Текст книги "Первая полная энциклопедия ЖКХ"

Информация о многоквартирном доме, включенном в адресную программу

ПО_________________________

(наименование получателя субсидий)

От Уполномоченного органа ____________________________

От Получателя субсидий________________________________

Таблица

Ресурсоснабжающая организация

Ресурсоснабжающая организация – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее продажу коммунальных ресурсов.

Реформа ЖКХ

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса существует три способа управления многоквартирным домом:

1. Управление управляющей организацией.

2. Управление товариществом собственников жилья.

3. Непосредственное управление собственниками помещений.

Управление управляющей организацией представляет собой передачу прав по управлению многоквартирным домом специализированной организации: ГУП ДЕЗ или частной управляющей компании. При выборе данного способа управления, в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация заключает с собственниками помещений договор на управление многоквартирным домом на срок от 1 до 5 лет.

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединение жителей дома – собственников жилых и нежилых помещений для совместного управления. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется общим собранием собственников помещений (по наиболее важным вопросам) и правлением ТСЖ, в свою очередь избираемом на общем собрании собственников помещений.

При непосредственном управлении собственниками помещений договоры с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником отдельно, а все вопросы управления решаются на общем собрании собственников помещений. В связи с особенностями жилищного фонда и системы ресурсо-снабжения данный способ в городе Москве неприменим.

Во всех многоквартирных домах в соответствии с кодексом должны быть проведены общие собрания собственников жилых и нежилых помещений с целью выбора одного из вышеуказанных способов управления.

26 декабря 2005 года были внесены изменения в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». В соответствии с этими изменениями срок проведения общих собраний по выбору способов управления многоквартирным домом перенесен на 1 января 2007 года (ранее был установлен срок до 1 марта 2006 г.).

Порядок проведения общего собрания собственников регламентируется главой 6 Жилищного кодекса РФ.

Этапы проведения общего собрания по выбору способа управления многоквартирного дома:

1. Сбор следующей документации: экспликация и технический паспорт БТИ на дом, данные о собственниках жилых и нежилых помещений (выписка из ЕГРП, данные ЕИРЦ и данные Департамента имущества г. Москвы). Расчет долей участия собственников помещений в общем имуществе в многоквартирном доме по следующей формуле:

Skb × 100%

Доля =

S3

где

Доля – доля участия (в%) собственника квартиры,

Skb – площадь квартиры,

S3 – площадь по зданию.

Примечание: в соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестницы, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме и т. п.).

2. Уведомление всех собственников помещений о форме, дате и повестке дня собрания. Уведомление может вручаться собственнику лично в руки под расписку или заказным почтовым отправлением. Все собственники должны быть уведомлены об общем собрании не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В отношении муниципальных квартир собственником выступает Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда округов города Москвы.

В отношении муниципальных нежилых помещений собственником выступает Центральное территориальное агентство Департамента имущества г. Москвы. В соответствии со ст. 45 и 47 ЖК РФ голосование может проводиться в форме как очного, так и заочного голосования. На повестку дня собрания по выбору способа управления выносятся вопросы: о составе счетной комиссии и о выборе способа управления.

3. Процент голоса одного собственника на общем собрании по выбору способа управления многоквартирным домом определяется долей его участия в общем имуществе. Собрание считается состоявшимся, если в нем приняло участие более 50 % от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений оформляется протоколом.

Особенности процедур проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах и голосовании.

В соответствии с действующим жилищным законодательством все собственники помещений до 2007 года должны определиться с выбором способа управления своим домом. В настоящее время органами исполнительной власти совместно с собственниками помещений проводится данная работа. Однако имеют место сведения, что в районах округа стали появляться группы людей, представляющих различные организации и компании. Они проводят опрос жителей домов и осуществляют сбор подписей по выборам управляющих компаний. Данные документы носят весьма сомнительный характер и составлены без соблюдения норм и требований законодательства Российской Федерации.

Поэтому здесь представлены разъяснения об особенности процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Жилищным кодексом Российской Федерации определены 2 формы проведения общего собрания, очная и заочная.

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их присутствия. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

В соответствии с п. 1 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования. При этом собрание толкуется как совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов, поставленных на голосование, а проведение заочного голосования – как передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание – первоначальное, очередное или внеочередное – может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.

Ст. 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливается порядок их проведения. Из нормы усматривается, что для проведения заочного голосования (так же как и для проведения очного собрания) необходимо в первую очередь направить каждому собственнику помещений в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования, повестку дня, схему распределения долей, бюллетень для голосования и другие материалы (проект устава) под расписку либо заказным письмом. Необходимо отметить, что точное соблюдение требований, предъявляемых ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ст. 46 ч. «б» ЖК РФ).

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может привлечь за собой признание решения общего собрания недействительным:

• решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;

• решение не должно иметь двоякого смысла.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Для проведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания и утверждается общим собранием. Решения, оформленные с нарушением требований закона, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Протокол подписывается председателем собрания, секретарем и членами счетной комиссии. Протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения собрания.

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников помещений, оно правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.

Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.

Домовый комитет

В целях поддержки инициативы жителей города Москвы для обеспечения улучшения условий содержания жилищного фонда, снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, а также защиты законных прав и интересов жителей Москвы 21 сентября 2004 года вышло постановление Правительства Москвы № 651-ПП «О домовых комитетах», утвержден распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы № 1108 23 декабря 2004 г. порядок взаимодействия территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций с домовыми комитетами.

Что же такое домовый комитет? В чем заключается его деятельность? Как его создать и зарегистрировать?

Домовый комитет – это общественное добровольное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме, в целях совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.

Домовый комитет создается по решению жителей дома и считается созданным с момента принятия жителями решений о создании домового комитета, утверждении его устава и формировании руководящих органов домового комитета (совета дома или правления домового комитета) путем голосования на общем собрании или проведения письменного опроса.

Учетную регистрацию домовых комитетов осуществляют управы районов с целью мониторинга и обеспечения контроля за предоставлением льгот членам руководящего органа домового комитета (совета дома или правления домового комитета). Для проведения учетной регистрации председатель домкома обращается в управу района с заявлением, к которому прикалывается протокол общего собрания жителей с листами регистрации или протокол письменного опроса с приложением опросных листов (бюллетеней для голосования) о создании домового комитета, а также устав. Высшим органом является общее собрание жителей дома. Руководящий орган (совет дома, правление домового комитета) подотчетен общему собранию, информирует жителей о своей деятельности, не реже одного раза в год проводит отчетное собрание перед жителями дома.

Деятельность домового комитета заключается в осуществлении общественного контроля за управлением, содержанием, ремонтом и эксплуатацией жилого дома. Осуществление общественного контроля качества и объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Участие в комиссиях по осмотру жилищного фонда, проверке технического состояния дома, инженерного оборудования, по приемке всех видов работ по содержанию, эксплуатации и ремонту дома с правом подписи в акте приема-сдачи работ. Домовый комитет вправе запрашивать и получать от управляющей организации информацию о расходах по эксплуатации и ремонту дома и придомовой территории. Уполномоченные представители руководящего органа домового комитета взаимодействуют с управами районов, ведут книгу жалоб и предложений жителей дома и др.

Также они:

– проводят опрос мнений жителей по выбору способа управления домом;

– определяют доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

– определяют повестку дня и решения по каждому вопросу; разрабатывают устав;

– направляют извещения и комплект всех материалов каждому собственнику;

– решают и другие вопросы, такие как избрание председателя собрания, секретаря, членов счетной комиссии.

Существенное отличие очного собрания от заочного содержится в самой процедуре проведения собрания.

Во-первых, до начала собрания в обязательном порядке должна быть проведена регистрация явившихся собственников помещений данного дома. Далее после избрания председателя, секретаря, членов счетной комиссии объявляется повестка дня, в отличие от повестки дня заочного собрания, которая не может быть изменена, иначе это повлечет перенос даты проведения собрания. Присутствующие на собрании собственники могут предложить изменить или предложить на обсуждение другие вопросы. Голосование проводится по каждому вопросу непосредственно после его обсуждения путем поднятия рук или посредством оформленных в письменной форме решений собственников (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). Подсчет голосов производится счетной комиссией, которая избирается общим собранием собственников помещений дома. Результаты в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

Необходимо обратить внимание на то, что для того чтобы правильно сделать расчет процентов голосов собственников помещений (схему распределения долей), для проведения собрания, необходимо иметь:

• экспликацию на весь дом;

• данные из единого расчетного центра;

• данные Департамента имущества о наличии прав собственности города Москвы в части нежилых помещений, расположенных в доме;

• данные из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По вопросам создания в доме домового комитета необходимо обращаться в свою управляющую компанию или в управу района.

С

Состав общего имущества

В состав общего имущества жилого дома входят помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания жилых или нежилых помещений многоквартирного дома. Перечислим их примерный перечень:

– межквартирные лестничные холлы и лестничные клетки;

– лестницы;

– лифты и лифтовые шахты;

– коридоры, колясочные, мусорокамеры и мусоропроводы;

– чердаки и технические этажи, подвальные помещения;

– какие-либо встроенные помещения – встроенные гаражи, мастерские;

– встроенные котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование;

– крыша, парапеты, дымоходы и иные конструкции на кровле дома;

– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, включающие фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого (квартиры) и (или) нежилого помещения;

– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данного государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома;

– коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества включаются также:

– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков, отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды;

– первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается также:

• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих коммуникациях (сетях);

• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок, помещений общего имущества, электрических установок системы дымоудаления и систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водовода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматических запирающих устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с внешней границей сетей, до индивидуальных (квартирных), общих приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Содержание общего (общедомового) имущества многоквартирного жилого дома

Что мы имеем в виду, когда говорим о содержании общего имущества в многоквартирном доме? В настоящее время нет стройной системы понятий, связанных с содержанием и управлением общим имуществом многоквартирного дома, но в то же время Гражданский кодекс употребляет в отношении общего имущества только понятие «содержание». Сегодня в Жилищном кодексе употребляются понятия «управление», «содержание», «содержание и ремонт», «обслуживание, эксплуатация и ремонт». В этой связи мы здесь будем трактовать термин «содержание» как наиболее общее, комплексное понятие, включающее в себя «управление».

В соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», содержание – это деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества (надежность и безопасность), возможность пользования помещениями в многоквартирном доме.

Содержание общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома и включает в себя следующее:

• осмотр состояния общего имущества;

• освещение помещений общего пользования;

• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

• методы пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

Таким образом, содержание общего имущества в многоквартирном доме – это комплекс действий, включающий в себя:

• управление многоквартирным домом;

• техническое обслуживание (поддержание надлежащего технического состояния имущества) и ремонты (восстановление

и улучшение состояния имущества);

• уборку и санитарно-гигиеническую очистку (санитарное содержание);

• другие действия, направленные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необходимых условий по проживанию и пользованию помещениями, придомовым земельным участком и расположенными на нем элементами благоустройства и озеленения.