Текст книги "Управление многоквартирными домами. Теория и практика"

9. Классификация зданий и сооружений

Научно-технический прогресс обуславливает необходимость внесения оперативных корректив в систему определения назначения зданий и соответственно требований к ним. Разделение построенных объектов недвижимости только на жилые и нежилые не отвечает сложившейся практике с ее необычайным многообразием. Необходимо различать основные виды зданий и сооружений.

9.1. Жилые: МКД, доходные дома, блокированные (сочлененные), индивидуальные.

9.1.1. Многоквартирные дома находятся в коллективной собственности, причем отдельные помещения (квартиры, части квартир, нежилые помещения) – в индивидуальной частной собственности. Общее домовое инженерное оборудование и коммуникации, помещения МОП и технические помещения МКД находятся в общей долевой собственности (ОДС). Наличие в доме помещений ОДС – один из основных критериев многоквартирного дома.

9.1.2. Доходный дом находится в собственности одного или нескольких лиц целиком, без разделения на отдельные помещения. Квартиры сдаются в аренду.

Экономика ДД практически не отличается от экономики офисных/торговых центров.

9.1.3. При разделении индивидуального дома на части может искусственно возникнуть общее для собственников помещение (например – котельная). К таким домам следует в определенных случаях применять статьи ЖК, относящиеся к коммунальным квартирам. Вообще говоря, определить статус дома в нетривиальных случаях могут сами собственники – общим решением, не противоречащим законодательству.

Разделенный индивидуальный дом, равно как и коммунальная квартира – это тяжелое наследие прошлого, признак перманентной нищеты наших граждан. В цивилизованных странах при возникновении имущественных споров квартиры или дома подлежат продаже, а не разделению в натуре!

9.1.4. Блокированные (сочлененные) дома (популярное сейчас название: town-house) не являются (как правило) многоквартирными домами. Выход из каждой квартиры на индивидуальный участок земли и независимое для каждой секции инженерное оборудование делают такие комплексы недвижимости ближе, по сути, к коттеджным поселкам.

9.2. Административные: здания с преимущественно служебными помещениями. В последнее время получили широкое распространение как торговые и бизнес-центры. Если в административном здании есть хотя бы одно жилое помещение, то к нему применимы требования как к жилому дому.

9.3. Здания специального назначения: школы, больницы, санатории, культурные, спортивные, торговые и развлекательные центры. Имеют ряд специальных требований как к помещениям, так и к зданию в целом вплоть до индивидуальных условий эксплуатации.

9.4. Производственные: цеха, склады и т. п. сооружения для размещения средств или предметов производства. Такие здания могут состоять из одного помещения.

9.5. Временные строения: палатки, бытовки, сторожки, легкие торговые сооружения. К изучаемым в данной работе объектам недвижимости не относятся.

Из всего многообразия следует выделить здания с нахождением в них большого числа людей в течение продолжительного времени. К этим видам зданий (9.1–9.3) предъявляются особые требования, касающиеся прежде всего безопасности и жизнеобеспечения. Такие здания должны иметь системы извещения и оповещения о чрезвычайных ситуациях, пути эвакуации, аварийное освещение, удобный подъезд для специальной техники, высокие категории электроснабжения и т. д.

Нередко в здании имеются помещения разного вида, тип здания определяется явно преобладающим видом помещений (по площади). В других случаях следует говорить о зданиях смешанного типа, например – административно-производственное здание.

10. Категории многоквартирных домов

Существующее положение характеризуется разделением МКД на категории исключительно по набору коммунальных «удобств» (строго говоря, речь идет о перечне КУ, СпУ и ДпУ в доме) – лифту, мусоропроводу, водоснабжению и т. д. Давно назрела необходимость выработки более глубокого стандарта по определению категории МКД. Специалистам хорошо известно, что двух одинаковых объектов не бывает. Даже соседние дома одной серии и одного года постройки могут сильно отличаться уже через несколько лет в зависимости от затрат на содержание, от квалифицированности кадров управления и эксплуатации здания.

Закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» (7) уже обязывает определять класс энергоэффективности зданий, но это представляется нам только первым шагом. Присвоение дому определенной категории на основе внешнего периодического аудита здания (по определенному стандарту) автоматически повысит престижность дома, равно как и самосознание собственников жилья и ответственность их за его содержание. Но еще важно – такой стандарт, аналогичный стандарту по определению категории гостиниц и бизнес-центров, поможет потребителю уверенно ориентироваться на рынке жилой недвижимости, даже в незнакомом городе. Потенциальный покупатель квартиры, как правило, о конкретном доме всех технических подробностей не знает, разве только – расположение, внешний вид, количество этажей и лифтов. При этом большое количество параметров МКД, среди которых есть немаловажные и капиталоемкие, проходят мимо внимания будущего собственника квартиры. Фундамент, кровля, инженерное оборудование, их тип и состояние никак при покупке квартиры не оцениваются и не учитываются. Довольно большую часть денег в этом случае покупатель отдает «вслепую», не осознавая адекватность цены и качества приобретаемого жилья.

Предполагая, что создание стандарта определения категории МКД имеет довольно близкую перспективу, особенно при введении в отрасли принципов саморегулирования в свете ФЗ от 1 декабря 2007 г. № 315, ниже мы предлагаем наброски проекта такого стандарта.

10.1. Проект стандарта определения категории многоквартирного дома. За основу мы взяли как привычные «пять звезд», так и присвоение баллов по определенным критериям. Ноль баллов предполагает полное несоответствие критерию, максимальное количество баллов по критериям – различное, суммарное не превышает 300, распределение по категориям следующее:

Основные критерии – местоположение, конструкция, техническое оснащение, текущее состояние здания – дают вклад до 40 баллов; другие – благоустройство, обслуживание, дополнительные факторы – до 30 баллов.

Нижеследующая таблица дает детальные представления о предлагаемом методе определении категории многоквартирного дома. Понятно, что элемент субъективности оценки остается в любом случае, однако он будет минимален, если оценку категории здания будут проводить независимые эксперты по единому федеральному стандарту.

Таблица 2

Определение категории МКД по критериям потребительских свойств

Также немаловажными параметрами здания являются год постройки, общая площадь, этажность, объем, год последнего капремонта. Информация такого рода даст гораздо более полное представление о здании участникам рынка жилья, а качественное обслуживание домов высоких категорий будет говорить о классе УК.

Для наглядности рассмотрим четыре примера.

Пример 1: МКД, индивидуальный проект, г. Красногорск, Московской обл., 2003 г., монолит/кирпич, 10 500 кв. м, 18/14 этажей, 1 подъезд, 3 лифта, м/провод, 152 квартиры, офисы, ТСЖ.

1. География – 7, экология – 7, инфраструктура – 8,

транспорт – 7. Всего – 29.

2. Конструкции – 10, проект – 10, отделка – 7, дол/к. – 4,

др. – 7. Всего – 38.

3. КУ – 12, качество КУ – 7, автоматика – 8,

вентиляция – 2, с/с – 5. Всего – 34.

4. Текущее состояние – 30. Всего – 30.

5. Территория – 12, забор – 3, санитария – 6,

озеленение – 6. Всего – 27.

6. Обслуживание – 20. Всего – 20.

7. Консьержи – 7, паркинг – 7, аренда – 3. Всего – 17.

ИТОГО: 193 балла, 4 звезды.

Пример 2: пятиэтажка «имени Н.С. Хрущева» (расположена рядом), 1960 г., кирпич, 2900 кв. м, 2 подъезда, без лифтов, без м/провода, 64 квартиры, ДЕЗ.

1. География – 7, экология – 7, инфраструктура – 8,

транспорт – 7. Всего – 29.

2. Конструкции – 7, проект – 2, отделка – 2, дол/к. – 0,

др. – 1. Всего – 12.

3. КУ – 9, качество КУ – 6, автоматика – 1,

вентиляция – 1, с/с – 4. Всего – 21.

4. Текущее состояние – 7. Всего – 7.

5. Территория – 1, забор – 0, мусор – 6, озеленение – 4. Всего – 11.

6. Обслуживание – 5. Всего – 5.

7. Консьержи – 0, паркинг – 0, аренда – 0. Всего – 0.

