Текст книги "Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции"

Наверное, не будет ошибкой сказать, что для окончательного решения вопроса все ждали мнения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Наконец, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31 января 2006 г. № 9316/05[82]82
  Официально не опубликовано.


[Закрыть] (приложение 54) было дано долгожданное разъяснение, в котором, среди прочего, сказано:

«В соответствии с частью 4 статьи 198 Кодекса заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными… может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как следует из содержания ст. 129 Кодекса, пропуск заявителем срока для обращения в суд не является для суда основанием для возвращения заявления. Статья 150 Кодекса также не содержит в качестве основания для прекращения производства по делу пропуск срока для обращения в суд или отказ в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока, установленного ч. 4 ст. 198 Кодекса.

В связи с этим суду надлежит выяснять причины пропуска срока в предварительном судебном заседании или в судебном заседании. Отсутствие причин к восстановлению срока может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления».

Таким образом, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предусмотренный п. 4 ст. 198 АПК трехмесячный срок является сроком, пропуск которого без уважительных причин может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления (по аналогии со ст. 256 ГПК РФ). Можно не соглашаться с этим мнением одного из двух высших судебных органов нашей страны, но недооценивать его нельзя.

Поэтому владельцам недвижимости (и в первую очередь субъектам, которые за защитой своих прав должны обращаться в арбитражные суды) можно рекомендовать следить за принятием исполнительной властью актов о реконструкции и за соблюдением трехмесячного срока обращения в арбитражный суд. И здесь нужно быть очень внимательным, поскольку, повторим, акт о реконструкции не всегда можно идентифицировать по названию (вследствие замены понятия «реконструкция» термином «реновация» или отсутствия данных слов в названии акта).

Как уже говорилось ранее, суды зачастую считают акты о реконструкции (изданные в виде постановлений) нормативно-правовыми актами, вследствие чего в суде начинается исследование соотношения и юридической силы актов-постановлений с другими актами (включая акты органа, издавшего акт-постановление). Итак, одно из последствий правовой природы актов о реконструкции – особый порядок производства по делам о признании недействительными актов о реконструкции (как в общих, так и в арбитражных судах). Незнание этого порядка может привести к неприятным последствиям, как, например, случилось при обжаловании одного акта о реконструкции, принятого Правительством г. Москвы в виде постановления несколько лет назад. Владелец недвижимости сочла данный акт нормативно-правовым и на основании подп. 2 п. 1 ст. 26 ГПК (где сказано, что суд города федерального значения рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций) обратилась в Московский городской суд с заявлением о признании недействительным данного постановления Правительства Москвы. Это заявление было правомерно возвращено заявительнице определением судьи Московского городского суда (приложение 55).

При обращении в суд с заявлением перед владельцами недвижимости возникают (или могут возникнуть) три вопроса.

Во-первых, что именно в акте о реконструкции можно и нужно оспаривать?

Здесь следует упомянуть еще одну особенность актов о реконструкции – они различаются количеством объектов недвижимости, которые должны быть реконструированы согласно этим актам. Например, в распоряжении № 315 сказано о реконструкции одного здания, в распоряжении Правительства Москвы от 21 января 2005 г. № 38-РП (приложение 21) говорится о реконструкции двух жилых домов (по адресам: пер. Каменная Слобода, д. 2/1, стр. 1, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 1), а в постановлении Правительства Москвы от 1 апреля 2003 г. № 224-ПП (приложение 35) речь идет о реконструкции сразу четырех кварталов г. Москвы (кварталы № 535, 536, 537, 542 района Хамовники).

Поэтому обратившемуся в суд лицу следует требовать признать акт о реконструкции недействительным только в той части, в которой оспариваемый акт затрагивает и нарушает права этого лица.

Например, своим постановлением от 6 апреля 2004 г. № 196-ПП (далее в этом вопросе – постановление № 196-ПП) «О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004–2006 годы» (приложение 16) Правительство г. Москвы утвердило адресные перечни объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы и подлежащих реновации в 2004–2006 гг. (приложения 3–6). Этим актом были затронуты интересы многих субъектов, но те из них, кто обратился в суд, не стали требовать признания недействительным всего акта Правительства, а обоснованно предъявили требования о признании недействительной лишь той части акта, которая затрагивает интересы обратившего в суд лица. Вкратце ознакомимся с тремя случаями оспаривания данного акта о реконструкции.

