Текст книги "Та самая хулиномика: Еще забористее. Издатая версия"

Перейдем к финансовым институтам США. Что у нас с коммерческой недвигой? Вот вы идете по улице и повсюду дома. Каким образом ими владеют? Вряд ли вы об этом задумывались. Кто у них хозяин? Я вот об этом постоянно думаю, спать не могу.

На протяжении большей части 20-го века ими владели специальные партнерства. Это не корпорации, о которых я рассказывал ранее. Но тоже юридические лица. Что их отличает? Обычно большинство владельцев недвижимости – конторы небольшие, и они, как правило, не являются частью какой-то другой корпорации. Поэтому налогообложение у них более дружелюбное. Дело в том, что у корпораций есть налог на прибыль, плюс акционеры платят налог на доходы физических лиц с полученных дивидендов. Получается двойное налогообложение. Избежать этого можно, создав партнерство.

Но партнерство доступно только аккредитованным инвесторам. Обычным людям – хер с маслом, а не партнерство. Кто такой аккредитованный инвестор? Попросту говоря, это богатенький буратино, которому не нужна защита всяких комиссий. Величину требуемого капитала определяет SEC[27]27
  Securities and Exchanges Commission.


[Закрыть], сейчас это 1 млн долларов, или доход должен быть немаленький.

Если вы аккредитованный инвестор, можно вложиться в такое товарищество. Доход от сдачи в аренду падает на счет. Это не корпоративный доход, поэтому налог с него надо будет заплатить только один раз – как физическое лицо. Сразу понимаешь: так это ж восхитительно! Не надо платить налог на прибыль! Почему ж тогда все не делают эти товарищества вместо корпораций?

Государство, вестимо, против. Есть жесткие правила по созданию партнерств. Корпорация, например, существует бесконечно (пока не обанкротится или пока ее не купит Баффет), а партнерство – оно рассчитано на 10–20 лет. Покупаете здание, оно амортизируется, приносит ренту, а потом продается, и партнерство закрывается.

Об этом типе собственности слышно не очень много. Потому что они не вырастают большими. Обычно это всего одно здание. Плюс ко всему, партнерство не рекламируется.

В ЭТОМ НЕТ СМЫСЛА, ВЕДЬУ ОБЫЧНОЙ ПУБЛИКИ НЕТВОЗМОЖНОСТИ ТУДА ВЛОЖИТЬСЯ. ИМ ПРИШЛОСЬБЫ ПРОВЕРЯТЬ КАЖДОГОБОМЖА НА РАЗМЕР ЕГОКАПИТАЛА.

Еще у корпораций ограниченная ответственность. А у партнерств, как правило, нет; но там ничего страшного не может произойти, ведь оно тупо владеет зданием и сдает его в аренду; другой бизнес на него не вешают. Весь бизнес конторы – сдача площадей в аренду.

В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу таким способом? Богатеям можно, да еще и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! Как нам диверсифицировать свои портфельчики коммерческой недвижимостью?

И Конгресс придумал новую тему: REIT – Real Estate Investment Trust. Это еще один пример демократизации финансовых технологий. Можно сказать, Америка тащит весь мир с этой темой – лишь бы простые люди могли занести куда-нибудь денег и немного разбогатеть. Потому что придумали эти РЕЙТы действительно в США, а сейчас они очень много где есть и за 50 лет выросли колоссально.

Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике, мелким вкладчикам. И не будем брать с него налог на прибыль – а только НДФЛ. У меня рядом с квартирой есть Пятерочка, помещение которой принадлежит ЗПИФу[28]28
  Закрытому паевому фонду.


[Закрыть] недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12 % годовых, очень жирно для такой надежности. Ведь чтоб все здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит, только чтоб купить какой-нибудь сраный киоск, да еще его хер сдашь, короче, замучаешься с этой коммерческой недвигой. А тут илитный арендатор, все надежно, никуда не денется. Еще и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать – как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.

Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому деятельность РЕЙ-Тов ограничена только недвижимостью: не менее 75 % от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75 % дохода должно приходить от недвиги, и 90 % – от аренды либо процентов по депозитам. 95 % дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.

Если фонд всему этому соответствует, он получает статус REIT. Еще раз намекну: это тоже изобретение. Новое, шестидесятых годов. Появлялось потихоньку, потом развивалось, росло, а сейчас эта схема почти везде в развитом мире есть. Я австралийские РЕЙТы у себя в портфеле держу – в Сиднее недвига дико дорожает в последнее время. И метеорит на Канаду, опять же. Ну, понимаете.

Американские РЕЙТы росли взрывоподобно. Первый всплеск был в конце шестидесятых, когда ключевая ставка выросла выше потолка на депозиты. Потолок был установлен указом, и правительство не разрешало банкам давать высокие проценты. И внезапно РЕЙТы оказались выгодней вклада в банке, и народ туда попер.

Был и второй бум. В 1986 году правительство отменило налоговые льготы товариществам. Там у них разрешалось дико амортизировать здания (именно товариществам), и люди таким образом вкладывались в новые дома, чтобы снизить налоги. Потому что если вам разрешается быстро амортизировать здание, вы можете красиво и законно занижать налогооблагаемую прибыль. Поэтому люди мощно вкладывались в недвигу через ту схему. А в 1986 году ту лазейку прикрыли, и произошел второй бум РЕЙТов.

В девяностых был просто мощный рост всей недвиги, и появились кучи новых фондов. Какие-то стали специализироваться, например, на ритейле, на складах и т. п. Сейчас все инвесторы о них знают, хотя этой области финансов всего 40–50 лет.

Что нам надо отметить? Первая тема: финансовые изобретения развиваются долго и придумать их нелегко. И вторая: очевиден тренд на демократизацию финансов, об этом подробней в самом конце книги. Вы уже поняли, что, если посмотреть в прошлое, все эти замечательные продукты были доступны лишь небольшой горстке богачей. А сейчас стало попроще. Захотел – вложился в недвигу. Норм, чо.

Теперь надо о жилых домах поговорить, эта область куда больше. И самих домов больше, и стоят они дороже, чем офисные/коммерческие. В США в своем собственном доме[29]29
  Я не имею в виду в полностью выкупленном доме, просто не в арендованном.


[Закрыть] живут порядка 2/3 семей. В разных странах по-разному, но это довольно обычное соотношение. А в Германии, например, люди всю жизнь снимают и не парятся. И снять там куда сложнее, чем у нас: только что отпечатки пальцев не попросят. И вот эта американская цифра в 2/3 – она возникла из-за того, что государство сделало ипотеку доступной.

Надо вернуться к истории. Я уже говорил о династии Тан и торговле шелком, сейчас перенесемся поближе – в забытую богом Америку времен Великой депрессии. После резкого падения рынка в 1929 году начался жесточайший жилищный кризис. Цены на дома валились как подкошенные, и люди переставали платить по кредитам в огромном количестве. Ситуация была аховая, и американское правительство даже создало специальные конторы по выкупу этих ипотек. В итоге аж двадцать процентов ипотек были выкуплены правительством. Что же конкретно происходило?

Это важно именно с точки зрения развития финансовой технологии. До депрессии ипотечное кредитование росло. Типичный срок кредита составлял от 2 до 5 лет, а тело кредита отдавалось в конце. Что это означает? Покупая дом в 1920 году, ты шел в банк, и он тебе выдавал кредит. Обычно давали половину денег. То есть на дом стоимостью 10 тысяч долларов (сейчас это примерно 130 тысяч, весьма скромный домик) банк давал кредит в 5 тысяч. Проценты платишь ежемесячно, а в конце – через два года, ну или через пять, платишь эти 5 тысяч. Потом можно опять попытаться взять ипотеку. Придешь в банк, и он тебе опять даст 5 тысяч. Такая была схема, банки ее всем предлагали, и она очень распространилась.