ИТОГО: 85 баллов, 2 звезды.

Пример 3: такая же пятиэтажка, после капитального ремонта, без изменения планировки (ремонт и замена: фасады, окна, входные группы, инженерия), ТСЖ.

1. География – 7, экология – 7, инфраструктура – 8,

транспорт – 7. Всего – 29.

2. Конструкции – 7, проект – 5, отделка – 7, дол/к. – 0,

др. – 4. Всего – 23.

3. КУ – 9, качество КУ – 8, автоматика – 7, вентиляция – 1,

с/с – 4. Всего – 29.

4. Текущее состояние – 35. Всего – 35.

5. Территория – 1, забор – 0, санитария – 6,

озеленение – 4. Всего – 11.

6. Обслуживание – 8 Всего – 8.

7. Консьержи – 0, паркинг – 0, аренда – 0. Всего – 0.

ИТОГО: 135 баллов, 3 звезды.

Опыт Восточной Германии и Эстонии подтверждает, что реновация пятиэтажек серьезно повышает их статус, равно как и качество жизни в них. Наши примеры 2 и 3 говорят о том же.

Пример 4: Москва (серия КОПЭ), 1986 г., панель, 22 этажа, 672 квартиры, нежилые помещения, 8 подъездов, 24 лифта, м/провод, 37 000 кв. м, ДЕЗ, метро до 1 км.

1. География – 10, экология – 12, инфраструктура – 10,

транспорт – 10. Всего – 42.

2. Конструкции – 7, проект – 7, отделка – 4, дол/к. – 4,

др. – 5. Всего – 27.

3. КУ – 12, качество КУ – 7, автоматика – 5,

вентиляция – 2, с/с – 5. Всего – 31.

4. Текущее состояние – 18. Всего – 18.

5. Территория – 6, забор – 0, санитария – 5,

озеленение – 6. Всего – 17.

6. Обслуживание – 7. Всего – 7.

7. Консьержи – 0, паркинг – 3, аренда – 0. Всего – 3.

ИТОГО: 145 баллов, 3 звезды.

11. Классификация услуг. Специальные услуги

В сегодняшней практике обязательные услуги по уходу за недвижимостью разделяются на 2 вида: коммунальные услуги и услуги по содержанию зданий (в практике ЖКХ еще называемые жилищными). Первые подразумевают оказание услуг жизнеобеспечения здания, тот или иной набор которых (свет, тепло, вода) присутствует в каждом доме. Коммунальные услуги оказываются с непосредственным участием ресурсоснабжающих организаций, которых закон упорно не хочет признавать Исполнителями КУ (см. п. 4.3). РСО в подавляющем большинстве случаев являются монополистами по производству услуг, и именно от них зависит качество и надежность КУ.

Однако, кроме коммунальных, существует еще целый ряд услуг, оказываемых специализированными организациями. Эти услуги, назовем их – специальные услуги (СпУ), также являются обязательными, затраты на них, как правило входят в общие затраты на содержание здания. До сих пор понятия специальных услуг не существовало, однако нынешняя практика управления домами дает основания выделить их особо, в первую очередь по экономическим соображениям.

Существует также набор дополнительных услуг, имеющих характер услуг общего домового назначения (ОДН), оказываемых по общему желанию (по решению общего собрания) потребителей.

Индивидуальные услуги оказываются по заказу отдельного пользователя помещения.

11.1. Коммунальные услуги.

Отметим основные характеристики коммунальных услуг. Первой из них является то, что услуги эти являются основой жизнеобеспечения здания, и потому к оказанию КУ предъявляются очень строгие требования. Потребителями услуг являются пользователи помещений здания, а также управляющая организация – для обеспечения нормального содержания здания (общедомовые нужды). Само название услуг – «коммунальные» – говорит о том, что эти услуги имеют общий характер: они оказываются одновременно всему сообществу пользователей помещений. Еще одним важным условием оказания КУ является непрерывность, именно это обуславливает функциональность жилых помещений здания. Особо отметим, что среди всех услуг сферы ЖКХ только коммунальные имеют непосредственно в своем составе предмет потребления (утилизации) – вода, энергия и т. д. При этом у самого предмета потребления должны быть строго определенные физико-химические и потребительские свойства.