Закрытое акционерное общество «Респект Эстейт» обратилось в арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным постановления № 196-ПП в части указания в приложении № 3 объекта по адресу: Серпуховская площадь, д. 36/71, стр. 1.

Из материалов дела следует, что в приложении № 3 к постановлению № 196-ПП, в разделе «Снос и новое строительство» указано строение № 1 по адресу: Серпуховская площадь, д. 36/71. Часть указанного строения принадлежит на праве собственности закрытому акционерному обществу «Респект Эстейт», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 мая 2002 г. № 77 АА 455547.

Решением от 17 сентября 2004 г. требования заявителя удовлетворены, а постановление № 196-ПП, в его оспариваемой части, признано недействительным.

Правительство Москвы, не согласившись с выводами суда, подало кассационную жалобу.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, изучив материалы дела, заслушав и обсудив доводы представителей сторон, не нашел оснований к отмене судебного решения и потому своим постановлением от 26 января 2005 г. № КА-А40/13134-04 (приложение 56) оставил решение суда первой инстанции без изменения, а кассационную жалобу Правительства Москвы без удовлетворения.

Закрытое акционерное общество «Тектоника» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления № 196-ПП в части указания в приложении № 3 к названному постановлению объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5.

Решением от 27 сентября 2004 г. Арбитражный суд г. Москвы признал недействительным постановление № 196-ПП в части, касающейся принадлежащих закрытому акционерному обществу «Тектоника» на праве собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5, указанных в приложении № 3 к данному постановлению.

Правительство Москвы подало кассационную жалобу на решение суда первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Московского округа не нашел оснований для отмены судебного решения и потому своим постановлением от 24 февраля 2005 г. № КГ-А40/413-05 (приложение 57) решение суда первой инстанции оставил без изменения, а «кассационную жалобу Правительства Москвы – без удовлетворения».

Общество с ограниченной ответственностью «Фотостудия «Камея и Ко» обратилось с заявлением о признании недействительным постановления № 196-ПП в части указания в приложении № 3 объекта по адресу: Серпуховская площадь, дом 36/71, стр. 1.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2004 г. в удовлетворении заявления отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение по делу отменено, заявление удовлетворено. Правительство г. Москвы обратилось с заявлением о пересмотре постановления апелляционного суда.

Из установленных судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств следует, что обществу с ограниченной ответственностью «Фотостудия «Камея и Ко» в нежилом здании, находящемся по адресу: г. Москва, Серпуховская площадь, д. 36/71 стр. 1, на праве собственности принадлежит часть нежилого здания площадью 166,4 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 октября 2002 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением от 21 апреля 2005 г. № КА-А40/3145-05 (приложение 58) постановление девятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2005 г. оставил без изменения, а кассационную жалобу Правительства г. Москвы без удовлетворения.

Из сказанного следует, что постановление № 196-ПП не действует в части указания в приложении № 3 объекта по адресу: Москва, Серпуховская площадь, д. 36/71, стр. 1, и объекта по адресу: Москва, ул. Люсиновская, д. 39, стр. 5. В остальной же части акт Правительства Москвы продолжает действовать, и права владельцев недвижимости, не обратившихся в суд, остались незащищенными.

Во-вторых, как быть в случае, когда акт о реконструкции не адресован владельцу недвижимости (собственнику, нанимателю или арендатору) и (или) данный акт не упоминает о нем (это рассматривается в первом вопросе разд. II книги, где говорится, что в актах о реконструкции маскируется его суть и не указываются владельцы недвижимости, подлежащей реконструкции)?

Здесь нужно помнить, что названное выше обстоятельство не является основанием для отказа в принятии заявления или прекращения производства по делу и не свидетельствует о том, что права владельца недвижимости не затрагиваются. Если содержащиеся в акте указания непосредственно касаются прав заявителя как владельца недвижимости в реконструируемом объекте, то этого достаточно для отстаивания его прав в суде.

В подтверждение того, что судебные инстанции указывают на это, рассмотрим два примера.

Истец предъявил иск о признании недействительными решений Комитета по управлению имуществом Архангельской области и распоряжения того же Комитета от 5 ноября 1992 г. № 229-р.

