Текст книги "Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции"

Первое возражение заключается в следующем: акт о реконструкции не затрагивает прав владельца недвижимости на соответствующую недвижимость, так как он носит отсылочный (координирующий) и компенсационный характер на будущее время и не связывает заявителя с нарушением его прав пользования имуществом. Тем более что в данном акте предусмотрена компенсация владельцам недвижимости в том или ином виде (например, переселение из здания, подлежащего сносу). Такое возражение имело место в деле, по которому Федеральный арбитражный суд Московского округа вынес постановление от 1 ноября 2004 г. № КА-А40/9854-04 (приложение 73). На таких возражениях суды порой строят свои выводы (см. постановление ФАС Московского округа от 1 марта 2006 г. № КА-А40/294-06-П; приложение 78).

Безусловно, приведенное возражение насквозь лживо: акт о реконструкции не может носить «отсылочный» (координирующий) характер. Если этот акт принят, то инвестор будет реализовывать его, т. е. совершать действия, предусмотренные в акте о реконструкции и инвестиционном контракте, включая (помимо прочего) освобождение дома (здания) от владельцев недвижимости.

О «компенсационном» характере, видимо, и говорить не стоит. Достаточно уже было сказано о том, что отчуждение имущества собственников возможно только с их согласия и на условиях, которые их удовлетворят. Что касается нанимателей, то их права находятся под защитой Жилищного кодекса Российской Федерации (сегодня выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, допускается только в судебном порядке, в то время как Жилищный кодекс РСФСР помимо судебного предусматривал административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора).

Второе возражение, заявляемое в суде органом исполнительной власти, представляет собой утверждение о том, что акт о реконструкции принят в интересах владельцев недвижимости. Представители органа исполнительной власти удивляются, почему владельцы недвижимости выступают против реконструкции, которая ведется в их же интересах: вместо старого дома (здания) после его реконструкции появится новое, красивое, современное здание, а всем владельцам недвижимости взамен будет предоставлено равноценное недвижимое имущество.

К сожалению, приходится констатировать, что после подобных слов многие судьи, рассматривающие дела об оспаривании актов о реконструкции, считают позицию исполнительной власти вполне обоснованной. Но это вовсе не означает, что данное возражение органа исполнительной власти неопровержимо.

Что касается проведения реконструкции в интересах владельцев недвижимости, то в этих словах тоже нет правды: реконструкция проводится не в интересах владельцев недвижимости, а в интересах инвестора (получившего возможность реализовать выгодный коммерческий проект) и исполнительной власти (пополнившей денежными средствами местный бюджет… и не только).

Слова о предоставлении всем владельцам недвижимости равноценного недвижимого имущества (взамен попавшего под реконструкцию) также голословны и ничем не подкреплены, произнесены «для вида». В конце разд. I говорилось, что в Москве инвесторы, занимающиеся реконструкцией домов, предлагают выселяемым собственникам жилья, как правило, не более 50 % от рыночной стоимости этого жилья. Чем меньше заплатит инвестор выселяемым владельцам недвижимости, тем более выгоден и привлекателен для него инвестиционный проект реконструкции. Поэтому ни о какой равноценности речи и быть не может.

Третье возражение состоит в том, что орган исполнительной власти как собственник дома (здания) на основании ст. 209 ГК РФ имел право распоряжения этим домом (зданием). Более того, представители г. Москвы даже ссылаются на то, что, когда в акте о реконструкции назван объект недвижимости без указания его площади, действие акта о реконструкции «правомерно направлено на данный объект недвижимости в размерах собственности города Москвы» (постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2005 г. № КГ-А40/413-05; см. приложение 57).

Мысль о том, что орган исполнительной власти вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью (домом, зданием) обоснована, но лишь частично. Конечно, прав исполнительной власти на собственность никто не собирается оспаривать. Однако эти права не безграничны, а заканчиваются они там, где начинаются права других собственников (владельцев недвижимости). Иначе говоря, исполнительная власть вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащих ей домов (зданий) любые действия, если они не противоречат нормативно-правовым актам и не нарушают прав и законных интересов владельцев недвижимости, находящейся в этих домах (зданиях).

