится к предоставлению земельного участка и получению разрешения на строительство (фактическое одобрение идущего строительства уполномоченным органом)»[193]193
  Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // ЭЖ-Юрист. 2004. № 31. – С. 2. Усиливал свою точку зрения данный автор тезисом о том, что «по российскому законодательству незавершенный строительством объект вообще не относится к недвижимому имуществу, что прямо исключает распространение на него действия п.1 ст.222 ГК РФ» (Там же). В связи с чем необходимо отметить, что с 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу (ст.130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.39).


[Закрыть].

Такой подход вряд ли можно признать обоснованным. Общеизвестно, что строительство – процесс длительный. И ждать, пока застройщик достроит свою недвижимость, возводимую с нарушением требований закона, чтобы потом распространить на такой объект режим самовольной постройки, представляется явно нецелесообразным, если не опасным для жизни и здоровья людей. При этом зачастую объект уже полностью построен, даже используется, однако оформлять на него право собственности застройщики не торопятся в силу различных причин. И такое правовое состояние объекта недвижимости (а по сути, как таковое – его отсутствие) может длиться сколько угодно долго, что не может быть признано допустимым и отвечающим принципу стабильности гражданского оборота.

В этой связи представляется обоснованной точка зрения Р.А. Валеева, согласно которой «объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки»[194]194
  Валеев Р.А. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. канд. юрид. наук. Уфа, 2007. – С. 8.


[Закрыть], и критерии отнесения такого объекта к той или иной категории, безусловно, те же, что и в отношении завершенного строительством объекта. Т. е., если незавершенный строительством объект подпадает под признаки самовольной постройки, указанные в ст.222 ГК РФ, на него в полной мере может быть распространен соответствующий режим такой постройки, в связи с чем необходимо прямо указать на объекты незавершенного строительства в диспозиции данной правовой нормы.

Полагаем, именно последний подход, а «не устранение нарушений к моменту окончания строительства», как раз и должен стимулировать застройщика осуществлять (или продолжать) строительство объекта недвижимости на законных основаниях, поскольку в противном случае самовольно возводимый объект оказывается под угрозой сноса, как то предусмотрено п.2 ст.222 ГК РФ. До этих же пор застройщику следует предоставить возможность устранения имеющих место нарушений, дав соответствующее время, однако такое строительство должно быть незамедлительно приостановлено, что также будет стимулировать застройщика устранять допущенные нарушения.

Тем не менее, мы не разделяем позицию Р.А. Валеева, согласно которой самовольной постройкой должен признаваться исключительно объект незавершенного строительства, обладающий соответствующими признаками, а не иные объекты, перечисленные в ст.222 ГК РФ, в отношении которых завершено строительство, мотивированную тем, что «на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации»[195]195
  Валеев Р.А. Там же.
  Отметим, что в доктрине высказана прямо противоположная точка зрения. Так, М.М. Гасанов приходит к выводу, что объект незавершенного строительства не подлежит признанию самовольной постройкой до первоначальной государственной регистрации прав на него, поскольку в отсутствие последней такой объект не является объектом недвижимости, который и может быть признан самовольной постройкой. См об этом подробнее: Гасанов М.М. Правовой режим объектов незавершенного строительства: дис. канд. юрид. наук. М., 2011. —С. 10.


[Закрыть].

Представляется, что такое разрешение, равно как и последующая регистрация права собственности на объект недвижимости, допускает в легальный гражданский оборот данный объект, однако их отсутствие никоим образом не отменяет факт создания недвижимой вещи de-facto[196]196
  К схожему выводу приходит А.Я. Беленькая, отмечающая, что «фактически завершенные объекты, но не сданные в эксплуатацию из-за каких-либо нарушений, предусмотренных ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны рассматриваться как самовольные постройки, а не как объекты незавершенного строительства». См.: Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. -С. 9.


[Закрыть].

В этой связи в судебной практике наиболее остро стоит вопрос: в какой момент строительной готовности возникает объект незавершенного строительства как недвижимая вещь? Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления котлована с залитым в нем фундаментом[197]197
  См. об этом подробнее: Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / под ред. С.В. Потапенко. М.: Проспект, 2012. – 248 с. См. также: постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2012 г. по делу № А05-13632/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  В юридической литературе высказаны и иные точки зрения относительно того, когда незавершенный строительством объект возможно признавать самостоятельной вещью: с момента получения разрешения на строительство; с момента ввода в эксплуатацию; с момента выполнения определенного объема работ и т. п. См. об этом подробнее: Ершов О.Г. Не завершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему // Цивилист.2012. № 2. – С. 19–25.


[Закрыть].

Полагаем, что именно второй подход представляется более правильным, поскольку характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта недвижимости, в который будет достроен объект незавершенного строительства[198]198
  Стоит отметить, что Верховный суд РФ и ВАС РФ ответа на поставленный выше вопрос в совместном Постановлении Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 не дали, хотя в абз.2 п.14 проекта данного Постановления было указано: судам следует учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта (проект совместного Постановления Верховного Суда РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: [Электронный ресурс] URL: http://www.arbitr.ru (дата обращения 12.01.2011)).


[Закрыть]. Такая позиция в полной мере согласуется и с теми признаками объекта недвижимости, которые были выделены выше в целях проецирования их на объекты самовольного строительства.

Вместе с тем высказанные в доктрине точки зрения относительно природы незавершенного строительством объекта до государственной регистрации на него права собственности, по верному замечанию О.Г. Ершова, «не позволяют решить проблему природы не завершенного строительством объекта, поскольку нельзя точно установить момент, с которого этот объект является объектом недвижимости»[199]199
  Ершов О.Г. Указ. соч.


[Закрыть]. В связи с этим О.Г. Ершов предлагает искать решение проблемы природы незавершенного строительством объекта, обратив внимание на момент, когда прекращается обязательственное отношение и возникает вещное, – момент пограничного состояния[200]200
  Там же.


[Закрыть].

Полагаем, что данный подход может быть использован при рассмотрении вопроса, должным образом не освещенного в доктрине, однако без ответа на который изучить до конца правовую природу объекта самовольного строительства не представляется возможным: с какого момента самовольная постройка может быть отнесена к объектам недвижимости?