Текст книги "Управление многоквартирными домами. Теория и практика"

Практика управления. Поиск компромисса

12. Способы и структура управления домами

12.1. Содержание здания – сложная услуга.

Содержание зданий (СЗ) подразумевает оказание целого комплекса услуг. Повторим, что под понятием «содержание дома» мы подразумеваем – полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания, куда входит и обеспечение оказания коммунальных услуг, предоставляемых РСО (см. гл. 4). Каждая отдельная услуга при этом также часто является комплексным сочетанным набором. Оказание КУ по-прежнему полагаем отдельной темой.

Помещение, жилое и нежилое, имеет целый набор потребительских свойств и должно отвечать своему предназначению, поэтому потребность в услугах возникает немедленно после ввода объекта в эксплуатацию. Даже неиспользование помещения по прямому назначению не позволяет управляющей организации не оказывать услуги отопления дома, освещения и уборки МОП, обслуживания лифтов и т. д. Обязательный минимум услуг известен и прописан законодательно.

Обязательность оказания услуг обуславливает и обязательность их оплаты, равно как и бремени содержания помещения.

Известны случаи в развивающихся африканских странах, когда неосведомленные граждане, внезапно ставшие горожанами и собственниками жилья в многоквартирном доме, оказываются неспособными или не готовыми платить за воду, свет и т. д. В условиях жесткого капитализма это приводит к быстрой гибели МКД из-за прекращения оказания услуг по СЗ и КУ. Подчас во вчерашних респектабельных высотках Претории и Йоханнесбурга сегодня царит мерзость запустения.

Заказ сложных услуг обычно оформляется договором. Согласно ГК РФ оплата услуг по умолчанию является фактическим согласием Потребителя с условиями их оказания. Если потребитель получил при этом договор – оферту, то потребление услуги означает акцепт (принятие) условий оферты. Оплата сложной услуги обычно производится после ее исполнения, что также является дополнительной гарантией ее качества. Исполнение сложных (в большинстве своем непрерывных и требующих квалифицированного технического персонала) услуг СЗ обуславливает необходимость управления заказом.

Услуги по управлению и эксплуатации недвижимостью также относятся к сложному типу, поэтому только наличие управления заказом и контроля исполнителя услуг профессиональным заказчиком может гарантировать качество услуг и выполнение необходимых технических условий (технического регламента). На практике, в основном в силу наследования старых советских традиций, управление заказом услуг по управлению жилым фондом может быть функцией как Заказчика, так и Подрядчика. В МКД собственники помещений как коллективный Заказчик могут реально осуществить эту функцию только самоорганизовавшись в юридическое лицо – жилищный кооператив (далее – ТСЖ). Правление и председатель ТСЖ исполняют эту функцию непосредственно. Собственник административного здания или доходного дома (часто – единоличный) сам становится Заказчиком услуг или может в качестве такового нанять профессионального управляющего или компанию. Заказчик (управляющая компания) привлекает эксплуатирующую компанию или организует работы по эксплуатации здания самостоятельно. Даже в простейших случаях наблюдается широкая вариативность исполнения функций Заказчика и Подрядчика.

Отсутствие профессионального управления заказом со стороны потребителей жилищных и коммунальных услуг пускает весь процесс на самотек, при этом отсутствие профессионального контроля приводит к постепенному и неуклонному разрушению здания. Отличие нашей реальности от Африки – только в сроках существования дома. При этом еще довольно спорный вопрос, что лучше – оттягивание срока гибели дома с определенной долей лицемерия или немедленная шоковая терапия. Актуальность управления заказом заметно повышается даже в глазах рядового обывателя вместе с ростом стоимости услуг. Вполне объяснимо желание людей увидеть подробную смету затрат на СЗ и отчет о ее исполнении, когда суммы этих затрат стали для потребителей довольно ощутимы.

Заказчик услуг, в идеале, должен быть профессионалом, отвечающим за распределение средств собственников помещений (СП) и приемку работ от подрядчиков. В современных условиях – это главная и вполне посильная функция председателя ТСЖ.

Управление исполнением и само исполнение – функции Подрядчика, специализированной организации, предлагающей свои услуги на рынке.

Исключением служит самостоятельная эксплуатация в ТСЖ, когда СП, они же Заказчики, берут на себя все функции посредством ТСЖ.

Приведенная схема этапов заказа и исполнения услуг СЗ (рис. 2) определяет все возможные вариации структуры управления домами.

По мнению большинства экспертов, схема «Заказчик – Подрядчик» оптимальна для организации управления МКД, при условии необходимой компетентности и профессионализма Заказчика.

