Текст книги "20 лет Гражданскому кодексу Российской Федерации: итоги, тенденции и перспективы развития. Материалы Международной научно-практической конференции"

Таким образом, в качестве основных признаков, присущих коллективной форме собственности, Вячеслав Игоревич Иванов называет: 1) объединение не по имущественному, а по духовно-добровольному признаку; 2) публично-правовая, а не частная природа собственности имущества; 3) неделимость имущества и невозможность преобразования его в частную собственность; 4) наличие воли коллектива (двух или более лиц); 5) возможность существования как в статусе юридического лица, так и без него.

Первое, на что обращается внимание, – это отнесение сторонниками «теории единого права собственности» имущества ряда некоммерческих организаций к частной форме собственности (общественных, религиозных, политических и других организаций). Правовая природа и уставные цели у данных видов некоммерческих организаций отличаются от частных коммерческих юридических лиц. У некоммерческих организаций более выражен социально-политический характер присвоения и распределения собственности. Их предпринимательская деятельность носит вспомогательный характер по отношению к уставной (основной) деятельности. Способ присвоения и распределения собственности в большей степени ориентирован на обеспечение общественных (публичных) интересов. По мнению В. Д. Мазаева, формы собственности данных некоммерческих организаций ближе к государственной и муниципальной форме.¹⁰¹

В законе «О некоммерческих организациях» предусматриваются мероприятия по государственной поддержке социально ориентированных организаций.¹⁰² В соответствии со ст. 31.1 Закона оказание поддержки социально ориентированным некоммерческим организациям возможно в виде финансовой, имущественной, информационной и консультационной помощи, а также в форме предоставления социально ориентированным некоммерческим организациям льгот по уплате налогов и сборов в соответствии с законодательством о налогах и сборах (п. 3.2).

Эти меры свидетельствуют о том, что государство признает важное значение данных некоммерческих организаций в формировании гражданского общества, способность осуществлять публичные дела, дополняя публичную власть. В связи с этим, по мнению В. Д. Мазаева, следует в Конституции РФ закрепить формы собственности общественных объединений по аналогии с Конституциями развитых европейских стран.¹⁰³ В данном случае точка зрения В. Д. Мазаева не противоречит позиции В. И. Иванова, полагающего, что имущество общин должно «иметь законное признание» – «получить статус коллективной собственности».¹⁰⁴

В научной литературе существует точка зрения, согласно которой некоммерческие организации действуют на базе коллективной формы собственности.¹⁰⁵ Однако думается, что подобное обобщение вряд ли уместно в отношении всех некоммерческих организаций и не учитывает многообразия форм их собственности. В настоящее время существует достаточно большое количество теорий юридических лиц. Однако в отношении некоммерческих организаций «ни одна из них не может быть признана единственно верной, некой истиной, не имеющей исключений и оговорок».¹⁰⁶

Е. А. Суханов, последовательно отстаивающий теориюединого права собственности, считает, что юридическое лицо есть суть персонифицированного имущества, за которым закон признает свойства субъекта права. В связи с этим главным качеством юридического лица является имущественная обособленность, а подлинным юридическим лицо может быть лишь тогда, когда оно выступает в гражданском обороте в качестве собственника имущества.¹⁰⁷ Имущество юридического лица предназначено для уменьшения риска имущественных потерь для учредителей (участников юридического лица) «путем переложения возможной ответственности за результаты своей деятельности на созданный ими новый субъект права – юридическое лицо».¹⁰⁸ Данная теория Е. А. Суханова получила название «теория целевого персонифицированного имущества».

Эта точка зрения является, несомненно, обоснованной и, в частности, в отношении коммерческих организаций, являющихся профессиональными участниками гражданского оборота, нами поддерживается. Однако в отношении некоммерческих организаций, в которых на первый план выступает не материальная (имущественная) составляющая, а удовлетворение неимущественных потребностей, теория Е. А. Суханова имеет исключения и не может быть безоговорочно принята.