Если говорить о теле кредита, понятно, что это большая сумма. Платишь каждый месяц только проценты, а через два года вдруг надо заплатить всю пятеру. Но люди думали, что это ничего страшного – через два года пойду к ним опять, ну а если не дадут – попрошу кредит в другом банке. Я же могу где угодно найти эти пять тысяч? И все работало без особых проблем.

Что же произошло во время Великой депрессии? Две вещи: безработица выросла до 25 % и цены на дома упали сильнее, чем вполовину. К примеру, занял ты 5000 долларов на дом, который стоит 10к, а он стал стоить только 4 тысячи. Прошло два года, идешь в банк – пора рефинансировать кредит. Приходишь, говоришь – ну вот, я безработный, а мой дом сейчас стоит $4000. Банк тебе говорит – ну извини, не шмогла, кредит я тебе больше не дам. Что происходит? Дом надо продавать, ты банкрот, все пропало. Первый взнос был 5 штук, а ведь если дом стоил 10, а ты занимал пять, вот первоначальный взнос ты полностью потерял, еще и должен остался. Это происходило с миллионами американских людей, не говоря уже о простых неграх.

В итоге администрация Рузвельта решила, что такой тип ипотеки был какой-то херовый. Поэтому в 1933 году, примерно через год после вступления в должность, Франклин Рузвельт придумал Федеральную Жилую Администрацию. Она пыталась заставить банки опять давать людям в долг на жилье, потому что в стране была просто катастрофа какая-то.

Чтобы вернуть банкам интерес, эта ФЖА начала страховать ипотеки. Если ты (банк) дал кредит на дом, а заемщик не платит, и при этом дом подешевел – ты теряешь деньги. И вот страховка означала, что государство вернет банку разницу. В то же время правительство заявило, что страховаться будут только ипотеки на 15 лет или дольше. Как бы установило стандарт. И еще они заявили, что это не может быть ипотека с выплатой тела кредита в конце. Для рядовых американцев это было неподъемным бременем – заплатить огромную сумму в последний месяц. Поэтому банки заставили амортизировать ипотечный платеж на весь срок кредита – 15 лет.

Такие предложения уже были в 1920-х годах, но для большинства людей они были совершенно непонятны. Народ просто не догонял – как это, амортизировать ипотеку. Ну а это просто-напросто выплачивать часть тела кредита каждый месяц. Тогда в конце не будет огромного платежа. Платишь каждый месяц одинаковую сумму, и в конце – все, превед. Кредит выплачен целиком. Достаешь вставную челюсть, приглашаешь жену на ужин, все хорошо.

Арифметика ипотеки немного сбивает с толку даже сейчас, а уж в 1934 году людям дополнительно требовалось три класса образования. Поэтому объясню на пальцах. В 34-м они начали выдавать пятнадцатилетние ипотеки, что вроде и неплохо, но маловато. А в начале пятидесятых уже появились ипотечные кредиты на 30 лет. Это, конечно, длинный срок. Вот вы женились на какой-нибудь парикмахерше размалеванной, купили дом, детей завели – вам около 25 лет. Если дать вам 30 лет на выплату, в 55 вы уже откинетесь. Жена страшная, ну хоть дети в институт пристроены. И если ставка гарантируется на 30 лет, это же дико круто! Никаких подлых сюрпризов. Вы всегда знаете, сколько платить в месяц.

Вопрос в том, как посчитать этот ежемесячный платеж? Вот у вас ставка, и приведенная к текущему моменту стоимость всего потока ежемесячных платежей и равна сумме кредита. Называется, вы уже поняли, «аннуитет».

Стоимость аннуитета = ежемесячный платеж/ставка×[1–1/(1+ставка)^срок]

Срок и ставка всегда в месяцах. Ну, то есть в периодах платежа, но я никогда не слышал о том, чтобы период был другим. Годовую ставку надо поделить на 12, а срок в годах умножить на 12.

