Текст книги "Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров"

2.2. «Спешка нужна в двух случаях…»

Правильно – при ловле блох и при поносе, но никак не при совершении сделок с недвижимостью. Этот довольно часто встречающийся прием используется аферистами в сочетании с предыдущим: «Я продаю свою квартиру дешево, потому что деньги нужны еще вчера…» Если Вы, уважаемый читатель, столкнетесь с подобным поведением оппонентов, то, прежде чем принимать решение, уделите особое внимание выяснению мотивов сделки, т. е. почему люди желают расстаться со своей недвижимостью (или приобрести ее).

Все мотивы можно условно разбить на две группы: чрезвычайные и плановые.

• чрезвычайные мотивы

Это действительно те жизненные ситуации, когда сделку нужно совершать очень быстро.

БЬЮТ НА ЖАЛОСТЬ…

Вот один из примеров грязной и циничной работы аферистов-беспредельщиков по «срочной» продаже квартиры.

Покупателя привели смотреть квартиру, которая «срочно продавалась» по очень низкой цене. Хозяйку изображала молодая женщина – сообщница фармазонов, которая в присутствии «лоха» расплакалась и сказала, что квартира «продается потому, что у ребенка обнаружен рак крови и требуется дорогостоящая операция за границей». Спектакль был разыгран столь умело, что покупатель, по его словам, сам чуть не разрыдался. В дальнейшем он все-таки обратился в службу безопасности одного из агентств и попросил все проверить. Естественно, афера всплыла, но квартира к тому времени была уже «продана» аж двум разным «дохам».

Соб. инф

По частоте появления их можно ранжировать так: альтернатива (оппоненты продают свою недвижимость, чтобы приобрести другую, якобы очень интересную для них, а те партнеры поставили жесткие условия по срокам); тяжелая болезнь (кто-то из членов семьи серьезно заболел, нужны деньги на операцию или на лечение за границей, для этого жилплощадь и продается); возврат долга («Взял у друга взаймы, а теперь он прислал бандитов, а те врубили счетчик»); конфликт с законом (кто-то из родственников совершил преступление, деньги нужны на взятку судье, на адвоката или на «отмазку» от полиции или потерпевших); отъезд на ТТМЖ («Хочу получить деньги за свою квартиру сам, а самолет уже через три месяца»); автоавария («Слегка помял дорогую иномарку, а ее хозяева – бандиты») и ряд других.

• плановые мотивы

В этом случае граждане, совершающие сделки, никуда не спешат: приобретатели осматривают большое количество объектов и придирчиво их выбирают, продавцы называют цену выше рыночной (с возможностью небольшого торга) и долго, иногда годами ждут «адресных» покупателей. В этом случае именно к продавцам может быть применен прием «дешевый сыр» (см. выше).

* * *

Итак, на что нужно обращать внимание, если оппоненты по сделке предлагают «поторопиться»? В первую очередь – на сроки: к моменту написания книги (конец 2015 г.) минимальное время, затрачиваемое на «сверхсрочное» оформление варианта, составляло 3–5 календарных дней. Конечно, можно сыграть с партнером и в «русскую рулетку» – на практике бывали случаи, что «лох» отдавал аферистам примерно половину рыночной стоимости объекта еще до начала оформления (фармазон заявлял примерно так: «квартира стоит 5 млн., я ее отдаю за 4500, а если через три дня будет 4 млн., то соглашусь и на них…»). Следующий очень важный момент – выяснение истинных мотивов «срочной» продажи. Если Вы зададите вопрос «в лоб»: «Почему так дешево и срочно?», то ответ нормального человека (или афериста-аса) будет нейтральным: «Очень нужны деньги». Постарайтесь в процессе психологической работы «разговорить» оппонента (как это делается, подробно разъяснялось в ранее изданных книгах серии «Сделки с недвижимостью»)[5]5
  В.Г. Шабалин, А.А. Хромов. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Часть 1. 6-е изд., перераб. и доп. М.; Филинъ, Омега-Л, 2016, 440 с.


[Закрыть] и все полученные от него сведения тщательно перепроверить, причем не обращая внимания на искусно создаваемый партнером цейтнот: «Мы ни за кем не гонимся, если у вас есть другие покупатели, флаг им в руки и барабан на шею…»

На практике встречается и другое – продавцы или арендодатели объекта сами начинают рассказывать Вам о постигших их чрезвычайных обстоятельствах (Вы их за язык не тянете), при этом показывают всевозможные документы (историю болезни, предцоговор на альтернативу, постановление следователя и т. д.), причем делают это весьма эмоционально (хороший мошенник – всегда хороший артист). Такое поведение оппонентов должно настораживать, особенно если следует предложение сразу же внести какую-либо сумму в качестве аванса. Так что не спешите верить, не спешите действовать, а руководствуйтесь старым чиновничьим принципом: «дело должно вылежаться».

