Текст книги "Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров"

2.12. «Копия лучше оригинала…»

Этот прием работы фармазонов очень похож на предыдущий: разница заключается в том, что мошенники представляются от имени солидной риэлторской или девелоперской фирмы, имеющей устойчивую репутацию на рынке. Чаще всего мозговым центром подобной аферы является бывший (или иногда действующий) сотрудник организации-«оригинала», имеющий доступ к служебным документам. Встречаются случаи, когда руководство фирмы знает о существовании «двойника» и имеет определенную долю с этого, хотя факт подобного преступного сговора сторон практически недоказуем.

Способов защиты от явно организованной мошеннической группы, выдающей себя за законно действующее юридическое лицо, разработано в российской бизнес-практике немало. Более подробно об этом пойдет разговор в главе 5.

* * *

Квалифицированная защита от психологических приемов, о которых шла речь выше, требует от человека большой выдержки и в отдельных случаях специальной «антиманипулятивной» подготовки – практика показывает, что даже зрелые люди, имеющие к тому же солидный опыт руководящей работы или практического общения, попадаются на те нехитрые разводки, которые рассматривались в этой главе. Конечно, поняв, кто перед Вами, можно попытаться «переиграть» мошенника, но более рационально в подобном случае «выйти из игры», т. е. либо прекратить под благовидным предлогом общение с аферистом (если, конечно, не переданы или не получены какие-либо денежные средства), либо сделать так, чтобы фармазон «сам отвял». Об этом пойдет речь в следующих главах.

Глава 3
Сам себе эксперт (Проверка физического лица на мошенничество)

Чем гуще сеть, тем хуже рыбе.

Китайская пословица

В настоящей главе пойдет разговор о проверке на возможность совершения мошенничества с недвижимостью со стороны физического лица – в первую очередь собственника некоммерческого объекта (комнаты, квартиры, дома, земельного участка). Как показывает практика (см. также главу 1), владельцы вышеуказанных объектов иногда вступают в преступный сговор с «посредниками»-аферистами, на недвижимость подбирается жертва-«покупатель», совершается мошенничество, «посредник» скрывается, а «продавец» выдает себя за потерпевшего. Возможна также и обратная схема – жертвой аферы в этом случае становится добросовестный продавец.

Небольшое примечание: в дальнейшем термины «продавец» и «покупатель» мы станем трактовать в расширенном смысле: к первому типу будут относиться фигуранты сделок, желающие «избавиться» от недвижимости и приобрести деньги, – арендодатели, собственно продавцы; граждане, желающие ухудшить свои жилищные условия за доплату; жильцы расселяемой коммунальной квартиры. Во вторую группу войдут физические и юридические лица, желающие избавиться от денег и приобрести недвижимость, – арендаторы и наниматели; «чистые» покупатели; лица, планирующие улучшить свои жилищные условия путем обмена с доплатой; инвесторы новостроек; будущие владельцы расселяемых коммунальных квартир.

Давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки физического лица – собственника объекта недвижимости, которую придется, безусловно, организовывать покупателю. Продавцу в этом отношении легче – отдельные этапы вполне можно исключить (об этом – в конце настоящей главы). Далеко не все действия удается выполнить покупателю или его доверенным лицам самостоятельно – за помощью придется обращаться в детективные фирмы, к сотрудникам правоохранительных органов или в службы безопасности риэлторских агентств (расценки на подобные услуги в Москве на конец 2015 года приведены в Видеоприложении 3[6]6
  Видеоприложения к нашей кипе можно скачать с сайта videokniga.tv.


[Закрыть]).

Итак, основные этапы проверки физического лица – собственника некоммерческого объекта недвижимости:

• паспорт клиента;

• базы данных;

• правоустанавливающие документы;

• цепочка отчуждения;

• опрос соседей;

• юридические запрещения.

На практике работы служб безопасности риэлторских агентств проверка проводится именно в такой последовательности.

3.1. Проверка паспорта клиента

С 1 января 2004 г. на территории нашей страны имеет силу только паспорт гражданина РФ образца 1997 года (паспорта СССР образца 1974 года с указанной даты отменены, что безусловно, значительно облегчает идентификацию граждан). Кроме того, продавец недвижимости может предъявить и иные документы, удостоверяющие личность (см. табл. 3.1).

В практике работы нотариальных контор и регистрационных органов (учреждений юстиции) ряда субъектов РФ, в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Воронежа, Краснодарского края, Московской и Ленинградской областей, сложилось положение, что нотариусы и госрегистраторы отказываются принимать у граждан – собственников недвижимости документы на оформление, если хотя бы один из них предъявляет любые удостоверения личности, кроме паспорта гражданина РФ (для иностранцев обязателен ВНЖ – вид на жительство). Это, безусловно, является нарушением основных гражданских прав, но, с другой стороны, облегчает процесс идентификации продавцов и весь процесс экспертизы.

