Текст книги "Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам"

Санкции за несогласованную перепланировку

Основная санкция за несогласованную перепланировку – штраф. Напомним разницу между терминами, которые касаются изменений помещения: переустройство и перепланировка.

Переустройство предусматривает установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехники, электрики и другого оборудования. Штраф, который взимают за несогласованное переустройство, составляет 1000—1500 руб. независимо от числа выявленных нарушений(ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. Штраф, который взимают за несогласованную перепланировку, составляет 2000—2500 руб. (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

В остальных случаях эти различия не важны: на порядок действий человека, который затеял переделку своего жилища, они не влияют.

Однако уплата штрафа не освобождает лицо, самовольно произведшее переустройство или перепланировку, от обязанности согласовать перепланировку (переустройство) или же вернуть все произведенные нововведения в первоначальный вид.

На оформление разрешения межведомственной комиссией (МВК) или проведение «обратного» ремонта дается 2—3 месяца. В случае невыполнения этого штраф налагается повторно.

Если нарушения обнаружены при продаже квартиры, сроки могут поджимать. В этом случае покупатель может написать в территориальное управление Росрегистрации заявление о том, что он обязуется согласовать изменения или привести квартиру в надлежащий вид.

Впрочем, помещение может быть сохранено и в измененном виде даже без санкции МВК. Но чтобы добиться этого, придется доказать суду, что ваши нововведения не мешают соседям (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Это относится к изменениям, которые возможны по закону, например косметический ремонт или ликвидация встроенной мебели и антресоли.

В обязательном порядке согласованию подлежат следующие переделки:

разобраны межквартирные перегородки;

устроена ниша там, где проходит вентиляционный короб;

установлены отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;

обеспечен подогрев полов за счет общедомового отопления;

увеличена нагрузка на несущие конструкции (например, вместо гипсокартонной стены поставлена кирпичная);

не предусмотрено естественное освещение на кухне;

туалет, ванная комната или кухня размещены над/под жилой площадью;

вход в единственный санузел сделан из спальни;

устроен камин (исключение – последние этажи, если топки и дымоходы заводского производства);

оборудована сауна, когда объем парной превышает 24 куб. м;

объединен балкон (лоджия) с комнатой или кухней, а также вынесены туда батареи центрального отопления;

устроен балкон или лоджия;

присоединен к квартире общий коридор или тамбур.

Этот перечень открыт: законодательство также оговаривает более редкие и сложные случаи. Кроме того, многое зависит от региональных законов.

В случае если все-таки сделана перепланировка из вышеперечисленных действий, собственника или нанимателя по договору социального найма обяжут не только уплатить штраф, но и делать ремонт заново – приводить жилье в первоначальное состояние.

Невыполнение требований может привести к потере квартиры. Того, кто живет в неприватизированном помещении, по решению суда могут выселить. После этого ДЕЗ займется ремонтом. Не менее жестко поступят и с собственником жилья. На хозяина, который откажется согласовать перепланировку, подадут в суд. И когда строптивый владелец квартиры дело проиграет, судебные приставы имеют право продать его жилище с торгов (если только оно не является его единственным местом жительства – п. 1 ст. 446 ГПК РФ). Затем квартиру приводят в соответствие с планом БТИ и разницу между стоимостью ремонтных работ и ценой жилья возвращают теперь уже бывшему владельцу. Все эти суровые санкции предусмотрены п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

Переустройство и перепланировка, не требующие согласования

Обычно согласованием переустройства и перепланировки занимается межведомственная комиссия (МВК). Но, например, в Москве с 25 февраля 2005 г. перепланировки следует согласовывать с Мосжилинспекцией. Многое зависит и от правил, установленных в каждом регионе. Куда именно обращаться, подскажут в ДЕЗе.

В «одном окне», которое курирует нужный район, ответят на все интересующие вопросы, в том числе в каком порядке следует обходить инстанции. Туда же впоследствии нужно будет подавать документы на окончательное согласование идей, касающихся обустройства квартиры.

