Текст книги "Открываем автосервис: с чего начать, как преуспеть"

Расторжение договора: что и как происходит при расторжении договора. Как стороны могут выйти из договора, за сколько времени стороны должны друг друга уведомлять об этом.

Форс-мажор: всякие катаклизмы.

В конце договора должны стоять адреса и реквизиты сторон, печати и подписи. Лучше, если подписи будут на каждой странице внизу, например.

Глава 18
Поиск помещения или участка земли под строительство

В разных регионах дела с землей и арендой обстоят по-разному, поэтому опишу ситуацию на примере Санкт-Петербурга.

Если земля принадлежит городу, то возможна только аренда; если области, то возможен выкуп. В любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка земли в администрацию района, и тогда будет понятно, дадут или не дадут, какие планы на эту землю, заодно скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, могут попросить проект. Писать бумаги лучше после простого разговора. Если в принципе согласны, то все равно, от кого писать: от юридического лица или от физического. Когда будет готовиться распоряжение, постановление или указ, тогда уже в документах должен фигурировать будущий арендатор. Я бы рекомендовал зарегистрировать ИП, это дешево, и если деятельности не будет, с документами нет особой мороки. В маленьких городах ИП, наверное, даже более предпочтительно. В крупных городах чиновники больше любят ООО, на них проще навесить дополнительные задачи, типа социалки или благоустройства. Ну, а в случае чего, зарегистрировать ООО вы всегда успеете, это недолго.

После того как на запрос ответят, будет понятно, какой вам нужен статус, и какие документы надо собирать. Опять-таки, если это город, это один комплект документов, если область – другой. Причем в разных районах по-разному – что попросят из документов в одном, того могут не попросить в другом.

Итак, гуляли вы, допустим, по городу, увидели участок земли и восхотели построить на нем автосервис. Звоните в администрацию района и спрашиваете, к кому можно обратиться по этому вопросу. Вас либо сразу пошлют, либо скажут, что надо прийти написать заявление и предоставить такие-то данные. Несете им свой бизнес-план, где указана требуемая площадь и т. д. Сколько времени займут всякие согласования, предсказать сложно, обычно это не меньше полугода. Причем для обеспечения всех разрешений придется выложить энную сумму. В Петербурге согласование на постройку автосервиса обойдется не менее чем в $50 000.

Получать землю в аренду от государства нужно через комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), либо через администрацию, если у вас городе КУГИ нет. По закону вы можете отправить туда заявку и через месяц получите ответ. На практике, чтобы получить участок земли под строительство нужны знакомства и деньги на взятки. Хотя в небольших городах с этим намного проще, чем в мегаполисах.

Иногда КУГИ проводит конкурсы на аренду земли, хотя особо на этот счет обольщаться не стоит. После того как вы в КУГИ подадите заявку, они должны будут провести тендер на эту землю. Вам нужно будет за свои деньги в районной газете дать объявление о том, что такая-то фирма претендует на такой-то участок, а КУГИ будет проводить торги между теми, кто еще захочет. Вроде бы земли свободной много, но на самом деле все давно поделено, и скорее всего, уже есть давно готовые проекты застройки этих пятен. Если есть связи в администрации – это может ускорить дело.

Есть еще такая штука, как целевое назначение земли. Для автосервиса нужна земля под промышленную застройку. Большая часть земли все-таки имеет целевое назначение под жилищную застройку, а перевести землю из одной категории в другую очень и очень нелегко.

Следующий вариант – обратиться в агентство, которое специализируется на земле. Приходите, говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, то вам подыщут вариант.

Землю обычно берут в аренду на 3 года либо на 49 лет. Если вы смогли получить землю в долгосрочную аренду, то можете праздновать. Поскольку если все документы в порядке, то согнать вас с такой земли очень сложно, а это, в свою очередь, означает стабильность. Но на практике КУГИ не дает землю в аренду больше чем на 3 года.

Как правило, права на прямую аренду земли или помещений у города продают третьи лица. Кто-то «пробил» договор аренды с городом на длительный срок, и вам могут продать фирму, на которую уже заключен договор аренды с городом. Покупка прав аренды – это фактически покупка фирмы с договором аренды. Для примера: права аренды в Москве на 200 м помещения в самой глухомани стоят $50 000.