Правила оказания КУ подробно прописаны в соответствующих постановлениях правительства, мы коснемся лишь официально не озвученных нюансов.

• ХВС, холодное водоснабжение. В каждой квартире бесперебойно из крана должна течь вода, имеющая определенные санитарные и химические свойства, минимально допустимое давление. Нормируются максимально допустимые перерывы в водоснабжении. При этом нормативными актами никак не регулируется температура воды, хотя это немаловажно! Из крана ХВС не должна течь горячая вода (как это бывает при подмесах), это ясно всем, кроме авторов «Правил предоставления КУ» и чиновников, их подписавших.

• ГВС, горячее водоснабжение. Данная услуга являет собой скорее непременное условие комфорта, чем жизненно важную услугу, потому и требования к непрерывности ее оказания не такие строгие, как в случае ХВС. Но также нормируются санитарные свойства, температура, давление, максимальные перерывы в снабжении.

• ВО, водоотведение. Обслуживание нередко засоряющихся канализационных стоков хотя и вызывает малоприятные ассоциации, но услугой является не менее важной, чем водоснабжение. В современных зданиях существуют две независимые системы водоотведения – канализация бытовых стоков и ливневый водосток. К коммунальным услугам относится лишь первое по причине предоставления ее непосредственно пользователю помещения.

• ЭС, электроснабжение. Жилые дома, как правило, относятся к 2 категории надежности электроснабжения, это означает, что к зданию, кроме основного, должен быть подведен также и резервный кабель. Дома высокого класса могут себе позволить и более высокую степень надежности обеспечения электроэнергией, имея несколько независимых источников электроснабжения вплоть до оборудования здания автономной генераторной установкой с запасом топлива.

• ГС, газоснабжение. Последние годы в проекты МКД данный вид КУ не закладывается ввиду чрезвычайно серьезных последствий от несоблюдения техники безопасности при пользовании сетевым газом в быту. Вместе с тем имеются определенные перспективы оборудования домов мини-котельными и даже мини-электростанциями, есть уже удачно выполненные пилотные проекты. В этом случае поставка газа непосредственно к коммунальным услугам уже не относится, но непрерывность такой поставки также крайне важна для обеспечения жизнеобеспечения здания. Здесь имеется определенный правовой вакуум, чреватый непредсказуемыми последствиями.

• ТС, теплоснабжение. Особенности климата в нашей стране делают данную услугу наиболее капиталоемкой. Любой практик, приходя на объект, должен в первую очередь обратить внимание на аспекты, влияющие энергоэффективность здания – от функционирования инженерного оборудования до утепления окон и дверей. Установка теплосчетчика позволяет контролировать фактический расход тепла и принимать меры к экономии энергетических и финансовых ресурсов. Парадокс ситуации заключается в том, что сегодня нет эффективно работающих механизмов, стимулирующих к экономии тепла ни собственников, ни управляющих, ни тем более поставщиков. Счастливым исключением являются только энтузиасты ТСЖ, нормально поставившие эту работу. Но широко распространен обратный, негативный вариант, когда все возможности по регулированию подачи тепла находятся в руках РСО, прямо заинтересованной в увеличенных поставках энергии. Пути решения данной проблемы – отдельная тема.

К услуге теплоснабжения законодательно приравнено также снабжение твердым топливом, что, по нашему мнению, несколько некорректно. Зато чиновник-законодатель забыл о такой важной услуге, как вентиляция (воздухообмен) помещений. Воздухообмен является одним из обязательных атрибутов жизнеобеспечения помещений и имеет строгие санитарные нормы. Также надо учесть, что современные здания нередко имеют весьма сложные системы подачи, вытяжки, очистки и кондиционирования воздуха. Техническое обслуживание таких систем является весьма затратной процедурой. Вентиляция имеет все основные признаки коммунальной услуги – жизненную необходимость, непрерывность, общий характер, предмет потребления. Единственным отличием вентиляции от прочих законодательно «признанных» КУ является факт отсутствия поставщика (производителя) предмета потребления данной услуги и необходимость его оплаты. Чистый воздух до сих пор остается даром Божьим. Между тем, многие эксперты-экологи приводят довольно суровую статистику – ежедневно около 5000 человек умирает от плохого качества внутреннего воздуха (51). Для сравнения: в автокатастрофах гибнет около 3500 человек в день. Пренебрегать этой темой ни в коем случае не следует.

