Текст книги "Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам"

Процедура приватизации квартиры

В соответствии с Положением о передачи в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации, утв. постановлением Правительства Москвы от 12 июля 2005 г. № 504-ПП, до 1 января 2010 г. передаче в собственность граждан РФ в порядке приватизации подлежат жилые помещения государственного жилищного фонда г. Москвы, в том числе отдельные квартиры, жилые помещения в коммунальных квартирах, предоставленные гражданам по решению органов исполнительной власти на условиях социального найма.

Бесплатная передача квартир (комнат) государственного жилищного фонда в собственность гражданам оформляется договором передачи, заключаемым по поручению Правительства Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее – Департамент) с одной стороны и гражданами (их представителями) – с другой стороны.

Передача гражданам в порядке приватизации занимаемых ими квартир (комнат) в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних и лиц, которые сохраняют право на приватизацию данной жилой площади, осуществляется бесплатно на добровольной основе на основании заявлений по установленной форме всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет.

Для сдачи документов на государственную регистрацию граждане представляют нотариально удостоверенную доверенность уполномоченному сотруднику Департамента о представлении их интересов при государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Граждане также вправе самостоятельно обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию (Управление федеральной регистрационной службы), для сдачи документов на государственную регистрацию.

Право собственности на квартиру (комнату) в порядке приватизации возникает с момента государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оформление документов по приватизации жилых помещений проводится в двухмесячный срок со дня подачи заявления.

Не подлежат бесплатной передаче в собственность граждан квартиры (комнаты):

находящиеся в домах, признанных в установленном порядке в аварийном состоянии;

в специализированном жилищном фонде (общежитиях, гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, домах для престарелых, инвалидов и т. д.).

В соответствии с Регламентом подготовки, согласования и выдачи в режиме «Одного окна» Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, утв. постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2006 г. № 606-ПП, договоры передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации (далее – договоры передачи) оформляются и выдаются в режиме «Одного окна» на уровне округа, т. е. службами «Одного окна» Управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах (далее – Управления департамента). Управления департамента осуществляют функции по приему заявлений о подготовке документов для приватизации в режиме «Одного окна» (далее – заявления о подготовке документов), сбора необходимых документов, а также оформления, направления на государственную регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве и выдачи заявителям договоров передачи в режиме «Одного окна».

Подготовка документов, необходимых для оформления договоров передачи, формирование пакета документов и его направление в регистрирующий орган осуществляются в срок не более 60 дней на безвозмездной основе.

Процедура подготовки документов для оформления договоров передачи в режиме «Одного окна» включает в себя проведение согласований со следующими организациями:

территориальным бюро технической инвентаризации (ТБТИ) – на возмездной основе в течение 14 дней;

Единым информационно-расчетным центром (ЕИРЦ) или Дирекцией единого заказчика (ДЕЗ) – на безвозмездной основе в течение 7 дней.

Заключенный договор передачи по желанию заявителя может быть передан в установленном порядке на государственную регистрацию, процедура, стоимость и сроки которой определены Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Услуги, связанные с государственной регистрацией прав собственности, осуществляются на возмездной основе в 30-дневный срок, после чего зарегистрированный договор передачи выдается заявителю через службу «Одного окна» Управления департамента.

Взимаемая за осуществление регистрационных действий государственная пошлина в размере 500 руб. определена Налоговым кодексом РФ.

Также заключенный договор передачи может быть передан на руки заявителю для осуществления самостоятельных действий по регистрации прав собственности (постановление Правительства Москвы от 12 июля 2005 г. № 504-ПП «О приведении нормативной базы по передаче в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации»). При этом заявитель уведомляется о необходимости присутствия при сдаче пакета документов на государственную регистрацию уполномоченным сотрудником департамента, обладающим правом подписи по доверенности от руководителя департамента, как второй стороны договора передачи.

Подготовка документов для оформления договора передачи в режиме «Одного окна» согласующими организациями (ТБТИ, ДЕЗ, ЕИРЦ) осуществляется на основании запросов Управления департамента.

Управления департамента в установленном режиме осуществляют прием заявлений граждан в определенное время, обеспечивают своевременную подготовку документов для приватизации согласующими организациями, оформляют договоры передачи либо мотивированный отказ заявителям.

Прием заявлений о подготовке документов осуществляется в день обращения заявителя.