Взятки чиновники лично не берут, только через каких-то своих людей. Причем цепочка людей может быть достаточно длинной. Ну и цена, соответственно, увеличивается. Будьте готовы к тому, что даже после того, как выиграете тендер на аренду участка, вам придется пройти по инстанциям и все согласовать.

Помещение в аренду под автосервис можно искать самостоятельно или через риэлтора. Берем, допустим, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Петербурге частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника. Системы оформления тоже отличаются. Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение самому. В Москве, например, очень сложно самостоятельно найти необходимое помещение или участок, поэтому лучше прибегнуть к услугам риэлтора. Здесь самое главное – не вестись на распространенные разводки.

Есть лохотронщики, которые стараются продать вам базу данных. Вы ведетесь на какое-то красивое объявление, например аренда от собственника или земля от собственника, и звоните по указанному телефону. Вам говорят: «Да, у нас это есть, а еще есть вот это и это еще дешевле, приезжайте, мы вам дадим все контакты собственников, адреса, телефоны». Приезжаете, при вас кому-то звонят: «Привет, Вась, это Петя из фирмы, у тебя еще не сдано то помещение? Цена такая же? А, ну хорошо». Вы платите им деньги, они дают вам бумажку с телефонами, и вы радостный бежите домой и… ни до кого не дозваниваетесь. Или попадает в какую-то булочною по левому телефону. Возвращаетесь обратно, спрашиваете, в чем дело, а вам в ответ: «Мы вам базу данных продали, при вас звонили, вот разбирайтесь». Этой схеме больше 10 лет, но все равно многие еще на это ведутся.

Нормальный риэлтор подыскивает вам помещение и берет за это комиссию, как правило, это 100 % стоимости 1 месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны – звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риэлторские конторы могут отказывать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших контор и маленьких в принципе нет, потому как риэлторы берут деньги за информацию. После скидывания цены риэлтор погрустнеет, так как поймет, что нарвался на человека «в теме». Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают говорить: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…», вы сразу отказываете, предлагаете оплату по результату, если не устраивает – до свидания, потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риэлтора падает до нуля.

Если он начнет излагать что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.» – пошлите его подальше. На любое требование денег произносится подобная волшебная фраза. Есть псевдориэлторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте». Риэлтору даете максимум 3–4 дня на поиск первого нормального варианта. Если ничего нет, то ищите другого риэлтора. Если риэлтор быстро не нашел подходящие варианты, то он непрофессионален и с ним работать не нужно.

Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, они все реально ничего кроме продажи информации не делают. Общение с риэлтором заканчивается подписанием акта.

При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, естественно, не оборудованное под автосервис. Чтобы из него сделать сервис, понадобятся вложения. Сколько – зависит от места. Если помещение, которое вы арендуете, зарегистрировано в Госкомимуществе как капитальное строение, нужно будет обратиться к префекту для получения разрешения об использовании помещения для автосервиса, а затем оформить договор на аренду этого помещения.

Для начала надо удостовериться в наличии воды, электричества и канализации. Все это должно удовлетворять потребностям вашего объекта при выбранном вами оборудовании. Если все более-менее нормально, то надо будет сделать полы, а также развести электричество и воду. Сколько все это стоит, сказать можно только для конкретного места. Желательно, чтобы не было колонн в помещении. Заранее подумайте о том, где будет въезд и выезд, складские и офисные помещения.

Аренда в Москве/Подмосковье в среднем стоит порядка $200 за кв. м в год. В Петербурге это будет подешевле, по другим регионам России – $70-120.

Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться.

В договоре аренды обязательно должны быть указаны:

♦ точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

♦ описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);

♦ площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

♦ назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Договор лучше всего заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно смотреть, настоящие ли документы у того, с кем вы заключаете договор аренды, является ли он собственником земли, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию включить в арендную плату. В большинстве случаев это удается.

В договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автосервис, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.

Если аренда сроком больше года, то договор надо регистрировать в управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), поскольку это считается долгосрочной арендой.

Оптимальные условия расположения автосервиса

Очень хорошо, если сервис будет располагаться в спальном районе или на правой стороне дороги на пути движения транспорта из центра в спальные районы. Если есть прямой доступ из центра – это очень большой плюс. Если в планах развития города значится строительство жилых домов в выбранном районе – это плюс, как и любой экономический рост района вообще.

Прямоугольная форма участка, широкий въезд на территорию – это тоже плюсы. На улице, где находится въезд, должно быть как минимум двухполосное движение и разрыв в сплошной линии напротив въезда, чтобы клиенты могли выехать из сервиса налево.

Желательно, чтобы улица была прямой метров на 100 в обе стороны от въезда. Расположение на углу или пересечении улиц, расположение после светофора – плюс. Сужение дороги или знак ограничения скорости на участке перед въездом – тоже плюс. Совсем замечательно, если есть места для парковки и стоянки автомобилей, принятых на ремонт.

Примерный перечень документов для открытия автосервиса в арендованном помещении:

1. Разрешение от администрации района, на чьей территории вы планируете открыть автосервис.

2. Заключение от Противопожарной службы.

3. Заключение от Роспотребнадзора (СЭС).

4. Договор на вывоз твердых бытовых отходов и уборку прилегающей территории.

5. Договор аренды земельного участка.

Полный перечень разрешительной документации вы можете посмотреть в типовом шаблоне бизнес-плана у меня на сайте.

Основные требования к автосервису:

♦ размещение предприятий автосервиса в жилых домах и общественных зданиях не разрешается;

♦ помещение автосервиса должно иметь централизованную подводку воды и в обязательном порядке быть канализированным;

♦ площадь производственных помещений должна быть достаточной и зависит от видов и объема работ и габаритов ремонтируемых машин, но не менее 5 кв. м на одного работающего (без учета оборудования);

♦ производственные помещения должны быть оборудованы общеобменной приточновытяжной взрывобезопасной вентиляцией;

♦ расчеты системы вентиляции должны быть выполнены в соответствии со СНиП 2.04.05–91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;

♦ в холодный период года помещения должны отапливаться. Въездные ворота оборудуются воздушно-тепловыми завесами;

♦ не разрешается эксплуатация помещения без естественного освещения. Коэффициент естественного освещения должен составлять 1,5;

♦ системы искусственного освещения должны выполняться во взрывобезопасном исполнении;

♦ отделка стен и полов должна осуществляться влаго– и маслобензостойкими материалами. Стены должны быть окрашены масляной краской либо облицованы на % высоты керамической плиткой, полы – метлахской плиткой. Смотровые ямы должны быть облицованы керамической плиткой;

♦ в составе помещения предприятий автосервиса в обязательном порядке должны быть душ, санузел, двухстворчатый шкафчик для хранения чистой спецодежды;

♦ работники должны быть обеспечены средствами индивидуальной защиты органов дыхания, глаз и кожи рук;

♦ автосервисы должны в обязательном порядке согласовывать с органами Госсанэпидемнадзора проектную документацию на размещение и технологические процессы и иметь разрешение указанных органов на ввод в эксплуатацию.

Глава 19
Сертификация – а надо ли?

Сертификация автосервиса – дело добровольное. Можно делать, можно не делать. Однако если ее нет, могут возникнуть проблемы с согласованиями. Но это в каждом регионе по-своему, тут смотрите, как обстоят дела именно у вас.

Перечень документов для получения сертификата соответствия на ремонт и техническое обслуживание автомобилей:

♦ свидетельство о постановке на налоговый учет;

♦ свидетельство о внесении в единый государственный реестр;

♦ договор аренды помещения или свидетельство о собственности;

♦ перечень оборудования (с указанием модели и марки);

♦ реквизиты фирмы;

♦ коды Госкомстата.

Стоимость – 6000 руб. (стоимость самого сертификата) + 1200 руб. за каждый вид работ. Всего в перечне есть около 60 видов работ.

СЭС, которая теперь называется Роспотребнадзор, является основной головной болью автосервиса после отмены обязательного лицензирования. Она имеет право налагать на организацию штрафы от 10 000 до 20 000 руб. или приостанавливать деятельность фирмы на срок до 90 суток, если фирма работает без соответствующего разрешения.

Примерный перечень документов для получения заключения:

♦ ксерокопии уставных документов и банковские реквизиты;

♦ договор аренды помещения или свидетельство на право собственности;

♦ санпаспорт объекта, договор на санитарную обработку;

♦ проекты: вентиляция, канализация, технология;

♦ договор на утилизацию нефтепродуктов;

♦ договор на утилизацию использованных аккумуляторов;

♦ договор на утилизацию использованной ветоши (если не используется одноразовая);

♦ договор на утилизацию люминесцентных ламп (если используются);

♦ сертификаты на запчасти (не всегда).