Определением областного арбитражного суда от 24 мая 1995 г. производство по делу прекращено на основании того, что данный спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку оспариваемое распоряжение Комитета по управлению имуществом Архангельской области не является правоприменительным актом, адресованным истцу и нарушающим его законные права и интересы.

Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 24 июля 1995 г. определение оставлено без изменения. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся решения отменить и дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Содержащийся в судебных актах вывод о неподведомственности данного спора арбитражному суду нельзя признать законным и обоснованным. Ссылка в определении на то, что оспариваемые акты не адресованы истцу и не нарушают его законных прав и интересов, не может служить основанием для прекращения производства по делу. Вопрос об обоснованности доводов истца о нарушении названными актами его законных прав и интересов подлежит разрешению судом лишь при рассмотрении спора по существу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 ноября 1995 г. № 6153/95[83]83
  См.: Вестник ВАС РФ. 1996. № 1.


[Закрыть]).

В своем постановлении Президиума от 14 декабря 2004 г. № 11992/04[84]84
  Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.


[Закрыть] (приложение 59) Высший Арбитражный Суд подчеркнул, что отсутствие упоминания об истце в оспариваемых пунктах акта о реконструкции не может свидетельствовать о том, что права истца не затрагиваются, поскольку содержащиеся в этих пунктах указания непосредственно касаются его прав как владельца части помещений в здании, подлежащем реконструкции (об этом важно помнить и при обосновании факта нарушения актом о реконструкции прав и интересов владельцев недвижимости).

В-третьих, чтобы сделать защиту от произвола исполнительной власти более действенной, нужно знать ключевые юридические факты по делам о признании недействительными актов о реконструкции. Учитывая важность этих юридических фактов (для дел рассматриваемой категории), рассмотрим их во втором и третьем вопросах.

Вопрос 2. Несоответствие актов исполнительной власти о реконструкции нормативным правовым актам

Если обратиться в суд не трудно, то убедить судей в справедливости своих требований и добиться вынесения законного и обоснованного решения очень непросто. В подавляющем большинстве случаев лица, обращающиеся за защитой своих прав в суд, и их представители, неправильно определяют совокупность юридических фактов, от установления которых зависит разрешение дела по существу, т. е. предмет доказывания. Это, в свою очередь, приводит к тому, что дело обрастает ненужными деталями, обстоятельствами, доказательствами и документами; оно дольше рассматривается судом и его сложнее обжаловать.

В каждом конкретном случае прежде всего (чтобы не вести в суде дело по принципу «сначала ввяжемся в бой, а потом разберемся») нужно правильно определить наиболее важные юридические факты. Поскольку юридические факты указываются в нормах материального права, то из содержания ст. 13 ГК РФ (где написано, что ненормативный «акт государственного органа», не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий «гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица», может быть признан судом недействительным») следует, что такими юридическими фактами по делам о признании актов о реконструкции недействительными являются:

несоответствие оспариваемого акта о реконструкции закону или иному нормативно-правовому акту;

нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или организации.

Аналогичные предписания содержатся и в нормах процессуального права. Так, п. 1 ст. 247 ГПК обязывает заявителя указать в заявлении, «какие решения, действия (бездействие) должны быть признаны незаконными, какие права и свободы лица нарушены этими решениями, действиями (бездействием)». Пункт 1 ст. 199 АПК предъявляет аналогичные требования к заявлению о признании правоприменительного акта недействительным: «В заявлении должны быть также указаны… 3) права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом… 4) законы и иные нормативные правовые акты, которым, по мнению заявителя, не соответствуют оспариваемый акт…».

Иначе говоря, истец в своем заявлении должен не только указать, но и доказать суду одновременное наличие этих двух юридических фактов. В противном случае (при отсутствии хотя бы одного из них) ему откажут в удовлетворении поданного в суд заявления. И чтобы этого не произошло, всегда нужно отчетливо представлять, во-первых, какому нормативно-правовому акту не соответствует оспариваемый акт о реконструкции и в чем выражается это несоответствие, а во-вторых, какие именно гражданские права и охраняемые законом интересы лица (или лиц) нарушает оспариваемый акт о реконструкции.