На приеме один из совершеннолетних членов семьи, зарегистрированный в приватизируемом жилом помещении, представляет копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении.

Граждане, прибывшие на занимаемую площадь после 1 сентября 1991 г., для проверки принципа однократности участия в приватизации представляют:

сведения о регистрации по месту жительства (выписку из домовой книги) за период с сентября 1991 г. до прибытия на данное место жительства;

справку полномочного органа, подтверждающую неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (в случае проживания в указанный период за пределами г. Москвы).

Сотрудники службы «Одного окна» проверяют представленные заявителем документы и формируют с использованием компьютерной программы «Приватизация. Подготовка документов» заявление о подготовке документов. На оригинале заявления о подготовке документов ставится штамп службы установленного образца.

Принятое заявление о подготовке документов в присутствии заявителя фиксируется в электронном журнале регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу «Одного окна».

После регистрации обращения заявителю на руки выдается заверенная подписью сотрудника службы выписка из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу «Одного окна», второй экземпляр выписки подписывается сотрудником службы и заявителем дважды: при сдаче заявления с комплектом документов и при выдаче конечного документа на руки заявителю. Второй экземпляр подшивается к заявлению и остается в службе «Одного окна».

Сотрудник службы информирует граждан о необходимости оплаты:

за изготовление документов ТБТИ (поэтажный план и экспликация к поэтажному плану по форме № 22). Кроме того, в домах со сложной адресной историей – за изготовление справки «Об идентификации адреса объекта капитального строительства» (без графического приложения) для идентификации объекта по актуальному адресу;

за регистрацию права собственности;

за оформление нотариально удостоверенной доверенности для представления пакета документов на государственную регистрацию.

После информирования граждан сотрудник службы выдает необходимые квитанции.

После проведения всех необходимых проверок и подготовки договора передачи в службу «Одного окна» Управления департамента вызываются члены семьи заявителя для подписания договора передачи.

При подписании договора передачи должны присутствовать все члены семьи старше 14 лет, зарегистрированные в приватизируемом жилом помещении (или их представители, уполномоченные в установленном порядке нотариально оформленной доверенностью заключить договор передачи), при наличии оригиналов паспортов, свидетельств о рождении детей и оплаченной квитанции за регистрацию права собственности.

Заключенный договор передачи в установленном порядке направляется на государственную регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. В случае выявления указанной организацией оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, сотрудники Управления департамента информируют заявителей в письменной форме.

После поступления в Управление департамента документов о зарегистрированных правах собственности на жилое помещение в порядке приватизации договор передачи выдается одновременно всем собственникам данного жилого помещения (или их представителям, уполномоченным в установленном порядке нотариально оформленной доверенностью получать документы о праве собственности) при наличии оригиналов паспортов и свидетельств о рождении детей.

В случае если требуемые документы готовы раньше установленного срока, сотрудники Управления департамента ставят об этом в известность заявителей и, при их согласии, выдают документы ранее установленного срока.

При получении договора передачи на руки заявитель ставит личную подпись (с расшифровкой) в соответствующей строке выписки, удостоверяя получение документа (с указанием номера и даты).

Причинами отказа в выдаче правоустанавливающих документов являются:

отсутствие прав города на приватизируемое жилое помещение;

наличие неутвержденных в установленном порядке перепланировок, повлекших изменения в технической характеристике жилого помещения;

выявление в ходе подготовки документов для приватизации представления поддельных документов, документов, утративших силу, документов, не соответствующих действительности;

отказ заявителя оплатить услуги;

использованное ранее право на приватизацию;

отсутствие сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других регионов РФ;

выбытие заявителя или члена семьи в связи с регистрацией по другому месту жительства, со смертью и др.

Подготовка документов для оформления приватизации в режиме «Одного окна» может быть прекращена на основании отзыва заявителем своего заявления либо обращения одного из членов семьи, зарегистрированного в приватизируемом жилом помещении, об отсутствии намерений оформлять приватизацию.

Вправе ли граждане, не относящиеся к категории малоимущих, до 1 января 2007 г. передать в государственную или муниципальную собственность принадлежащие им на праве собственности жилые помещения?

В статье 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность.

Согласно ст. 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Данная норма Закона утрачивает силу с 1 января 2007 г. (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).