2.3. «Сам я лох…»

В этом случае аферист изображает из себя полного незнайку, т. е. человека, вроде бы слабо представляющего правила игры на рынке, затрудняющегося назвать стоимость объекта (на вопрос типа «Ваша начальная цена?» следует ответ: «А сколько Вы дадите денег?»). Мошенник, применяя подобный прием, чаще всего маскируется под следующие психологические типажи: «малограмотный клиент» (деревенщина, кишлачник, сельпо) – гражданин очень низкого образовательного уровня; «рафинированный интеллигент» (образованщина) – наоборот, человек умный и воспитанный, но находящийся «выше всей этой житейской грязи»; «свободный художник» – взъерошенный и неприкаянный деятель искусств или изобретатель вечного двигателя; «инвалид умственного труда» (прошляк) – человек, при советской власти занимавший высокое положение в обществе, но сейчас оказавшийся на дне жизни. Кроме того, аферист может изображать из себя представителя богемы, иностранца, священника, алкоголика или наркомана. При общении с подобным «клиентом» жертва обычно утрачивает бдительность. Верный признак того, что Вы попались на подобную уловку – подсознательное желание «закончить сделку побыстрее» и «лоху» ничего лишнего не платить (т. е. его кинуть). Если вдруг подобные шальные мысли появились у Вас в голове – будьте внимательны: спорный вопрос, кто кого на самом деле обманет… Разновидностью подобной схемы является подход «святее Папы Римского».

В этом случае мошенник изображает из себя очень въедливого и дотошного клиента, который проверяет и перепроверяет все полученные от Вас сведения сверх всяких разумных пределов. Такое свое поведение человек мотивирует тем, что «меня уже четыре раза пытались обмануть». Жертва снова утрачивает бдительность – мол, зачем собирать информацию еще, если все и так троекратно перепроверено, да и оппонент боится меня гораздо сильнее…

2.4. «Грубая лесть приятна…»

Часто в процессе общения с оппонентом Вы можете столкнуться со «статусными манипуляциями», когда партнер ненароком завышает Ваше положение и место в сделке, а также подлинные или мнимые заслуги, достижения, личные и профессиональные качества. У опытного афериста подобные «пассы» начинаются с повышенного внимания к Вашей персоне – вместо обсуждения деталей сделки манипулятор ненароком переходит к разговору «за жизнь» или даже на отвлеченно-философские темы. Далее в ход могут пойти попытки оказать Вам какую-либо услугу (или совершенно необременительная просьба о таковой), установление общих знакомых или социальных групп (землячество, служба в «одном полку», учеба или работа в том же институте или отрасли). В результате этого партнер переходит к банальной лести, а также сближению по принципу «мы с вами одной крови – ты и я…»

Контрманипулятивная тактика в этом случае проста – подарите аферисту шнурок, на котором он впоследствии и удавится: сделайте вид, что грубая лесть Вам приятна. Противоположная сторона будет предпринимать дальнейшие усилия в «верно выбранном» направлении, но это уже будет игра в кошки-мышки наоборот.

2.5. Панибратство, или «любовь с первого взгляда»

Когда используется манипулирование личным общением, аферист изображает из себя этакого рубаху-парня: вовремя и уместно переходит на «ты», предлагает выпить за дружбу, дешево льстит. В дальнейшем в голову жертвы внедряется принцип:«Ты – хороший, и я – хороший». И как только Вы предпримете первые попытки проверить личность Вашего «приятеля» или «боевой подруги» и документы по сделке – тот (та) искренне огорчается: «Я к тебе со всей душой – а ты…» На этом и строится весь расчет – зачем приставать к интересному и честному человеку со своими мелочными придирками?

Если партнер по сделке – лицо противоположного пола, то аферист (или аферистка) может изобразить безумную влюбленность, воспылать этакой африканской страстью к жертве. Разводятся на такую мульку даже люди с вполне устроенной личной жизнью. В более сложных случаях, когда с лохом (или лохиней) работает группа мошенников, то смазливая девочка (или «мальчик-колокольчик») могут быть специально приставлены к жертве – вспомните сцену из «Бриллиантовой руки»: – Ксива? Хаза? Клиент? Гонорар… Так что если Вы видите «явно заинтересованное поведение» со стороны оппонента – не спешите обольщаться по поводу своих мужских (женских) достоинств: флирт может быть оплачен.