Все, что нужно сделать, чтобы подсчитать амортизирующуюся ипотеку, если человек занимает сумму S под r процентов годовых, – надо подставить их в формулу и определить, какой будет ежемесячный платеж. Вот с этим у них были проблемы, поэтому задачку мы еще раз повторим во второй части книги. Потому что и у вас с этим тоже будут проблемы.

До того как появились компьютеры – всего лишь 50 лет назад, – люди использовали готовые таблицы. Я и сам когда-то смотрел синусы по таблицам Брадиса, помните такие? Считать все в столбик им было реально напряжно. И в ипотечной табличке была, например, страница на 10-летний кредит под 5 % – но это скорее исключение, все же срок небольшой. Хотя если заемщики немолодые, вроде и нормально. Пенсионеру кредит на 30 лет давать как-то опрометчиво. Не поминайте лихом, ха-ха-ха!

На странице вычислены все платежи на кредит в 1000 баксов. А если кто-то занимает семь тысяч, вы просто умножаете этот платеж на семь. При ставке в 5 % годовых ежемесячный платеж получается $10,61. То есть они просто посчитали, чему в этой формуле будет равен x при остальных известных нам цифрах.

Дальше идет график платежей. Итак, ежемесячный платеж – $10,61. В таблице было указано распределение амортизации долга и процентов. Вот вы занимаете тысячу и платите $10,61 в месяц. Каждый месяц тело кредита немного уменьшается. Какая часть из ежемесячного платежа – проценты? Это просто: 5 % поделить на 12 месяцев. Из 50 баксов годовых получается $4,17 в месяц, а платеж по телу кредита равен 10,61 – 4,17 = 6,44 доллара.

Из $1000 вы заплатите $6,44, значит, со второго месяца останется выплатить уже $993,56. На следующий месяц проценты рассчитываются исходя из нового тела кредита – а оно уже $993,56, и процентный платеж равен $4,14. Видно, что они уменьшились, ведь долг понемногу выплачивается. Значит, выплата тела кредита увеличилась. Первый месяц проценты были $4,17, а тело – $6,44. Во второй – проценты $4,14 (на 3 цента меньше), стало быть, из тела кредита вычтется уже $6,47. Через 6,5 лет процентов надо будет платить лишь $1,74 в месяц, потому что от тела кредита останется $407,61. Поэтому и доля выплаты самого кредита станет гораздо больше.

Таблица очень нужна для того, чтобы определить, что происходит при продаже дома. Если люди переезжают через, например, шесть с половиной лет, сколько они остались должны? Ну вот, в таблице написано – на каждую взятую тысячу они теперь должны 408 баксов.

Сразу понятно, какой гемор возникает при частичном досрочном погашении. Поэтому часто оно было запрещено, допускалось только полностью. Хорошо, что сейчас у нас есть компьютеры.

ТАК УСТРОЕНА ДОЛГОСРОЧНАЯ ИПОТЕКА. ПРОЦЕНТНАЯ ЧАСТЬ ПОСТОЯННО МЕНЯЕТСЯ, ТЕЛОКРЕДИТА ПОСТОЯННОМЕНЯЕТСЯ, НО ОБЩИЙПЛАТЕЖ ВСЕГДАОДИНАКОВ.

Это изобретение. В 1934 году это придумали – еще и ста лет не прошло! Кстати, эта тема есть не везде. В Канаде, например, такого нет – там ставка не фиксируется. В Дании есть, ну вот в США, у нас в России почти все ипотеки по фиксированной процентной ставке. А в Германии, например, ставка может меняться в зависимости от ситуации в экономике. Правда, надо упомянуть, что она может и падать.

