Текст книги "Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам"

Переселение собственников жилья, если оно является единственным местом их жительства

Если инвестор переселяет собственников из жилья, которое является их единственным местом жительства, то он должен предоставить собственнику равноценное возмещение за жилье в денежной или натуральной форме. Возмещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и компенсации за непроизведенный ремонт жилого дома. При этом компенсация определяется как разница между рыночной стоимостью освобождаемого жилья и рыночной стоимостью жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семей данной численности.

Основной договор, заключенный между собственником и инвестором, должен предусматривать предоставление собственнику:

другого равноценного благоустроенного жилья по договору мены или иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилье к собственнику;

жилья из маневренного жилищного фонда;

компенсации в безналичной форме рыночной стоимости освобождаемого жилья и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для приобретения иного жилого помещения по договору купли-продажи.

Стоимость принадлежащего собственнику жилого помещения может оказаться выше, чем размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и стоимость предоставляемого жилья. В этом случае инвестор должен возместить собственнику образовавшуюся разницу.

Переселение нанимателей жилья

Порядок переселения граждан, которые занимают жилье в домах по договору социального найма, установлен в ст. 13 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

Таким гражданам предоставляется:

другое благоустроенное жилье, пригодное для постоянного проживания, по договору социального или коммерческого найма;

жилье из маневренного жилищного фонда по договору краткосрочного найма;

субсидии на приобретение нового жилья.

Жилье нанимателю предоставляется в пределах социальной нормы. Если наниматель занимал жилье, превышающее по размеру социальную норму, то ему должно быть предоставлено жилье в размере не менее социальной нормы для семьи данной численности с учетом права на дополнительную площадь.

Гражданину, занимающему жилое помещение по договору коммерческого найма, предоставляется другое благоустроенное жилье на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма и на оставшийся срок его действия (либо на иных условиях по соглашению сторон).

Жилые помещения по договору социального или коммерческого найма предоставляются департаментом за счет средств инвестора.

Имущественный вычет

Право на получение имущественного налогового вычета

Налогоплательщики – покупатели жилья или осуществляющие строительство жилья (участвующие в нем) имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

На практике граждане могут столкнуться с тем, что их ожидания, связанные с получением имущественного вычета, не оправдываются только потому, что ими не были учтены все требования Налогового кодекса. Для того чтобы избежать лишних разочарований, покупателям (застройщикам) жилья необходимо помнить следующее.

Во-первых, повторное предоставление налогоплательщику рассматриваемого имущественного вычета не допускается. Поэтому те лица, которые уже получали имущественный вычет в период, начиная с 2001 г., не имеют права на повторное его получение.

Налогоплательщики, которые использовали аналогичную льготу по подоходному налогу до 2001 г. (до вступления в действие гл. 23 НК РФ), сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении (строительстве) нового жилого дома, квартиры в более поздние сроки.

Во-вторых, общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилья.

В-третьих, имущественный налоговый вычет не представляется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет работодателей или иных лиц.

Размер имущественного вычета определяется в целом по квартире (жилому дому), а не для каждого отдельного налогоплательщика. Если покупателями (застройщиками) в соответствии с договором являются несколько физических лиц, то общий имущественный вычет будет разделен между ними.

Имущественный налоговый вычет при приобретении имущества в общую собственность

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Если стоимость квартиры составляет, допустим, 1,5 млн руб., то общий размер имущественного вычета составит 1 млн руб. При этом каждый из собственников имеет право заявить вычет в сумме, пропорциональной его доли собственности.

При этом следует учитывать, что если жилой объект приобретается несколькими лицами (в общую долевую либо общую совместную собственность), то они смогут заявить имущественный вычет только при условии, что каждый из налогоплательщиков самостоятельно оплатил свою долю, что должно быть подтверждено документально. При этом налоговое законодательство не делает никаких исключений для супругов, детей и родителей.

Если доли собственности не выделены (квартира или жилой дом находятся в общей совместной собственности), то имеется возможность распределить имущественный вычет между собственниками в любых пропорциях по их усмотрению.

