Текст книги "Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров"

4.5. Несоответствие волеизъявления подлинной воле

В рассматриваемом случае истец (продавец или его доверенное лицо) доказывает в судебном заседании, что совершил сделку под влиянием заблуждения, насилия, угроз, обмана или стал жертвой злонамеренного соглашения представителей сторон против него, или совершил сделку под влиянием тяжелых обстоятельств. Все эти основания оспоримости попадают под юрисдикцию ст. 178, 179 ГК РФ, и давайте рассмотрим их подробнее.

• совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (cm. 178 ГК РФ)

Указанное основание оспоримости сделок с недвижимостью очень часто используется в судебной практике (см. табл. 6.2.5). Чаще всего подобные иски подаются по поводу признания недействительным договора передачи квартир в собственность (приватизации), а также сделки, совершенной пожилыми людьми, в том числе и «пожизненки», т. е. ренты или пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, на этом основании часто расторгаются обмены, особенно междугородние.

Вопрос о существенности или несущественности заблуждения в указанных случаях решается обычно в пользу истца (при признании недействительной приватизации – практически всегда). Единственное исключение – заблуждение в мотивах сделки (например, квартира покупалась с целью ее перепродажи, а рыночные цены на нее упали, как это случилось в 2008 г.) Согласно ст. 178 ГК РФ право оспаривания такой сделки принадлежит исключительно стороне, действовавшей под влиянием заблуждения, и бремя доказывания «существенности» последнего лежит также на ней (что, к сожалению, очень легко сделать на практике, поэтому по искам, поданным на основании ст. 178 ГК РФ, очень высок процент выигранных дел).

• действия под влиянием обмана, насилия, угроз (cm. 179 ГК РФ)

В рассматриваемых случаях недействительность сделки заключается в существенном расхождении действительной воли и волеизъявления, т. е. фактических действий участника. Но при этом факт обмана (сознательного введения в заблуждение), насилия или угроз (противоправных физических или психологических воздействий) на практике очень трудно доказуем, особенно если на самом деле ничего подобного не было. В подавляющем большинстве случаев указанные выше действия, если они имели место, влекут за собой уголовную ответственность по ст. 159, 112,115–117,119,163,167 УК РФ, и исковые заявления по ст. 179 ГК РФ принимаются судами только после того, как уголовное преследование противоположной стороны завершено (либо в возбуждении дела отказано, либо виновный участник сделки осужден).

• злонамеренное соглашение участников сделки

Этот случай «признании» встречается, когда лицо, желающее совершить сделку, приглашает представителя (обычно сотрудника риэлтерской фирмы или действующего по доверенности) для защиты своих интересов, а он достигает злонамеренного соглашения с оппонентами (участниками сделки с противоположной стороны) с целью уменьшить материальную выгоду доверителя или его обмануть (например, представитель покупателя договаривается за деньги с сотрудником агентства, что не сообщит покупателю о недостатках, обнаруженных при осмотре квартиры). Доказать факт злонамеренного соглашения на практике очень трудно, поэтому указанное основание оспоримости сделки применяется редко.

• кабальная сделка

Кабальной согласно ст. 179 ГК РФ признается сделка, совершенная либо на крайне невыгодных условиях (на практике был случай, когда злоупотребляющий спиртным гражданин продал свою комнату в коммуналке за ящик водки), либо из-за стечения тяжелых обстоятельств (семья продает квартиру за полцены, чтобы получить деньги на операцию тяжелобольного ребенка за границей), либо вынужденно, помимо собственной воли (скупка за бесценок недвижимости, принадлежащей беженцам или переселенцам). В судебной практике по оспоримости кабальных сделок действует негласное правило: если исполнение, полученное потерпевшей стороной в денежном эквиваленте, в три и более раз меньше реального (например, рыночной стоимости квартиры или дома), то сделка признается недействительной. Этот же принцип «трехкратности» действует, например, при заключении договоров отчуждения недвижимости: если в его тексте будет формулировка, что продавец в случае расторжения сделки обязуется возместить ущерб более чем в трехкратном размере (например, стоимость квартиры по справке БТИ 400 тыс. руб., в договоре купли-продажи указывается 1 млн руб., а отдельным пунктом стороны указали, что в случае признания сделки недействительной продавец выплачивает эквивалент 150 тыс. $, т. е. рыночную стоимость, то такое положение договора, безусловно, будет признано кабальным.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т. п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

4.6. Совершение сделки неуполномоченным лицом

Могут быть признаны недействительными сделки, выходящие за пределы правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ), при ограничении полномочий физического или юридического лица (ст. 174 ГК РФ) или заключенные вообще неуполномоченным представителем (ст. 183 ГК РФ). Давайте рассмотрим указанные случаи отдельно для физических и юридических лиц.