В Великобритании сейчас идут разговоры, что надо схему повсеместно расширять. Понятно, что, если ставка резко меняется, страна может попасть в такую же ситуацию, как США в годы Великой депрессии. Редкое, но вполне возможное событие. Тогда люди потеряют свои дома. Но в Англии сейчас опять консерваторы овладели Биг Беном, и нихера не проходит эта тема. Вроде и можно взять ипотеку с фиксированной ставкой, но, видимо, она будет очень высокой, и мало кто из банков такую вообще предлагает. На тридцать лет банки боятся выдавать – вдруг чо? А покупатели домов не хотят платить слишком много. В этом плане у нас на родине реальный прогресс, и ставки с учетом инфляции у нас не такие уж конские. У нас просто недвиги мало, регулирование уродливое – полностью коррумпированное, и строители от этого охуевшие.

В Канаде не так давно – в 1980 году – процентные ставки улетели вверх, и у них была похожая проблема, что и в США. Люди не могли себе позволить рефинансирование ипотеки, и куча народу потеряла свои домишки. Большая беда. Ну как-то они ее преодолели, послабления сделали. Но даже сейчас в Канаде нет фиксированных ставок по ипотеке.

Продолжим о финансовых изобретениях. Важные вещи – секьюритизация и господдержка ипотеки. В 1938 году в США федеральное правительство под началом Рузвельта придумало FNMA – Федеральную Национальную Ассоциацию Ипотек, государственное агентство, которое покупало ипотеки для поддержки рынка кредитования. На Уолл-стрит никто не мог произнести эту аббревиатуру, и ее назвали по-собачьи: из ЭфЭнЭмЭй получилась Фэнни Мэй.

Чем занималась эта контора? Она покупала у банков ипотечные кредиты. Так они старались поддержать рынок ипотек. Поначалу банк выдавал кому-то кредит на покупку жилья, и на этом все. Больше денег он дать никому не мог, если бы не привлек еще через депозиты. Ну а Фэнни Мэй выкупала ипотечные контракты у банков, и банк опять мог выдавать займы. Это они сделали в 1938 году, все еще была Депрессия и рынок недвиги был вялый и жалкий. Домов не строили, и безработица среди гастеров и их прорабов была повсеместной. Рузвельт думал, как ему экономику взбодрить. Вот была одна из идей. Так появился ипотечный гигант Фэнни Мэй. А в 1968 году контору приватизировали, и она стала частной компанией.

В 1970 году правительство создало еще один подобный институт, Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC. Имя опять придумали на Уолл-стрит, и назвали его Фредди Мэк. Ну, типа, та была девочка, а это парень. Хорошо, что не Крюгер.

Сейчас эти имена уже официальны, и конторы уже не государственные – Фэнни Мэй и Фредди Мэк. Изначально Фредди был другой. Что от него требовалось? Покупать ипотечные кредиты, перетасовывать их в ценные бумаги («секьюритизировать») и продавать со своей гарантией. Как только Фредди начал это делать, Фэнни спохватилась и тоже попросила, ну типа, можно я тоже? Ну и обоим разрешили.

Почему именно правительство придумало эти две госконторы? Ну, любой же может создать корпорацию, вот пендосское правительство и создало. Обе компании полностью в бизнесе секьюритизации ипотек. Они покупают займы от тех, кто дает деньги в кредит.

ДРУГИМИ СЛОВАМИ, ОНИПОКУПАЮТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ЗАПАКОВЫВАЮТ ИХВ ЦЕННЫЕ БУМАГИ И ПРОДАЮТ ШИРОКОЙ ПУБЛИКЕСО СВОЕЙ ГАРАНТИЕЙ.

Если должник обанкротится, контора заплатит за него недостающее. Потом еще и страховщики появились, которые страховали (хотя бы частично) эти займы. Сложная финансовая схема. Но в конце концов образовались две эти корпорации, которые выпускали ценные бумаги под залог ипотек, а правительство за ними уже не стояло. Как бы.

