Текст книги "Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции"

К сожалению, это приходится доказывать и обосновывать в каждом конкретном случае, поскольку даже суды зачастую считают изданные в виде постановлений акты о реконструкции нормативно-правовыми. Например, жители дома № 3 по Домостроительной улице г. Москвы обратились в суд, пытаясь оспорить несколько актов исполнительной власти (включая п. 1, 2.5, 5 упоминавшегося выше постановления Правительства Москвы № 609 от 11 июля 1995 г. «О развитии Центра временного размещения беженцев и вынужденных переселенцев на территории микрорайона Востряково западного административного округа»; приложение 27). Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 ноября 1999 г. требования заявителей удовлетворены частично. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июня 2000 г. решение суда первой инстанции отменено частично и дело направлено на новое рассмотрение. Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 марта 2001 г. № 3-10/2001 требования заявителей удовлетворены (в частности, признаны недействительными и не порождающими правовых последствий п. 1,2.5, 5 постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609; приложение 38). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела на открытом судебном заседании 8 июня 2001 г. кассационные жалобы Правительства г. Москвы и комитета по делам миграции Правительства столицы и своим определением № 5-Г01-66 (приложение 39) решение суда первой инстанции от 30 марта 2001 г. оставила без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения. Итак, постановление Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609 рассматривалось судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда дважды – 4 ноября 1999 г. и 8 июня 2001 г., – и оба раза акт Правительства Москвы расценивался как правовой (в определении от 8 июня 2001 г. сказано: в оспариваемых заявителями «правовых актах Правительства Москвы указано…»). Причем непонятно, данный акт правовым был назван в смысле нормативно-правового или правоприменительного? Какова правовая природа указанного постановления Правительства Москвы от 11 июля 1995 г. № 609? Вне всякого сомнения, это правоприменительный акт.

Таким образом, понятно, что те акты о реконструкции, которые изданы в виде постановлений, приняты с нарушением закона. А если акт о реконструкции, например постановление № 625 (приложение 12), имеет не соответствующий закону вид (в нарушение п. 1 ст. 21 Закона г. Москвы от 26 февраля 1997 г. № 5 «О Правительстве Москвы»), то не влечет ли это его недействительность с момента принятия?

Нет, не влечет. Одного лишь факта принятия органом исполнительной власти акта о реконструкции (правоприменительного акта) не в виде распоряжения, а в виде нормативно-правового акта (постановления, указа) недостаточно для признания его недействительным (а жаль!). Неверное название акта о реконструкции не делает его недействительным. В подобной ситуации, вынося решение от 20 июня 2002 г. № ГКПИ 2002-476 (по делу о признании недействительным распоряжения Правительства России от 1 ноября 1993 г. № 1944-р; см. приложение 40), Верховный Суд Российской Федерации указал: «…довод заявителя о том, что обжалуемый нормативный правовой акт Правительства Российской Федерации принят в форме распоряжения, а не постановления, основанием для признания этого акта, являющегося по содержанию нормативным правовым актом и принятого в пределах полномочий Правительства… недействительным не является».

Вместе с тем сказанное о правовой природе актов о реконструкции позволяет сделать важный вывод: поскольку юридическая природа актов о реконструкции определяется их содержанием, а не видом (названием), к ним должны применяться нормы и правила в соответствии с их правовой природой. Иными словами, ко всем актам о реконструкции должны применяться нормы и правила, применяемые к правоприменительным актам, и, кроме того, акты о реконструкции не должны противоречить нормативно-правовым актам (в том числе нормативно-правовым актам органа исполнительной власти, который издал акт о реконструкции с названием, не соответствующим правовой природе данного акта о реконструкции).

То, что акты о реконструкции являются правоприменительными, влечет и иные, вполне определенные правовые последствия. Но об этом речь пойдет ниже.

Вопрос 3. О рисках инвесторов, осуществляющих реконструкцию на основании актов исполнительной власти

Рассмотрим, в чем заключается риск (вернее, риски) инвесторов, осуществляющих реконструкцию на основании актов исполнительной власти.

В связи с реализацией акта о реконструкции у инвестора возникают две главные группы отношений: отношения инвестора с исполнительной властью, издавшей акт о реконструкции, и отношения инвестора с владельцами недвижимости, находящейся в доме (здании), подлежащем реконструкции на основании этого акта. В каждой из этих двух групп отношений у инвестора существуют свои, самостоятельные риски.

Первая группа рисков инвестора связана с деяниями (действиями и бездействиями) органа исполнительной власти, издавшего акт о реконструкции. В ней можно выделить два основных риска инвестора.

Первый риск инвестора состоит в том, что исполнительная власть в одностороннем порядке передаст права на проведение реконструкции объекта недвижимости другому лицу (фактически меняя инвестора) либо своим новым актом отменит или изменит принятый им акт о реконструкции, на основании которого инвестор приступил к реконструкции. Подобные действия исполнительной власти иллюстрирует следующий пример.

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от7 сентября 1998 г. № 873-р «О реконструкции помещений электрощитовых в домах серии 1ЛГ600А в Выборгском, Калининском и Приморском административных районах Санкт-Петербурга» утверждено решение городской инвестиционно-тендерной комиссии от 24 июня 1998 г., которым Закрытому акционерному обществу «ИНЭКС-ДИЗАЙН» (инвестор) разрешено проектирование и реконструкция помещений, указанных в приложении № 2, за счет собственных и привлеченных средств в целях переоборудования их в однокомнатные квартиры и дальнейшего использования в качестве жилых помещений.

На основании данного распоряжения между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Закрытым акционерным обществом «ИНЭКС-ДИЗАЙН» был заключен договор от 17 сентября 1998 г. № 00-(и) 003746(02) об инвестиционной деятельности.

Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 3 марта 2003 г. № 389-ра распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 7 сентября 1998 г. № 873-р признано утратившим силу в части, касающейся адресов, по которым не выполнена реконструкция, согласно приложению № 2. Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предложено в установленном порядке внести изменения в договор об инвестиционной деятельности от 17 сентября 1998 г. № 00-(и)003746(02).

Полагая, что распоряжение администрации Санкт-Петербурга от 3 марта 2003 г. № 389-ра противоречит другим актам губернатора Санкт-Петербурга, делает невозможным продолжение реконструкции помещений и нарушает его права, Закрытое акционерное общество «ИНЭКС-ДИЗАЙН» обратилось за защитой своих прав в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области (см.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 февраля 2004 г. № А56-20432/03; приложение 41).

Из-за подобных действий органа исполнительной власти инвестор подчас может потерять очень много, поскольку в этом случае он не получит то, на что рассчитывал при принятии акта о реконструкции и заключении инвестиционного контракта. В таких ситуациях, стремясь защитить свои права, инвесторы обращаются в суд, оспаривая тот акт, которым орган исполнительной власти меняет инвестора, отменяет или изменяет первоначально принятый им акт о реконструкции. И, как показывает практика, чаще всего суды отказываются удовлетворять требования инвесторов. В частности, в приведенном выше примере даже Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отказал в удовлетворении заявленного требования.

Не вдаваясь в подробности, почему суды отказывают инвесторам, скажем лишь, что суды поступают правильно. Добавим только, что, если орган исполнительной власти своим актом меняет инвестора, отменяет или изменяет первоначально принятый им акт о реконструкции, инвестору не нужно оспаривать подобные решения исполнительной власти. Инвестору следует добиваться исполнения инвестиционных контрактов, заключенных им с исполнительной властью. Иначе говоря, инвестору нужно перенести спор из области административных отношений, где исполнительная власть имеет властные полномочия, в область гражданских отношений (стороны инвестиционного контракта – равноправные субъекты), например, предъявив иск с требованием обязать ответчика исполнить какие-то конкретные действия или устранить препятствия, мешающие инвестору исполнять инвестиционный контракт.

Второй риск инвестора в его отношениях с исполнительной властью, издавшей акт о реконструкции, заключается в том, что исполнительная власть может нарушить свои обязательства, возникшие из инвестиционного контракта или иного подобного документа. Но, поскольку нарушение (неисполнение или ненадлежащее исполнение) обязательств, возникших из договора (контракта), не является отличительной особенностью взаимоотношений инвестора с исполнительной властью и их рассмотрение выходит далеко за пределы темы книги, данный риск специально рассматривать не станем.

Вторая группа рисков инвестора связана с отношениями инвестора и владельцев недвижимости, находящейся в доме (здании), подлежащем реконструкции на основании акта исполнительной власти. В данной группе (также как и в отношениях инвестора с исполнительной властью) можно выделить два важнейших риска инвестора.

Здесь первый, и основной, риск инвестора заключается в том, что акт о реконструкции может быть признан судом недействительным (например, по иску какого-либо владельца подлежащей реконструкции недвижимости). Это, как известно, означает, что данный акт о реконструкции не влечет юридических последствий и его действие прекращается с момента принятия. Прекращение действия акта о реконструкции не с момента принятия, а с момента вступления в силу постановления суда означало бы возможность применения акта о реконструкции с момента его принятия до момента вынесения судебного постановления и, следовательно, нарушало бы права заявителя (владельца недвижимости).

Иными словами, все, что инвестор сделал до момента признания судом акта о реконструкции недействительным, не влечет никаких последствий. Это грозит инвестору убытками, которые могут быть выражены в расходах на оформление разрешений, оплату аренды земельного участка на период проектирования и реконструкции, покупку недвижимости для «выводимых» из реконструируемого дома (здания) владельцев недвижимости. Но если эти расходы инвестор (гипотетически) может вернуть, предъявив иск к органу исполнительной власти, чей акт был признан недействительным, то неофициальные расходы (попросту говоря, взятки), порой значительно превосходящие размер официальных затрат, инвестору вернуть вряд ли удастся.

Второй риск инвестора (в его отношениях с владельцами реконструируемой недвижимости) состоит в том, что владельцы недвижимости могут отказаться от исполнения акта о реконструкции; иными словами, не согласятся отчуждать свои права на недвижимость.

Обратимся к выдержке из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[67]67
  Бюллетень ВС РФ. 2001.№ 1, 2.


[Закрыть].

«1. Принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Кларисса» (т. е. инвестор – прим. автора) обратилось в суд с иском к М. о выселении ее и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.

Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи выселены с предоставлением другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР, указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в собственности граждан.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279–282 и 284–286 настоящего Кодекса.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно.

Статья 137 ЖК РСФСР не может применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации… акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в предусмотренных пределах и порядке, применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

Часть первая ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому ст. 137 ЖК РСФСР в той мере, в какой она предусматривает возможность выселения в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит.

Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд.

Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения».

Из данного примера следует, что исполнительная власть может требовать в суде произвести принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения, согласно п. 3 ст. 35 Конституции России), а инвестор таких прав не имеет. Его права отличаются от прав исполнительной власти. Поэтому он может приобрести права на подлежащую реконструкции недвижимость только с согласия владельцев недвижимости (например, заключив с ними соответствующие сделки).

Кроме рассмотренных двух важнейших рисков инвестора, существующих в его отношениях с владельцем недвижимости, возникает (или может возникнуть) довольно много «мелких» рисков. Раскрыть их суть помогут следующие два примера.

«2. Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

Жилищное управление «Мещанское» обратилось в суд с иском о выселении А. и членов ее семьи и предоставлении им другого жилого помещения, ссылаясь на то, что жилое помещение подлежит реконструкции, а жильцы – отселению на основании постановления правительства Москвы от 2 апреля 1996 г. «О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы на 1996–1997 гг.».

Заочным решением Мещанского районного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Согласно указанному постановлению Правительства Москвы жилой дом, в котором проживали ответчики, включен в число объектов, подлежащих комплексному капитальному ремонту и реконструкции.

В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно уменьшится, или увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 83 ЖК РСФСР).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[68]68
  Бюллетень ВС РФ. 2001.№ 1,2.


[Закрыть]).

В этом примере с иском о выселении нанимателя и членов ее семью обратилось жилищное управление, но на его месте вполне может оказаться и инвестор. Для нас с вами важно понять из данного примера, что, помимо прочего, инвестор должен иметь документы (например, проектно-сметную документацию), содержащие сведениями о том, что произойдет с занимаемой нанимателем жилой площадью в процессе реконструкции. Более того, эти сведения должны быть точными и в соответствии с предписаниями п. 3 ст. 88 ЖК РФ отражать, что «в результате проведения… реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи…, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления».