Рекомендации в этих случаях очевидны – держите дистанцию! При работе на рынке недвижимости принято обращение «на Вы» и по имени-отчеству, вне зависимости от пола, возраста и имущественного положения. А пить на брудершафт или закручивать роман все-таки лучше после совершения сделки и окончательного расчета: для этого идеально подходит момент подписания акта приемки-передачи.

2.6. «От обратного…»

В этом случае фармазон представляется действующим или бывшим сотрудником правоохранительных структур (полиции, госбезопасности, прокуратуры или налоговых органов), иногда показывает «служебное удостоверение» или нарочно забывает на просматриваемом объекте портфель или папку с «документами». При обработке жертвы он начинает подробно рассказывать Вам все то, о чем написано в этих главах – как мошенники обманывают доверчивых людей, причем для правдоподобия приводит примеры «из собственной практики» или называет фамилии высокопоставленных руководителей: «Я с К. в 90-х годах вместе работал в ОБЭП ЮВАО». Психологический расчет «лжесотрудника» весьма прост: раз человек об этом (схема мошенничества) заранее говорит, значит, сам так делать никогда не станет.

О взаимоотношениях с подлинными или мнимыми представителями силовых или проверяющих структур у нас еще пойдет речь в главе 7, но проще всего сделать так: позвонить или прийти в соответствующее учреждение (подразделение, отдел) и поинтересоваться насчет личности «сотрудника». Бояться здесь нечего: Ваши действия вполне законны и естественны, если, конечно, Вы объясните цель своего визита (в случае чего будет оказана необходимая помощь по задержанию афериста). Кроме того, можно попытаться дозвониться до «важных людей», чьи имена были названы (подробнее об этом – в разделе 2.8).

2.7. «Люди гибнут за металл…»

Приходилось ли Вам, дорогой читатель, видеть перед своими глазами большую сумму наличных денег, которые, по логике вещей, скоро станут Вашими? Вспомнили свои ощущения? Деньги не только портят человека, но и отключают у многих внутренние тормоза. А дальше – уже дело техники: хочешь иметь эту пачку в своем кармане – делай, как я предлагаю…

Аферисты могут продемонстрировать «издалека» крупную сумму денег, которая у них имеется для совершения сделки (на самом деле это «правильно» запечатанная в целлофан резаная бумага), предъявить «супердоллары» разного уровня и качества изготовления, положить подлинные купюры «на стол» (типа «подпишешь документы – забирай аванс») или действительно внести предоплату, правда, небольшую.

Способы защиты от этого весьма просты: даже если деньги очень-очень Вам нужны, не поддавайтесь на провокацию! (Кстати, аферист, демонстрируя купюры, в большинстве случаев говорит, что у него есть другие клиенты.) Особо осторожным и предусмотрительным надо быть тогда, когда оппонент «напротив денег» требует либо подписать договор или акт приемки-передачи (естественно, на кабальных условиях для жертвы), либо внести «в залог» правоустанавливающие документы на объект.

2.8. «Важный человек» (важняк)

В случае реализации этой схемы аферист (вместе с соучастниками) представляется жертве «государственным мужем» – депутатом, генералом, сановником или даже иностранным дипломатом.

ЧТОБЫ УСЫПИТЬ БДИТЕЛЬНОСТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР, МОШЕННИЦА-РИЭЛТЕРША ОСТАВЛЯЛА ЗАЛОГ В ТЫСЯЧУ ДОЛЛАРОВ

Поисками мошенницы, продававшей квартиры москвичей за… одну тысячу долларов, озабочены сейчас сотрудники столичной милиции.

Как стало известно «Ч К». на след 27 – летней приезжей из Украины вышли оперативники отдела по экономическим преступлениям УВД Северо-Восточного округа. Главным оружием аферистки было ее личное обаяние. По различным объявлениям эта дама находила горожан, собирающихся продать жилплощадь. Придя в гости и одарив хозяев квартир (в основном это были мужчины) ослепительной улыбкой, женщина предлагала за небольшие комиссионные помочь в операциях с жильем. А чтобы у доверчивых граждан отпали всякие сомнения, преступница оставляла в залог 1 тысячу долларов. После этого москвичи спокойна отдавали ей все нужные документы: паспорта, домовые книги и т. д. Обманщица составляла липовую генеральную доверенность на право продажи квартиры, шла с документами в ЖЭК и благополучно выписывала хозяев, а «освободившиеся» квартиры сбывала по заниженным ценам.

