Текст книги "Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции"

Даже если предположить, что в 2001 г. Правительство Москвы могло вынести постановление № 625 на основании решения окружной конкурсной комиссии, то судам следовало учесть еще одно обстоятельство.

В 1998 г. эта окружная конкурсная комиссия действовала на основании Положения о Конкурсной комиссии и порядке проведения конкурсов на территории Центрального административного округа, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 24 мая 1994 г. № 435 «Об организационном обеспечении программы комплексной реконструкции центральной части г. Москвы на 1993–1994 гг.»[88]88
  Вестник мэрии Москвы. 1994. № 14.


[Закрыть] (приложение 61). Пункт 1.2 этого Положения определил: «На окружной конкурс выставляются объекты, определенные исключительно постановлениями Правительства Москвы». По мнению суда, таким актом является постановление Правительства Москвы от 24 сентября 1996 г. № 811 «О ликвидации общежития в доме 22 по ул. Б. Дмитровка», и именно оно указано в судебном решении.

Однако суд упустил из виду, что постановление Правительства Москвы от 24 сентября 1996 г. № 811 не может применяться в данном деле. Дело в том, что оно издано по текущему вопросу, не содержит норм права (т. е. является правоприменительным актом) и потому не соответствует предписанию постановления Правительства Москвы от 24 мая 1994 г. № 435, согласно которому на «окружной конкурс выставляются объекты, определенные исключительно» нормативными правовыми актами Правительства Москвы.

Но если бы постановление Правительства Москвы от 24 сентября 1996 г. № 811 было по своей сути нормативно-правовым актом, то и в этом случае оно не подлежало бы применению. Оно затрагивает права лиц, проживающих в общежитии дома 22 по ул. Б. Дмитровка, и могло бы применяться, если бы в соответствии со ст. 10 Устава города Москвы[89]89
  Вестник Мэрии Москвы. 2000. № 9.


[Закрыть] оно было опубликовано «официально для всеобщего сведения». А постановление № 811 не было официально опубликовано (этот было подтверждено даже в издательстве Вестника Мэрии Москвы).

При вынесении решения по делу о признании постановления № 625 недействительным суд не было учтено то обстоятельство, что при издании этого акта был нарушен порядок его принятия.

К сожалению, нарушение порядка принятия оспариваемого акта зачастую недооценивается судами. Свою позицию по этому поводу они обосновывают по-разному:

«формальные нарушения порядка принятия» акта «не являются основаниями для признания его недействительным» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 сентября 2000 г. № Ф08-2364/2000; см. приложение 63);

довод заявителя о нарушении порядка принятия оспариваемого акта может даже не приниматься судом во внимание, поскольку, по мнению суда, «является формальным» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 февраля 2003 г. № А21-5886/02-С1; см. приложение 64);

нарушения порядка привлечения заявителя «к ответственности, на которые ссылается заявитель как основания признания решения налогового органа недействительным, суд первой инстанции признал формальными, а потому несущественными» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2003 г. № А56-13169/02; см. приложение 65);

судом «правомерно указано, что нарушение процедуры принятия упомянутого» правоприменительного акта «не может являться основанием для признания его недействительным» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 февраля 2004 г. № А56-20432/03; см. приложение 41). Кстати, рекомендуем ознакомиться с этим судебным постановлением, поскольку оно является прекрасным примером, демонстрирующим правовую безграмотность судов.

Однако суды должны руководствоваться правилом, согласно которому нарушение порядка принятия обжалуемого акта, а следовательно, и его применения влечет признание обжалуемого акта недействительным. Данное правило распространяется на все нормативно-правовые и правоприменительные акты во всех отраслях права. Ограничимся здесь только одним примером: в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 сентября 2002 г. № А56-12309/02 (приложение 66) говорится о признании недействительным постановления налогового органа потому, что при вынесении оспариваемого акта налоговый орган нарушил порядок, установленный ст. 47 и 77 НК РФ.