Вот как сказал об этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 31 мая 2005 г. № 6-П[99]99
  По делу о проверке конституционности Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» в связи с запросами Государственного Собрания – Эл Курултай Республики Алтай, Волгоградской областной Думы, группы депутатов Государственной Думы и жалобой гражданина С.Н. Шевцова // Вестник КС РФ. 2005. № 4.


[Закрыть]:

«2. Предназначение права собственности как гарантируемого и охраняемого Конституцией Российской Федерации субъективного права состоит в том, чтобы обеспечить его обладателям определенную степень свободы в экономической сфере. Вместе с тем в рамках правового регулирования отношений собственности это право в силу Конституции Российской Федерации (ст. 71, п. «в»; ст. 55, ч. 3) может быть ограничено законодателем в установленных ею целях, т. е. с учетом основных конституционных ценностей.

Требование, вытекающее из взаимосвязанных положений ст. 7 (ч. 1), 8 (ч. 2) и 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц».

Заключение, адресованное владельцам недвижимости

К сожалению, в правоприменительной практике судов, рассматривающих споры о реконструкции домов, довольно часто встречаются решения, вынесенные с нарушением закона.

Например, распоряжением Правительства Москвы от 19 января 2004 г. № 3-РП (далее – распоряжение № 3-РП) жилой дом 29, стр. 1 по ул. Покровка признан аварийным и подлежащим реконструкции. Этим же распоряжением Департаменту имущества г. Москвы предписано: «5.1. В установленном порядке «расторгнуть в 3-месячный срок со дня выхода настоящего распоряжение договоры аренды с арендаторами на нежилые помещения (приложения). 5.2. В 6-месячный срок со дня выхода настоящего распоряжения обеспечить в установленном порядке вывод арендаторов нежилых помещений (приложение)».

Региональная общественная организация «Сретение», собственник жилых и нежилых помещений общей площадью 490,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 29, стр. 1, не согласилась с принятым распоряжением и обратилась за защитой своих прав в арбитражный суд г. Москвы.

Но и арбитражный суд Москвы, и все другие судебные инстанции, рассматривавшие заявление Региональной общественной организации «Сретение», не разобрались в вопросе и фактически отказались защитить ее права. Рассматривая дело, они пришли к выводу, что распоряжение № 3-РП принято в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве», а потому соответствует законодательству Российской Федерации (см.: постановление ФАС Московского округа от 6 декабря 2004 г. № КА-А40/11041 -04; приложение 79).

Однако суды допустили две ошибки. Первая состоит в следующем. При рассмотрении и разрешении дела суды не учли, что в момент издания распоряжения № 3-РП действовала ч. 2 ст. 8 ЖК РСФСР, установившая, что признание жилых помещений «непригодными для проживания производится в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР» (об этом уже говорилось во втором вопросе разд. I книги). Такой же порядок был установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»[100]100
  СЗ РФ. 2003. № 37. Ст. 3586.


[Закрыть]. И в тексте Положения было сказано: «…непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения)… находящиеся в аварийном состоянии…»

Кроме того, данное Положение предусматривало, что межведомственная комиссия, создаваемая органом исполнительной власти субъекта Федерации (п. 4 Положения), после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений (п. 8 Положения):

«а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);

в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности».

Никаких других решений комиссия принимать не вправе.

А в Положении о порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в Москве (на него сослались суды, рассматривавшие заявление Региональной общественной организации «Сретение»), содержатся иные предписания:

«3.3. В акте (протоколе) городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда о включении жилого дома в число аварийных даются рекомендации:

о признании жилого дома аварийным (грозит обрушением и представляет угрозу для жизни проживающих граждан), с указанием причин, послуживших возникновению аварийности конструктивных элементов жилого дома, а также обстоятельств, послуживших основанием признания жилого дома аварийным;

с учетом заключения ГлавАПУ Москомархитектуры и предложений префектур административных округов о возможности дальнейшего использования жилого дома:

реконструкция (с целью дальнейшего использования под жилые, нежилые цели);

капитальный ремонт (с целью дальнейшего использования под жилые, нежилые цели);

снос;

изменение функционального назначения (переоборудование); о необходимости отселения физических и юридических лиц из жилого дома, признанного аварийным».