Внимание! Если собственник объекта недвижимости предъявляет любой документ, кроме паспорта гражданина РФ, то от сделки лучше воздержаться!

Пусть Ваш оппонент сначала получит нормальный гражданский паспорт РФ (иностранец – вид на жительство), только после этого можно продолжать дальнейший разговор!

Это ограничение связано с тем, что документы на регистрацию все равно сразу могут не взять (причину см. выше), а также велика вероятность нарваться на подделку (чаще всего встречаются фальшивые документы 03; 04; 05; 07; 08; 10; 11; 12; 13; 27; см. табл. 3.1).

Таблица 3.1

ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ЛИЧНОСТЬ ГРАЖДАНИНА ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.10.2015 Г.

Самая серьезная проблема, с которой можно столкнуться при экспертизе паспорта РФ – получение документа на внешне похожего человека (двойника) продавца. Тут возможен случай как и откровенного сговора мошенников с работниками паспортного стола (на конец 2015 года стоимость подобных «услуг» в Москве составляла 600–800 тыс. руб., подробнее об этом см. главу 7), так и элементарная невнимательность последних, особенно в «горячие денечки» конца 2003 года, когда шла кампания замены старых паспортов СССР – аферисты приводят в паспортный стол или иной уполномоченный орган типа МФЦ двойника, который заявляет, что потерял паспорт. Такие вещи проходят чаще всего с пожилыми людьми. Также возможен и самый простой случай: аферисты завладевают паспортом «оригинала», т. е. собственника, и элементарно подбирают похожего человека.

Внимание! Приняв решение совершать сделку, обязательно попросите вашего оппонента предъявить паспорт и тщательно сличите его внешность с фотографией!

В случае возникновения малейших сомнений или неадекватного поведения клиента для проверки его личности необходимо обращаться в профессиональную службу безопасности: сотрудник СБ или детективного агентства имеет возможность сравнить фотографию (даже с копии паспорта, которую попросите сделать), с карточкой формы 1 в учетном деле паспортного стола и обнаружить двойника (профессионал, обученный работать с методиками «словесный портрет» и «фоторобот», это легко сделает). Естественно, что Вы тоже должны иметь при себе свой паспорт и аналогично предъявить его по требованию других участников сделки.

Как показала практика, и среди паспортов РФ образца 1997 года встречаются документы, выданные незаконно (например, при задержании или обыске у гражданина могут оказаться два или даже три новых паспорта на разные фамилии). Наиболее надежны документы, выданные в Москве (серии 45), а также Подмосковье (серия 46, кроме отдаленных районов области, где возможно «купить прописку»). Далее следуют, в порядке убывания надежности, паспорта, полученные в областях Центрального и Северо-Западного федеральных округов, на Урале, в Сибири и Дальнем Востоке (кроме национальных округов); в Поволжье и на юге России. Самыми ненадежными считаются паспорта из национальных республик, включая приволжские, а также выданные в регионах Северного Кавказа. Последние две группы документов (нацреспублики и Кавказ) подлежат, безусловно, профессиональному контролю подлинности, который выполняется силами работников служб безопасности риэлторских фирм, детективными агентствами, а также при помощи действующих сотрудников правоохранительных органов. При этом особое внимание следует обращать на тех собственников недвижимости, которые получили паспорт в другом регионе и затем приобрели предлагаемый к продаже объект – именно по такой схеме чаще всего совершаются аферы.

Кроме того, Вы можете столкнуться с паспортами, выданными либо гражданам непризнанных государств (Абхазия, Южная Осетия, Приднестровье), либо, начиная с 2014 г., в Крыму и Севастополе. Как показывает практика, в собственниками объектов недвижимости, у которых такие паспорта, лучше не связываться (исключение составляют сделки в «домашнем» регионе).

При неквалифицированно подготовленном мошенничестве можно столкнуться с такими примитивными способами подделки паспорта, как переклейка фото, перестановка страниц с других паспортов, поддельные штампы о прописке, браке и расторжении брака, изготовленные без применения спецкраски, кустарное нанесение (накатка) серии и номера на тех страницах, где их не предусмотрено. Указанные методы подделки паспортов легко выявляются при органолептическом контроле документов (см. Видеоприложение 2) и свечении страниц в ультрафиолетовых лучах. В настоящий момент на сайте ФМС России (fms.gov.ru) появился в открытом доступе бесплатный (и без регистрации) сервис проверки действительности паспортов, которым может воспользоваться любой гражданин.