Перечислим те изменения, которые не требуют согласования, потому что все и так разрешено:

косметический ремонт;

сборка и разборка встроенной мебели и антресолей;

замена оборудования (водопровод, канализация, отопление, электропроводка и т. д.) на аналогичное и на том же месте;

установка стиральной или посудомоечной машины, даже стационарно;

замена ванны (но не на джакузи или душевую кабину);

установка двери в существующем проеме;

сужение или, наоборот, расширение дверного проема, не затрагивая капитальные стены.

Данный список закрыт и не может быть дополнен.

Процедура и этапы согласования

Если планируемые работы не связаны с несущими конструкциями: разобрать легкие гипсокартонные перегородки или, наоборот, установить перегородки, не увеличивая при этом нагрузку на перекрытия; проделать новые проемы в ненесущих перегородках и т. д., – то самое неприятное – поход в БТИ за экспликацией и поэтажным планом, а также сбор разрешений с пожарников и СЭС. Далее следует обратиться в «одно окно» МВК и получить бланк заявления. На бланке нужно собрать подписи всех, кто зарегистрирован в квартире. Затем необходимо взять документы о правах собственности на жилье и сделать их копии, заверять их необязательно.

Следующий визит в МВК: прямо на плане БТИ необходимо отметить красными ручкой или карандашом все будущие нововведения – это эскиз. Обозначения на нем применяются такие же, как на строительных чертежах.

Все эти бумаги подаются в «одно окно». Максимальный срок ожидания составляет 45 дней, еще три рабочих дня дается чиновникам на то, чтобы они выслали бумаги. Это установлено в п. 4—5 ст. 26 Жилищного ЖК РФ. Получив утвержденный план квартиры, можете приниматься за ремонт.

Первый этап – разработка проектной документации.

Настоятельно рекомендуем для этого искать исполнителей. К дизайнерам лучше не обращаться, т. к. идеи, предложенные в дизайн-проекте, могут оказаться из тех, согласовать которые вообще невозможно. Так что, увлекаясь полетом фантазии, не забывайте, что потом ее надо будет воплотить в реальности.

Разработка перепланировки должна быть создана организацией, которая имеет лицензию на проектирование. Например, можно заказать проект в государственном проектном институте (разумеется за плату).

Некоторые предпочитают заказать проект «под ключ» – коммерческой проектной организации, занимающейся и согласованием перепланировок. Для этого с ней заключают договор, где предусматривают утверждение проекта в соответствующих органах и ведение авторского надзора. Причем чаще всего фирма несет ответственность за содержание проекта и устраняет его недостатки за свой счет. Однако такие услуги стоят недешево: от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.

Если квартира расположена в новом доме индивидуальной планировки, а не типовой серии, то проект лучше заказывать у организации – автора дома, тем более что этого наверняка потребует окружной архитектор:

1) чтобы не нарушить авторские права;

2) у автора есть вся строительная документация на дом;

3) он несет ответственность за свои расчеты.

И если проект с ним не согласован, то отвечать, например, за образовавшиеся трещины придется хозяину квартиры.

Правда, авторы домов идти навстречу покупателям квартир не обязаны и, как правило, утверждают нововведения лишь в обмен на приличное вознаграждение.

Второй этап – сбор бумаг и согласование проекта в госинстанциях (если это не поручено фирме). Сам по себе проект юридической силы не имеет и документом становится, только когда его утвердит МВК. А в «одно окно» надо подать большое количество бумаг из учреждений, которые отвечают за жилье.

Если все требования МВК выполнены, то в течение оговоренного выше срока (не более чем 45 дней и еще 3 рабочих дня) будет выдано «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме» на официальном бланке или Вам вручат отказ в проведении перепланировки с объяснением причин. Его, если пожелаете, можно обжаловать в суде – это право Вам дает Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Третий этап – ремонт. По правилам, работник ДЕЗ (или другой организации, на балансе у которой числится дом) должен сообщить о грядущей перепланировке всем соседям ремонтируемой кваритры. При этом, по желанию соседей, ДЕЗ составляет акт технического состояния их квартир. Так они смогут потом доказать, что трещины на стенах или протекшие потолки появились у них именно из-за ремонта.

Вообще чиновники будут пытаться постоянно контролировать действия рабочих. Напомним, поскольку это очень важно: посторонние могут заходить в квартиру только с согласия владельцев либо по решению суда. Поэтому еще при подготовке документации собственнику квартиры предложат подписать обязательство пускать в свое жилое помещение инспекторов. Обязать владельца это делать не имеют права, но не исключено, что в случае отказа на собственника окажут давление, например станут тянуть с согласованием проекта. Это, конечно, незаконно. Но даже если владелец квартиры подписал подобную бумагу, а потом все равно не пустил инспектора, – ничего страшного. Проверяющий каждый раз должен запрашивать устное разрешение, чтобы пройти в квартиру.

Еще одно средство, с помощью которого постараются контролировать перепланировку, – выданный собственнику журнал производства ремонтно-строительных работ. С ним необходимо зарегистрировать в ДЕЗе дату начала ремонта. В этом же журнале указывают порядок и условия вывоза строительного мусора. Свои пометки здесь делают и инспекторы при посещении квартиры выявят нарушения строительных нормативов или отступления от проекта. Нарушителям предписывают навести порядок. При повторном нарушении, а также при невыполнении предписания штрафуют на 300—500 руб. В худшем случае могут и вовсе отобрать разрешение на перепланировку.

Советуем проводить ремонтные работы с 9 часов утра до 8 вечера и только в будни, чтобы избежать лишних визитов проверяющих, которым поступили жалобы соседей.

Немаловажно и то, что разрешение МВК имеет ограниченный срок действия – от 4 месяцев до года. По окончании работ журнал следует вновь отнести в ДЕЗ. Если ремонт затягивается, то придется либо продлять разрешение, либо получать его заново.

Четвертый этап – приемка помещения. Принять новое жилище должна комиссия, в которую входят собственник квартиры, представитель МВК (он станет председателем), сотрудники управы, ДЕЗ и строительной фирмы, которая делала ремонт. Комиссия составляет акт приемки квартиры, где указываются все проделанные работы. А если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то подписывается еще один акт, с автором проекта, на скрытые работы. Все эти документы остаются у владельца квартиры.

Пятый, заключительный этап. Теперь нужно заказать в БТИ новые поэтажный план и экспликацию. Для этого необходимо вызвать техника, который сделает замеры перепланированного жилья и проверит, соответствует ли оно проекту. Все это понадобится, чтобы получить новое свидетельство о собственности на квартиру в комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним, поскольку в результате перепланировки жилая площадь, как правило, изменяется.

Документы для получения разрешения на перепланировку и (или) переустройство

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку жилья, необходимы следующие документы:

1) заявление о планируемом переустройстве с перечнем работ, причем надо указать их режим и продолжительность, а также собрать подписи всех совершеннолетних, проживающих в квартире (утв. постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);

2) документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

3) эскиз или проект перепланировки, не противоречащий строительным нормам и правилам (СНиП), который выполнен проектной организацией;

4) поэтажные планы и экспликации на квартиру и прилегающие помещения;

5) техническое заключение проектной организации;

6) справка о состоянии здания и копия технического паспорта на дом;

7) копия финансово-лицевого счета;

8) выписка из домовой книги;

9) справка о проверке жилищных условий;

10) согласование перепланировки жилищной инспекцией округа;

11) согласование перепланировки балансодержателем (собственником) дома (ДЭЗ или ТСЖ);

12) согласование перепланировки Управлением пожарной службы (УГПС);

13) согласование перепланировки Санэпиднадзором (СЭС);

14) согласование перепланировки газовой технической инспекцией (если в доме газовые плиты);

15) согласование перепланировки окружным Архитектурно-планировочным управлением;

16) договор авторского надзора;

17) договор технического надзора;

18) документ о страховании квартиры на время проведения ремонтных работ;

19) договор на вывоз строительного мусора;

20) копии лицензий проектных и строительных организаций;

21) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если дом является памятником;

22) акты-соглашения с соседями обязательными бумажками не являются, но если жильцы начнут жаловаться, что им мешают ремонтные работы, то разрешение на перепланировку может быть аннулировано;

23) другие документы, которые потребуют чиновники.