Некоторые суды признают нарушение порядка принятия оспариваемого правоприменительного акта основанием для его отмены только в том случае, «если содержание такого акта не соответствует Закону» (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2004 г. № А55-137473–31; приложение 67). Подобная позиция судов также не верна и не соответствует предписаниям закона.

То обстоятельство, что нарушение порядка принятия обжалуемого акта, а значит, и его применения влечет признание обжалуемого акта недействительным, объясняется довольно просто. Как уже говорилось выше, ст. 13 ГК РФ гласит, что ненормативный акт государственного органа, «не соответствующий закону или иным правовым актам», может быть признан судом недействительным. Если нормативно-правовым актом установлен порядок принятия акта о реконструкции, то получается, что орган, принявший названный акт, нарушил нормы, установленные нормативно-правовым актом и регламентирующие порядок принятия акта о реконструкции. Разве это не является несоответствием «закону или иному правовому акту»?

Правильность сделанного вывода о последствиях нарушения порядка принятия обжалуемого акта подтверждена и высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции. Ведь, как указано в Определении Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30 мая 2003 г.[90]90
  Бюллетень ВС РФ. 2003. № 9.


[Закрыть] (приложение 68), оставленным без изменения Определением Президиума Верховного Суда от 7 апреля 2004 г. № 89пв-03[91]91
  Официально не опубликовано.


[Закрыть] (приложение 69), судебная практика должна руководствоваться правилом, по которому нарушение порядка принятия обжалуемого акта, а следовательно, и его применения влечет признание обжалуемого акта недействительным. Ведь именно порядок принятия акта призван гарантировать обоснованность и законность этого акта.

Вопрос 3. Нарушение актами исполнительной власти о реконструкции прав и интересов владельцев недвижимости

Очень часто лица, чьи права и интересы затрагиваются актом о реконструкции, а также их представители испытывают наибольшие затруднения именно в этом вопросе. Обосновывая свою позицию в суде, они приводят различные доводы, но не всегда могут четко сформулировать, какие именно права и интересы владельцев недвижимости нарушает оспариваемый ими акт о реконструкции. А между тем для эффективной защиты в суде очень важно правильно и точно обосновать, в чем выразилось нарушение прав владельцев недвижимости.

Как говорилось ранее, главной отличительной особенностью актов о реконструкции является то, что они не предусматривают возврат недвижимости их владельцам после проведения реконструкции дома (здания), что свидетельствует об изъятии недвижимости у этих лиц, о лишении их прав вопреки их воле и закону. Поэтому обоснование нарушения прав и интересов такой «реконструкцией» нужно искать в нормах права, регламентирующих права и интересы владельцев недвижимости.

Вы уже знаете, что акты о реконструкции могут нарушать права и интересы трех категорий владельцев недвижимости: нанимателей, арендаторов и собственников. Какие же именно гражданские права и охраняемые законом интересы каждой из этих категорий нарушаются актами о реконструкции?

Нарушение прав нанимателей выражается сразу в нескольких аспектах.

Во-первых, как уже было сказано в разд. I книги, на время проведения реконструкции дома, когда реконструкция не может быть проведена без выселения нанимателей, наймодатель обязан предоставить им и членам их семей на время проведения реконструкции другие жилые помещения без расторжения договоров найма жилых помещений, находящихся в указанном доме (ст. 82, 83 ЖК РСФСР и ст. 88 ЖК РФ). Неисполнение наймодателем этой обязанности нарушает права нанимателей, чьи права и интересы затрагиваются актом о реконструкции.

Во-вторых, исполнительный орган государственной власти может действовать только в пределах полномочий, предоставленных ему законодательством по принципу «запрещено все то, что не разрешено законом». В настоящее время в России не существует нормативно-правового акта, разрешающего органам исполнительной власти субъектов Федерации и (или) наймодателю поручать проведение реконструкции третьему лицу – коммерческой организации (инвестору), так как сохранность жилищного и иного фонда была и остается одной из основных обязанностей наймодателя (ст. 140–141 ЖК РСФСР и ст. 65 ЖК РФ).