3.2. Проверка клиента по базам данных

Формально базы данных, о которых пойдет речь ниже, закрыты для рядовых граждан, однако, имея знакомых в правоохранительных органах или обратившись в детективное агентство или службу безопасности риэлторской фирмы (расценки на подобные услуги приведены в Видеоприложении 3), можно получить всю необходимую информацию. Итак, типовая проверка проводится по следующим базам:

• центральное адресное бюро ГУ МВД (ЦАБ)

По этой полицейской базе можно установить следующие сведения: фамилия, имя, отчество гражданина, дата и место рождения, серия и номер паспорта, прописка, числится ли человек как пропавший без вести (или паспорт утерянным). Если гражданин состоит в браке, то дополнительно предоставляются аналогичные сведения о супруге. Существенным недостатком ЦАБ является «локальный» характер базы – по ней можно проверить только лиц, прописанных (зарегистрированных) на территории только одного субъекта РФ (например, сделать запрос-телефонограмму из Москвы в ЦАБ той же Тверской области по силам только весьма высокопоставленным сотрудникам УМВД, УФСБ или городской прокуратуры, а традиционные письменные запросы от работников правоохранительных органов более низкого звена, которые обычно «крышуют» риэлтерские конторы, «ходят туда-обратно» очень долго). Кроме того, в этой базе нет сведений о наличии (или отсутствии) у гражданина несовершеннолетних детей;

• зональный информационный центр (ЗИЦ)

Через ЗИЦ сотрудники полиции получают следующие сведения: наличие у гражданина судимостей, в том числе не связанныз с лишением свободы, снятых, погашенных, с условным отбыванием наказания, а также его административные правонарушения. Кроме того, ЗИЦ предоставляет информацию, не числится ли проверяемое лицо в федеральном розыске. Точно также, как и ЦАБ, ЗИЦ носит закрытый и «локальный» характер;

• база данных городской телефонной сети

В Москве – МГТС, или «единый государственный телефонный справочник». По этой базе можно установить номер телефона по адресу и наоборот. Последние версии этой базы позволяют «пробивать» номера телефонов государственных организаций (ранее «закрытых»), всевозможных VIP-персон (звезд политики, эстрады, спорта), а также номера «прямых» мобильных телефонов (последние, к сожалению, очень часто меняются). Эта база относительно доступна – на радиорынках крупных городов она продается (естественно, пиратская версия) на компакт-дисках (стоимость на начало 2015 г. – 1000–2500 руб., в зависимости от «свежести»);

• единый государственный реестр прав (ЕГРП)

Это база данных собственников объектов недвижимости (в Москве квартир и комнат). В 1992–1998 гг., до вступления в действие Закона № 122-ФЗ[7]7
  Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред, от 13.07.2015 г.).


[Закрыть], в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в 1998–1999 гг. – «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до 01.04.1998 г.) – районные БТИ. Это, безусловно, создавало много путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП – Московской областной регистрационной палате (сейчас Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по МО), которая и ведет соответствующий реестр. Регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу.

В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных Росреестра по Москве наряду с присвоением нового обще федерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г. шифр учета собственников жилья, представляющий собой набор из 5, 6 или 7 цифр (типа 1 – 999999 или 2 – 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присутствует на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости, выданных до 01.01.2008 г. и с переходом прав собственности не меняется (за исключением случая определения, выдела или деления долей).

В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 219[8]8
  Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г. «Правила ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред, от 14.10.2014 г.).


[Закрыть] любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур могут получить также и «расширенную выписку» – сведения о всех сделках, которые проводились с объектом с момента приватизации. Порядок обращения за подобными сведениями более подробно изложен в подразделе 6.1.4 («Проверка цепочки отчуждения»);

• архивная база собственников 1992–1998 гг.

В указанный период, до введения в действие (с 01.02.1998 г.) Закона 122-ФЗ, в каждом субъекте Федерации формировалась своя база собственников, приобретавших или отчуждавших жилые помещения. Естествеенно, в настоящий момент она закрыта (в смысле не пополняется), но вполне «легально» присутствует на всех радиорынках или в профильных сетевых ресурсах (естественно, не бесплатно). Для Москвы эта база получила название ДМЖ (департамент муниципального жилья), и в большинстве агентств недвижимости уже установлена (в ней имеются сведения о всех сделках по 30.12.1998 г. включительно). Врегионах, включая Подмосковье, необходимо считывать (или приобретать ранее считанную) базу БТИ, ведь именно там происходила «госрегистрация» прав и сделок в 90-е годы.