В Москве и Петербурге есть фирмы, которые предлагают услуги по получению заключений. Вот примерные цены:

♦ получение заключения на вид деятельности – 15 000 руб.;

♦ получение согласовательного письма (первый раз) – 15 000 руб.;

♦ получение согласовательного письма на вид деятельности – 15 000 руб.;

♦ государственная пошлина – обычно 9000-12 000 руб.;

♦ ППК (План производственного контроля) – 3600-14 000 руб.;

♦ санпаспорт объекта – в зависимости от метража. Обычно 5000–6000 руб.

После того как вы оформили земельный участок и уладили все проблемы с рабочим помещением, разрабатывается проектная документация, в составе которой обязательный раздел «Охрана окружающей среды». Для ввода в эксплуатацию помещения учитывается заключение, которое готовит отдел «Гигиены окружающей среды». Также оцениваются предельно допустимые нормы выбросов. Подробнее про экологический паспорт предприятия смотрите в приложении 3.

К несчастью, можно заплатить кучу денег на взятки, успешно пройти согласования в 9 нужных инстанциях, а на десятой вас «стопорнут» – и все труды пойдут прахом. Это риск, от которого никуда не деться.

Глава 20
Строительство автосервиса

Строить здание автосервиса лучше всего из быстровозводимых металлоконструкций. Это дешевле, быстрее и проще, чем капитальное здание. Фактически – это «коробка» из металлокаркаса с обшивкой из сэндвич-панелей.

Постройку здания нужно начинать с проекта. Имея на руках полноценный проект, содержащий информацию об электрификации, канализации, вентиляции, водоснабжении и отоплении, можно застраховать себя от множества проблем с последующим согласованием в органах местной администрации. Нужно быть готовым к тому, что после постройки здания и прокладки всех коммуникаций комиссия не утвердит один или несколько из перечисленных пунктов уже реализованного проекта, и эксплуатация здания будет незаконной. Поэтому заранее согласованный проект – путь к экономии времени и денег, несмотря на то, что стоимость его может колебаться от $500 до $3000. Помимо этого, проект является точной инструкцией для строителей, и все отклонения от проекта можно использовать как аргумент при окончательном расчете с подрядчиком. С другой стороны, проектная организация несет финансовую ответственность за ошибки, допущенные в проекте, что позволяет снизить риск незапланированных затрат.

Утвержденный проект позволяет начинать строительство. Но необходимо учесть, что согласование проекта на строительство автосервиса имеет ряд отличий от согласования проекта, например, загородного дома. Эти отличия определяются спецификой эксплуатации помещения: вредными стоками, повышенным энергопотреблением, повышенным уровнем шума, пожаробезопасностью и т. д.

Схема строительства здания на металлокаркасе в большинстве случаев состоит из нескольких этапов:

1. Выемка грунта. Осуществляется с учетом размеров спроектированного фундамента. Необходимо учесть вероятность того, что часть грунта придется вывозить, что связано с привлечением организаций, имеющих лицензию на вывоз грунта. После выемки грунта до начала заливки фундамента необходимо сформировать песчано-гравийную подушку под лентой фундамента.

2. Заливка фундамента. Включает несколько операций: армирование, монтаж опалубки, непосредственно заливка бетона, демонтаж опалубки. Демонтаж не производится в случае заливки бетона с неснимаемой опалубкой, например из экструдированного пенополистирола, что позволяет в дальнейшем обойтись без дополнительного утепления фундамента. При температурах ниже 0 между заливкой и следующим этапом должно пройти не менее 28 дней для того, чтобы бетон набрал прочность. Стоимость фундамента может доходить до 50 % стоимости всего здания, и на фундаменте ни в коем случае нельзя экономить.

3. Монтаж металлокаркаса. Расчет несущей способности металлических ферм – очень ответственный момент, поэтому необходимо обладать максимально точной информацией о толщине металла, конструкции и правилах монтажа. Есть два варианта реализации этого этапа строительства: покупка готовых ферм, рассчитанных на определенную нагрузку, и монтаж ферм силами подрядчика. Второй вариант, как правило, дешевле, но требует больше времени и связан с большим риском.

4. Наружная зашивка металлокаркаса. Как правило, выполняется из профлиста. Придает дополнительную жесткость конструкции.