В-третьих, поскольку отношения нанимателя и наймодателя регулируются договором (социального найма или найма жилых помещений), то это гражданские отношения равноправных субъектов, регулируемые нормами гражданского права. Из этого следует, что передача наймодателем своей обязанности (в данном случае обязанности обеспечить сохранность жилищного фонда) третьему лицу (инвестору) представляет собой перевод долга. А перевод долга должен совершаться в соответствии со ст. 391, 392 ГК РФ, т. е. с согласия нанимателя. Поэтому неисполнение органом исполнительной власти и (или) наймодателем обязанности получить от нанимателей недвижимости (подлежащей реконструкции) согласие на проведение реконструкции третьим лицом, нарушает права этих нанимателей.

И, в-четвертых, акт о реконструкции расторгает договор (социального найма или найма жилых помещений) между наймодателем и нанимателем без согласия последнего. Между тем односторонний отказ «от исполнения договора полностью или частично» (ст. 450 ГК РФ), так же как и односторонний «отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий» (ст. 310 ГК РФ), возможен только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Поскольку ни Жилищный, ни Гражданский кодексы, ни какой-либо другой закон не допускают такого отказа по договору найма жилого помещения (при условии, что наниматель надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору), а соглашение сторон о расторжении договора найма жилого помещения отсутствует, акт о реконструкции нарушает права нанимателей.

Говоря о нарушении прав арендаторов (субарендаторов), выделим важный аспект: исполнительная власть очень легковесно относится к договорам аренды, на основании которых арендаторы владеют имуществом. Например, Правительство Москвы с удивительной «легкостью» говорит в своих актах о расторжении договоров аренды. Причем эта «легкость» присутствует в актах Правительства Москвы как раньше, так и теперь. В самом деле:

«5. Москомимуществу… В установленном порядке расторгнуть имеющиеся договоры на аренду помещений в зданиях (приложение 2) и прекратить оформление документов на передачу указанных помещений в… аренду» (постановление Правительства Москвы от 13 октября 1992 г. № 843[92]92
  О реализации программы комплексной реконструкции квартала 278 микрорайона 30 улицы Сретенки (Центральный административный округ) // Вестник Мэрии Москвы. 1992. № 22.


[Закрыть]);

«7. Департаменту имущества города Москвы… Расторгнуть в установленном порядке договоры аренды с пользователями нежилых помещений (приложение)» (постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 275-ПП[93]93
  О проектировании и реконструкции торгово-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. 9-я Парковая, д. 27/36 (Восточный административный округ) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 27.


[Закрыть]).

Но арендаторы (субарендаторы) являются полноправными владельцами недвижимости, и подобное отношение к ним со стороны исполнительной власти совершенно необоснованно. Хотя они и не собственники, но владеют имуществом по основанию, предусмотренному законом (по договору аренды), и их права подлежат защите наравне с правами собственников (ст. 305 ГК РФ). Следовательно, нарушение прав арендаторов (субарендаторов) обосновывается аналогично нарушению прав собственников (об этом будет сказано ниже).

Вместе с тем именно во владении недвижимостью на основании договора аренды состоит особенность положения арендаторов, которая выражается, в частности, в том, что при защите интересов арендаторов необходимо учитывать условия договора аренды, по которому арендатор владеет имуществом. Рассмотрим три важных примера, иллюстрирующих особенности правового положения арендаторов (субарендаторов) и вопросы расторжения с ними договоров аренды.

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее в этом примере – комитет) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу «Консорциум Век» о его выселении из занимаемого нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.

Обосновывая исковые требования, комитет сослался на то, что договор аренды от 28 февраля 1995 г. № 00-359/95 расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел материалы дела и установил, что между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом «Консорциум Век» 28 февраля 1995 г. заключен договор аренды № 00-359/95 нежилого помещения площадью 67,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3.

На основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 6.3 названного выше договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения для дальнейшей реконструкции.

В материалах дела имеется постановление Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 и распоряжение заместителя премьера Правительства Москвы от 1 августа 1996 г. № 981-РЗП, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции.

Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено п. 6.3 договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса, что имело место в данном случае.

Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды от 4 ноября 1996 г. № 290-пр-96.

Исковое требование о выселении акционерного общества из занимаемого нежилого помещения удовлетворено полностью (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 1997 г. № 4180/97[94]94
  Опубликовано в извлечениях в Вестнике ВАС РФ. 1998. № 5. Ст. 28.


[Закрыть]; см. приложение 70).

Общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Радомир» (далее в этом примере – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства Москвы от 29 апреля 2004 г. № 835-РП «О комплексной реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений по адресу: ул. Б. Полянка, д. 53, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)» (далее в этом примере – распоряжение № 835-РП).

Федеральный арбитражный суд Московского округа установил следующее.

В соответствии с заключенными охранно-арендными договорами от 1 января 2000 г. № 354/1 и от 1 декабря 2001 г. № 354, прошедшими государственную регистрацию, спорные здания (подлежащие реконструкции по распоряжению № 835-РП) переданы в арендное пользование общества сроком до 1 июня 2004 г. для использования под конторские цели с обязательством выполнить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в арендуемых строениях в соответствии с разд. 2 актов технического состояния, являющихся неотъемлемой частью договоров, в указанные в актах сроки.

Суд отметил, что в рамках заключенных договоров общество взяло на себя обязательство выполнить за свой счет предпроектные и реставрационные работы с безвозмездной передачей всех проектных, обмерных и научно-исследовательских материалов, а по окончании срока действия договоров освободить арендуемые строения. Несмотря на окончание срока действия охранно-арендных договоров, общество продолжает использовать арендованное имущество.

В момент принятия распоряжения № 835-РП спорные строения были обременены обязательствами перед обществом, основанными на заключенных с ним охранно-арендных договорах, срок действия которых не истек.

В установленном законом порядке эти договоры не расторгнуты и недействительными не признаны. Доказательства принятия арендодателем предусмотренных законодательством мер к прекращению обязательственных отношений с обществом, распространяющихся на спорные объекты недвижимости, до издания оспариваемого распоряжения в деле отсутствуют.

То, что общество продолжает использовать спорные строения, не свидетельствует о законности распоряжения № 835-РП, вынесенного до прекращения с ним обязательственных отношений, касающихся этих объектов недвижимости.

Право общества как арендатора спорных строений зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это право в установленном законом порядке не оспорено.

При изложенных обстоятельствах суд постановил: признать распоряжение № 835-РП недействительным (постановление ФАС Московского округа от 20 января 2006 г. № КА-А40/13533-05-П; см. приложение 71).

Департамент имущества г. Москвы (далее в этом примере – Департамент) предъявил в арбитражном суд иск о расторжении на основании ст. 450, 451 ГК РФ договора аренды от 27 июля 2001 г. № 08-219/2001 и выселении общества с ограниченной ответственностью «Алари-Сервис Калининский мост» (далее в этом примере – общество) из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Калининский мост, дом б/н, стр. 1 (далее в этом примере – мост).

По мнению Департамента, поскольку органом власти принято распоряжение о реконструкции моста, договор аренды подлежит расторжению, а арендатор – выселению.

Рассмотрев дело, суд установил, что в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, служит основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Суд правомерно исходил из того, что принятие распоряжения о реконструкции не может рассматриваться в качестве существенно изменившегося обстоятельства (п. 1 ст. 451 ГК РФ), так как органы власти г. Москвы, передавая помещение в аренду, могли предвидеть реконструкцию моста.

Поэтому Департаменту было отказано в удовлетворении его иска (постановление ФАС Московского округа от 9 марта 2006 г. № КГ-А40/1274-06; см. приложение 72).