Так, если квартира приобретена супругами в общую совместную собственность без выделения долей, то они могут принять любое решение. Например, правом на имущественный вычет в полной сумме может воспользоваться один из супругов (у которого есть доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов, или у которого такие доходы больше).

Если квартира приобретается в долевую собственность супругами, а оплата за нее вносится только одним из них, право на имущественный налоговый вычет имеет лишь тот супруг, который произвел оплату данной квартиры или дома, т. к. аргументы, сводящиеся к тому, что у супругов общий семейный бюджет и т. п., налоговым органом и законодательством не принимаются во внимание.

Поэтому, принимая решение о приобретении квартиры (жилого дома), необходимо учесть следующее:

обязательно ли выделять доли собственности. Если члены семьи достаточно доверяют друг другу и готовы приобретать жилье в общую совместную собственность, то лучше сделать именно это;

кто (от чьего имени) будет производить оплату. Целесообразно произвести оплату квартиры или иного жилья таким образом, чтобы платежные документы были оформлены на каждого из собственников (в соответствии с распределением долей), имеющих потенциальное право заявить имущественный вычет. Особенное внимание на этот момент следует обратить тем, кто производит оплату путем перечисления денежных средств с расчетного счета.

Приобретен жилой дом. Оплата производилась путем передачи прав по ценным бумагам продавцу данного жилого дома. Имею ли я право на предоставления имущественного вычета?

Встречаются случаи, когда оплата за жилой дом или квартиру происходит не денежными средствами, а в иной форме.

Письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. № 03-05-01-07/6 устанавливает, что налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме.

К таким фактическим произведенным расходам могут быть отнесены передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на объект недвижимости.

Мои родители приобрели однокомнатную квартиру на инвестиционном уровне, застройщик передал нам данную квартиру без отделки. Имеют ли мои родители право включить расходы по ремонту в сумму налогового вычета?

Очень часто квартира или жилой дом передается застройщиком инвестору без отделки. Налоговый кодекс установил, что в случае, если в договоре инвестирования указано, что данное имущество передается без отделки, в фактические расходы налогоплательщик может включить:

расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящимся доме;

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик обязан предоставить в налоговый орган следующие документы:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, акт о передаче квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Стоит отметить, что подавать документы на вычет налогоплательщик может только после подписания акта о передаче квартиры. На этапе строительства дома имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Порядок предоставления налогового вычета

Согласно действующему Налоговому кодексу налогоплательщики имеют право выбрать, в каком порядке получать имущественный вычет. Налоговый кодекс установил две формы предоставления вычета:

1) по окончании налогового периода;

2) в течение налогового периода.

В первом случае налогоплательщик подает в налоговый орган (по месту регистрации) декларацию о доходах за отчетный период, приложив к ней заявление о предоставлении имущественного вычета и следующие документы:

при строительстве или приобретении жилого дома – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом;

при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящимся доме – договор о приобретении квартиры, акт о передаче квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (товарные и кассовые чеки, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и др.).

После проверки налоговым органам достоверности представленных налогоплательщиком документов (в течение 30 дней с момента подачи декларации о доходах, заявления о вычете и полного пакета вышеперечисленных документов) на сумму представленного имущественного вычета будет сокращена по итогам налогового периода сумма налога на доходы физических лиц (составляет 13%). Сумма, которая удержана у налогоплательщика, будет перечислена на его банковский счет.

Во втором случае налогоплательщик подает в налоговый орган по месту регистрации заявление на имущественный налоговый вычет и вышеперечисленные документы, только не по окончании налогового периода, а в течение года, в котором была приобретена квартира или дом.

В случае принятия налоговым органом решения, подтверждающего право налогоплательщика на причитающийся ему вычет, налоговым органом выдается уведомление, в котором указывается налоговый агент – организация, являющаяся источником дохода налогоплательщика и предоставляющая налоговый вычет. В случае если налогоплательщик осуществляет свою деятельность в различных организациях, а следовательно, получает доход из двух и более мест, то право выбора налогового агента предоставляется самому налогоплательщику.