• неуполномоченные физические лица

Необходимым условием любого представительства является наличие законным образом оформленных полномочий, при отсутствии таковых (полностью или частично) совершенная представителем от имени доверителя сделка признается ничтожной согласно ст. 168 ГК РФ (см. также главу 5).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

(п. 1 вред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

(п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Однако рассматриваемая ст. 183 ГК РФ допускает исключения из общего правила: если представитель действовал без полномочий или с превышением полномочий, то представляемый (доверитель) вправе одобрить заключенную задним числом сделку, и тогда она будет считаться действительной.

В основном к рассматриваемому случаю «признанки» относится заключение сделок по доверенностям, не имеющим юридическую силу или ее утратившим. Поле деятельности аферистов здесь весьма широко, лжедоверенности встречаются очень часто, поэтому давайте поговорим о них поподробнее.

Какие доверенности Вам, уважаемый читатель, могут предъявить участники сделки? Их основных видов пять:

1) общая (в ней дословно сказано, что Иванов доверяет Петрову от его имени совершение любых сделок, не запрещенных законом);

2) специальная (Иванов доверяет Петрову совершение ряда действий с конкретной квартирой, принадлежащей Иванову: сбор справок, подписание договора у нотариуса, государственную регистрацию, получение денег);

3) разовая (Иванов доверяет Петрову только одно действие – например, получение справки БТИ на квартиру, где Иванов прописан);

4) в порядке передоверия (Иванов разрешает Петрову передоверить полученные по первым трем видам доверенностей права Сидорову, т. е. любому физическому или юридическому лицу по усмотрению Петрова);

5) хозяйственная по форме М-2 (обычно используется при продаже недвижимости, собственником которой является юридическое лицо – государственное или муниципальное предприятие, акционерное общество, ООО, АНО).

В большинстве случаев физические лица совершают сделки по специальным доверенностям, юридические – по М-2 (о хозяйственных доверенностях см. ниже).

Эпоха чисто фальшивых доверенностей, слава богу, закончилась: при регистрации сделки в органах юстиции ведется тщательная проверка их подлинности. Довольно часто (хотя это противоречит законодательству) регистратором не принимаются доверенности, оформленные в другом нотариальном округе, а также удостоверенные должностными лицами, исполняющими функции нотариуса (за исключением консульских, т. е. выданные официальными представительствами РФ за границей). При этом доверенность должна быть оформлена как специальная или разовая (общие и в порядке передоверия также не принимаются).

В настоящий момент признать сделку, оформленную по доверенности от физического лица, ничтожной по ст. 168, 169 или оспоримой по ст. 178, 179, 183 ГК РФ можно в следующих случаях: отмены доверенности в день выдачи; получения последней под влиянием обмана, насилия или угроз; прекращение доверенности со смертью доверителя; многократной выдачи последней разным лицам у разных нотариусов; признание доверенности фальшивой (в случае ее внесения в нотариальный реестр в последний рабочий день года, сговора мошенников с помощником нотариуса или подписывание доверенности «левой рукой», см. главу 5).

Внимание! Если вместо юридического собственника, желающего продать или обменять объект недвижимости, с вами в контакт вступает поверенный (гражданин, имеющий на руках специальную доверенность), то требуйте от последнего личной явки хозяина (доверителя) на подписание договора и закладку денег!

Если при этом поверенный скрывает доверителя (в ход идут «отмазки» типа «Он живет в Америке, находится в экспедиции, не любит людей вашей национальности, узнает о цене – откажется» и им подобные), то от сделки следует отказаться – возможно, хозяина уже нет в живых! Единственное действие, которое допускается выполнять по доверенности, – это сбор справок.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении.