Кстати, новые хозяева жилья покупали его вовсе не для того, чтобы там жить – скорее для дальнейшей перепродажи. Они даже не появлялись по этим адресам, и облапошенные горожане продолжали спокойно жить в своих квартирах, не подозревая, что формально уже давно являются бомжами. Обман раскрывался только тогда, когда, устав ждать вестей от «риэлтерши», москвичи отправлялись в ЖЭК или паспортный стол, чтобы получить новые документы взамен отданных аферистке. Здесь их и постигало ужасное разочарование. Так, один пострадавший через суд сумел восстановить только прописку у отнятой жилплощади у станции метро «Бабушкинская», но не свои права на нее. И теперь в этой квартире прописаны абсолютно незнакомые друг другу Люди: законный владелец и те, кому ее продала мошенница. По некоторым данным, аналогичные преступления числятся за украинкой в Южном округе. Но полный список жертв можно будет составить лишь после ее ареста – пока дама успешно скрывается от милиции.

Московский комсомолец»

Конечно, «важняка» жертве показывают максимум два-три раза, все переговоры от его имени ведут «помощники» и «референты». Для совершения подобной аферы, безусловно, требуется реквизит – представительский автомобиль со спецномерами, «кабинет» в государственном учреждении (или соответствующая табличка на фасаде здания), роскошный офис «помощников» и «референтов». Конечно, такие аферы встречаются чаще при обмане бизнесменов (коммерсов) средней руки (на рынке недвижимости – при операциях с нежилыми помещениями, в строительстве и при покупке элитного жилья и коттеджей). Очень часто, чтобы сэкономить на реквизите, фармазоны покрывают сделку завесой жуткой секретности типа – «Если узнает пресса, что Козел Иванович покупает такую усадьбу…» или предлагают «жертве» моментальное решение всех его проблем в государственных органах, типа – «Попросим шефа, он сможет организовать звонок по вашему вопросу в администрацию президента…».

Конечно, проверить личность «важняка» представляется делом весьма затруднительным (даже профессиональные службы безопасности за подобные «заказы» часто не берутся), но с «помощников» вполне уместно потребовать документы и провести стандартную проверку их самих, офиса, автомобилей и всего прочего показанного «реквизита» (как это делается, смотрите в главах 3 и 5 нашей книги). Можно, например, использовать такой способ: узнав телефон секретариата подлинного «шефа» (т. е. руководителя, чья фамилия называлась), позвонить туда и спросить, нет ли в настоящий момент в приемной «референта Имярек». Представьте, что Вы услышите в ответ: «А кто это такой?»

2.9. «Хороший, плохой, злой…»

Этот прием взят фармазонами из хорошо им известной полицейской практики, когда допрос подозреваемого или обвиняемого ведут по очереди «злой» и «добрый» следователи. На встречу с жертвой обычно приходят двое, например «хозяин квартиры» и его «друг детства», решивший на сделке немного подзаработать. «Хозяин» в этом случае изображает из себя «злого»: после любого Вашего законного требования о проверке он начинает неадекватно себя вести и нагнетать тревожность своими экстраординарными реакциями – грубить, сквернословить и топать ногами. «Добрый» же друг вроде бы принимает Вашу сторону, успокаивая «злого» репликами типа – «Володя, ну зачем ты так, ведь человек тоже должен убедиться, что с документами у нас все в порядке…». В завершение «первого действия» подобного спектакля «злой» уходит, бросая последнюю реплику «доброму» типа – «Ну раз ты такой умный, то разбирайся с ними сам…». После этого происходит подмена субъекта сделки – «добрый доктор Геббельс» подходит к Вам и говорит: «Володя – очень тяжелый в общении человек, я его знаю тридцать лет, если Вы в чем-то сомневаетесь, я готов взять все на себя – вот мой паспорт, прописка, у меня трое детей, поехали ко мне домой…». В конце концов жертву бессовестно разводят, после совершения мошенничества «добрый» скрывается, а «злой» заявляет Вам, что его аналогично обманули. Возможная разновидность подобного фиглярства – в качестве «доброго» пытаются сделать Вас – партнеры по сделке начинают орать друг на друга, и психологически неопытная жертва пытается их примирить. Далее «артисты» действуют по принципу помойного бакланья: «кто разнимает – того и бьют»…

Защита от подобных «фокусов» весьма проста – вести все переговоры с настоящим собственником, каким бы «злым» или «плохим» он ни был, а если вместо последнего выступает «друг» или «поверенный», то настаивать на личной явке владельца к нотариусу и на регистрацию (ни при каких обстоятельствах не соглашаться на оформление по доверенности). Деньги, естественно, передаются только юридическому собственнику (ячейка или аккредитив оформляются только на него).

