Текст книги "Управление многоквартирными домами. Теория и практика"

Надо отметить, что неспроста на практике для обозначения коммерческих обслуживающих предприятий широко употребляется понятие «управляющая компания» (УК). По сути, УО и УК – это далеко не одно и то же. Понимание проблематики народом в данном случае оказывается глубже, чем у авторов закона.

Управляющая компания – организация, оказывающая возмездные услуги в сфере управления/эксплуатации МКД.

Если управление МКД – это контроль финансов и организация эксплуатации, то эксплуатация – это непосредственно работы и услуги:

Эксплуатация МКД – комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию, клинингу, текущему ремонту ОИ МКД, иных работ, направленных на оказание (обеспечение) коммунальных и жилищных услуг, на сохранность и поддержание в надлежащем состоянии МКД, на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в нем.

Э(МКД) = ТО(ОИ) + Клн(ОИ) + ТР(ОИ) + Обесп(КУ + ДпУ + СпУ). [24]

Рис. 1. Структура услуг по содержанию здания

Изображенная на рис. 1 структура услуг по содержанию здания (СЗ) подразумевает фактическое и соответственно экономическое разделение комплекса услуг на отдельные составляющие. Коммунальные (КУ) и дополнительные услуги (ДпУ) не входят в комплекс услуг СЗ, специальные услуги (СпУ) часто не выделяются отдельной группой, а входят в состав услуг по эксплуатации здания (подробнее см. гл. 9). Капитальный ремонт (КР) мы условно не включаем в состав услуг по СЗ, в первую очередь по экономическим соображениям: расходы на КР, как правило, не включены управляющей организацией в ежемесячные платежи собственников помещений. Но учитывая, что у этого правила вполне возможны исключения и вариации, логичнее будет констатировать, что затраты на КР имеют особый статус³.

Текущий ремонт, несомненно, является составной частью эксплуатации зданий, в отдельных случаях работы по ТР невозможно фактически отделить от технического обслуживания зданий.

Грань между капитальным и текущим ремонтом легче всего провести экономическую: к текущему ремонту относятся все виды ремонта здания, не требующие дополнительного финансирования. Грань эту обозначают сами собственники при утверждении сметы затрат на содержание МКД.

Под клинингом ОИ мы подразумеваем уборку помещений общей долевой собственности (ОДС) и благоустройство придомовой территории.

Повторим, что под содержанием здания понимаем полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания:

СЗ = Упр(З) + Э(З). [25]

Тогда в квитанциях собственники помещений должны видеть следующие затраты на содержание МКД:

плата{СЗ} = плата{Упр(З) + Э(З)}, [26]

плата за КУ и КР должны идти отдельной строкой. При этом отдельные составляющие эксплуатации также должны быть достаточно подробно расписаны. В годовой смете на обслуживание должны быть представлены те же составляющие.

Отметим, что УО, контролируя финансы, может взять на себя и функции по эксплуатации здания, но эксплуатирующая организация, наоборот, может только оказывать услуги по договору с УО. И еще замечание – одна и та же компания на одном объекте может быть УО (собирать платежи за ЖКУ), а на другом – эксплуатирующей, обслуживающей организацией (по договору с УО).

УК, чтобы стать управляющей организацией МКД, должна заключить договор на управление МКД с собственниками помещений.

6.3. Примеры актуальной терминологии. Также стоит привести ряд примеров прежней, но не утратившей актуальность терминологии:

Техническое обслуживание жилого здания – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств (ВСН 58–88(р)).

Собственник помещения – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право собственности, пользования и распоряжения помещением, зарегистрированное в установленном законом порядке (версия ЛОТЭК).

Наниматель – физическое или юридическое лицо, пользующееся помещением по договору найма.

Заметим, что основные условия договора найма жилья должны быть широко озвучены до окончания бесплатной приватизации. В противном случае могут быть нарушены права граждан. Иными словами, люди должны сделать свой выбор, хорошо себе представляя дальнейшие «правила игры».

6.4. Терминология, использующаяся при оказании коммунальных услуг. В первую очередь стоит отметить довольно спорную терминологию, приведенную впервые в ПП РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и затем повторенную в иных нормативно-правовых актах и в ЖК.