Налоговый кодекс установил, что налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении уведомления от налогоплательщика в полном объеме за весь календарный год. И это не должно зависеть от того, в каком месяце налогового периода данное уведомление было получено налогоплательщиком и передано налоговому агенту.

Во втором случае бухгалтерия налогового агента производит возврат удержанного налога с января по месяц, в котором налогоплательщик предоставил налоговому агенту уведомление, а затем не будет производить исчисление и удержание налога на доходы физических лиц до тех пор, пока полностью не погасят налоговый вычет.

В случае если по окончании налогового периода сумма дохода будет меньше суммы предоставленного налогового вычета, то за налогоплательщиком остается право обратиться вновь в налоговый орган за получением нового уведомления.

Следует отметить, что в случае перехода на другую работу налогоплательщик не имеет право поменять своего налогового агента. В таком случае он имеет право на получение имущественного налогового вычета по окончании налогового периода.

Приложения

Приложение 1
Рекомендуемая примерная форма договора купли-продажи квартиры

Город Москва, ____________________ две тысячи седьмого года.

Мы, _________________________, ___.____. __________ года рождения, место рождения: _____________________

_________________, пол: мужской (женский), паспорт РФ _______________________, выданный __.__. _____ года ОВД

«_____________________», зарегистрированный(ая) по месту жительства по адресу: город Москва, ул. _________________, д. ___, кв. _________, именуемый(ая) в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», и ____________________________________ , ___. _____. ________ года рождения, место рождения __________________________, пол: мужской (женский), паспорт гражданина РФ _____________________________, выданный __.____. __________ года ОВД «_____________________», зарегистрированный(ая) по месту жительства по адресу: город Москва, улица _____________________________, дом ___, корп. ____, квартира _____, именуемый(ая) в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», а вместе именуемые «СТОРОНЫ», НАХОДЯСЬ В ЗДРАВОМ УМЕ, ЯСНОЙ ПАМЯТИ, ДЕЙСТВУЯ ДОБРОВОЛЬНО, ЗАКЛЮЧИЛИ НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:

1. ПРОДАВЕЦ продал(а) ПОКУПАТЕЛЮ принадлежащую ему (ей) по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: город Москва, улица ___________________________ , дом __ (прописью), квартира _____ (прописью) (Далее – «КВАРТИРА»).

2. Указанная КВАРТИРА состоит из трех жилых комнат общей площадью 66,0 (шестьдесят шесть) кв. м, в том числе жилой площадью – 41,1 (сорок одна целая одна десятая) кв. м.

3. КВАРТИРА по вышеуказанному адресу принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ___.____. __________года, зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним __.____. ________ года за № __________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___.____. ________ года сделана запись регистрации № ______________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от __.____. _____ года, выданным Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бланк _________________________________, условный номер _________________________________.

4. По соглашению сторон стоимость указанной КВАРТИРЫ составляет ____________ (прописью) рублей 00 копеек (далее «СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ»), которую ПОКУПАТЕЛЬ выплачивает ПРОДАВЦУ в следующем порядке: денежную сумму в размере 10% от СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ, что составляет _________________ (прописью) рублей 00 копеек ПОКУПАТЕЛЬ выплатил ПРОДАВЦУ до подписания настоящего ДОГОВОРА, 90% от СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ, что составляет ______________________________ (прописью) рублей 00 копеек ПОКУПАТЕЛЬ выплатит ПРОДАВЦУ в наличном порядке в течение одного дня после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

5. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на отчуждаемую КВАРТИРУ после регистрации настоящего ДОГОВОРА и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

6. ПОКУПАТЕЛЬ после государственной регистрации настоящего договора принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по эксплуатации квартиры, дома в целом, его инженерного оборудования и придомовой территории по соглашению с эксплуатирующей организацией, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

7. Передача КВАРТИРЫ, согласно ст. 556 ГК РФ, произойдет путем вручения ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ ключей, документов по оплате за коммунальные услуги, с обязательным подписанием передаточного акта в течение одного календарного дня после регистрации настоящего ДОГОВОРА в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

8. В случаях, когда одна из Сторон настоящего Договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой Стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании ст. 551 ГК РФ.