Рис. 2. Этапы заказа и исполнения услуг СЗ – разделение функций заказчика и подрядчика

Спецификой отрасли, в отличие, например, от строительства, является отсутствие четких границ функциональных областей Заказчика и Подрядчика. Приведя в общий реестр основные функции управления и эксплуатации дома (рис. 3), можно наглядно увидеть

Рис. 3. Комплекс основных функций управления и эксплуатации

возможность исполнения их как Заказчиком, так и Подрядчиком услуг СЗ. При этом надо помнить, что ряд специальных услуг оказываются организациями, имеющими необходимый допуск к работам (например – ТО лифтов).

Здесь и далее плавный переход светотени говорит о возможности исполнения данных функций как заказчиком, так и подрядчиком.

12.2. Типовая структура управления и эксплуатации многоквартирным домом выглядит так (рис. 4):

Рис. 4. Типовая структура управления МКД

Собственники помещений МКД, они же заказчики услуг (непрофессиональные!), осуществляют платежи за ЖКУ на счета управляющей организации (не зависимо от ее организационно-правовой формы). Управляющая организация осуществляет эксплуатацию здания по договору подряда или своими силами. Услуги в соответствии с разделением функций оказываются управляющей, эксплуатирующей компаниями и субподрядчиками – поставщиками КУ, дополнительных и специальных услуг.

Денежные средства, получаемые от собственников помещений, перераспределяются между подрядчиками, субподрядчиками, поставщиками коммунальных услуг и т. д. Заказчики потребители получают жилищные, коммунальные и дополнительные услуги, в соответствии с договором управления или уставом кооператива. В некоторых случаях управляющая (эксплуатирующая) организация кроме непосредственных может брать на себя оказание ряда иных услуг, среди которых – охрана, ТО ДУ и ППА, аварийная служба т. д.

12.3. Способы управления домами по ЖК.

На практике модели управления Домом имеют весьма широкие вариации, попробуем осветить хотя бы основные. Понятно, что структура управления МКД зависит в первую очередь от способа управления, выбранного собственниками. Существуют три способа управления, предлагаемые ЖК, и множество неформальных, применяемых на практике.

ЖК РФ предлагает собственникам помещений в МКД всего три способа управления домами (данное разделение, на наш взгляд, не совсем корректно).

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Предусматривает разделение функций СЗ и оказания КУ. Во многом повторяет способ 3 (управление УО). Отличие только одно: СП заключают прямые договоры с поставщиками КУ (РСО), и УО в этом случае не является исполнителем КУ, хотя ответственность за оказание КУ остается такая же. Договоры каждый собственник заключает самостоятельно со всеми поставщиками КУ, платежи проводятся, соответственно, дифференцировано – по тарифам для РСО (в отличие от тарифов для населения; п. 15 ПП РФ от 23 мая 2006 г. № 307). Все, и даже текущие вопросы решаются на общем собрании. Коллективный, разобщенный, непрофессиональный заказчик невольно потакает безответственности подрядчиков. Отметим также, что очень часто РСО не в состоянии организовать сбор платежей и договорную работу непосредственно с СП. Фактически данный способ применим для совсем небольших МКД (2–4 квартиры), а действительно актуален – для индивидуальных домовладений.

Поправки 2011 г. в ЖК предусматривают при непосредственном управлении заключение собственниками договора на содержание ОИ МКД, что делает этот способ управления частным случаем управления по форме 3 (управляющей организацией). Те же изменения законодательства позволяют СП, выбравшим способ 3, заключать прямые договоры с РСО на оказание КУ (проводить прямые платежи). В этом случае способ 3 де-факто от способа 1 вообще ничем не отличается. По этим причинам подробно способ непосредственного управления мы не рассматриваем.

На наших структурных схемах предполагается самый общий случай, когда КУ, ДпУ, СпУ оказывают специализированные организации. УО и ЭО обеспечивают оказание этих услуг как агенты на данном объекте.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Рис. 5. Структура непосредственного управления МКД

ТСЖ – наиболее современная форма самоуправления МКД собственниками, позволяет организовать самостоятельную эксплуатацию Дома или реализовать схему «Заказчик – Подрядчик». В настоящее время в различных регионах страны не более 10…15 % МКД организовались в ТСЖ и ЖСК. Для сравнения – в постсоветской Эстонии эта цифра достигает 98 %! К сожалению, российские СМИ создали негативный имидж ТСЖ (у ЖСК такого нет, хотя разница между ТСЖ и ЖСК – небольшая). Необдуманные административные кампании по насаждению ТСЖ способствовали этому негативу и привели к массовому созданию фальшивых ТСЖ. Поправки в ЖК 2011 г. значительно снизили самостоятельность ТСЖ, что осложнило жизнь процветающим ТСЖ и почти не затронуло фальшивые. Строго говоря, владельцы частного дома вправе сами решить, как им жить и по каким правилам. Закон должен прописывать обязательные регламенты, касающиеся безопасности и основ экономики содержания зданий, но и только. Странно, неразумно и бессмысленно писать закон для ТСЖ с использованием жестких принципов почти тюремного типа: «шаг вправо, шаг влево приравнивается к побегу». Практика прогрессивных ТСЖ показывает творческий подход активных собственников к управлению МКД, с опорой на решение общего собрания.