В предыдущем вопросе уже рассматривались некоторые аспекты слушания в судах дел об оспаривании актов о реконструкции. Так вот, согласно нормам Гражданского процессуального и Арбитражного процессуального кодексов, доказать соответствие оспариваемого акта о реконструкции закону или иному нормативно-правовому акту должен не заявитель, а орган исполнительной власти, принявший данный акт (п. 1 ст. 149 ГПК РФ и п. 5 ст. 200 АПК РФ). Но на практике орган исполнительной власти обосновывает это очень просто, говоря, что оспариваемый заявителем акт соответствует закону (более подробно о доводах исполнительной власти будет сказано в конце третьего вопроса разд. III книги). Суд же, как правило, не вдается в изучение вопроса правомерности принятия акта о реконструкции. Вот и получается, что именно заявители (владельцы недвижимости) заинтересованы в том, чтобы знать, в чем выражается несоответствие оспариваемого акта нормативно-правовому акту, и суметь убедить в этом суд.

Рассмотрим оба ключевых юридических факта по делам о признании недействительными актов о реконструкции.

Говоря о несоответствии актов о реконструкции закону или иному нормативно-правовому акту, сразу обращаем внимание на то, что такое несоответствие может быть двух видов – общее и частное. Общее несоответствие присуще всем актам о реконструкции, а частное индивидуально в каждом конкретном акте о реконструкции.

Общее несоответствие актов о реконструкции нормативно-правовым актам только одно: они разрешают (санкционируют) нарушать права владельцев недвижимости, которую власть решила реконструировать. Да, именно такой смысл имеют формулировки «произвести отселение жителей квартир», «осуществить переселение жителей», произвести «вывод собственников нежилых помещений», «обеспечить освобождение здания… от арендаторов и собственников помещений». Или, как уже было сказано ранее, отсутствие подобных формулировок.

Теперь откроем небольшой секрет, заключающийся в том, что общее несоответствие акта о реконструкции нормативно-правовым актам и факт нарушения этим документом прав и интересов владельцев недвижимости тесно взаимосвязаны. Эту связь можно определить так: если акт о реконструкции не соответствует закону, то он нарушает права и интересы владельцев недвижимости, и наоборот. Ввиду этого общее несоответствие актов о реконструкции нормативно-правовым актам представляет собой нарушение прав и интересов владельцев недвижимости и будет рассмотрено в последнем (третьем) вопросе разд. III книги.

Частное несоответствие актов о реконструкции нормативно-правовым актам бывает самым разным (например, разрешение реконструкции здания в зоне охраняемого природного ландшафта вопреки п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»), и даже в настоящей работе не представляется возможным рассмотреть все виды частных нарушений. Поэтому ограничимся рассмотрением только трех видов частных несоответствий.

Первое несоответствие – это принятие акта о реконструкции соответствующим органом с превышением полномочий.

Губернатор Санкт-Петербурга издал распоряжение от 4 октября 2001 г. № 919-ра «О проектировании и реконструкции здания, расположенного по адресу: Адмиралтейский административный район, Вознесенский пр., д. 1, лит. А» (акт о реконструкции). Этим распоряжением закрытому акционерному обществу «Тристар Инвестмент Холдингс» (инвестор) разрешено проектирование и реконструкция здания, предназначенного для гостиничного комплекса и расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д. 1/12, а на Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга возложено решение имущественно-правовых вопросов с фактическими пользователями нежилых помещений данного здания.

Открытое акционерное общество «Проектный институт № 1», как пользователь, балансодержатель указанного здания (владелец недвижимости и истец) и арендатор земельного участка, на котором здание расположено, обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Санкт-Петербурга (ответчик) о признании названного распоряжения недействительным, считая его противоречащим действующему законодательству и нарушающим законные права истца.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (привлеченный к участию в деле) указывал, что администрация (включая принятие распоряжения от 4 октября 2001 г. № 919-ра) не предпринимала никаких действий, направленных на гражданско-правовое распоряжение спорным зданием.

Суды первой, второй и третьей инстанций (Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа) сделали обоснованный вывод о намерениях администрации передать здание инвестору во владение и пользование.

В ходе рассмотрения спора выяснилось (и это не оспаривалось сторонами), что здание, которое губернатор Санкт-Петербурга своим распоряжением от 4 октября 2001 г. № 919-ра постановил реконструировать, является бывшим домом князя Лобанова-Ростовского и отнесено к памятнику истории и культуры федерального значения.

Согласно приложению № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1[85]85
  О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. № 3. Ст. 89.