9. Отчуждаемая квартира передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованная санитарно-техническим и необходимым электрооборудованием, не обремененная задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, плате электроэнергии, при этом в случае, если впоследствии обнаружится наличие каких-либо задолженностей по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, возникшим до момента передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ, ПРОДАВЕЦ обязуется возместить ПОКУПАТЕЛЮ все указанные задолженности в полном объеме в течении 3 (трех) дней со дня получения соответствующего требования ПОКУПАТЕЛЯ. ПОКУПАТЕЛЬ осмотрел указанную КВАРТИРУ и претензий по ее качеству не имеет.

10. На день подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы по месту жительства ПРОДАВЕЦ, _____________________________ (указывается ФИО продавца) и ________________________ (указываются данные зарегистрированного лица) ___.____. _________ года рождения. ПРОДАВЕЦ обязуется сняться с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета __________________________ в течение 60 (шестидесяти) календарных дней и освободить вышеуказанную КВАРТИРУ от мебели и иного имущества в течение 10 (десяти) календарных дней после регистрации настоящего ДОГОВОРА и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что в случае нарушения срока снятия с регистрационного учета ПРОДАВЦА и всех пользователей, установленного настоящим договором, ПРОДАВЕЦ обязуется выплачивать ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 0,1% от СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ за каждый день просрочки исполнения указанного обязательства. При этом подтверждением факта выписки будет являться выписка из домовой книги о постановке на регистрационный учет ПРОДАВЦА и всех пользователей по адресу, отличному от адреса вышеуказанной КВАРТИРЫ.

11. Руководствуясь статьей 421 ГК РФ, стороны договорились, что ПРОДАВЕЦ обязуется не препятствовать переоформлению на ПОКУПАТЕЛЯ установленного в указанной КВАРТИРЕ абонентского номера АО «МГТС»

__________________________________

(указывается номер телефона).

12. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная КВАРТИРА никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не сдана в аренду, не обременена другим образом.

Указанная площадь передается свободной от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц, за исключением лиц, указанных в п. 10 настоящего договора, имевших бы право пользования указанной площадью.

13. ПРОДАВЕЦ предоставил(а) нотариальное согласие супруга(и) на совершение сделки. ПОКУПАТЕЛЬ предоставил(а) нотариальное согласие супруга(и) на совершение сделки.

14. Договор может быть расторгнут Сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из Сторон или после исполнения обязательств по договору – в судебном порядке. Стороны, руководствуясь статьями 421 (свобода договора) и 461 (ответственность ПРОДАВЦА в случае изъятия товара у ПОКУПАТЕЛЯ) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным в части или в целом или расторжения настоящего договора в части или в целом по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, или по вине третьих лиц, выступающих на стороне ПРОДАВЦА, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры или их супругов или вследствие нарушения прав третьих лиц при оформлении КВАРТИРЫ в собственность и изъятия КВАРТИРЫ у ПОКУПАТЕЛЯ по этим и другим основаниям, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом спорная квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

15. Содержание ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости», 158 «Форма сделки», 160 «Письменная форма сделки», 161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки», 209 «Содержание права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 288 «Собственность на жилое помещение», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 420 «Понятие договора», 421 «Свобода договора», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 555 «Цена в договоре продажи недвижимости», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением», ст. 38 «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме» Жилищного Кодекса Российской Федерации сторонам известно, требования ст. 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» Семейного кодекса Российской Федерации соблюдены.

16. Расходы по заключению настоящего ДОГОВОРА и его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.

17. При подписании настоящего ДОГОВОРА стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

18. Настоящий ДОГОВОР содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего ДОГОВОРА.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в архиве Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, и по одному экземпляру выдается сторонам. Настоящий ДОГОВОР подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

ПОДПИСИ СТОРОН: