Текст книги "Первая полная энциклопедия ЖКХ"

В главе 3 городского закона «Основы жилищной политики города Москвы» говорится о жилищном фонде Москвы. В отличие от Жилищного кодекса РФ, в котором прописаны три вида жилищного фонда, в законе Москвы присутствует только два из них. Частный, принадлежащий собственникам жилищный фонд – гражданам и юридическим лицам, и государственный, принадлежащий Российской Федерации, городу Москве и иным субъектам РФ. Муниципального жилищного фонда в столице нет. Почему? Потому что Москва, в отличие, например, от Подмосковья, единый населенный пункт. В Московской же области достаточно много городов, и в каждом – свой жилищный фонд. Это разные административные образования, хотя регион один – Подмосковье.

Городской жилищный фонд, в зависимости от целей использования, делится на жилищный фонд социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный. Квартиры из фонда социального использования предоставляются очередникам по договорам социального найма или безвозмездного пользования. Жилые помещения индивидуального жилищного фонда используются собственниками для личного проживания. Жилье коммерческого фонда – это квартиры, которые идут на реализацию возмездных городских программ для очередников, пожелавших участвовать в программах социальной ипотеки и купли-продажи с рассрочкой платежа. В специализированный фонд входят служебное жилье, маневренные квартиры, общежития. Он может использоваться в случаях, когда, например, срочно требуется расселить дом, в котором произошел пожар, авария, либо проводится капитальный ремонт или реконструкция.

Почему вам необходимо знать, к какому фонду относится квартира, где вы живете? От этого зависят ваши права на жилое помещение. Скажем, если квартира находится в специализированном жилищном фонде и предоставлена по служебному ордеру, то приватизировать ее нельзя. А если она из фонда социального использования – то в любой момент вы можете ее приватизировать, стать собственником.

Часто жители задают вопрос, можно ли использовать жилые помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности. Да, можно, если это не нарушает права соседей и вы не планируете наладить производство в своей квартире.

О непосредственном предоставлении гражданам жилых помещений из жилищного фонда города говорится в главе 4 закона «Основы жилищной политики города Москвы». В нем указано, кому, на каких условиях, в какие сроки, по каким договорам город дает квартиры. Эта глава закона достаточно тесно связана с другими городскими законами, в частности с законом № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и некоторыми подзаконными правовыми актами, которые действуют еще со времен старого закона «Основы жилищной политики города Москвы».

Вопросы предоставления жилья по договорам социального найма, найма и безвозмездного пользования освещаются в главе 5 закона «Основы жилищной политики города Москвы». В ней содержатся основные, по сути те же положения, что в законе № 29, правда, структурированные немного иначе. Жилые помещения предоставляются очередникам в пользование по договорам социального найма, либо найма, либо безвозмездного пользования. В нем также определяются критерии, в соответствии с которыми жилое помещение из жилищного фонда города может быть передано в пользование гражданам. Также в этой главе говорится о требованиях к благоустроенности жилья, о форме договора о пользовании, прописаны основные права и обязанности нанимателей.

Так, в пользование предоставляются изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности. Договор социального найма бессрочный, то есть срок его действия не устанавливается. А договоры найма и безвозмездного пользования, как правило, считаются заключенными на пять лет, если дополнительно срок не определен.

В этой главе также прописываются права нанимателей, с которыми заключен договор социального найма или найма на вселение других граждан в эти жилые помещения по договорам поднайма. Этот вопрос очень важен для москвичей. Как известно, многие москвичи сдают комнаты или квартиры. Надо иметь в виду, что сегодня вселить временных жильцов наниматель может только с письменного согласия уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, а также и всех членов семьи. Когда речь идет о коммунальной квартире, необходимо тоже взять согласие в письменном виде всех нанимателей, собственников и членов их семей. Договор поднайма нельзя заключать, если площадь на каждого проживающего в отдельной квартире будет меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире – меньше нормы предоставления. И еще один момент следует учитывать. Нельзя сдавать комнату в квартире, если в ней проживает или в нее вселяется человек, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых запрещено совместное проживание граждан в одном помещении.

Хочется подчеркнуть один момент. Договор с нанимателем может быть расторгнут через суд, если гражданин постоянно нарушает права соседей, которые проживают в одной с ним коммунальной квартире.

В новом законе «Основы жилищной политики города Москвы» есть норма о выселении родителей, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми невозможно. По решению суда теперь таких родителей могут переселять в общежитие.

В закон введено новое понятие «бездотационные дома» жилищного фонда города Москвы. Бездотационный дом – это многоквартирный дом, в котором жилые помещения предоставляются с оплатой по полной стоимости (платой за наем), содержание и ремонт жилого помещения. Он потому и называется «бездотационный», что для его содержания средства из бюджета города не привлекаются.

Проживающим всегда необходимо знать статус жилищного фонда, в котором они проживают, цели его образования и самое основное – виды специализированных жилых помещений, если граждане живут в служебной квартире, общежитии или в специально оборудованном социальном жилье, предназначенном для детей-сирот, инвалидов, то это помещения специализированного жилищного фонда. Эти виды жилья не могут быть приватизированы. Их нельзя предоставить по другим договорам лицам, не относящимся к подобной категории. Например, в специально оборудованной квартире для людей с нарушениями опорно-двигательного аппарата могут проживать только инвалиды-колясочники, но не инвалиды по другим заболеваниям.

В помещения, предоставленные для временного проживания беженцев, нельзя переселить жителей домов, где начинается капитальный ремонт. Их можно переселить в жилые помещения маневренного фонда. Все специализированные помещения предназначены для определенных категорий жителей, и волюнтаристское решение чиновника исключается.

Все нормы – порядок заключения договоров, порядок их изменения, расторжения – соответствуют федеральному законодательству. Единственное отличие закона «Основы жилищной политики города Москвы» от Жилищного кодекса РФ – положение, касающееся закрепления старого жилья, которое предоставлялось работникам городского хозяйства и некоторых других организаций, работающих на город, в качестве служебного. Но не по договорам служебного найма, а в качестве арендного жилья. Две статьи (61, 62) определяют порядок закрепления старого служебного жилья (предоставленного до вступления в силу Жилищного кодекса РФ) за гражданами, проживающими в этих жилых помещениях.

Для законодательства эти статьи новые, а по жизни это уже сложившийся в городе порядок. В столице действует постановление Правительства г. Москвы № 711-ПП от 5 августа 2008 года, которое как раз и определило порядок передачи на постоянной основе помещений бывшим сотрудникам комплекса городского хозяйства.

Обмен квартирами перестал играть важную роль в жизни москвичей. Собственники жилья, а их достаточно много в столице, в основном решают свои проблемы на рынке недвижимости, путем купли-продажи квартир.

Порядок оплаты жилого помещения определен в главе 8 закона «Основы жилищной политики города Москвы». Никаких новшеств, никаких изменений по сравнению с тем, что действуют сейчас и прописаны в Жилищном кодексе РФ, здесь нет. Дана структура платы за жилое помещение применительно к жилищному фонду в Москве. Определены особенности платы за помещение, предоставленное по договорам социального найма, найма в бездотационных домах, а также находящееся в частной собственности. Причем отмечено, что жители, признанные малоимущими и заключившие договор социального найма, освобождаются от оплаты жилых помещений.

Урегулированы вопросы, касающиеся платы за коммунальные услуги и особенности предоставления субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Для многих наших граждан получение субсидий жизненно важно. Ничего тут не изменилась, и надо отметить, что никто никаких революций в этой сфере совершать не собирается.

В законе «Основы жилищной политики города Москвы» не должны регулироваться никакие договорные отношения между управляющими организациями и собственниками, а также между собственниками по поводу взимания средств за капитальный ремонт, пользования общим имуществом, капитального ремонта и содержания многоквартирных домов и придомовых территорий, так как этот вопрос уже урегулирован законом города «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008–2014 годы».

Исполнительная власть города Москвы может предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам средства бюджета города Москвы на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Город может оказывать только стимулирующую, организационную, любую другую поддержку собственников, но не может вмешиваться в регулирование этой сферы. Все основные моменты здесь урегулированы федеральным Жилищным кодексом.

С правовой точки зрения, под приватизацией жилья понимается передача на добровольной основе в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Можно отметить, что еще в 1988 году Совет Министров СССР принял постановление № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда», которым впервые предусматривались проведение разгосударствления жилищного фонда и передача гражданам занимаемых ими с членами семей жилых помещений за определенную плату.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность одного из них.

С переходом части квартир из государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений и жилищно-строительных кооперативов в собственность граждан (в порядке приватизации; к членам кооперативов, выплатившим паевые взносы на квартиры в полном объеме, и т. д.) изменились и правовые основания пользования жилой площадью в этих квартирах.

Согласно прежнему гражданскому законодательству, было возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре – в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая «излишки» жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому, и на его содержании следует остановиться подробнее. Согласно ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли-продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Однако Федеральным законом № 711-ПП от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 7) установлено, что впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

– договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

– договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью – необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

• договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

• справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры;

• предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (закон РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», с изменениями от 23 декабря 1992 года, 11 августа 1994 года).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Согласно ст. 552 ГК, по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст. 292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки случаи, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее обман с пропиской (регистрацией) – явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риелторы, чтобы избежать такого рода обмана, предполагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 % от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риелторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку «юридической чистоты» сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам, и никому – даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность).

Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.