2.10. «В два смычка»

Эта группа приемов рассчитана на разводку психологически неопытных посредников по сделке: сначала Вам по рекламному телефону звонит «продавец» недвижимости, а на следующий день (а иногда и за день до этого) – «покупатель», которому именно такой объект и нужен.

Если Вы, уважаемый читатель, начинающий посредник, то стоит остерегаться такой простенькой и незамысловатой аферы: Вам звонит «продавец» квартиры и назначает за нее вполне приемлемую цену. В тот же день или назавтра звонит «покупатель», которого как раз интересует похожая квартира в том же районе. Вы везете «покупателя» смотреть – тот «железно» соглашается, только говорит, что предоплату внесет завтра-послезавтра. Вечером этого же дня Вам звонит «продавец» и говорит, что нашел другого покупателя, и тот готов сразу внести аванс. При этом лжепродавец утверждает, что он – порядочный человек: раз договорился первым с Вами, то готов еще два-три часа подождать. Вы звоните своему лжепокупателю – и выясняется, что он уехал на пару дней, а мобильный не доступен…

Таким образом посредника «раскручивают» на то, чтобы он внес предоплату из своего кармана. На следующий день «возвращается» лжепокупатель и говорит, что передумал. Деньги «лоху»-посреднику на вполне законных основаниях не возвращаются («аванс» при этом берется строго на месяц, чтобы Вы не смогли найти настоящего покупателя, ведь в 90 % случаев квартира на самом деле не продается).

Внимание! Ни в коем случае нельзя вносить какой-либо предварительный платеж (аванс, задаток, обеспечительный взнос) за третье лицо или делать денежное поручительство за него, даже если этот человек – ваш ближайший родственник!

Также категорически не рекомендуется быть «гарантом сделки», т. е. помогать перевозить, хранить или даже держать в руках чужие документы или деньги – потом окажется, что их подменили, и попробуйте докажите, что это сделали не Вы, а верблюд.

2.11. «Роскошь и интеллект»

Когда группа мошенников организует крупную аферу (чаще всего против жильцов большой коммуналки, свежеиспеченных наследников дорогой недвижимости или недалеких собственников нежилого помещения), то они (аферисты) на несколько дней снимают роскошный офис со всей инфраструктурой в престижном бизнес-центре (например, в Москве это можно сделать за 10 тыс. руб. на срок от четырех часов), привозят туда клиентов на дорогом автомобиле (также взятом напрокат с почасовой оплатой), изображают из себя богатых, преуспевающих и одновременно мягких и интеллигентных людей, которые сыпят, как из рога изобилия, умными мыслями, цитатами, суждениями. Доверчивому лоху кажется, что все так и есть на самом деле.

КЛИЕНТЫ ЗВОНИЛИ ПО «ПРАВИЛЬНЫМ» ТЕЛЕФОНАМ В ПОДСТАВНУЮ ФИРМУ

С весьма оригинальным и хорошо организованным мошенничеством столкнулись сотрудники ОБЭП УВД Дарницкого района Киева. Как сообщили корреспонденту «Фактов» в пресс-центре ГУВД столицы, преступная группа, возглавляемая Дмитро С. – бывшим соучредителем и коммерческим директором строительной фирмы «П» (уволившимся из нее в прошлом году и организовавшим свое «дело»), открыла фактически фирму-двойник и в течение 5 месяцев собирала с доверчивых граждан деньги на квартиры в домах, которые действительно строились и продавались АО «П». Конечно, подобных случаев за последние годы было зафиксировано немало, но оригинальным «ноу-хау» явился тот факт, что им удавалось на несколько часов в день переключать на себя рекламные телефоны подлинного «П» (офисы обоих компаний – оригинала и двойника – находились в одном здании. и руководители настоящего АО «П» знали о деятельности С., бывшего до этого одним из учредителей и совладельцев «оригинального» АО). Далее: все происходило по хорошо известному сценарию: клиентов вели на стройплощадку, показывали их будущие квартиры, после чего заключали «инвестиционные контракты» (внешне неотличимые от подлинных) и получали деньги.

По данным ОБЭП, С, и компания обманули подобным образом 69 физических и юридических лиц (некоторые организации покупали по нескольку квартир оптом) и получили за торговлю воздухом около 9,2 млн. гривен (1,7 млн. долларов), после чего скрылись. Не исключено, что в ближайшее время С. попытается организовать нечто подобное в Харькове и Днепропетровске, а также, возможно, в Москве и Петербурге.

Факты», г. Киев