3. Управление управляющей организацией ( внешней управляющей компанией).

Структура этого способа практически повторяет типовую, в которой в качестве УО выступает управляющая компания. До недавнего времени это повсеместно были муниципальные структуры – МУП ДЕЗ, в настоящее время распространились и коммерческие.

К сожалению, предлагаемые Кодексом способы управления на практике реализуются далеко не всегда. Взаимоотношения заказчиков и исполнителей услуг обуславливают множество вариантов и форм содержания зданий, выделить из которых можно также три основных практических способа управления Домами. Мы предлагаем разделять способы управления по неформальным различиям – по фактическому разделению функций управления, по степени участия в управлении собственников, по направленности платежей:

• внешнее управление (соответствует способу 3 и при определенных условиях способу 1 в редакции ЖК);

• самоуправление: собственники, объединившись в жилищные кооперативы (ТСЖ), самостоятельно организуют и осуществляют управление и эксплуатацию МКД (соответствует способу 2 по ЖК при условии отсутствия договора с УК);

• разделение функций управления и эксплуатации между ТСЖ и УК: наиболее прогрессивная форма, реализующая схему «Заказчик – Подрядчик» (соответствует способу 2 по ЖК при условии наличия договора ТСЖ с УК на эксплуатацию здания).

Заметим, что 2 последние схемы практически всегда выбирают грамотные СП, а также собственники новостроек, заплатившие за квартиры немалую цену.

Надо иметь в виду, что каждый из способов управления Домом имеет несчетное количество вариаций, определяемое набором функций, осуществляемых участниками процесса содержания МКД. Рассмотрим основные структуры этих вариантов управления и некоторые их вариации, наиболее часто встречающихся на практике.

12.4. Внешняя модель управления. Самая распространенная, существует де-факто. По инерции до сих пор в качестве УК часто выступают муниципальные структуры – дирекции единого заказчика. Как показывает практика, огосударствление сферы управления Домами не приводит к наилучшим результатам. Недостаточное финансирование, хронические долги перед городским бюджетом, отсутствие заинтересованности в результате определило сегодняшнее бедственное положение вещей. К тому же многие собственники помещений, проявляя апатию и патернализм (не лучшие, но весьма распространенные черты российского менталитета), не удосужились выбрать способ управления своим недвижимым имуществом, – им назначили управляющую компанию.

Хотя уже все чаще встречаются варианты, когда СП осознанно выбирают внешнее управление. Добросовестные, прогрессивные УК, тоже, по счастью, – не исключение из правил.

Заказчиками услуг формально выступают собственники помещений – индивидуально, в виде Совета Дома, или объединившись в кооперативы (ТСЖ). Заключается Договор управления Домом, по которому Собственник (объединение собственников) поручает подрядчику управление и эксплуатацию Дома за плату. Платежи за ЖКУ поступают от собственников непосредственно на счета подрядчика – внешней УО.

Основную функцию управления – организацию и сбор платежей за ЖКУ исполняет внешняя УО. Жилищный кооператив (ТСЖ) в этом случае играет лишь номинальную роль, иногда просто служит формальным прикрытием невыбранной надлежащим образом УК (так называемый фальшивый ТСЖ). В действительности, при таком способе управления ни СП, ни ТСЖ, не обладающие возможностями контроля финансов Дома, эффективных рычагов влияния на УК не имеют.

УК является исполнителем ЖКУ как генподрядчик и вправе нанимать субподрядчиков самого широкого спектра – от бухгалтерии до клининга, от эксплуатации до службы контроля доступа (СКД). Субподрядчики, как правило, являются поставщиками КУ, ДпУ и СпУ, но УК обеспечивает их оказание в Доме, оставаясь ответственной за исполнение этих услуг перед СП.

У собственника, равно как и у формального ТСЖ, остается функция заказа и оплаты услуг и функция пассивного контроля (наблюдения) за исполнением работ (услуг) внешней УО. Функция управления заказом не реализована (см. рис. 6).