5. Монтаж утеплителя. Хорошее утепление – способ сэкономить на дальнейшем отоплении. Можно использовать готовые многослойные сэндвич-панели, простые в монтаже. Другой путь – набор сэндвича по компонентам. Требует достаточно высокой квалификации рабочих, но позволяет сделать утепление более эффективным за счет создания вентилируемых зазоров и более точного монтажа. Второй способ более затратный по времени, но менее затратный по себестоимости материалов. Толщина утеплителя не должна быть менее 150 мм.

6. Внутренняя зашивка. Для автосервиса разумнее использовать легкомоющиеся влагозащищенные материалы, например панели ПВХ.

7. Отделочные работы. Включают в себя разводку электросети, канализации, водоснабжения и отопления.

При выборе места для строительства необходимо учесть ряд факторов, которые могут существенно повлиять на сам процесс строительства и дальнейшую эксплуатацию сооружения. Необходимо геологическое и гидрологическое исследование участка. Необходима информация о глубине промерзания грунта и уровне грунтовых вод, о составе грунта. Нужно продумать подъездные пути для крупнотоннажного транспорта, а также учесть работу крупногабаритной техники: подъемных кранов, бетононасосов и т. д. Бывают случаи, когда специально приходится заказывать несколько КАМАЗов со щебнем и засыпать подъезды к стройке, чтобы тяжелая техника не застревала в грязи.

Фирму-подрядчика лучше выбирать исходя из следующих факторов: наличие лицензии на этот вид строительства; присутствие на рынке не менее 5 лет; возможность осмотреть сданные объекты сходной направленности; финансовая и технологическая прозрачность процесса строительства для заказчика.

Контроль строительства связан, прежде всего, со своевременным представлением отчетов о проделанных работах с указанием количества и стоимости материалов, объемов выполненных работ и их стоимости. Для инженерного контроля некоторые заказчики нанимают инженеров по качеству строительства, что позволяет снизить риск отклонения от проекта со стороны фирмы-подрядчика. Также нужно обратить внимание на соблюдение подрядчиком сроков, оговоренных при подписании договора, для каждого из этапов строительства.

В случае работы с квалифицированным подрядчиком ошибки минимальны и связаны чаще с форс-мажорными обстоятельствами. Необходимо помнить о том, что договор, подписанный с фирмой-подрядчиком, имеет двустороннее действие. В частности, задержки оплаты этапов и авансирования приобретения материалов могут привести к довольно значительному отклонению от оговоренного графика, что в некоторых случаях имеет крайне неприятные последствия.

После окончания строительства необходимо сдать сооружение органам местной администрации, которые проведут экспертизу на соответствие здания эксплуатационным нормам. Подписание акта соответствия является заключительным этапом строительства и дает право на эксплуатацию здания в целях, обозначенных в акте.

Теперь о расходах. Сама коробка здания обойдется около 10 000 руб. за кв. м. Утепление – около 500 руб. за кв. м. Цены, конечно, примерные, но представление о стоимости дают.

Плюс к этому будут расходы, которые связаны не со стройкой, а скорее с бюрократией. Например, для Москвы, помимо проекта, понадобится:

1. Открытие ордера на строительство. Включает в себя разбивку участка, выноску осей, проект производства работ, проект организации строительства и пр. Выноска осей в Москве выполняется Мосгоргеотрестом, который является монополистом. От объема строительства стоимость не зависит и составляет около 200 000 руб. Проект производства работ с согласованием обойдется в сумму до 100 000 руб. Регламент на утилизацию вынутого грунта стоит от 25 000 до 50 000 руб.

2. Подготовка строительной площадки. Ограждения по периметру стройки обойдутся около 25 руб. за погонный метр. Затраты на протягивание электрического кабеля предугадать сложно, но готовьтесь к сумме в пару тысяч долларов. Туалеты в Москве обязательны на стройке, аренда биотуалета – 12 000 руб. в месяц. Охрана в Москве тоже обязательна. Сами строители не имеют права ночью находиться на стройплощадке, поэтому нужен договор с частным охранным предприятием, который стоит около 40 000 руб. в месяц.

3. Технический надзор над строительством. Заказчик должен предоставить специалиста с дипломом строительной специальности, который будет контролировать соблюдение проекта на всем протяжении строительства. Зарплата такого специалиста составляет около 50 000 руб. в месяц.

В общем, затраты на строительство в различных регионах зависят не от стоимости стройматериалов, а именно от стоимости оформления различных бумажек и согласований.