«Исполнитель» – юридическое лицо <…>, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем <…>. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья <…>.

Между тем многие эксперты (в первую очередь – И.А. Фельдман) оспаривают эти положения с точки зрения ГК: исполнитель коммунальных услуг (КУ) не может приобретать и реализовывать так называемые коммунальные ресурсы, речь идет об услуге, а не о товаре. Услуга, как известно, оказывается однажды – исполнителем (производителем) и потребляется однажды – непосредственно потребителем. Но коммунальные услуги имеют специфику, характеризующуюся тем, что потребитель, как правило, получает услугу по договору с управляющей организацией. И кроме того, при расчетах за услуги используются единицы измерения предметов потребления – кубометры, киловатты, гигакалории.

Возникающую дилемму авторы ПП РФ № 307 (и впоследствии ПП РФ № 354) решают довольно неуклюже, перекладывая всю ответственность за качество услуг на управляющую организацию как исполнителя. На наш взгляд, нельзя забывать, что в компетенции управляющей организации находятся исключительно внутридомовые инженерные системы и от нее, как правило, никоим образом не зависит качество услуг, обеспечивающих жизнепригодность здания. Электроснабжение – пожалуй, самый яркий пример: от УО не зависит ни уровень напряжения, ни выделенная мощность, ни частота электрического тока. Да и при оказании иных КУ у управляющей организации имеется только одна существенная роль – сбор платежей за услуги, но это, понятно, – только лишь агентские функции.

По нашему мнению, ни управляющая, ни эксплуатирующая организации Исполнителем КУ являться, как правило, не могут. К исключениям можно отнести только случаи, когда УК имеет в своем ведении водокачки, котельные или трансформаторные подстанции, т. е. когда УО является непосредственным производителем услуг.

Исполнителем КУ могут быть только производители услуг, но они чаще всего не имеют с Потребителями КУ непосредственного контакта (договора на оказание услуг). При этом в интересах собственников помещений следует организовать дело так, чтобы все вопросы, возникающие при пользовании КУ, были бы адресованы к управляющей организации как стороне договора на управление домом и получателю платежей за ЖКУ.

Для решения проблемы мы предлагаем ввести понятие «Оператор КУ»:

«Оператор коммунальных услуг» – управляющая организация многоквартирного дома, обеспечивающая оказание коммунальных услуг потребителям, отвечающая за обслуживание внутридомовых инженерных систем и проводящая сбор платежей за коммунальные услуги в пользу Исполнителя услуг.

Тогда:

«Исполнитель коммунальной услуги» – юридическое лицо, производящее предмет потребления коммунальной услуги и оказывающее услугу потребителю непосредственно или через Оператора.

Под юридическим лицом здесь и далее понимается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе индивидуальный предприниматель.

В цепочке «Исполнитель – Управляющая организация – Потребитель» УО исполняет роль оператора, обеспечивающего оказание коммунальных услуг потребителю, что, впрочем, не снимает с УО ответственности за качество КУ перед потребителем. Даже если ТО инженерных систем осуществляет организация-подрядчик (эксплуатирующая организация), ответственность перед потребителем остается у УО. Претензии потребителя при этом УО может перенести (в регрессном порядке) на эксплуатирующую организацию (ЭО) или на Исполнителя КУ. Исполнитель КУ отвечает за качество услуги перед оператором КУ вплоть до границы эксплуатационной ответственности. Понятие купли-продажи «коммунального ресурса» исключается.

Отмечаем принципиальную разницу: Исполнитель услуги оказывает, а Оператор только обеспечивает предоставление КУ (в том числе и принимая платежи за КУ в пользу поставщика). Ровно об этом говорится в ст. 161 ЖК:

«Управление многоквартирным домом должно обеспечивать <…> предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» (курсив наш).

Именно поэтому в примерах предлагаемой терминологии в п. 4.1 мы говорили, что управление дома (равно как и эксплуатация) может включать в себя оказание КУ или обеспечение их оказания.