Учредители внешней УК никак не связаны с собственниками. Закон обязывает делать ежегодный отчет УК перед собственниками в произвольной форме. Услуги управления получают собственники и иные пользователи помещений. Особенность такой схемы управления – фактическая бесконтрольность УК со стороны СП.

Возможны следующие варианты заключаемого договора управления:

• собственник – УК (безальтернативный);

• ТСЖ – УК (формальный, без проведения платежей);

• отсутствие договора (по инерции).

У данной модели управления имеются преимущества:

• профессионализм Подрядчика;

• простота организации управления и эксплуатации МКД, единоначалие;

Рис. 6. Структура внешнего управления МКД

• проблемы содержания дома с собственников снимаются на самой ранней стадии;

и недостатки:

• непрофессионализм Заказчика;

• Заказчик не имеет реальных рычагов влияния на Подрядчика;

• Заказчик вообще не сформирован (отсутствует ТСЖ);

• отсутствие реальной альтернативы данному Подрядчику (локальный монополизм);

• бесконтрольность, незаинтересованность Подрядчика.

Как следствие:

• невысокое качество обслуживания домов эконом-класса;

• раннее «старение» здания;

• снижение рыночной стоимости помещений (капитализации дома).

12.5. Разделение функций управления и эксплуатации. Собственники помещений, объединившись в кооператив, берут на себя основные функции управления, как минимум – управление финансами. Платежи собственников помещений за жилищные и коммунальные услуги в этом случае поступают на счет ТСЖ (ЖСК).

Строго говоря, главная функция управления объектом – контроль финансов – в этом случае остается за ТСЖ, поэтому именно к ТСЖ здесь применимо определение «управляющая организация» (см. п. 4.1).

Рис. 7. Структура управления с разделением функций управления и эксплуатации

Договор на управление (вернее будет сказать – договор на эксплуатацию) заключается между ТСЖ и внешней ЭО, положения договора определяют степень участия ЭО в управлении Домом. ТСЖ может поручить подрядчику эксплуатацию и даже некоторые функции управления Дома (даже ведение бухгалтерии). Оплата по договору проводится со счетов ТСЖ ежемесячно по факту проведения работ после подписания актов выполненных работ. Контроль финансов остается в руках Заказчика услуг в лице председателя и правления ТСЖ. Функция управления заказом услуг реализована максимально – в этом заключается принципиальное отличие данной схемы управления от схемы с внешним управлением.

Правлением ТСЖ заключается договор на эксплуатацию Дома, договоры с иными подрядчиками. Собственники – не члены ТСЖ заключают договор управления домом с ТСЖ. Председатель правления ТСЖ контролирует работу подрядчиков (ЭО, РСО и пр.), в первую очередь управляя платежами за оказанные услуги. Качество услуг Подрядчика оказывается в прямой зависимости от оплаты их Заказчиком.

ТСЖ является исполнителем ЖКУ как генеральный подрядчик, а ЭО – как субподрядчик.

Схема обладает очень высокой вариативностью: многие функции могут выполняться как силами ТСЖ, так и силами подрядчиков или субподрядчиков. Минимально выраженный случай – когда ТСЖ не имеет собственного штата (председатель ТСЖ работает на общественных началах, функции бухгалтерии ТСЖ переданы ЭО, право подписи и печати под финансово значимыми документами остается у председателя ТСЖ). Максимально выраженный случай – полностью самостоятельная эксплуатация здания, о которой речь пойдет ниже.

В типичном случае ТСЖ имеет в штате председателя (управляющего), бухгалтера и работника паспортного стола. Договор ТСЖ с внешней ЭО может иметь самые разнообразные формы, учитывать специфику объекта, предполагать различные наборы обязанностей заказчиков и подрядчиков. Договоры с поставщиками коммунальных услуг, специальных и дополнительных услуг, как правило, заключаются ТСЖ напрямую, из соображений экономии и контроля финансовых потоков.

Преимущества:

• реализована схема «Заказчик – Подрядчик»;

• профессионализм Заказчика и Подрядчиков;

• предпосылки для реализации рыночных механизмов;

• широкие возможности учесть специфику конкретного объекта.

Недостатки:

• сложность схемы управления-эксплуатации;

• наличие двух бухгалтерий на одном МКД.

Как следствие:

• рыночно обоснованные тарифы на обслуживание;

• высокое качество обслуживания;

• высокий уровень содержания и престиж здания;

• рыночная стоимость помещений.