Статья 173.1 Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (в ред. Федерального закона от 07,05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица, либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

2. Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Статья 174.1 Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

• неуполномоченные юридические лица

Способность юридических лиц (в большинстве случаев – коммерческих) совершать сделки определяется наличием у них общей и специальной правоспособности, т. е., с одной стороны, утверждения устава и государственной регистрации и с другой – получения лицензии и выполнения строго уставных задач. Общая правоспособность юридического лица (фирмы) обычно не подвергается сомнению (случаи подделки учредительных документов весьма редки – ведь весь необходимый комплект дешевле купить), а под состав ст. 173 ГК РФ подпадают случаи сделок, которые юридическое лицо не имело право совершать из-за их противоречия уставным целям или отсутствия лицензии.

Подобные сделки могут быть оспорены при условии, что противоположная сторона знала (или должна была знать) о ее незаконности. Причем право подачи соответствующего иска имеют только другие участники (учредители) юридического лица и соответствующий надзорный государственный орган, а не оппонент по сделке (в нашем случае покупатель).

Под ограничением полномочий (ст. 174) или отсутствием таковых (ст. 183, см. выше) подразумевается заключение сделки от имени юридического лица его сотрудником (возможно, даже бывшим), который не имел права этого делать, превысив тем самым свои полномочия или вовсе не обладая таковыми. Подобные случаи весьма часто встречаются на практике при отчуждении объектов недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц. Представитель при этом действует по хозяйственной доверенности формы М-2 (на получение товарно-материальных ценностей), которая не требует нотариального заверения и не является документом строгой отчетности. Чтобы сделка была законной, подобную доверенность должен подписать директор компании или иные лица, имеющие право «первой» и «второй» подписи в банковской карточке, и она в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению но на практике это часто не соблюдается (например, представитель сам расписывается за одно из должностных лиц).

Лучшим способом оформления сделки, пресекающим подобные аферы и защищающим покупателя от «признанки» по ст. 173, 174, 183, а также ст. 169 ГК РФ (см. выше), считается личная явка на госрегистрацию (или к нотариусу) лиц, имеющих право «первой» и «второй» подписи, однако в реальности это трудно осуществимо, ведь руководители организаций, особенно крупных – очень занятые люди.

Поэтому покупатель или эксперт с его стороны должны проверить полномочия представителя продавца и подлинность доверенности.

Внимание! В случае оформления сделки по доверенности от юридического лица покупателю необходимо присутствовать при ее выдачу нотариуса!

Приобретатель недвижимости имеет право приехать в офис нотариуса и убедиться, что под доверенностью действительно поставили свои подписи лица, имеющие право первой подписи, а также выяснить полноту полномочий и личность сотрудника, которому последняя выписана. В случае, если руководство компании препятствует этим законным требованиям покупателя, от сделки лучше отказаться.

Допускается, что сделка, совершенная неуполномоченным или ограниченно уполномоченным представителем, может быть признана действительной, если должностное лицо, имеющее право принять решение о сделке, в дальнейшем ее письменно одобрит. В указанном случае пороки полномочий не имеют существенного значения и все права и обязанности по сделке возникают с момента ее совершения, а не одобрения.

• нарушение порядка одобрения крупной сделки

Федеральными законами «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «О некоммерческих организациях» установлен особый порядок принятия решения о совершении от имени общества (организации) либо крупной сделки, либо сделки, в которой имеется заинтересованность; в случае же, если отчуждение недвижимого имущества осуществляется от имени предприятия, у которого в уставном фонде (акционерном капитале) есть доля государства, превышающая 25 % активов, то также требуется согласие соответствующего территориального комитета по управлению имуществом. Кроме того, если цена, указанная в договоре, превышает 100000 МРОТ, то необходимо получать и разрешение соответствующего подразделения Антимонопольного комитета (хотя на практике это никто не делает). Нарушение или ненадлежащее выполнение вышеуказанных процедур приводит к признанию соответствующей крупной (или) заинтересованной сделки недействительной на основании ст. 173, 174, 183 ГК РФ, правда, с возможностью последующего одобрения сделки (об этом шла речь выше).