Нарушение прав собственников состоит в противоречии актов о реконструкции пункту 3 ст. 35 Конституции, где сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Вновь обращаемся к этой норме права. Любой акт о реконструкции, затрагивающий права собственников недвижимости и не идентичный ст. 35 Конституции России, нарушает их права – это аксиома. В российском законодательстве, в отличие от Французского гражданского кодекса (кодекса Наполеона), нет слов «собственность священна», но права собственников недвижимости (находящейся в реконструируемом доме) должны быть надежно защищены статьей 35 Конституции России.

Подтверждает сказанное пример из судебной практики.

Юридическое лицо (далее в этом примере – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Правительства Москвы от 15 апреля 2003 г. № 266-ПП[95]95
  О мерах по выполнению реконструкции жилых домов кварталов 230, 231, 231 а (Центральный административный округ) и утрате силы постановлений Правительства Москвы от 8 июня 1999 г. № 512, от 19 апреля 1994 г. № 344, от 8 ноября 1994 г. № 1025.


[Закрыть] (далее в этом примере – постановление № 266-ПП) в части п. 4.2, приложения № 5 п. 4, касающихся включения в инвестиционный контракт, заключенный с инвестором, в качестве объекта, подлежащего сносу, отдельно стоящего здания общей площадью 1 464,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, изучив материалы дела, заслушав и обсудив доводы представителей сторон, установил следующее.

Из фактических обстоятельств усматривается, что по постановлению № 266-ПП подлежит сносу объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2.

Нежилое здание общей площадью 1 464,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 22, стр. 2, находилось во владении общества на праве собственности, что подтверждается и свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Суд на основании всестороннего исследования фактических обстоятельств и объективной оценки доказательств пришел к правильному выводу о том, что постановление № 266-ПП в оспариваемой части нарушает законные права и интересы общества (как собственника здания), не соответствует ст. 1 п. 1, 2, ст. 235, 239, 450, 452 ГК РФ, ст. 35, 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 35 Конституции России, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда.

В силу ст. 235 ГК РФ не допускается принудительное изъятие имущества у собственника.

Правительство Москвы, приняв решение о сносе здания, фактически решило вопрос о принудительном изъятии имущества у собственника во внесудебном порядке. При этом Правительство не решило вопрос о компенсации затрат собственнику.

Что же касается доводов заявителя кассационной жалобы о том, что вопрос о компенсации будет решен с собственником, то они несостоятельны и документально не подтверждены. Вопрос о компенсации собственнику строения, снос которого разрешен оспариваемым постановлением, не решен до настоящего времени, что не отрицается сторонами, несмотря на то, что с момента принятия постановления прошел не один год.

Вывод суда о несоответствии закону постановления № 266-ПП в оспариваемой части сделан на основании правильного применения указанных норм материального права. Заявленные требования общества удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2004 г. № КА-А40/9854-04; см. приложение 73).

Говоря о нарушении актами о реконструкции прав собственников, закрепленных в п. 3 ст. 35 Конституции, нельзя не сказать о следующем.

В некоторых актах о реконструкции указывается, какая доля будет принадлежать инвестору, а какая перейдет к городу после проведения реконструкции (например, постановление № 625; см. приложение 12). В таких случаях нужно знать, что если после реконструкции недвижимости имущество собственника перейдет в собственность города, то нарушение его прав заключается в следующем. Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ, «принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме» случаев, предусмотренным данной статьей. Абзацем 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что обращение в государственную собственность (например, в собственность города, орган исполнительной власти которого издал акт о принудительной реконструкции) «имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306» ГК РФ. Если такой закон отсутствует, оспариваемый акт о реконструкции не соответствует требованиям ст. 235 ГК РФ, а также нарушает права собственников, чьи права и интересы затрагиваются этим актом.

Если же после реконструкции дома (здания) имущество собственников перейдет не в собственность города, а в собственность инвестора (организации, которая согласно акту о реконструкции должна провести эту реконструкцию), то ст. 235 ГК РФ (содержащая исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника) не предусматривает случая, когда находящееся в собственности граждан или организаций имущество орган исполнительной власти вправе обратить в частную собственность другого лица (или других лиц). Это также свидетельствует о том, что акт о реконструкции не соответствует закону и нарушает права собственников.