Невооруженным взглядом видно противоречие между постановлением Правительства России от 4 сентября 2003 г. № 552 и постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643. Возникает вопрос: чей акт, федерального органа или города федерального значения, имеет приоритет? Конечно, акт Правительства России. Это обосновано тем, что, во-первых, уполномочив Правительство страны определять порядок признания жилых помещений непригодными для проживания, Жилищный кодекс Российской Федерации не предоставил таких полномочий органам субъектов Федерации.

Во-вторых, поскольку вопрос о признании жилых домов (жилых помещений) аварийными находится на стыке административного и жилищного права, отнесенных к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, то приоритет имеет акт Правительства России. Если бы признание жилых домов (жилых помещений) аварийными было вне пределов совместного ведения Российской Федерации и г. Москвы и столица осуществляла бы собственное правовое регулирование данного вопроса, включая принятие нормативно-правовых актов, то, согласно п. 4 и п. 6 ст. 76 Конституции России, акты г. Москвы имели бы приоритет над актами Правительства России.

Но даже если гипотетически допустить, что постановление Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 не противоречило постановлению Правительства России от 4 сентября 2003 г. № 552, то и в этом случае права Региональной общественной организации «Сретение» подлежали бы судебной защите. Дело в том, что после признания жилого дома (жилого помещения) аварийным его собственник (Региональная общественная организация «Сретение») все равно не мог быть лишен своей собственности, «иначе как по решению суда» (п. 3 ст. 35 Конституции России). И это положение Основного Закона не зависит от состояния имущества. Имущество, даже находящееся в аварийном состоянии, остается собственностью. Исполнительная власть может только выкупить его у собственника. Пусть выкупает, а в дальнейшем распоряжается им по своему усмотрению. Причем выкуп имущества должен быть осуществлен по рыночной цене (сказанное подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации[101]101
  См.: Пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2002 г. (по гражданским делам). Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. 2002. № 12.


[Закрыть]; см. приложение 80).

Вторая ошибка судов заключается в том, что, по их мнению, поскольку п. 7 распоряжения № 3-РП предусмотрен «компенсационный механизм», права РОО «Сретение» не нарушены. Это просто правовая близорукость какая-то!

В пункте 3 ст. 35 Конституции России сказано: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Это значит, что законодатель заложил такой принцип: «Необходимо произвести принудительное отчуждение собственности для государственных нужд, значит, сначала предоставь равноценное возмещение, а потом отчуждай». А что же в рассматриваемом случае (как, впрочем, и во многих других случаях, когда власть принимает акт о реконструкции)?

Имущество отчуждается не для государственных нужд, а неизвестно для чьих, поскольку в распоряжении № 3-РП вообще не сказано, для чьих нужд отчуждается имущество, принадлежащее РОО «Сретение». Уже поэтому данный акт о реконструкции не соответствует Конституции.

Названный судами «компенсационный механизм» выглядит так. Пункт 7 распоряжения № 3-РП гласит:

«7. Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов после выхода настоящего распоряжения… осуществить на конкурсной основе подбор инвестора на реализацию инвестиционного проекта на реконструкцию под жилые цели…

В условиях конкурса предусмотреть следующее:

компенсацию инвестором (победителем конкурса) Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы жилой площади, затраченной на переселение жителей из дома…

вывод за счет средств инвестора собственников нежилых помещений или привлечение их к участию в реконструкции объекта».

Иначе говоря, Городская конкурсная комиссия по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов еще не подобрала инвестора для реализации инвестиционного проекта реконструкции, еще не предусмотрен вывод собственников нежилых помещений за счет средств инвестора, не определено равноценное возмещение собственнику, а сроки вывода владельцев недвижимости из объекта реконструкции распоряжением № 3-РП уже установлены. Вот вам и «компенсационный механизм». Вот вам и правосудие.

* * *

Немало требуется знать и уметь, чтобы защититься от неправомерных действий исполнительной власти. Поэтому владельцам недвижимости, желающим отстоять и защитить свои права, нужно обращаться за помощью к юристам: только они могут должным образом вести дела об оспаривании в суде актов о реконструкции.