Другой пример. В начале разд. III книги будет сказано о владельцах недвижимости в реконструируемом доме (здании), которые пытаются зарегистрировать (прописать) в своих квартирах как можно больше людей, дабы получить от инвестора недвижимость большей площади. Нужно заметить, что для достижения этой цели прописывать их не обязательно. Вселившиеся в квартиры люди могут проживать там и без прописки. Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой»[69]69
  Российская газета. 1995. № 87.


[Закрыть] (приложение 42) было признано содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим Конституции России.

Статья 67 ныне действующего Жилищного кодекса содержит формулировку, аналогичную той, которую Конституционный Суд признал не соответствующей Конституции России. Сравните:

«Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи…» (ст. 54 ЖК РСФСР);

«1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке… вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц…» (ст. 67 ЖК РФ).

Поскольку закрепленное в ст. 67 ЖК РФ положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует Конституции (для вселения в жилое помещение не требуется соблюдения режима прописки), то граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают соответствующие права без прописки.

Сказанное о ст. 67 ЖК РФ означает следующее: наниматель жилого помещения, находящегося в доме (здании), подлежащем реконструкции, может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, которые приобретут право проживать в нем даже без прописки, а от инвестора они могут потребовать предоставления отдельного жилого помещения. Без сомнения, такие действия нанимателей могут в буквальном смысле «дорого обойтись» инвестору.

В заключение рассматриваемого третьего вопроса разд. II книги нельзя не упомянуть о заблуждениях инвесторов (возникающих, вероятно, по вине их работников) относительно прав на реконструируемый объект. Таким заблуждением является, например, мнение о том, что, когда в результате реконструкции создается новая вещь или новый объект недвижимости (п. 1 ст. 218 ГК РФ), инвестор приобретает на эту вещь право собственности (приложение 28).

Много раз инвесторы обращались в суд, чтобы приобрести право собственности на реконструируемый объект недвижимости, но в большинстве случаев получали отказ. Вот только два примера.

Например, Общество с ограниченной ответственностью «ЛЮС и К» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Сочи о признании права собственности на здание магазина «Гастрономчик ЛЮС и К», расположенное на Курортном проспекте г. Сочи на месте бывшей остановки «Санаторий им. Я. Фабрициуса». Иск мотивирован тем, что общество за свой счет произвело реконструкцию арендованного им помещения бывшей автобусной остановки, в результате чего был создан новый объект.

Решением от 27 февраля 2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30 апреля 2004 г., в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО «ЛЮС и К» просит судебные акты отменить, а исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвовавших в деле лиц, суд решил, что содержащиеся в кассационной жалобе доводы должны быть отклонены по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может приобрести другое лицо на основании договора. В материалах дела отсутствует какой-либо договор, содержащий условие о переходе к ООО «ЛЮС и К» права собственности на спорное имущество. Более того, поскольку имущество являлось муниципальной собственностью, общество могло стать его собственником только в порядке приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Лицо, которое провело реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта (ст. 303, 623 ГК РФ), может претендовать лишь на возмещение затрат (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2004 г. № Ф08-3381/04; см. приложение 43).

В приведенном примере не было спора между инвестором, реконструировавшим дом (здание) на основании акта о реконструкции, и исполнительной властью, но все же описанная ситуация прекрасно показывает слабость позиции инвестора, желающего приобрести право собственности на объект недвижимости.

Еще пример. Общество с ограниченной ответственностью «Святая Ольга» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г. Владивостока о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости литеры А и Б, домик сторожа, расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Главная, 5а, на том основании, что они построены и введены им в эксплуатацию, а потому являются его собственностью как вновь созданные.

Суд установил, что, согласно акту приема-передачи от 15 сентября 1995 г. ГГП «Приморская поисково-съемочная экспедиция», в муниципальную собственность г. Владивостока спорные здания переданы как капитальные строения. В данном акте указаны даты постройки спорных капитальных строений: домик сторожа – 1959 г., спальные корпуса – 1991 г. При этом имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о реконструкции и ремонте переданных истцу объектов недвижимости, а не об их строительстве.

Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 мая 2004 г. № Ф03-А51/04-1/932; см. приложение 44).

Вместе с тем те инвесторы, которые в ходе «реконструкции» снесли объект недвижимости (как было сказано выше, с момента сноса недвижимости, в силу ст. 235 ГК, собственник утрачивает право собственности на нее) и на его месте построили новый объект недвижимости, имеют шансы на приобретение в собственность вновь построенной недвижимости. Однако, для того чтобы инвестор мог приобрести право собственности на вновь построенную недвижимость (на месте недвижимости снесенной на основании акта о реконструкции), даже в случае противодействия со стороны органов исполнительной власти ему необходимо соблюсти одновременно целый ряд условий.

Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти «реконструируемого» объекта недвижимости).

Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Нижний Новгород – Петролеум» (далее в этом примере – инвестор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Нижнего Новгорода о признании права собственности на объект незавершенного строительства – культурно-игровой центр «Империал», расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, дом 155.

Требования были мотивированы тем, что спорное нежилое помещение поставлено инвестору на баланс, находится в его фактическом владении, ни за кем не зарегистрировано.

16 октября 1997 г. между администрацией Нижнего Новгорода и инвестором был заключен инвестиционный контракт о проведении последним реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, д. 155, литер А. По условиям контракта инвестор обязался разработать проект реконструкции здания, согласовать проект в установленном порядке, заключить с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию договор аренды земли на период реконструкции здания, провести реконструкцию в определенный срок и обеспечить объем инвестиций в сумме 350 млн руб.

Администрация обязалась освободить инвестора от арендной платы за объект на время проведения работ по контракту, зачесть инвестору вложенные инвестиции в реконструкцию муниципального нежилого здания и после выполнения инвестором обязательств заключить с ним договор о передаче последнему здания в безвозмездное пользование в течение пяти лет в счет вложенных инвестиций, предоставить в дальнейшем приоритетное право на перезаключение договора о безвозмездном пользовании данного здания на новый срок.

Распоряжением исполняющего обязанности главы администрации Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059 инвестору было разрешено провести реконструкцию упомянутого муниципального здания в игровой центр.

В ноябре 1998 г. приемочная комиссия, назначенная приказом руководителя инвестора, оформила акт приемки в эксплуатацию реконструированного здания. Доказательств принятия объекта в эксплуатацию государственной комиссией, назначенной главой администрации Нижнего Новгорода, в материалах дела нет.

На основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 28 января 2000 г. № 190-р инвестору передано в безвозмездное пользование до 31 декабря 2004 г. постановкой на баланс общества отдельно стоящее здание, расположенное по ул. Коминтерна, д. 155, литер А, и оформлен договор от 28 января 2000 г. № 8/645 безвозмездного пользования муниципальным нежилым помещением на срок до 31 декабря 2002 г.

В момент рассмотрения спора упомянутое здание находилось в аренде по договору аренды № 8/0643.

Инвестор, полагая, что в результате вложения инвестиций и проведения реконструкционных работ старый объект фактически перестал существовать и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, обратился с иском в арбитражный суд.

Доказательств того, что спорное здание инвестор построил для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в материалах дела не имеется. Реконструкция объекта проводилась инвестором до заключения инвестиционного контракта, т. е. до 16 октября 1997 г. Таким образом, инвестор не доказал того, что спорный объект построен с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником его имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и в иных случаях, предусмотренных законом. А материалы дела свидетельствуют, что администрация Нижнего Новгорода не имела намерений передавать реконструируемый объект в собственность инвестора. Расходы последнего на реконструкцию объекта, согласно распоряжению главы местного самоуправления Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. № 2059-р, учтены при передаче объекта в безвозмездное пользование по договору от 1 марта 2000 г. № 8/645.

Судебные инстанции отказали инвестору в удовлетворении заявленных требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г. № А43-18183/2004-12-658; см. приложение 45).

В-третьих, инвестор должен создать новый объект недвижимости с соблюдением закона и иных нормативно-правовых актов (новое недвижимое имущество должно быть создано на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, по необходимым разрешениям и без нарушений градостроительных и строительных норм и правил).