Если в акте о реконструкции не указано, какая именно доля (не в процентах, как, например, в постановлении № 625: «…30 % – в собственность города Москвы в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы», а конкретное место нахождения, величина и т. д.) и в чью собственность перейдет, то это будет еще одним козырем собственника недвижимости, обратившего в суд.

Приведенное обоснование нарушения прав и интересов физического лица или организации актом о реконструкции подтверждено и одним из двух высших судебных органов – Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, который в постановлении Президиума от 14 декабря 2004 г. № 11992/04 (приложение 59) ясно изложил свою позицию.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда ничего не сказал по поводу несоответствия последнего абзаца п. 2 ст. 235 ГК РФ положениям Конституции России. Этот абзац п. 2 совместно со ст. 306 ГК, к которой он отсылает, предусматривает, что сначала должен быть принят акт, прекращающий право собственности, после этого должны возникнуть убытки, причиненные собственнику, и лишь затем у государства возникает обязанность возместить эти убытки (включая стоимость имущества). Между тем обе эти нормы Гражданского кодекса противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, которая установила, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может иметь место только после «предварительного и равноценного возмещения». Это означает, что возмещение должно быть выплачено до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Поэтому Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками[96]96
  Об этом противоречии уже писалось в литературе. См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. T.E. Абовой и А.Ю. Кабалкина. Комментарий к статье 235. М.: Юрайт-Издат, 2004.


[Закрыть].

Поскольку указанные статьи Гражданского кодекса не соответствуют ст. 35 Конституции России, нормы последней имеют приоритетное применение, что неоднократно подчеркивал Верховный Суд нашей страны:

«Суд первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что указание о собственниках жилого помещения… противоречит федеральному закону, поскольку согласно статье 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2003 г. № 11-Г03-30; см. приложение 74);

«…Судам следует также учесть, что в силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5[97]97
  О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР // Бюллетень ВС РСФСР. 1985. № 3. С. 6.


[Закрыть]).

Указаниями в акте о реконструкции об освобождении реконструируемого дома (здания) от собственников ограничиваются права этих собственников по своему усмотрению «владеть, пользоваться и распоряжаться» находящимся в их собственности имуществом (п. 2 ст. 35 Конституции). Однако «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 55 Конституции), а гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Что касается собственников квартир в многоквартирном доме, то нарушение их прав выражается в следующем.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого дома (ст. 290 ГК РФ). Как следует из ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому принятие акта о реконструкции без согласования с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ и нарушает их права как собственников квартир в многоквартирном доме.

Последнее нашло подтверждение в решении Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. (приложение 75), которое было оставлено без изменения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61 (приложение 76). О двух этих судебных актах писали средства массовой информации, их обсуждали в сети «Интернет» и на телеэкранах нашей страны.

Из сказанного о ст. 289, 290 ГК РФ следует, что исполнительная власть не вправе реконструировать общее имущество многоквартирного дома, в том числе чердаки и мансарды, отдельно от квартир. Кстати, с общим имуществом многоквартирного дома связано много вопросов, которые разными специалистами воспринимаются и толкуются по-разному. Эта проблема обсуждается, например, в статье «Порядок заключения сделок с недвижимостью»[98]98
  Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью // ЭЖ-ЮРИСТ. 2005. № 22.


[Закрыть], об этом говорится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27 августа 2001 г. № А56-5094/01 (приложение 77).

Не нужно забывать: если акт о реконструкции нарушает права и интересы владельцев недвижимости, то он не соответствует закону, и наоборот. Данная формула поможет обосновать в суде позицию владельцев недвижимости, чьи права затрагиваются оспариваемым актом о реконструкции.

Прежде чем завершить рассмотрение последнего вопроса книги, рассмотрим те возражения, которые заявляют в суде орган исполнительной власти, издавший акт о реконструкции, и инвестор (в случае привлечения последнего судом к участию в деле). Конечно, говорить о всех возражениях нет возможности, поэтому будет сказано лишь о трех, наиболее распространенных.