[Закрыть], историко-культурное и природное наследие и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения относятся исключительно к федеральной собственности.

Полномочия по управлению и распоряжению имуществом, относящимся к федеральной собственности (в момент принятия распоряжения от 4 октября 2001 г. № 919-ра), осуществляло Министерство имущественных отношений Российской Федерации согласно п. 5 постановления Правительства России от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности».

Исходя из этого, суды правомерно указали, что администрация, давая Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга указания относительно изменения назначения, распоряжения, изменения субъектного состава пользователей объектом федеральной собственности, вышла за пределы своих полномочий, поскольку спорное здание не передавалось г. Санкт-Петербургу.

Так как оспариваемое распоряжение противоречит действующему законодательству и нарушает законные права и интересы истца, его требования были удовлетворены и распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 4 октября 2001 г. № 919-ра признано недействительным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 декабря 2002 г. № А56-30505/01; см. приложение 60).

Второе несоответствие – это невыполнение при издании акта о реконструкции каких-либо дополнительных требований, установленных нормативно-правовым актом.

Общество с ограниченной ответственностью «Консалт Инвест Пром» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства г. Москвы и Департамента имущества г. Москвы от 9 июня 2003 г. № 965-РП «О реконструкции строений 4-4а дома 9-9а по Верхней Радищевской улице Центрального административного округа г. Москвы», ссылаясь на то, что оно принято без учета постановления Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 г. № 426 и нарушает права заявителя на преимущественное право заключать инвестиционный контракт и участвовать в реконструкции названных выше строений.

Решением от 14 января 2004 г., оставленным без изменения постановлением от 5 мая 2004 г. Арбитражного суда г. Москвы № А40-38767/03-79-216, заявленные требования удовлетворены.

Судебные инстанции пришли к выводу, что оспариваемое распоряжение противоречит постановлению Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 г. № 426 и нарушает права ООО «Консалт Инвест Пром».

В кассационной жалобе Правительство Москвы и Департамент имущества г. Москвы ставят вопрос об отмене судебных актов, ссылаясь на необоснованное неприменение судами ст. 246 ГК РФ. По мнению заявителей, признавая распоряжение Правительства Москвы от 9 июня 2003 г. № 965-РП недействительным, судебные инстанции не учли, что здание, расположенное по Верхней Радищевской улице г. Москвы, находится в долевой собственности и распоряжение таким имуществом должно осуществляться по соглашению всех его участников.

Законность решения и постановления Арбитражного суда г. Москвы по делу с учетом доводов жалобы проверена в кассационном порядке федеральным арбитражным судом Московского округа. Оснований для их отмены не найдено.

Как усматривается из обстоятельств дела, между ООО «Консалт Инвест Пром» и Департаментом имущества г. Москвы 29 ноября 2002 г. был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Верхняя Радищевская улица, д. 9-9а и 4-4а. По договору заявителю было предоставлено 622,2 кв. м, что составляет 90 % от всей площади.

84,2 кв. м площади в этом здании принадлежит на праве собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации от 25 июля 2002 г., РБОО «Московская Ассоциация содействия и помощи инвалидам с детским церебральным параличом» (далее – РБОО).

9 июня 2003 г. Правительство г. Москвы издало распоряжение № 965-РП «О реконструкции строений 4-4а дома 9-9а по Верхней Радищевской улице Центрального Административного округа г. Москвы. Согласно этому распоряжению строения по данному адресу подлежат реконструкции. Инвестиционный контракт должен быть заключен с инвестором ООО «Катахим-К» и соинвестором – в лице РБОО.

Признавая данное распоряжение недействительным, судебные инстанции пришли к выводу, что распоряжение № 965-РП нарушает права заявителя, поскольку конкурс на реализацию инвестиционного проекта реконструкции объекта не проводился. В то же время, согласно постановлению Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 № 420, проведение конкурса обязательно, если реконструкция объектов недвижимого имущества производится за счет внебюджетных средств. Правительство Москвы на реконструкцию здания средств не выделило.

Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды (п. 4.2.19) ООО «Консалт Инвест Пром» имеет преимущественное право, как арендатор, на реконструкцию здания, а в период действия договора аренды заявитель приступил к реконструкции, для чего затратил значительные средства. Расчет затраченных средств в материалах дела имеется.