12.6. Самостоятельная эксплуатация ТСЖ. Нередко встречаются схемы, когда ТСЖ, получая на свои счета все платежи за ЖКУ от СП, отказываются от услуг внешних управляющих/эксплуатирующих компаний в пользу самостоятельной эксплуатации здания. В этом случае необходим профессиональный управляющий, который формирует штат специалистов, необходимых для полноценного содержания МКД и обслуживания СП. В зависимости от величины объекта (общей площади МКД) и сметы затрат определяется численность штатного расписания (см. гл. 11). Функции СКД (консьерж) и диспетчера чаще всего объединяются.

Тонкость момента заключается в том, что ТСЖ, являясь юридическим лицом, может заключать самые различные сделки, но свобода эта ограничена многочисленными положениями ЖК, основополагающим из которых является принцип соблюдения общих интересов собственников помещений.

Председатель ТСЖ от имени СП заключает договоры:

• с подрядчиками – на отдельные виды работ, услуг;

• с поставщиками товаров;

• с собственниками помещений, не вступившими в ТСЖ.

Легко видеть, что в таком МКД, в духе ст. 161 ЖК, никакой иной управляющей структуры, кроме ТСЖ, не имеется.

Преимущества:

• наикратчайшая обратная связь потребителя и поставщика услуг;

• оперативность принятия решений, исполнения работ;

• высокая альтернативность подрядчиков;

• минимальное налогообложение;

• предпосылки для лучшего соотношения «цена – качество».

Рис. 8. Структура самостоятельного управления и эксплуатации

Недостатки:

• высокая нагрузка на председателя (управляющего);

• необходимы специалисты-универсалы (совмещение профессий);

• низкая эффективность службы эксплуатации ТСЖ из-за малого объема работы (1 дом = 1 ТСЖ);

• ограниченность финансового маневра;

• недооценка соседями по дому (дилетантство) труда председателя и сотрудников ТСЖ.

Как следствие:

• достаточное высокое качество услуг;

• низкие оклады административного персонала;

• собственники, реализовавшие себя в руководстве ТСЖ, стремятся перейти в профессионалы.

Для небольшого объекта в штате ТСЖ крайне тяжело иметь полный набор специалистов, поэтому возможен вариант широкого привлечения подрядных организаций – аутсорсинга. Данная модель является частным случаем схемы с разделением функций управления и эксплуатации, но заслуживает отельного внимания. Структура такого варианта управления (рис. 9) довольно проста и понятна, но эта модель может несколько увеличить затраты на услуги содержания здания. Несмотря на последнее обстоятельство, позволим себе предположить высокую перспективность модели с применением аутсорсинга, что подтверждается положительным мировым опытом.

Служба заказчика ТСЖ в идеале может состоять из одного высококвалифицированного специалиста (управляющего). На крупных объектах чаще всего можно видеть трио: председатель, бухгалтер, гл. инженер.

Подрядчики по договору с ТСЖ оказывают КУ, ДпУ и СпУ на объекте. Повторим, что ТСЖ, хотя и получает деньги за КУ от собственников, фактически исполнителем этих услуг не является, вопреки формальному подходу ЖК.

Рис. 9. Структура управления на принципах аутсорсинга

Здесь следует вспомнить, что сам ТСЖ как жилищный кооператив также имеет определенную структуру и органы ТСЖ имеют свои определенные функции (рис. 10). Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ (при этом надо помнить, что общее собрание собственников помещений имеет более высокие полномочия в МКД). Общее собрание (ОС) ТСЖ контролирует все средства кооператива и принимает решение по использованию основных средств и стратегическому развитию. ОС выбирает членов Правления (иногда и председателя Правления, если это предусмотрено уставом ТСЖ) и ежегодно контролирует его работу, заслушивая отчет ревизионной комиссии, состав которой также выбран на ОС.

Правление ТСЖ осуществляет решение вопросов в пределах компетенции, оговоренной уставом или решением общего собрания, обычно это распоряжение средствами резервного фонда. Правление избирает из своего состава Председателя ТСЖ (возможно и заместителя) и заслушивает его отчет на ежемесячных заседаниях. Важной функцией Правления ТСЖ является выработка стратегии на будущий период, ее обоснование и подготовка для принятия решения на ОС.

Председатель имеет право подписи под всеми финансовыми документами и несет полную ответственность за расходование средств ТСЖ. Оперативные финансовые решения председатель, как правило, принимает в пределах сметы расходов ТСЖ, разработанной правлением и одобренной на ОС.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ имеет право поверить любые документы, в первую очередь проверяется финансовый отчет ТСЖ за истекший период. Выводы о работе Правления за финансовый год предлагаются комиссией вниманию общего собрания.

Рис. 10. Структура ТСЖ. Ограничение функций органов ТСЖ