Если в отношении коммерческих организаций законодатель предъявляет требования к наличию уставного (складочного) капитала, к сроку и порядку его формирования, то для подавляющего большинства некоммерческих организаций (за исключением потребительского кооператива) данные требования к моменту регистрации, да и в последующем, нормативно не предусмотрены. Многие некоммерческие организации на протяжении всего своего существования не обладают никаким обособленным имуществом и не выступают участниками имущественных правоотношений. Более того, общественные объединения в соответствии с законом могут вообще не обладать статусом юридического лица и функционировать без государственной регистрации.¹⁰⁹ В связи с этим следует поддержать точку зрения Т. В. Сойфер, согласно которой приведенные примеры свидетельствуют «отнюдь не о недостатках теории персонифицированного имущества, а о ее ограниченном использовании».¹¹⁰ В то же время в отношении потребительских кооперативов или обществ взаимного страхования «она вполне применима».¹¹¹ По мнению исследователя, «определить сущность некоммерческих организаций как юридических лиц только на основе анализа структуры, принципов управления и других признаков, присущих их отдельным организационно-правовым формам, не представляется возможным. Во-первых, ввиду многообразия таких форм и наличия между ними принципиальных различий. А во-вторых, в силу того, что основная деятельность некоммерческих юридических лиц, влияющая на формирование у них специфических признаков, находится за рамками гражданского права и предполагает оперирование нецивилистическими, а иногда неправовыми категориями».¹¹²

Ввиду многообразия некоммерческих организаций, на наш взгляд, существует и многообразие, плюрализм форм собственности, в рамках которых происходит их имущественное обособление. В связи с этим представляется, что не у всех некоммерческих организаций имущество находится в коллективной собственности. Думается, что возможно сосуществование в рамках «иных» форм собственности некоммерческих организаций: частная, публичная и коллективная формы собственности, которые, в свою очередь, могут быть также дифференцированы на общественную, кооперативную, сакральную и т. д.

Имущество некоммерческим организациям необходимо для удовлетворения многообразных интересов, которые не могут сводиться только к имущественным: частным и публичным. Раскрытие сущности правовой природы некоммерческих юридических лиц и форм их имущественного обособления «возможно лишь посредством выявления их общественного предназначения и социально-экономической роли; определения круга тех интересов, которые обеспечиваются деятельностью данных организаций; установление лиц, выражающих волю организации, и условий, при наличии которых она приобретает реальную возможность к функционированию, к участию в отношениях, причем регулируемых не только гражданским правом».¹¹³

В настоящее время в ГК РФ легализован закрытый перечень организационноправовых форм некоммерческих организаций.¹¹⁴ Некоммерческие корпоративные организации могут быть созданы в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций и союзов, товариществ собственников недвижимости, казачьих общин, а также общин коренных малочисленных народов (ст. 116). В состав некоммерческих унитарных организаций включены фонды, учреждения, автономные некоммерческие организации, религиозные организации (параграф 5 «Некоммерческие унитарные организации»).

На наш взгляд, к организациям, обладающим коллективной формой собственности, согласно признакам, сформулированным В. И. Ивановым, относятся: общественные организации, ассоциации и союзы, казачьи общины, общины коренных малочисленных народов России, религиозные организации. Это организации, выражающие коллективные, публичные, «духовно-идеологические»,¹¹⁵ а не частные интересы.

Однако представляется, что в первую очередь фонды, а также автономные некоммерческие организации вряд ли возможно отнести к организациям, имущественное обособление которых осуществляется в рамках коллективной собственности, поскольку это – унитарная организация. Имущество этих организаций не служит интересам коллектива их учредителей, а предназначено для достижения уставных некоммерческих целей, имеющих социально значимый характер, ради которых создана унитарная некоммерческая организация. Фонд и автономная организация – это организационно-правовые формы организаций, не имеющих членства. Объединение коллектива лиц в данных организациях невозможно. Участие учредителей в их деятельности и управление ими (в частности, в фонде) не является обязательным и в большинстве случаев не предполагается.¹¹⁶ Между унитарной организацией и ее пользователями, а также между самими пользователями коллективных (корпоративных) имущественных и личных неимущественных отношений не возникает.¹¹⁷ Содержание деятельности данных некоммерческих организаций направляется волей государства, но определяется не публичным, а общественным интересом. Поэтому представляется логичным признать за данными организациями общественную форму собственности.