Копии документов нужно либо заверить у нотариуса, либо представить вместе с оригиналами, которые вам вернут после проверки.

В «одном окне» рекомендуем взять расписку о том, что пакет документов принят к рассмотрению.

Перевод помещений из жилого фонда в нежилой

Бурный рост частного предпринимательства, особенно в сфере торговли, нехватка офисной недвижимости и торговых площадей (то, что есть на рынке или строится, собственники или застройщики зачастую предлагают очень большими площадями) – все это привело к тому, что вопрос перевода помещений из жилого фонда в нежилой заинтересовал многих граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью.

Многие граждане обратили свое внимание на квартиры на первых этажах, расположенных в оживленных местах, которые могут использоваться в качестве магазинов, парикмахерских и офисов и др.

Законодатели при принятии нового Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта 2005 г., посвятили целую главу вопросам регулирование порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Так, статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может быть переведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома.

Квартира, находящаяся выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.

Возможны случаи, когда квартира находится на втором этаже, а на первом этаже расположены и магазин и квартиры. Если помещение непосредственно под данной квартирой жилое, то в нежилое помещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенное непосредственно под квартирой на втором этаже, нежилое, то это не препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.

На практике возникли вопросы: допускается ли перевод квартиры в нежилое помещение, если квартира находится на цокольном этаже, т. е. относится к разряду полуподвальных квартир? Перевод такой квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного кодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа).

У меня есть отдельная квартира, а от деда осталась приватизированная комната в трехкомнатной квартире, расположенная на четвертом этаже. Я занимаюсь бизнесом и хотел бы использовать данную комнату, в частности, для регистрации своей компании. Могу ли я перевести данную комнату в нежилой фонд?

К сожалению, в Вашем случае перевод комнаты в нежилое помещение невозможен, т. к. согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение:

если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Например, если, чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения. Нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь, нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом;

если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (нет возможности сделать отдельный вход в комнату, не затрагивающий иные комнаты в квартире), а также если в остальных комнатах проживают люди;

если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следует обратить внимание, что условия, перечисленные в ч. 2 ст. 22 являются исчерпывающие. Это означает, что в законах субъектов РФ недопустимо устанавливать дополнительные условия, запрещающие перевод жилых помещений в нежилые. Положения статьи в равной степени относятся как к одноэтажным жилым домам, состоящим из одной квартиры, так и к одному помещению, и к многоквартирным жилым домам, и служат бесспорным основанием для того, чтобы принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Квартира находится на последнем этаже многоквартирного дома, над ней находится нежилое помещение. Имею ли я право присоединить его к своей квартире?

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Жилищный кодекс предусматривает только два ограничения (ч. 4 ст. 22).

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров залога, ипотеки, аренды и т. п.).

Так, согласно ч. 2—3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами:

правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, Федеральным законом от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;

Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании;

технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 64-ФЗ «О техническом регулировании».

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 23 ЖК РФ установила порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. После вступление Жилищного кодекса в силу (после 1 марта 2005 г.) перевод жилых помещений в нежилые закреплен за органами муниципального самоуправления (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖКРФ).

Однако, согласно ч. 2 ст. 14 ЖКРФ, в субъектах – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни вопросов, отнесенных Кодексом к компетенции органов местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое отнесено к компетенции государственных органов г. Москвы.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, т. к. данный перечень является исчерпывающим.

Заявитель имеет право требовать от органа, принявшего документы, расписку, в которой должен быть указан перечень поданных документов и дата их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

В течении 45 дней по результатам рассмотрения заявления и иных вышеперечисленных документов орган, принимающий решение о переводе или об отказе в переводе помещения, обязан разрешить или отказать в переводе помещения (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного или отрицательного решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений, а также одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Согласно ч. 7 ст. 23 ЖК РФ решение, выдаваемое органом, ведающим вопросом перевода помещения из жилого в нежилой фонд, является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведения его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Данный документ необходимо представить в территориальный орган Федеральной регистрационной службы для регистрации прав собственности на жилое или нежилое помещение.