Следовательно, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» позволяет всем гражданам независимо от их имущественного положения до 1 января 2007 г. реализовать свое право на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.

В связи с этим действие положений ст. 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не может быть ограничено ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, граждане, не относящиеся к категории малоимущих, вправе до 1 января 2007 г. передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности.

Развод и раздел недвижимого имущества

Последствия раздела имущества

Обычному гражданину, особенно не владеющему основами юриспруденции, кажется, что процедура развода проста и никаких проблем не возникнет. К сожалению, это не так. Особенно, когда между супругами возникает неприязнь и ненависть к друг другу, что на практике встречается довольно часто.

Рассмотрим, какие могут быть действия недобросовестного супруга.

Один из супругов может попытаться исключить или уменьшить количество имущества, подлежащего разделу при разводе, доказав, что:

такое имущество не является совместно нажитым и принадлежит одному из супругов, например приобретено до брака, по безвоздмездным сделкам, приобретено во время брака, но в период раздельного проживания (показания свидетелей);

такого имущества вообще не было;

спорное имущество принадлежит третьим лицам (друзьям, коллегам по бизнесу);

спорное имущество утеряно или иным образом утрачено.

Если по каким-либо причинам не удается исключить имущество из разряда спорного, возможен вариант уменьшения его стоимости путем:

ссылок на общие долги супругов, которые выплачивает один из них (подложные расписки иные фальсифицированные документы);

занижения стоимости имущества, на которую претендует один из супругов.

В таких случаях недобросовестный супруг может использовать фальсифицированные кассовые и товарные чеки, а также прибегать к ложным свидетельским показаниям для установления времени и места совместного проживания супругов или, наоборот, периода раздельного проживания, имущества, которое было приобретено супругами в период совместного проживания, или отсутствия такого имущества.

Для доказывания истинного положения вещей следует использовать различные фото– и видеоматериалы, на которых запечатлена домашняя обстановка, различное движимое имущество и др.

Для определения действительной стоимости спорного имущества можно провести товароведческую экспертизу. Для определения давности составления документа и внесения в них каких-либо изменений – техническую и (или) почерковедческую экспертизы.

Для установления фальсификации платежных документов можно направить запрос в налоговые органы для установления факта существования организаций и лиц, данные документы выдавших.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника-супруга в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?

В части 1 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Поскольку указанная норма относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, невозможно.

Становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения по правилам ст. 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он – с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В пункте 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.

Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Должен ли в случае сохранения по решению суда права пользования жилым помещением учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него, например по требованию собственника? Может ли собственник выделить жилое помещение по своему усмотрению?

В части 4 ст. 31 ЖК РФ предусмотрено, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом его семьи на основании решения суда.

Из положений данной нормы следует, что если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением.

В браке состоим с 1994 г., совместно приобрели две квартиры, однако оформляли договоры купли-продажи: один – на мужа, второй – на меня. Таким образом, госрегистрация одной собственности сделана на имя мужа, а второй – на имя жены. Получается, что при продаже недвижимости мы оба имеем равные права на каждую из квартир? Или права на квартиры зависят от того, на чье имя записана квартира, и в случае развода квартира может достаться второму супругу?

Согласно гл. 7 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.

Соответственно, недвижимое имущество принадлежит Вам и Вашему супругу на праве общей совместной собственности, независимо от того, на имя кого оно оформлено. Также при продаже данного имущества на регистрацию потребуется нотариальное согласие супруга на продажу.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из них в общем имуществе в порядке, установленном ст. 38 СК РФ.

В случае спора раздел общего имущества, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Необходимо всегда учитывать два юридических положения, установленных действующим законодательством РФ, а именно «Споры о разделе общего имущества супругов рассматриваются только судом»; «Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей».

Таким образом, суд вправе, но не обязан, учитывать интересы несовершеннолетних детей при рассмотрении дела о разделе общего имущества супругов.

В данном случае имеется в виду следующее, если у супругов имеется общий несовершеннолетний ребенок или дети, то тот супруг, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети после расторжения между супругами брака, вправе обратится к суду с просьбой рассмотреть иск с учетом интересов несовершеннолетних детей.

При любых других обстоятельствах доли супругов признаются равными и все имущество делится, соответственно, по 1/2 между супругами, а если имеются общие дети, то на количество взрослых членов семьи и детей.