Таблица 3

Коммунальные услуги. Предмет потребления КУ, его свойства и обеспечение его использования

Следует отметить также явное противоречие закона здравому смыслу в части назначения УО в качестве ответственного исполнителя коммунальных услуг, приобретающего у РСО некий «коммунальный ресурс». ЖК и Правила оказания КУ говорят о том, что управляющие закупают «оптом» коммунальный ресурс, например – тепловую энергию, а не его основе оказывают услугу по отоплению. В этом случае при закупках ресурса имеют место товарно-денежные отношения, регулируемые ГК РФ. Нет денег – нет товара. Однако давайте вспомним, что в случае, например, теплоснабжения, данный «товар» в виде теплоносителя протекает по внутридомовому трубопроводу отопления без каких-либо изменений. В конечном счете, тепловая энергия поступает к потребителю, интересы которого не в приобретении гигакалорий (Гкал), а в том, чтобы у него в доме было тепло. Не товар получает потребитель, а комплексную услугу.

Услуга, в отличие от товара, не может иметь единицы измерения. Нельзя оказать услугу в объеме 5 литров или 1500 кВт⋅ч. Объем относится не к услуге непосредственно, а к основному предмету потребления, ее составляющему. Например, услуга отопления являет собой непрерывную подачу тепловой энергии и обеспечение определенных ее характеристик, сама же тепловая энергия оказывается предметом потребления в ходе оказания услуги. За непрерывную подачу и характеристики энергии отвечает в первую очередь производитель, и только потом – управляющая организация, являющаяся по существу агентом – транзитером энергии. Задача УО обеспечить транзит тепловой энергии и сбор платежей с пользователей данной услуги. Это – исключительно агентские функции. Те же рассуждения можно провести и для других КУ. Поэтому правильно будет называть управляющую организацию – оператором коммунальной услуги, работающим в качестве агента ресурсоснабжающей организации. Агенту при этом принято начислять определенный процент за услуги, может здесь и лежит суть проблемы?

Таким образом, мы можем констатировать, что каждая КУ имеет три составные части – предмет потребления (утилизации), его определенные потребительские и физические свойства и обеспечение условий его использования (обеспечение оказания услуги). При этом, управляющие организации имеют непосредственное отношение только к последней из трех составляющих КУ, посему опять же несколько странно называть УО «исполнителем КУ», но в действующем законодательстве написано именно так. В табл. 3 приведена детализация всех трех составляющих для каждой КУ, включая вентиляцию.

Услуги по содержанию здания, согласно [25], разумно разделить на услуги управления и эксплуатации.

11.2. Управление домом – среди основных его составляющих:

• Организация финансирования, сбор платежей и бухгалтерский учет.

• Исполнение функций заказчика – исследование рынка, договорная работа с подрядчиками и поставщиками, контроль исполнения работ.

• Организация эксплуатации Дома (самостоятельно или по договору).

11.3. Эксплуатация дома.

11.3.1. Техническое обслуживание (ТО) – системы жизнеобеспечения здания нуждаются в постоянном контроле и в периодических регламентных работах. От осмотра конструкций здания и замены электроламп до предсезонной опрессовки системы отопления и испытаний электрооборудования, – спектр работ по ТО весьма широк, конкретизируется для каждого объекта индивидуально. Текущий ремонт оборудования и коммуникаций практически невозможно выделить из ТО здания.

11.3.2. Текущий ремонт конструкций здания подразумевает перманентные работы локального или «косметического» характера. По умолчанию, термин «текущий ремонт» предполагает именно ремонт строительных конструкций и отделочные работы.

11.3.3. Диспетчерская и аварийная служба – очень важная часть эксплуатации зданий, особенно это касается эксплуатации опасных производственных объектов (лифтов). Отличительные характеристики этих служб – круглосуточная работа и оперативное реагирование на нештатные ситуации.

11.3.4. Клининг (от английского cleaning) – кроме уборки помещений, включает в себя благоустройство и уборку придомовой территории, уборку и вывоз снега, полив и стрижку газонов.

11.3.5. Капитальный ремонт конструкций, коммуникаций и оборудования – требует отдельных затрат, как правило, не входящих в общую смету на содержание здания, но в техническом смысле остается неотъемлемой частью эксплуатации.

Более подробно рассмотрим специальные услуги, оказываемые в рамках ТО МКД, по причине первого отдельного упоминания их, применяемого в нашей системе классификации.

11.4. Специальные услуги (СпУ) – услуги обязательного характера, оказываемые специализированными организациями, имеющими лицензию или допуск саморегулируемой организации (СРО). В подавляющем большинстве случаев УО для оказания таких услуг заключает договоры подряда. СпУ следует выделять отдельно еще и потому, что стоимости их практически не нормируются и индивидуальны для каждого объекта.

Факт на заметку: именно из-за отсутствия строгой тарификации на специальные услуги на данном направлении рыночные отношения развиваются много быстрее. Налицо благотворное влияние здоровой рыночной конкуренции, что является несомненной предпосылкой для выделения специальных услуг в виде отдельных экономических составляющих в затратах на содержание МКД.

11.4.1. Техническое обслуживание лифтов, а также их освидетельствование. Здесь же можно упомянуть об обязательном страховании лифтов как опасных производственных объектов. Капитальный ремонт лифтов также производится специализированной организацией и должен отдельно учитываться в смете расходов (затраты на КР лифтов требуются гораздо чаще, чем проводится КР здания в целом, или даже выборочный КР дома). Сюда же стоит отнести электроизмерительные работы в лифтовом машинном отделении. Все эти расходы вместе составят затраты на содержание лифтов.

Затраты на содержание лифтов разумно было бы выделить из общей статьи затрат на содержание здания и приводить их в сметах и платежных документах отдельной статьей.

11.4.2. ТО систем противопожарной автоматики и дымоудаления (ППА и ДУ). Очень важная СпУ с точки зрения безопасности здания. Пожар – страшная беда, с которой и призвана бороться данная система.

Кстати, в развитых странах тарифы на страхование недвижимости сильно разнятся в зависимости от функциональности и надежности противопожарных систем, что весьма разумно со всех точек зрения.

В противопожарный комплекс здания входит и пожарный водопровод, но обслуживанием его занимается не специализированная организация, а тот же слесарь службы эксплуатации. Контроль за работоспособностью противопожарного комплекса в целом осуществляет МЧС, но из-за нищеты УК (ТСЖ, ЖСК) проверки жилых зданий зачастую имеют сугубо формальный характер. Как результат – в подавляющем большинстве жилых домов противопожарный комплекс нормально не функционирует!

11.4.3. Вывоз мусора. Твердые бытовые отходы (ТБО) и крупногабаритный (строительный) мусор (КГМ) вывозятся перманентно, расходы на эту услугу до сих пор нормированы и включаются в общие затраты на содержание здания. Рыночная же экономика требует оплачивать услугу по конкурентным тарифам и по объему фактического ее оказания (по количеству вывезенных кубометров). Вывоз сверхнормативного мусора производится как раз на упомянутых рыночных принципах, по заказу потребителя.

Московские нормативы (ППМ от 15 января 2008 г. № 9-ПП) предусматривают вывоз определенного количества ТБО и КГМ в кубометрах в расчете на одного проживающего. Подчеркнем, что количество пользователей здания (жителей) не является точной его характеристикой. Площадь – основной параметр здания, к которому необходимо «привязывать» все остальные требования и нормативы.

Сегодня расходы на специальные услуги входят в общую статью затрат – так называемое содержание и ремонт жилых помещений. Еще раз отмечая некорректность такого наименования, подчеркиваем необходимость детальной (но разумной!) расшифровки большинства этих затрат в ежемесячных платежных документах, согласно приведенной классификации услуг.

11.5. Дополнительные услуги (ДпУ) – услуги, оказываемые управляющей организацией (или субподрядчиками на договорной основе) всем жителям МКД на основании решения общего собрания СП. ДпУ не входят в состав минимального перечня услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (ПП РФ от 3 апреля 2013 г. № 290). Добровольность таких услуг определяет их особый экономический статус. Эти услуги всегда прописываются в платежных документах отдельной строкой. Однако следует иметь в виду, что теоретически ДпУ могут иметь неодинаковый набор (и стоимость) в пределах одного МКД, но в разных подъездах (наличие консьержа, видеонаблюдения и т. п.) Но законом этого почему-то не предусмотрено.

11.5.1. Охрана или служба консьержей. Круглосуточная (как правило) служба, которую несут или штатные работники УО или сотрудники частных охранных предприятий (ЧОП) по договору с УО. Тариф принимается решением общего собрания и обязателен всем, в том числе не принявшими участия в собрании или голосовавшим «против».

11.5.2. Подъездное запирающее устройство (ПЗУ, кодовый замок) и более развитая его разновидность – домофон. Входят в обиход также и видеодомофонные устройства. Данная услуга может иметь неоднозначный характер – минимальный набор услуги оказывается (по решению общего собрания) всем жителям Дома, пользующимся входной дверью (замок, доводчик, кодовая система), а домофонные трубки или мониторы могут устанавливаться (и оплачиваться) уже строго индивидуально, при этом тариф традиционно определяется с пользовательской единицы (с квартиры), а не с площади помещения. Строго говоря – ПЗУ также является имуществом ОДС и подлежит оплате пропорционально Доле. Только домофон, как услуга, может быть индивидуален.

11.5.3. ТО системы приема телевизионного сигнала. Система состоит из приемной антенны (в современном варианте сигнал поступает по оптоволоконному кабелю), усилительного ТВ-оборудования, набора разветвителей, кабелей разводки по помещениям. На практике часто эта услуга перестает быть дополнительной, а становится индивидуальной.

Стоит отметить, что индивидуальный характер оказания данной услуги сохраняется исключительно в силу традиции. По сути, домовая система ТВ относится к общему долевому имуществу и должна содержаться за счет всех собственников Дома. Неиспользование услуги не освобождает от бремени содержания оборудования как части ОИ. Точно так же и содержание лифта распределяется на всех собственников помещений Дома, вне зависимости от этажа расположения помещений и даже наличия отдельного входа в них.

В случае довольно популярного уже кабельного ТВ услуга превращается просто в подачу ТВ-сигнала и, по сути, почти не отличается от услуг телефонной и интернет-связи. В этом случае собственник помещения может отказаться от подачи ТВ-сигнала и не оплачивать его, но ТВ-оборудование, выполненное по изначальному проекту, входит в состав общего имущества, и содержание его должно оплачиваться в любом случае. Но законодатель пока и об этом не подумал.

Список дополнительных услуг неуклонно расширяется вместе с развитием рыночных отношений. Среди набирающих популярность услуг – системы контроля доступа в здание, видеонаблюдение, дополнительные режимы уборки МОП.

11.6. Индивидуальные услуги (ИУ).

Прогрессивные УО предлагают собственникам целый список ИУ:

• ремонт помещений;

• ТО и замена оборудования в квартирах;

• уборка помещений;

• индивидуальная диспетчеризация;

• индивидуальные режимы охранной сигнализации и видеонаблюдения;

• погрузочные работы и т. д.

Индивидуальные услуги являются совершенно новым рыночным предложением, которые дают возможность УО или иному исполнителю услуг заработать дополнительную прибыль на объекте. Индивидуальные услуги в набор услуг, оказываемых по договору управления, не входят, они, как правило, требуют заключения отдельного (или дополнительного) соглашения и отдельных финансовых документов (или дополнительных строк в общем платежном документе).

Таблица 4

Классификация жилищных и коммунальных услуг, оказываемых организациями – ресурсоснабжающими (РСО), управляющими (УО), эксплуатирующими (ЭО), специализированными (СпО)

Можно констатировать, что комплекс жилищных и коммунальных услуг представляет собой сочетанный набор услуг самого разнообразного характера – технических и сервисных, обязательных и добровольных. Список их неуклонно расширяется, и у каждой из них имеются свои особенности, в первую очередь – технические и экономические.