Кроме того, владельцам недвижимости, безусловно, поможет грамотная тактика защиты их прав. Что под этим подразумевается? Наибольшее внимание в книге было уделено активной защите прав владельцев недвижимости, т. е. обращениям в суд. Но помимо такого, активного, способа защиты своих прав, свобод и интересов может использоваться и пассивная защита. Она заключается в том, что владельцы недвижимости не соглашаются отдать инвестору принадлежащую им недвижимость, и в этом случае уже инвестор обращается в суд с требованием выселить владельца недвижимости из реконструируемого дома (здания). Это может быть вторым этапом защиты прав владельцев недвижимости, причем весьма эффективным.

Например, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за квартал II 1997 г. по гражданским делам (утв. постановлением Президиума Верховного Суда от 1 октября 1997 г.) рассмотрено такое дело:

«Решением суда (оставленным без изменения последующими судебными инстанциями) удовлетворен иск территориального жилищного управления к В., Л. и членам их семей о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре г. Москвы с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение, указав следующее.

…Удовлетворяя иск о выселении ответчиков, суд первой инстанции сослался на п. 1 ст. 91 ЖК РСФСР, поскольку, по мнению суда, дом, в котором находится жилое помещение, подлежал сносу. Однако этот вывод суда материалами дела не подтвержден.

Доказательств в подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд в деле нет. Более того, постановлением Правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из дела, ответчики были согласны на предоставление на период капитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде без расторжения договора найма жилого помещения.

Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения не имелось, вывод суда нельзя признать правильным (Определение № 5В97-50)».

Поэтому под тактически грамотным построением защиты прав владельцев недвижимости подразумевается такой порядок действий: вначале владелец недвижимости обращается в суд с требованием признать акт о реконструкции недействительным. Если судебным решением в удовлетворении такого требования владельцу недвижимости будет отказано, следует, во-первых, обжаловать это решение вплоть до высших судебных инстанций (Верховный Суд или Высший Арбитражный Суд Российской Федерации), а во-вторых, если инвестор не предложит владельцу недвижимости приемлемый вариант, не отдавать свою недвижимость инвестору. При обращении инвестора в суд с требованием к владельцу недвижимости освободить реконструируемый объект, владелец недвижимости получит еще одну возможность отстоять свои права в суде.

В тексте книги не один раз было сказано о нарушении исполнительной властью предписаний закона. Не будет лишним сказать еще раз об одном нарушении, связанном с актами о реконструкции.

Как известно, закон нашего государства предоставляет гражданам свободу передвижения, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 27

Конституции России каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

Это конституционное право, в силу ч. 3 ст. 55 Конституции, может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Например, постановлением президиума Московского городского суда от 18 февраля 1999 г. по делу № 44 г-235 признаны не соответствующими Конституции нормы постановления Правительства Москвы от 11 октября 1994 г. «О прописке (регистрации) граждан, прибывающих на жительство в Москву на жилую площадь, принадлежащую им на праве собственности», где сказано, что прописка (регистрация) оформляется на свободную жилую площадь в домах, из которых нельзя выселять жильцов в связи с реконструкцией или сносом, принадлежащую физическим лицам на праве собственности. Правильность выводов Мосгорсуда косвенно подтверждается и Определением Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации по делу Онищенко[102]102
  Бюллетень ВС РФ. 1996. № 3. С. 4.


[Закрыть] (приложение 81).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда за IV квартал 2000 г. по гражданским делам[103]103
  Утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2001 г. // Бюллетень ВС РФ. 2001. № 8. С. 21.


[Закрыть] сказано следующее:

«4. Нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, предписывающий приостановить регистрацию граждан в домах, подлежащих сносу, признан недействительным.

Решением суда удовлетворено требование А. о признании недействительными положений нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, которым предписывалось приостановить регистрацию граждан в подлежащих сносу домах.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила решение без изменения, указав следующее.

Суд обоснованно пришел к выводу, что упомянутое положение оспоренного нормативного правового акта противоречит ч. 1 ст. 27, ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, Закону РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 2 февраля 1998 г. № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713».

Из содержания перечисленных актов следует, что отказ в регистрационном учете граждан по месту пребывания или жительства в пределах Российской Федерации влечет ограничение их конституционных прав на свободу передвижения и выбор места жительства и должен быть признан незаконным, а нормативные акты – недействительными.

Допускаемые, согласно ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, ограничения прав и свобод гражданина возможны лишь на федеральном уровне, субъекты Российской Федерации такими полномочиями не наделены.