* * *

Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то степени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для рядовых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их распространению пиратскими способами. На радиорынках крупных городов (в Москве – Горбушка, Царицино, Савеловский) можно вполне легально или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех указанных выше баз, записанных на компакт-дисках. Также можно воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа «Прописка», «Розыск», «Москва-2013» и др., а также сделать через Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу данных ЕГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получают через «прикормленных» работников регистрирующих органов, а ЦАБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных» сотрудников полиции, которые в «свободное» от основной работы время помогают риэлторам (подробнее об этом – в главе 9).

3.3. Проверка правоустанавливающих документов по сделке

Когда покупатель или эксперт ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они должны попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на тот объект недвижимости, где продавец является собственником. Конечно, на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно, отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать оригиналы в руках», т. е. провести их органолептический контроль и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.

Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями (или интересы последнего представляет поверенный), то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы личности отчуждателя, пакета документов по сделке (см. приложение 2), а также проверки «цепочки отчуждения» (об этом см. ниже). Сведения об основных правоустанавливающих документах, оригиналы которых продавец должен показать (а копии отдать на экспертизу), приведены в табл. 6.1.3.

Из вышеперечисленных документов особое внимание нужно обращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлтеров – «вторяки»), Эти документы (3.1; 4.1; 5.1; 6.1; 9.1) в 1992–1996 гг. составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степеней защиты (в 1997–1999 гг. – на «нотариальных» бланках, которые наряду с голографическими наклейками нотариальной палаты все равно попадали в руки мошенников). Документы 1.2; 2.2; 10.1; 11.2, выдававшиеся в 1992–1999 гг., изготовлялись на специальной бумаге фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитивными способами (распечатка на цветном принтере или срезание верхнего края бланка со словами «Дубликат»), что, безусловно, легко определяется методом органолептического контроля (подробнее об этом см. таблицу в конце приложения 2).

Со всех предъявленных оригиналов документов снимите копии или хотя бы их сфотографируйте (это Ваше законное право!) и сообщите, между прочим, хозяевам, что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агентстве недвижимости, службе коммерческой безопасности при ассоциации риэлтеров или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные владельцы найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с Вами не работать. Ну и слава богу, туда им и дорога! Более подробно о работе с оригиналами правоустановки, принадлежащим оппонентам по сделке, речь пойдет в главах 7 и 8 нашей книги.

3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта

Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и службы безопасности риэлтерских фирм подразумевают установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной (см. раздел 6.2).

Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т. е. продавцом. Процедура проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений способами, указанными в пп. 3–9; 12 таблицы 6.1.4. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 3 месяцев до 3 лет) обратиться в народный суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы (подробнее об этом см. раздел 6.2).

Внимание! Если квартира (комната, дом), которую вы планируете приобрести, покупалась и продавалась более 10 раз, то от сделки лучше отказаться!

Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Москве – 288 раза за 14 лет) практически невозможно «пробить» до конца и установить судьбу всех бывших собственников.

Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на практике? Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, найти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая (два звена, т. е. нынешний продавец купил объекту его первого владельца, что видно из текста правоустанавливающего документа, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько упрощается – проверять надо только личность «первичного владельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при наследовании, то необходимо выяснить причины смерти последнего, а также наличие других наследников).

В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы, работники управ, префектур, жилотделов и т. д.). На практике покупатель для получения выписки подходит непосредственно к продавцу (если последний отказывается это сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку дальше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за плату в любое из риэлтерских агентств, сотрудники которого имеют выход на должностных лиц, указанных выше.

Таблица 6.1.4

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупателя или эксперта (желательно присутствовать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не принес искусно изготовленную подделку), начинается установление нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю выполнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится работать с базами данных ЦАБ, МГТС, обзванивать или даже встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ранее проведенных сделок. В этом случае более рационально обратиться в службу безопасности одного из агентств недвижимости или в ассоциацию риэлтеров, специалисты которых выполнят необходимую работу в среднем за 3–5 рабочих дней. Только имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длинная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрастет (скорее всего, эксперт из службы безопасности просто посоветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто не возьмется за работу). Если стоимость услуг по проверке Вас не устроит (приблизительные тарифы на конец 2015 г. приведены в Видеоприложении 3), то можно договориться следующим образом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществляете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно, обходится гораздо дешевле.

Не исключено, что при проверке цепочки отчуждения могут обнаружится следующие факты:

– гражданин, на которого оформлялась первичная приватизация, уже умер (или, что еще хуже, пропал без вести);

– все участники последующих сделок – единственные собственники (одиночки), причем не состоящие в браке;

– отчуждение объекта оформлялось очень быстро – в течение месяца – двух после предыдущей сделки;

– объект «висел» в риэлторских базах (РБД) и в профильных СМИ недолго, потом снимался с рекламы.

Все это – признак криминальных цепочек по «отмывке палева» о котором шла речь в подразделе 5.1.3 нашей книги, и от такой сделки лучше отказаться.