Если взглянуть на тему с финансовой точки зрения, то легко увидеть, что получает плату за оказанные услуги, в конечном счете, именно производитель (Исполнитель) КУ. Денежные средства направляются ему Потребителем опять же через Оператора.

Практика сегодняшнего дня такова, что УО обязана оплатить КУ в полном объеме, вне зависимости от наличия должников среди потребителей. В условиях нормированных тарифов за ЖКУ и принципа открытого бюджета УО отвечает за чужие долги совершенно необоснованно и, строго говоря, она вынуждена покрывать эти долги из других фондов, допуская нецелевое использование средств собственников помещений. И это не единственный случай, когда точное исполнение закона вынуждает УО нарушать другой закон.

Было бы правильно предусмотреть в типовом договоре между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и УО агентское вознаграждение оператору КУ за сбор денежных средств с собственников помещений. Такая практика уже существует при оказании дополнительных услуг (например, ТВ-антенна). Агентские 5–7 % от суммы по договору возвращаются на счета УО при условии отсутствия задолженности по текущим платежам в РСО. У оператора КУ в таком случае появляется выбор – гасить чужие долги и получать агентский процент или не отвечать за долги потребителя своими деньгами, жертвуя агентским процентом. В последнем случае у УО появится также возможность требования с должника возмещение упущенной прибыли.

Казус: в Москве внутридомовые ИТП чаще всего находятся на обслуживании ресурсоснабжающей организации – ОАО «МОЭК», а кто тогда «исполнитель» КУ по терминологии ПП РФ № 307?

«“Исполнитель” – юридическое лицо… отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги».

Собственник помещения является участником процесса обеспечения оказания КУ в части принадлежащих ему коммуникаций и оборудования, в том числе и на праве общей долевой собственности. Его участие заключается в оплате услуг эксплуатации и лепты в управлении Домом (голосование на собраниях, выбор способа управления и т. д.). Обслуживание внутриквартирного оборудования собственник также может поручить специалистам.

7. Жилое помещение. Потребительская единица жилья

Любые научные изыскания должны основываться на твердом научном базисе, сложенном из элементарных понятий, терминов и объясняющем принципы их применения. Одним из «китов» экономики недвижимости является понятие жилого помещения. Давайте попробуем разобраться – а что, собственно, такое жилое помещение? К сожалению, определение, предлагаемое Жилищным кодексом, далеко не идеально:

Пунктом 2 ст. 15 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования)).

Пунктом 1 ст. 16 к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

ЖК не акцентирует, но из его контекста можно понять, что под жилым домом Кодекс понимает индивидуальное домовладение (ИД). Мы предпочитаем называть объекты своими, общепринятыми именами.

Также в порядке критики приведенной статьи ЖК заметим, что помещение – это уже изолированная часть здания, и что жилые помещения должны быть пригодны для проживания не только граждан, но и для людей без паспорта тоже. Наше определение:

Помещение – изолированная часть пространства здания, предназначенная для самостоятельного использования.

Нынешнее законодательство почему-то признает жилыми помещениями и квартиру целиком, и часть квартиры, и отдельные комнаты. Но это означает, что и целое и его часть исполняют одни и те же функции!? Еще это можно представить как:

ЖП = ЖП + Сан. П + Всп. П?! [27]

То есть жилое помещение (квартира) состоит из жилых помещений (комнат), санитарных и вспомогательных помещений. Достаточно странное равенство [27] означает только одно – государству необходимо признать жилым помещением всякое, где человек может хоть как-то существовать и еще – где его можно официально зарегистрировать. Пусть даже и вопреки элементарной научной логике.

Существующие нормативы и ведомственные инструкции не позволяют признавать жилыми помещениями фешенебельные апартаменты в полиномных домах, равно как и обустроенные коттеджи в дачных кооперативах и садовых товариществах. Зато признается жилым помещением комната в общежитии барачного типа!

Где же критерий жилого помещения? Когда жилое помещение перестает быть таковым? В жилых помещениях люди должны не только круглосуточно и ежедневно находиться в нормальных условиях, но должны также иметь возможность есть, спать, отправлять естественные надобности. Представим себе квартиру, в которой вышло из строя сантехническое оборудование, в просторечии называемые «удобства». Проживание в квартире без туалета невозможно. Также и обычный деревенский индивидуальный дом без нужника во дворе пригодным для жилья признать трудно. То же самое можно сказать о помещениях для водных процедур, спальных помещениях. Тогда для жилого помещения можно дать следующее определение:

Жилым признается помещение или домовладение, состоящее из комнат, санитарных и вспомогательных помещений, пригодное для постоянного проживания людей и обеспечивающее осуществление ими жизненно необходимых функций.

Комната в этом случае является только частью жилого помещения, оставим за ней ее собственное имя.

Но отсюда следует простой и вполне обоснованный вывод – комната в коммуналке или в общежитии не является полноценным жилым помещением!

Государство в неусыпной заботе о своих подданных никак не может признать, что его граждане нередко живут в помещениях, не слишком для этого пригодных, и, возможно, именно поэтому ЖК дает для жилых помещений такое не совсем корректное определение. Мы предлагаем уйти от такого лукавства и признать, что комнаты в коммуналках и общежитиях являются лишь частями жилого помещения и пригодны они только для временного проживания.

Кстати сказать, если бы такое положение было принято ранее, не возникло бы такой странной правовой и этической коллизии, как приватизация комнат в общежитиях.

Комната при таком подходе теряет статус полноценного жилого помещения, а квартира, наоборот, приобретает официальный статус минимальной потребительской единицы жилья. Что касается индивидуального жилого дома, то стоит вспомнить наше определение, приведенное в гл. 4:

Дом – комплекс строений, коммуникаций, инженерного оборудования, земельного участка, функционально объединенных в обособленную структуру.

И тогда становится понятно, что «скворечник» и баня, стоящие во дворе ИД, входят в комплекс строений этого дома и делают его жилым помещением.

Здесь и далее мы исходим из того, что закон не должен «увековечивать» накопившиеся десятилетиями жилищные проблемы граждан, а наоборот должен стимулировать их решение в русле развития современной цивилизации. Мы понимаем, что в России до сих пор существуют условия «на тридцать восемь комнаток – всего одна уборная», но констатируем, что так жить нельзя.

Понятие минимальной потребительской единицы жилья (МПЕЖ) мы считаем очень важной в сфере жилищных отношений, его следовало бы закрепить законодательно в первых же главах Жилищного кодекса.

Нынешние минимальные нормативы площади жилых помещений определяют только жилую площадь квартир, что, на наш взгляд, некорректно. Площадь вспомогательных помещений не менее важна – и как санитарный норматив и как показатель комфортности жилого помещения. Санитарная норма площади помещения дает количественную характеристику потребности человека в жилье, а МПЕЖ – качественную. Соединяя обе нормы вместе, мы получаем минимальную потребность человека в жилье в натуре: в городе это – квартира с соответствующей полезной площадью. На селе это – индивидуальный дом с участком земли, причем санитарный норматив площади важен как для дома, так и для земельного участка.

Пресловутые 6 соток (600 кв. м) не позволяют каждому хозяину иметь в своем дворе одновременно и колодец и нужник, – отсюда возникает необходимость минимального санитарного норматива площади приусадебного участка.

Эти нормы важны, во-первых, потому, что мы, граждане России, должны для исполнительной власти законодательно закрепить минимум потребительской единицы жилья – норму не менее важную, чем существующие нормативы потребления воды, пищи, тепла и т. д.

Вспомним, что жилье является одной из основных жизненных потребностей человека, и отсюда вытекает второй, не менее важный постулат. Он заключается в том, что стоимость квартиры или индивидуального домовладения обязательно должна входить в минимальную потребительскую корзину, хотя бы из расчета приобретения одной единицы жилья в 50 лет. Проще говоря, каждая молодая семья должна иметь хотя бы минимальное жилье (санитарную норму площади) в начале своей семейной жизни и возможность увеличить это жилье хотя бы еще один раз (по мере увеличения семьи). Принимая продолжительность жизни семьи в 50 лет и приобретение жилья ею за это время дважды, мы и получаем минимальную составляющую потребительской корзины как одну единицу жилья на человека в 50 лет. И такой единицей не может быть комната. Тогда условная сумма затрат, закладываемая в месячную потребительскую корзину на приобретение жилья (ПЖ/мес.), должна составить:

Ст (ПЖ/мес.) = 1/12 · 1/50 · Ст (МПЕЖ), [28]

где Ст (МПЕЖ) – стоимость минимальной потребительской единицы жилья. Понятно, что эта стоимость будет зависеть от вида жилья (квартира, домовладение), от географии местности (Москва, Владивосток) и от текущего состояния рынка.

Сегодня в состав потребительской корзины входят только затраты на содержание жилья. Как определяется средний по стране размер таких затрат – вопрос особый, но вначале у человека жилье должно откуда-то появиться. Актуальность расчетной формулы [28] и самого понятия минимальной потребительской единицы жилья нами не подвергается сомнению.

8. Классификация помещений

Помещения прежде всего различаются по своему назначению и оборудуются в соответствии с ним системами отопления, водоснабжения, вентиляцией и т. д. Для изменения назначения помещение должно быть переоборудовано в соответствии с требованиями к помещению нового назначения. Помещения различного назначения предполагают разные условия и различную длительность нахождения в них людей. Жилые помещения должны обеспечивать длительное и круглосуточное пребывание в них, и потому к ним предъявляется ряд строгих требований. Кроме известных санитарных требований, жилые помещения должны обеспечивать также минимальный комфорт (в том числе психологический) в помещении. Он определяется такими параметрами, как высота потолков, площадь окон, звукоизоляция перекрытий, надежность обеспечения услугами и т. д. Многие из этих параметров в настоящее время, к сожалению, никак не нормируются.

Нынешние принципы классификации помещений и определения их технических характеристик (по инструкциям БТИ) оставляют желать лучшего. Профессионалам требуются более подробные сведения о зданиях и помещениях. Нам представляется, что следует ввести нормативы определения и использования различных видов площадей, аналогичные ведущим мировым стандартам.

8.1. Помещения по назначению можно классифицировать так.

8.1.1. Жилые помещения: предназначены для круглосуточного пребывания людей. К ним предъявляются требования по температуре, влажности, воздухообмену, гигиене, шумности и по норме площади на проживающего человека. И индивидуальный жилой дом и квартира должны иметь комнаты, а также вспомогательные (тамбур, коридор) и специальные (кухня, туалет, ванная) помещения. Существуют также помещения, предназначенные для временного проживания людей в специализированных зданиях (в гостиницах, больницах и т. п.). Они также должны отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При этом к зданиям в целом и к отдельным помещениям могут предъявляться и особые требования.

8.1.2. Нежилые помещения: помещения, не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям хотя бы по одному параметру (излишняя заселенность жилого помещения делает его непригодным для проживания!).

8.1.3. Комнаты: часть жилого помещения, предназначенная для непосредственного пребывания людей, – их отдыха, занятий и т. п.

8.1.4. Служебные помещения: предназначены для пребывания людей в течение 8–12 часов (ненормированный рабочий день) или посменного круглосуточного (кабинеты, офисы, консьержные). Требуется наличие санитарного узла в непосредственной близости.

8.1.5. Производственные помещения: цеха, склады, гаражи, мастерские. Пребывание в них людей связано исключительно с производственной необходимостью. Санитарные требования снижены, нахождение и работа в таких помещениях возможны только в спецодежде или с применением средств защиты и в течение не более чем одной рабочей смены (до 8 часов). Требуется наличие в непосредственной близости (на территории предприятия) санитарных узлов, бытовок и помещения медпункта.

8.1.6. Технические помещения: чердаки, подвалы, помещения для размещения инженерного оборудования, шахты. Технические помещения не предназначены для общего пользования, они должны быть доступны только для технического персонала.

Надо отметить, что шахтные сооружения в здании не имеют перекрытий на каждом этаже, но площадь шахтных помещений учитывается на каждом этаже как площадь обычного помещения.

8.1.7. Вспомогательные помещения: бытовки, кладовые, гардеробные. Вспомогательные помещения в МКД, как правило, являются частью помещений личной собственности.

8.1.8. Помещения МОП (места общего пользования): общие домовые – холлы, коридоры, тамбуры, лестницы, помещения входных групп.

Помещения п. 8.1.6–8.1.8 для длительного нахождения в них людей не предназначены.

8.1.9. Специальные помещения: помещения с особыми требованиями – медицинские кабинеты, учебные классы, торговые помещения, помещения, предназначенные для предприятий общественного питания и т. д. В МКД к таким помещениям можно отнести помещения санитарного назначения, кухни. К тем и другим предъявляются особые требования по вентиляции, водоснабжению и водоотведению.

8.2. В доходных домах, гостиницах и бизнес-центрах (БЦ) помещения разделяются еще и по участию в бизнесе:

• арендуемые: помещения, предназначенные для сдачи в аренду (могут быть служебными и техническими);

• административные: служебные помещения, не предназначенные для сдачи в аренду.

Некоторые помещения могут совмещать два назначения, например:

• рецепция в бизнес-центре, торговый зал – одновременно помещение МОП и служебное помещение;

• комната для персонала на складе – производственное/служебное помещение;

• бытовка, размещенная в подвале – техническое/вспомогательное помещение и т. д.

8.3. Кроме классификации помещений по назначению следует различать помещения МКД по их имущественной принадлежности на:

• Личные (личной собственности) – помещения, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, это могут быть жилые и служебные помещения. Собственность на такие помещения может быть индивидуальной или коллективной. В последнем случае собственники владеют помещениями совместно или в долях согласно свидетельству о регистрации права собственности. Жилые помещения личной собственности (ЛС) должны отвечать требованиям минимальной потребительской единицы жилья. В МКД это квартиры, в других случаях – индивидуальные домовладения.

• Муниципальные – помещения, находящиеся в собственности местного муниципального образования. Права и обязанности собственника таких помещений несет местный муниципалитет. Это единственное, что их отличает от помещений ЛС, поэтому далее муниципальные помещения будем рассматривать как частный случай помещений ЛС. То же самое относится и к государственному жилому фонду.

• Общие (общей долевой собственности) – помещения ОДС принадлежат собственникам личных помещений без выделения в натуре, соразмерно доле СП в праве на общее имущество. В МКД к помещениям ОДС относятся технические помещения и помещения мест общего пользования (МОП). Отличительной чертой помещений МОП является принципиальная невозможность их отчуждения или аренды, – действительно, никоим образом нельзя продать или сдать в аренду лифтовой холл, приквартирный коридор, общую колясочную. В отдельных случаях возможна перепланировка помещений МОП.

Таким образом, в МКД могут быть помещения личной и общей долевой собственности. Личные помещения в свою очередь могут быть жилыми (квартиры) и нежилыми. Квартиры состоят из комнат, вспомогательных и специальных помещений (санузел и кухня). Нежилые помещения могут иметь служебные, специальные, вспомогательные помещения. Производственных помещений в жилом многоквартирном доме быть не может, за исключением строго ограниченного списка.

Таблица 1

Классификация помещений в МКД

Нелишним будет повторить здесь соображение о том, что в отсутствие отдельного законодательства принципы, относимые нами к МКД, можно применить и к доходным домам, деловым центрам, полиномным зданиям.

8.4. Перепланировка помещений в МКД. Изменение статуса жилых (нежилых) помещений. Современные высокие требования к качеству и комфорту жилья обуславливают нередкие случаи перепланировки и переустройства собственниками своих помещений. Сразу отметим принципиальную разницу: перепланировка помещения – это снос, возведение, перенос межкомнатных перегородок в границах данного помещения. Переустройство помещения – это переделка инженерных систем, замена инженерного оборудования, которое может повлиять на инженерные системы МКД в целом.

Перепланировка и переустройство жилых помещений регламентируется гл. 4 ЖК и также нормативными актами органов местного самоуправления. Такие действия с помещением требуют профессионально составленного проекта перепланировки (переустройства) и согласования его в уполномоченном органе.

Аналогично, условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот регламентируется гл. 3 ЖК РФ.