Определение № 5-Г00-137».

Тем не менее во всех актах Правительства г. Москвы, регламентировавших регистрацию и снятие граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и жительства в Москве, говорилось о невозможности зарегистрировать (прописать) человека в доме, подлежащем реконструкции:

«Не подлежат регистрации по месту жительства граждане, если… дом (жилое помещение) грозит обвалом; подлежит выселению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом с момента принятия решения Правительства Москвы…» (п. 2.24 постановления Правительства Москвы и Правительства Московской области от 26 декабря 1995 г. № 1030-43 «О регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области»[104]104
  Вестник Мэрии Москвы. 1996. № 1.


[Закрыть]);

«Не рассматриваются документы на вселение граждан в жилые помещения, если… дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит выселению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом (с момента принятия Правительством Москвы или Московской области, префектами административных округов г. Москвы или главами муниципальных образований Московской области решения о выселении)» (п. 6 постановления Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 г. № 241-28 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области»[105]105
  Вестник Мэрии Москвы. 1999. № 12.


[Закрыть]).

Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. № 189-ПП «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве»[106]106
  Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 24.


[Закрыть] утвержден Перечень документов, являющихся основанием для вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, представляемых жилищными органами в органы регистрационного учета (Приложение 2 к постановлению), где сказано: «…в соответствии с нормами и положениями Гражданского, Жилищного и Семейного кодексов Российской Федерации… Вселение граждан в жилые помещения не может считаться законным, если… дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит освобождению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом…».

А в постановлении Правительства Москвы от 9 февраля 1999 г. № 103 «О комплексной реконструкции кварталов 47, 50, 54, 57 в районе Филевский парк (Западный административный округ)»[107]107
  Вестник Мэрии Москвы. 2000. № 29.


[Закрыть] (с изменениями от 3 октября 2000 г.) исполнительная власть столицы даже обязала комитет муниципального жилья приостановить выдачу новых ордеров и разделение лицевых счетов в жилых домах, расположенных в тех кварталах, где должна быть проведена реконструкция (приложение 82)[108]108
  Текст приводится без учета изменений, внесенных постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. № 1003-ПП «О внесении изменений в распорядительные документы Правительства Москвы в части продления (установления) сроков строительства (реконструкции) объектов на территории города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. № 1.


[Закрыть].

За столь настойчивое принятие актов, противоречащих федеральному законодательству, вероятно, следует каким-то образом наказывать лиц, подписывающих подобные акты. И наказание должно быть таким, чтобы у них пропало желание в дальнейшем принимать такие акты (например, снятие с должности).

Хотя случай, описанный адвокатом Г. Падвой[109]109
  См.: Капитал и Право. 2005. № 9(14). С. 11.


[Закрыть] (о том, что при увеличении ответственности растет риск взяткополучателя, а значит, размер взятки тоже повышается), говорит о том, что не все так однозначно.

Вполне возможно, при чтении книги возник вопрос: а существуют ли акты о реконструкции, не нарушающие прав владельцев недвижимости? Да, существуют. Например, из текста постановления Правительства Москвы от 20 октября 1998 г. № 812 «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 13 февраля 1996 г. № 139 «Об организации бытовых помещений для строительных организаций, занятых на реконструкции Большого театра» (приложение 83) и (или) с текстом постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 275-ПП «О проектировании и реконструкции торгово-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: ул. 9-я Парковая, д. 27/36 (Восточный административный округ)» (приложение 84) следует, что эти документы не нарушают прав владельцев недвижимости.