Не могут быть приняты во внимание доводы Департамента имущества о том, что права заявителя оспариваемым распоряжением не нарушаются, поскольку, согласно особым условиям договора аренды, организация приняла на себя обязательства освободить помещение в случае проведения реконструкции или сноса здания. Во-первых, реконструкция здания может проводиться как с отселением, так и без отселения арендатора. От этого взятые арендодателем обязательства предоставить ООО «Консалт Инвест Пром» преимущественное право на реконструкцию здания не утрачивают силы.

Поскольку заявитель затратил значительные средства на улучшение состояния здания, о чем арендодателю было известно из писем, а в распоряжении компенсация не предусмотрена, то с учетом конкретных обстоятельств дела кассационная инстанция соглашается с выводами судебных инстанций о нарушении прав общества (постановление ФАС Московского округа от 11 августа 2004 г. № КА-А40/6628-04).

Обращает на себя внимание несоответствие, которое в рассматриваемой категории дел нередко либо упускается из виду, либо недооценивается владельцами недвижимости и их представителями. Речь идет о нарушении порядка принятия оспариваемого акта.

Правительство Москвы своим постановлением № 625 (приложение 12) поручило провести реконструкцию строения 1 дома 22 по ул. Б. Дмитровка (далее в этом примере – Здание) закрытому акционерному обществу «Стенлер» (инвестор), т. е. за счет внебюджетных средств.

Рассматривавшие дело суды решили, что в данном случае реконструкция Здания должна быть проведена в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18 мая 1999 г. № 426[86]86
  Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности // Вестник Мэрии Москвы. 2000. № 32.


[Закрыть] (далее в этом примере – постановление № 426), которым утвержден Регламент подготовки и заключения инвестиционного контракта (приложение 2 к постановлению). Первым абзацем данного Регламента определено, что право реконструировать объекты на территории г. Москвы «предоставляется на основании решений Городской или окружных конкурсных комиссий, принятых во исполнение программного распорядительного документа Правительства Москвы». И протокол именно окружной конкурсной комиссии (протокол от марта 1998 г.) был представлен обществом с ограниченной ответственностью «Стенлер» (инвестором, именуемым далее в этом примере «Стенлер») в суде первой инстанции, приобщен к делу и положен в основу решения суда.

Но суды не учли, что Здание имеет смешанное назначение (в нем есть жилые и нежилые помещения) и в момент принятия постановления № 625 действовал п. 3 (приложение 18) постановления Правительства Москвы от 23 января 2001 г. № 68-ПП[87]87
  «Об утверждении формы примерного инвестиционного контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве».


[Закрыть] (далее в этом примере – постановление № 68-ПП). В соответствии с этим документом действие приложения 2 к постановлению № 426 не распространяется на реализацию инвестиционных проектов реконструкции жилых объектов и объектов смешанного назначения по вновь принимаемым решениям Правительства Москвы. Иными словами, суды применили постановление № 426, не подлежащее применению в данном судебном деле.

Помимо этого, постановлением № 68-ПП утвержден Регламент подготовки и реализации городских инвестиционных проектов по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве (приложение 2 к этому постановлению), где сказано, что право на реконструкцию объектов смешанного назначения предоставляется только на основании решения Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов. Что же касается постановления № 625, то оно предоставило право реконструировать Здание (объект смешанного назначения) на основании решения не Городской конкурсной комиссии, а окружной конкурсной комиссии (при рассмотрении в суде дела о признании недействительным постановления № 625 инвестор представил протокол окружной конкурсной комиссии от 1998 г.).

Из сказанного следует, что Правительством Москвы был нарушен установленный нормативно-правовыми актами порядок принятия, а следовательно, и применения постановления № 625-ПП. Без решения Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов постановление № 625-ПП не должно применяться, поскольку при отсутствии такого решения у Правительства Москвы не было полномочий на введение его в действие.

Правительство Москвы является действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти и может действовать только в пределах полномочий, предоставленных ему законом по принципу «запрещено все то, что не разрешено законом». В 2001 г. в Москве не было нормативного правового акта, разрешающего Правительству Москвы выносить ненормативный акт (постановление № 625), который не соответствует нормативному акту Правительства Москвы (постановлению № 68-ПП) и согласно которому право на реконструкцию могло быть предоставлено не на основании решения Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов.