Текст книги "Управление многоквартирными домами. Теория и практика"

5. Площадь – основная характеристика объекта недвижимости. Стандарты ВОМА

Технический паспорт здания отражает многие его характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади личных, общих и технических помещений, шахтных сооружений, кровли и т. п. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т. д.

В нашей стране нормативы СНиП 31-01-2003 (32) и инструкции БТИ² предполагают измерение площади помещения по отделанным поверхностям стен на уровне пола, а мировые (BOMA) – измеряют площади по осям стеновых перегородок. Для офисной недвижимости последнее более чем оправдано, т. к. очень часто помещения сдаются (или продаются) без внутренних перегородок, с так называемой свободной планировкой. Кроме того, в помещениях современных офисов популярны временные или мобильные перегородки, и в этом случае применение стандартов BOMA тем более актуально. Но и для жилого фонда такой несомненно прогрессивный подход может быть весьма полезен.

Нормы БТИ хотя и довольно наглядны, но неудобны в случае сложных планировок помещений, к тому же даже незначительные переделки в помещении могут привести к изменению его площади, измеряемой таким образом. Главным недостатком такого подхода является изменение (пусть даже – незначительное) площади всего здания вслед за изменением площади отдельного помещения. Соответственно изменяется и доля в общем имуществе собственника каждого помещения.

Нормативы BOMA от этих недостатков свободны, но еще важно, что эти стандарты предписывают учитывать площадь мест общего пользования (МОП) при сдаче помещений в аренду. Реализуется это следующим образом:

Арендуемая площадь означает полезную площадь офиса с соответствующей ей долей площадей МОП этажа и площадей МОП здания. Эту площадь нельзя никак измерить в натуре, она – виртуальна.

Арендуемая площадь Sr(i) (rent square) помещения i вычисляется с помощью умножения полезной площади этого помещения Su(i) (using square) на долевые коэффициенты R/U (rent/using).

Этажный долевой коэффициент R/U(f) учитывает площади МОП конкретного этажа, долевой коэффициент здания R/U(b) – площади МОП, относящиеся к строению в целом:

Sr (i) = Su(i) · R/U (f) · R/U(b). [1]

Сумма всех Арендуемых площадей равна сумме всех полезных площадей здания и площадей МОП.

ΣSr (i) = ΣSu (i) + ΣSмоп. [2]

Коэффициенты R/U вычисляются для каждого этажа и для здания в целом по формулам:

R/U (f) = 1 + Σ (Sмоп (f)) / Σ (Su (f)); [3]

R/U (b) = 1 + Σ (Sмоп (b)) / Σ (Su (b)). [4]

При этом помещения МОП здания включают в себя в основном помещения первого этажа, такие как – помещение рецепции, входные холлы. Площади общедоступных залов ресторанов входят как в площади, арендованные рестораторами, так и в МОП здания, как правило, на паритетных основах – по 50 % или иной договоренности.

Легко видеть, что использование стандартов ВОМА гарантирует неизменность основной характеристики здания: суммарные, измеренные по осям, площади помещений не изменяются ни после отделки, ни даже после глубокой перепланировки.

Нормы БТИ, наоборот, предполагают естественное изменение площади помещений (и здания в целом) с течением времени, поэтому технический паспорт помещения в этом случае необходимо периодически обновлять. Получается, что объект недвижимости со временем может «похудеть» или, наоборот, прибавить в «весе». Изменяемость площади объектов недвижимости на наш взгляд – довольно сомнительное достижение отечественных чиновников периода развитого социализма.

Нелишним будет вспомнить, что современные дизайнерские приемы обустройства помещений нередко приводят к случаям, когда площадь пола и площадь помещения «от стены до стены» – далеко не одно и то же.

Стандарты ВОМА можно было бы применить при определении доли собственника в помещениях общей долевой собственности многоквартирного дома (далее – МКД). Закон по этому поводу говорит только, что «Доля в праве общей собственности … собственника помещения … пропорциональна размеру общей площади указанного помещения» (ЖК, ст. 37).

D(i) = k · Sо(i), [5]

где коэффициент пропорциональности k:

k = D(i) / Sо(i) = Σ D(i) / Σ Sо(i).

Отсюда, полагая, что сумма всех долей составляет 100 %,

Σ D(i) = 100 %, [6]

можно видеть, что Доля в праве на общее имущество собственника помещения № i есть соотношение площадей:

D(i) = Sо(i)/Sо(b), [7]

где:

Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;

Sо(b) – общая площадь всех помещений личной собственности (ЛС) здания;

Sо(b) = Σ Sо(i); (i = 1..N), [8]

где N – количество личных помещений в здании (в МКД).

Здесь несложно обнаружить определенные параллели со стандартами ВОМА и формулами [3] и [4].

Здесь и далее под помещениями личной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения, находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «.» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

Строго говоря, весь МКД целиком (если 100 % помещений приватизировано) находится в частной собственности определенного круга лиц. Но при этом часть имущества МКД имеет статус личной частной собственности, а другая часть – общей долевой, в натуре не выделяемой. У каждого помещения личной собственности есть определенный собственник (несколько собственников), такие помещения выделяются в натуре. У помещений общего назначения – собственность коллективная, ограниченного круга лиц, и потому эта собственность – тоже частная.

Сумма всех долей, как видно из [6] и [7]:

Σ D(i) = Σ Sо(i)/Sо(b) = 1 (или 100 %). [9]

Доля в праве на общее имущество, определяемая по площадям по методам БТИ, будет также варьироваться в зависимости от ремонта, сделанного в каждой квартире. Причем ремонт в одной квартире i может изменить доли (пусть и незначительно) всех (!) собственников помещений в доме. Чтобы избежать подобных проблем, разумно применять стандарты, аналогичные стандартам ВОМА, в частности, необходимо принять в качестве основной характеристики помещения – его строительную площадь Sст (по осям ограждающих конструкций).

Применяя (в первом приближении) для МКД международные стандарты ВОМА, мы вводим здесь также понятие Долевой площади помещения как сумму общей площади помещения с учетом доли в праве на помещения общей долевой собственности (ОДС).

Sд(i) = Sп(i) + Sп(d) · D(i), [10]

где:

Sд(i) – долевая площадь помещения № i;

Sп(i) – полезная площадь помещения № i;

Sп(d) – полезная площадь всех помещений ОДС Дома;

D(i) – доля в праве на общее имущество МКД (она же – доля в праве на помещения ОДС), относящаяся к помещению № i, – величина безразмерная, может выражаться в процентах.

Так же по аналогии со стандартом ВОМА следует определить долевой коэффициент здания:

Кд = 1+ Sп(d) / Sп(b), [11]

при этом легко видеть, что долевая площадь любого помещения определяется как:

Sд(i) = Sп(i) · Кд и Sд(i) = D(i) · (Sп(b) + Sп(d)),

а сумма всех долевых площадей равна полной полезной площади здания или сумме площадей личных помещений и помещений ОДС (без учета перегородок):

Σ Sд(i) = Sп(b) + Sп(d) = S(b); (i = 1..N). [12]

Долевая площадь помещения и долевой коэффициент не только наглядно овеществляют виртуальное понятие «доля в праве на помещения ОДС», но и дают количественное представление о составе (площади) помещений ОДС в Доме и таким образом характеризуют здание в целом. Такая дополнительная техническая характеристика здания позволила бы объективно оценивать комфортность здания через «просторность» мест общего пользования. Также перспективно было бы ввести санитарные нормы на долевой коэффициент, гарантирующий минимальную долю общих помещений в здании еще на стадии проектирования. При этом нормативы долевого коэффициента могут стать объективным критерием для зданий разного уровня комфортности.

Следует различать строительную и полезную площадь помещения. Первая определяется по осям стеновых перегородок и поэтому строительная площадь квартиры может изменяться только вместе с изменением проекта всего здания. Полезная площадь квартиры может изменяться после внутренней перепланировки или ремонта (за счет отделки). Сумма строительных площадей всех помещений дома равняется общей строительной площади дома. Для зданий, архитектура которых не предусматривает изменения контура периметра на этажах (лоджии, эркеры и т. п.), строительная площадь дома равна площади типового этажа (по осям), умноженная на количество этажей (вкл. технические). Приведенные здесь выкладки применимы как для строительных, так и для полезных площадей помещений.

Потребительская единица жилого помещения в МКД – квартира. Даже если житель арендует (владеет) только комнату (комнатой), он пользуется кухней, коридором, ванной и туалетом. Поэтому в таких случаях надо говорить не об аренде (владении) комнаты (комнатой), а об аренде (владении) части (частью) квартиры, определяемой как доля в квартире.

Владение долей квартиры предполагает участие собственника помещения в управлении и содержании МКД соразмерно этой доле. Тогда формула [7] будет выглядеть так:

Dч(i) = Sп(i) · Dк(i) / Sп(b), [13]

где Dч(i) – доля собственника части помещения № i в общем имуществе МКД;

Dк(i) – доля собственника в помещении (в квартире) № i.

Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности подтверждает право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий)?! Этот казус позволяет отнести балконы и лоджии в МКД к общему имуществу Дома. Предполагалось, видимо, что основной характеристикой квартиры должна быть отапливаемая площадь (для расчета за тепловую энергию), но теперь расчеты производятся по общему домовому счетчику тепла с учетом доли собственника (Di) в общем имуществе. Для вычисления доли собственника помещения (далее – СП) почти безразлично, – каким именно образом подсчитывать площадь помещения, главное делать это единообразно по всему Дому.

Легко видеть, что доля собственника помещения № i равна отношению площади помещения i (общей или долевой) к сумме всех таких площадей Дома. Примерное равенство можно получить и для строительных площадей:

D (i) = Sп(i) / ΣSп(i) = Sд(i) / ΣSд (i) ≈ Sст(i) / ΣSст(i);

(i = 1..N). [14]

Это означает, что уже ничто (кроме чиновничьего упрямства) не мешает перейти к общемировым стандартам определения площадей – по строительным осям. Специалистам БТИ в этом случае не придется утруждаться и перемеривать чуть ли не ежегодно площади помещений и дома в целом. Достаточно будет одного измерения в завершающей фазе строительства, и этот документ БТИ останется на Доме, как минимум, до его серьезной реконструкции или – до скончания века.

Исходя из этих положений, мы предлагаем использовать следующие стандарты определения площади помещений в зданиях.

Для помещения № i:

• Sст(i) – строительная площадь помещения (квартиры), определяется по осям внешних или межквартирных стеновых перегородок. Эта характеристика помещения важна не только на этапе строительства, она также должна фигурировать в качестве основной при передаче помещения соинвестору, при перепродажах и других сделках с недвижимостью;

• Sо(i) – площадь общая (без учета летних помещений), в соответствии с ныне принятым стандартом БТИ;

• Sп(i) – площадь полная, полезная (с учетом летних помещений). Этот параметр также присутствует в документах БТИ, но основным (почему?) все же считается полезная площадь без учета летних помещений;

• Sд(i) – долевая площадь (аналог арендуемой площади по ВОМА), см. [10];

• Sл(i) – площадь летних помещений, полезная;

• Sк(i) – площадь комнат, полезная;

• Sв(i) – площадь вспомогательных помещений, полезная;

• Sсп(i) – площадь специальных помещений, полезная (о классификации помещений см. в гл. 8).

Тогда для помещения № i общая площадь (в нынешней терминологии, без учета летних помещений):

Sо(i) = Sк(i) + Sв(i) + Sсп(i),

полная полезная площадь:

Sп(i) = Sк(i) + Sв(i) + Sсп(i) + Sл(i), [15]

долевая площадь:

Sд(i) = Sп(i) · Кд, [16]

где Кд = 1 + Sп(d) / Sп(b) – долевой коэффициент здания. [17]

Помещения общей долевой собственности тоже могут иметь в своем составе летние помещения, поэтому можно провести аналогии:

Sо(d) – общая площадь помещений ОДС, без учета летних помещений;

Sп(d) – полная полезная площадь помещений ОДС, с учетом летних помещений;

Sст(d) – строительная площадь помещений ОДС (по осям перегородок).

Тогда для здания в целом:

Sо(b) = Σ Sо(i) – суммарная общая площадь личных помещений здания, без учета летних помещений;

Sп(b) = Σ Sп(i) – суммарная полезная площадь личных помещений здания; [18]

S(b) = Σ Sп(i) + Sп(d) – полная полезная площадь здания; [19]

Sст(b) = Σ Sст(i) + Sст(d) – полная строительная площадь здания, [20]

и тогда Кд = S(b) / Sп(b).

Полагаем, что площади [18], [19] и [20] являются основными характеристиками здания. Площади «без учета летних помещений» на деле носят второстепенный характер и используются только в силу сложившихся традиций. В качестве вспомогательных также могут использоваться уборочная площадь здания, площадь кровли, подвала и т. п.

6. Терминология

К сожалению, не существует документа, позволяющего однозначно определить те или иные понятия сферы управления недвижимостью. Жилищный кодекс (ЖК) дает представления о многих терминах, но не всегда однозначно. К сожалению, старые ГОСТы и нормативы (ГОСТ Р 51929-2002, МДС 81-6.2000, ВСН 53–86(р), ВСН 58–88(р), ПП РФ № 307) часто не отвечают современным понятиям об управлении и эксплуатации недвижимости. В этих условиях остается только придерживаться общепринятых или закрепленных недавними нормами законодательства (в первую очередь – ЖК) понятий и норм. При этом несомненное исключение составят термины и нормы, не отвечающие современным требованиям или противоречащие друг другу (обозначим их ). В этих случаях возьмем на себя смелость предложить собственную редакцию (помечена ).

Вот примеры некоторых несостоятельных норм:

«Эксплуатационный контроль выполняется управляющей организацией, осуществляющей эксплуатацию здания или сооружения». (ФЗ «О безопасности зданий и сооружений», п. 2 ст. 43).

Любому практику известно, что на объекте управляющая и эксплуатирующая организации очень часто – два разных юридических лица. К кому именно из них апеллирует закон?

«Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме…» (ЖК ст. 152).

Грубая ошибка, сродни опечатке – что, ТСЖ разве не вправе обслуживать движимое имущество Дома?! Как и в следующих пунктах этой статьи – должно быть: «…эксплуатация и ремонт общего имущества…».

«Содержание здания – комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания и техническому надзору за его состоянием» (ГОСТ Р 51929-2002).

Сентенция не выдерживает критики. ЖК неоднократно повторяет термин «бремя содержания», также широко известна общепринятая формула – «затраты на содержание здания». Другими словами – содержание здания (объекта недвижимости) должно включать в себя все, что несет затраты на его обслуживание, и среди этого не должны быть также забыты управление собственностью, ремонт, вывоз мусора, благоустройство территории, обеспечение оказания коммунальных и дополнительных услуг и еще многое другое.

Содержание здания – полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания; расходы на оказание такого комплекса услуг.

Надо отметить, что термины и нормативы, существовавшие до 2005 г., нередко противоречат ЖК. Хотя и сам ЖК во многие понятия тоже вкладывает не до конца ясную смысловую нагрузку. Из того же п. 1 ст. 152 можно сделать вывод, что эксплуатация здания не включает в себя обслуживание и ремонт общего имущества?! А проходящий красной нитью по всему Кодексу термин «содержание и ремонт», видимо, подразумевает, что содержание здания может обходиться без текущего и капитального ремонта?!

Обилие подобных «ляпов» в жилищном законодательстве и специальной литературе вынуждает нас предлагать свои варианты профессиональной терминологии, тяготеющие к международным нормам, но не противоречащие основам гражданского и жилищного права. Начнем с главного – а что же мы, собственно, обслуживаем, где начинается и кончается дом как объект недвижимости? ЖК понятия «дом» не определяет.

Дом – комплекс строений, коммуникаций, инженерного оборудования, земельного участка, функционально объединенных в обособленную структуру.

Здание – это не только конструкции и фундамент. «Начинка» современного строения – коммуникации, лифты, автоматика, оборудование индивидуального теплового пункта (ИТП) и проч. по стоимости значительно превышают затраты на возведение конструкций. Отсутствие или неработоспособность даже некоторых из систем жизнеобеспечения может привести к непригодности здания для использования. Отсюда следует вывод о неотъемлемости коммуникаций и инженерного оборудования как важнейших составных частей современного дома.

Земельный вопрос давно назрел для окончательного разрешения. Сколько раз уже сказано, что дом неотделим от земельного участка, на котором расположен, – пора закрепить это изначально.

Строго говоря, следует придерживаться определенных критериев при использовании этих терминов: строение, здание, дом. Строение – это в первую очередь строительные конструкции от фундамента до крыши. Здание уже должно иметь свое предназначение (административное здание, промышленное здание) и определенный, свойственный ему набор функций, поэтому кроме конструкций в это понятие входит также система коммуникаций и оборудования. Тогда дом (объект недвижимости) – это здание с земельным участком, с вспомогательными постройками и комплексом благоустройства.

Здесь стоит также вспомнить о границах объекта недвижимости – в высоту и глубину они определяются проектной документацией. Границы внешних сетей определяются актами разграничения на зоны балансовой принадлежности, при этом отдельными могут быть зоны эксплуатационной ответственности. Границы земельного участка закреплены кадастровым планом.

Границами помещений и коммуникаций внутри здания служат внутренняя сторона капитальных перегородок, внешняя сторона дверей, окон, первое отключающее устройство на коммуникациях. В особых случаях границы эксплуатационной ответственности в помещениях следует закрепить документально – в договоре управления (эксплуатации).

Не очень устраивает специалистов определение жилого дома, даваемое п. 2 ст. 16 ЖК.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Деревенский дом с «удобствами» (и др. вспомогательными помещениями) во дворе жилым домом здесь не признается!? Стоит также вспомнить о широком распространении апартаментов, фактически жилых помещений в нежилом фонде, и можно убедиться, что данное положение Кодекса не зря подвергается серьезному сомнению. Мы исходим из того, что люди должны проживать только в жилом доме.

Жилым домом признается дом, в котором есть хотя бы одно жилое помещение.

Понятию «жилое помещение» мы посвятим ниже отдельную главу.

6.1. Многоквартирный дом. Подобная же ситуация складывается с понятием «многоквартирный дом» (МКД).

Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Может содержать нежилые помещения, имеющие многофункциональное назначение (ППМ от 22 июня 2010 г. № 502-ПП);

Жилое здание многоквартирное – жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Последнее определение довольно близко к истине, но следовало бы употребить союз «или» вместо «и», кроме того, понятие «общие инженерные системы» может иметь довольно широкое толкование. К тому же никак не затронута тема общих конструктивных особенностей соседних помещений. В этом же документе блокированный жилой дом (здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок) признается многоквартирным зданием. Однако в СНиП 31-02-2001 делается исключение – блокированные дома не признаются многоквартирными, если они:

• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций.

Недавно утвержденный ГОСТ Р 51929-2014 приводит следующее определение:

3.21. Многоквартирный дом: оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий), в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Нельзя не отметить некоторой неоднозначности этих определений МКД и отсутствия системного подхода к основополагающему вопросу.

Попробуем разобраться – а что же делает дом многоквартирным? Где тот критерий, объективная значимость которого стала бы определяющей? Любое здание квартирного типа, с общим входом, лестницей, лифтом и т. п. – бесспорно является многоквартирным домом, и признаки такого здания довольно очевидны – наличие общего долевого имущества в виде общих конструкций, инженерных систем и помещений общего пользования. Индивидуальные домовладения многоквартирными никак не могут быть. Водоразделом здесь, пожалуй, становятся блокированные дома, таун-хаусы.

Представим себе поселок, у которого общий земельный участок, дороги, электрическая трансформаторная подстанция, газовое распределительное оборудование. Налицо многочисленное общее долевое имущество, в том числе и общие инженерные системы, а поселение такое может быть и деревней, и коттеджным поселком, и поселком таун-хаусов. Необходимость управления общим имуществом (финансирования) также имеется, но существует возможность вычленения одного дома (одной секции таун-хауса) без ущерба для существования остальных. Но если таун-хаус имеет общую систему отопления, то «выключить» одну секцию без ущерба для остальных – невозможно. Что касается общих конструкций здания, то критерием становится возможность проведения реконструкции в отдельной секции независимо от остальных, т. е. наличие (отсутствие) единого, неразделимого конструктивного решения для помещений разных собственников.

Не забудем также об основном характерном признаке МКД – наличии помещений общей долевой собственности (ОДС). Общий вход (подъезд), общая лестница, общее техническое помещение определяют необходимость их совместного управления собственниками, необходимость нести долевое бремя их содержания.

Тогда:

Многоквартирный дом – жилой дом, имеющий хотя бы один из следующих признаков:

• наличие внеквартирных помещений, относящихся к общему имуществу;

• наличие конструктивных решений, не позволяющих отдельному собственнику помещения производить ремонт своего помещения, не затрагивая помещений другого собственника;

• наличие хотя бы одной инженерной системы, пользование которой взаимозависимо в двух или более обособленных помещениях, принадлежащим разным собственникам.

Необходимость перманентного управления общим имуществом (ОИ) – еще один признак МКД, вытекающий, впрочем, из уже приведенных.

Общее имущество МКД – помещения (не относящиеся к помещениям личной собственности), конструкции и оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения, земельный участок и объекты на нем, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (парафраз п. 1 ст. 36 ЖК).

Данной статьей ЖК «признает», что земельный участок и вспомогательные объекты на нем являются неотъемлемыми составляющими многоквартирного дома.

ЖК характеризует помещения ОДС как помещения, не являющиеся частями квартир (забыты нежилые помещения личной собственности!) и предназначенные или имеющее оборудование для обслуживания более одного помещения в данном доме. Помещения ОДС входят в состав ОИ МКД.

Стоит отметить, что в последнее время стали появляться также и нежилые здания, отдельные помещения в которых выкуплены различными собственниками. В них лифты, коридоры, холлы и т. п. также должны быть общим имуществом собственников помещений.

К таким административным зданиям применимо жилищное законодательство, относящееся к многоквартирным домам – по аналогии. Все наши рассуждения мы делали с учетом данного соображения.

Офисные здания с апартаментами стоит относить к новому типу – полиномное здание, т. е. здание имеющее многофункциональное назначение, в том числе и жилое. Не стоит также забывать о жилых домах, в которых нежилые помещения составляют более 50 %, – они требуют отдельного упоминания в ЖК.

Отметим здесь также имущественный дуализм некоторых частей МКД.

Радиатор отопления имеет имущественную неоднозначность: с одной стороны, это индивидуальный прибор, обслуживающий только одно помещение и потому не входит в состав ОИ, с другой – неотъемлемая часть системы отопления дома, являющейся частью ОИ. Казус имеет и определенные последствия – с одной стороны, ответственность за работу радиатора (эксплуатационная ответственность) как части ОИ несет управляющая организация, но с другой стороны – замену радиатора будет оплачивать собственник (балансовая принадлежность).

Окно, с одной стороны, – часть ограждающих конструкций дома, и потому – общее имущество. С другой стороны, окно в помещении обслуживает только одно данное помещение и потому ОИ не является. Следствие такого дуализма в том, что ответственность за фасадные конструкции дома в целом несет управляющая организация, но платить за ремонт/замену окна должен конкретный собственник.

Подобные казусы будем помечать знаком .

6.2. Управление и эксплуатация – основы употребления терминов. Практическая работа по уходу за недвижимостью, безусловно, подразумевает разделение служб управления и эксплуатации зданий, равно как и самих этих понятий. К сожалению, ни прежнее, ни современное законодательства не определяют этих терминов, видимо, считая их очевидными. Но даже ЖК при этом предлагает разные варианты трактовки понятия «управление» в разных статьях. Так, п. 2 ст. 162 гласит: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона <…> обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений <…>, осуществлять иную <…> деятельность» (курсив наш).

Попробуем выразить это положение математически, тогда управление МКД можно представить как:

Упр(МКД) = С(ОИ) + Р(ОИ) + КУ. [21]

Но в ст. 154 приведена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (для собственников помещений), которую легко представить формулами:

плата {(ЖПиКУ)} = плата {СиР(ЖП)} + плата {КУ};

плата {СиР(ЖП)} =

плата {УпрМКД + С(ОИ) + ТР(ОИ) + КР(ОИ) + КУ}. [22]

В формуле [21] содержание ОИ является составляющей управления МКД, а в [22] оба понятия присутствуют вполне самостоятельно. Налицо явное противоречие здравому смыслу, объясняемое тем, что авторы закона в последнем случае под «управлением» понимают исключительно административные функции, а в первом – тотальную деятельность по обслуживанию МКД. Но путаница такого рода совершенно недопустима в основополагающем и законообразующем документе!

Что же такое «управление» и что такое «управляющая организация»?

Попробуем решить следующую задачу: в МКД сформировано ТСЖ, которое заключило договор управления с внешней управляющей компанией.

Вопрос: кто формально управляет домом в свете ст. 161 ЖК: «Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией»?

Подсказка: кому собственник помещения (СП) будет предъявлять претензии в случае неисполнения жилищных или коммунальных (ЖиК) услуг, даже если им не заключен договор на управление?

Ответ довольно очевиден, он написан в квитанции об оплате ЖиК услуг в графе «Получатель». Квитанция или счет на оплату – основание для предъявления требований. Поэтому получатель денежных средств и есть управляющая организация (УО) независимо от ее организационно-правовой формы (согласно ст. 155 ЖК). Если получатель средств – ТСЖ, то ТСЖ является управляющей организацией, какие бы при этом договоры на управление, обслуживание товарищество ни заключило. Главный критерий и главная задача управления – это контроль финансов. И совершенно очевидно, что в Доме не может быть двух управляющих организаций, выставляющих счета за управление Домом.

Управление МКД – организация работ по эксплуатации, капитальному ремонту ОИ МКД, организация и контроль финансирования этих работ, иные действия, направленные на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

Упр (МКД) = Контроль (Фин) + Орг (Э + КР). [23]

Но во многих статьях ЖК наблюдается противопоставление УО и ТСЖ, например:

Управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления МК домом (ЖК, п. 4, ст. 155).

С нашей точки зрения, небольшие правки ставят все на свои места:

Управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании Устава или договора управления МК домом.