Несомненно, исполнительная власть понимает, что нарушает права владельцев недвижимости. Об этом свидетельствует и такой интересный факт: чтобы как-то смягчить причиняемый владельцам недвижимости вред, власть создает видимость того, что защищает их права. Тексты распоряжения Правительства Москвы от 17 июня 2005 г.№ 1081-РП «Об итогах аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции микрорайона 115 района Кузьминки (Юго-Восточный административный округ города Москвы)» (приложение 85) и распоряжения Правительства Москвы от 15 июня 2005 г. № 1052-РП «Об итогах аукциона и условиях реализации инвестиционного проекта реконструкции жилого дома по адресу: Кривоарбатский пер., д. 19, стр. 1 (Центральный административный округ)» (приложение 86) показывают, что в обоих актах инвесторов обязали за свой счет не только осуществить отселение и перевозку граждан из сносимых жилых домов, оплатить расходы, связанные с оформлением жилой площади отселяемым гражданам, заключением и регистрацией договоров с собственниками жилых помещений, услуг ГУП МосгорБТИ, оценкой рыночной стоимости жилых помещений и других расходов, связанных с переселением граждан, но и обеспечить финансирование затрат, связанных с оказанием услуг телефонной связи отселяемым жителям. Даже дополнительно было издано распоряжение Правительства Москвы от 2 декабря 2002 г. № 1880-РП «О порядке оказания услуг телефонной связи жителям, переселяемым из сносимых пятиэтажных, ветхих, реконструируемых, аварийных и капитально ремонтируемых зданий, а также из зданий, подлежащих расселению и сносу в связи со строительством объектов дорожно-транспортной сети города»[110]110
  Тверская, 13. 2002. 7 декабря.


[Закрыть], в котором сказано, что при переезде переселяемых граждан (абонентов ОАО «Московская городская телефонная сеть») им оказываются услуги телефонной связи при наличии технической возможности в первоочередном порядке на новом месте жительства с взиманием платы за предоставление доступа к телефонной сети с абонентского устройства, переставляемого в зоне действия той же телефонной станции или с выделением нового абонентского номера по причинам, не зависящим от абонента, в размере 10 % от установленного тарифа на очередное предоставление доступа к телефонной сети независимо от типа абонентской линии. Кроме того, этим распоряжением установлено, что оказание услуг телефонной связи жителям, отселяемым инвесторами по заключенным инвестиционным контрактам в соответствии с программами Правительства Москвы по комплексной реконструкции пятиэтажного и ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда города, а также при капитальном ремонте зданий, производится с оплатой инвестором услуг телефонной связи на общих основаниях.

Многие из нас настолько привыкли к изданию органами исполнительной власти актов о реконструкции, что воспринимают их как должное и не задумываются об их незаконности. Исполнительная власть принимает акты, нарушающие права людей и организаций (в частности, упоминавшийся Закон г. Москвы от 31 июня 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», в котором сказано, что основанием для освобождения жилых домов является правовой акт Правительства Москвы»), но юристы не видят в этом никаких нарушений[111]111
  См., например: Малумов А.Ю. Реконструкция жилых домов: как расселить жильцов // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2003. № 3; Шишкоедова Н.Н. Фирма выкупает жилье для реконструкции объекта // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2005. № 1.


[Закрыть], а федеральная централизованная система органов, осуществляющих надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов (т. е. прокуратура), бездействует. При таком положении вещей владельцам недвижимости, чьи права и интересы затрагиваются актами о реконструкции, трудно отстаивать свои права и добиваться признания судом этих актов недействительными. Положение осложняется и тем, что практика рассмотрения и разрешения подобных споров лишь формируется и еще довольно противоречива.

В то же время есть специалисты, понимающие, что для реконструкции домов и зданий нужно получить согласие владельцев недвижимости. Хотя они (специалисты), как правило, ограничиваются лишь констатацией того, что для проведения реконструкции требуется согласие собственника реконструируемого объекта[112]112
  См.: Масютина Е.В. Реконструкция объектов // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2004. № 3; Орлова Р. Законы собственника. Живите долго и… дорого // Двойная запись. 2005. № 5.


[Закрыть].

Однако это не означает, что у владельцев недвижимости нет шансов защититься от произвола исполнительной власти. Напротив, сегодня ситуация начинает складываться именно в пользу владельцев недвижимости (это подтверждается названными выше судебными актами). И одна из предпосылок этого – упомянутое постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2004 г. № 11992/04 (приложение 59). В нем изложена позиция высшего судебного органа, касающаяся разрешения дел, рассматриваемых арбитражными судами, и на это постановление можно ссылаться при рассмотрении дел в арбитражном суде любой инстанции. При оспаривании актов о реконструкции в суде общей юрисдикции также целесообразно обращать внимание суда на данное постановление, поскольку и для арбитражных судов, и для судов общей юрисдикции закон един, и все суды обязаны применять закон единообразно.