Стали судачить, что правительство все же создало эти конторы, а ведь они выпускают облигации на триллионы долларов! Не придется ли честному налогоплательщику раскошелиться в случае чего? Правительство открыто заявило: «Нет! С пидорами не пьем! Конторы давно частные, и пусть Фэнни начиналась как государственная, сейчас она нам не принадлежит. Ее долги не гарантируются правительством». Кто-то переживал, мол, точно не гарантируется? Точно? Точно? Ну, официальная позиция была такая, что нет, если придет беда, то денег не будет.

Теперь догадайтесь, что произошло. В 2008 году рынок недвижимости рухнул, и кризис был такой адский, что все вспомнили Великую депрессию. И обе наши компании – и Фэнни, и Фредди – обанкротились, ок? Что же делать-то, а? Вот мы в администрации гениального Буша. Республиканца. А они особо не любят бейл-ауты (спасение за чужой счет). Казалось бы, есть законы, все дела, и Буш не позволит спасать их деньгами налогоплательщиков. Об этом неоднократно, кстати, заявлялось. Потом кто-то сказал: стойте, но ведь весь мир вкладывает в ценные бумаги этих контор – причем все думают, что конторы эти принадлежат американскому государству. Особенно много китайцы возмущались. Бедные невинные китаезы доверились америкосам и вложили много миллиардов в Фэнни Мэй. Что вы скажете китайцам? «Извините, мы тут ни при чем»? «Она утонула»? Ну кто-то так и говорил, мол, пойдите и скажите Мао и его команде, что денег не будет, мы же всегда так говорили. Но китайцы ответят, мол, выто, конечно, говорили, но мы вам не верили.

На самом деле правительство действительно не предприняло все нужные шаги для того, чтобы все разъяснить. Например, «Уолл-стрит Джоурнал» печатал котировки бондов Фэнни Мэй и Фредди Мэк в разделе «государственные бумаги». И это главный финансовый журнал страны! Хотя это, конечно, не государство. Но правительство должно было как-то их образумить, наверное, да? Прийти и сказать: «Слушайте, ну это же частная компания, мы тут ни при чем». А бедные китайцы прочитали газету и типа ей поверили.

Конечно, Джордж (сраный ковбой) мог бы и сказать, мол, ну, ребята, не повезло. Надо было читать, что в договорах мелким шрифтом написано. Но он ничего такого не сказал. Почему? Ну, типа, чтоб не рисковать. Если бы правительство США позволило этим отмывочным конторам обанкротиться, все инвесторы мира ополчились бы и озверели. У США есть репутация. Они могут бесконечно занимать деньги у всего мира как раз потому, что все думают, что там все, сука, надежно. А тут запахло каловыми массами.

Поэтому они взяли шефство над обеими конторами и не дали им забанкротиться. Урок интересный: можно миллион раз сказать, что вы ничего не гарантируете, но в итоге-то все равно гарантируете. Какие-то воровские понятия, по-моему.

Про другие страны надо еще рассказать. У Канады тоже есть такая контора, называется Canada Housing and Mortgage Corporation. Но она не приватизирована, а до сих пор принадлежит канадскому правительству. Но она гораздо меньше, конечно. Что там Канада – три дома, лось и клюшка хоккейная. Поэтому про эту контору никто никогда и не слышал.

Но в целом там схема очень похожая. Во время кризиса, однако, у канадцев не было такого адского падения цен, потому что и пузырь был гораздо меньше. Но Канада и США, конечно, сильно переплетены – американские инвесторы дико вкладываются в канадские бумаги, например. И экономика Канады, в общем-то, ходит одновременно вверх и вниз с Омерикой. Хотя она и более сырьевая, там нефть, лес, кленовый сироп мощно экспортируется.

И такая мысль: а кто же стоял за решениями Фэнни и Фредди понижать стандарты заемщиков? Понятно, что денег в стране было тупо больше, но все же? Есть такая идея, что, несмотря на их «независимость», кто-то из правительства им таки подсказывал, что надо неграм давать больше ипотек, чтобы те могли на своих диванах спокойно смотреть Малахова, или как там он в Америке называется, Опра, что ли.