В связи с этим думается, что включение религиозных организаций в группу организационно-правовых форм, регламентируемых параграфом 5 «Некоммерческие унитарные организации», не вполне логично. По своим признакам, определяющим правовую природу, религиозная организация близка к общественныморганизациям, основанным на членстве. На наш взгляд, религиозная организация соотносится с общественной, как частное и общее. Это корпоративная, а не унитарная организация. Следовательно, это недоразумение нуждается в исправлении. Религиозная организация, несомненно, принадлежит к группе юридических лиц, собственность которых – коллективная. Возможна и дальнейшая дифференциация форм собственности. Думается, что у религиозной организации имущество находится в коллективной – сакральной собственности.

Сторонники плюралистической модели форм собственности считают, что у кооператива собственность – коллективная. По мнению М. М. Капуры, «имущественная обособленность кооперативов осуществляется в рамках коллективной (корпоративной) формы права собственности, непосредственно влияющей на их правосубъектность».¹¹⁸ Однако на наш взгляд, в отношении потребительских кооперативов и товариществ собственников недвижимости следует поддержать точку зрения сторонников «теории единого права собственности» и признать за ними частную форму собственности. Потребительский кооператив – это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства, но с целью удовлетворения в первую очередь материальных, а не духовных (идеологических) потребностей. Потребительский кооператив, несмотря на то, что законодатель относит его к особой форме некоммерческих организаций, отчасти обладает признаками, характерными и для коммерческих юридических лиц, регулярно участвующих в имущественных отношениях.¹¹⁹ В связи с этим потребительские кооперативы вряд ли можно отнести к организациям с коллективной формой собственности, удовлетворяющим требованиям В. И. Иванова, «осуществляющим владение, пользование и распоряжение имуществом для осуществления духовно-идеологических целей».¹²⁰ Товарищество собственников недвижимости – разновидность кооператива¹²¹ и также имеет частную форму собственности.

В отношении учреждения, как частного, так и публичного, как единственной организационно-правовой формы несобственника своего имущества, рассуждать о форме собственности, думается, не вполне корректно. Допускаем, что наша классификация, возможно, не учитывает всего многообразия форм собственности выделенных для анализа организационно-правовых форм некоммерческих организаций, что лишний раз подчеркивает нашу позицию о плюрализме форм собственности. Однако данный подход не противоречит точке зрения о существовании коллективной формы собственности, легальное закрепление которой в целях устранения дискуссий представляется целесообразным в связи с ее социальноэкономической значимостью.

Волков Александр Викторович, доктор юридических наук, профессор, главный научный сотрудник научно-исследовательского центра Московской академии экономики и права

ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА ЗАЩИТЫ ОТ ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЯ ПРАВОМ

C 1 марта 2013 г. вступила в силу новая редакция ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Как видно из текста приведенной нормы злоупотребление правом запрещается, начиная с самой простейшей формы – шиканы и заканчивая «схемными» действиями, совершенными в обход закона.

О шикане нет смысла много говорить, поскольку это редчайшая форма злоупотребления правом и встречается она в основном в семейных либо соседских отношениях. Римские источники приводят пример со сдиранием гипса со стен проданного дома или «злое» перекапывание водоносной жилы, ведущей к соседу по земельному участку. В современном мире – это чаще всего громкая музыка назло соседу, лай собак и т. п.

Обход закона, наоборот, сложнейшая и самая труднораспозноваемая форма злоупотребления правом (может поэтому законодатель в третьем чтении добавил к обходу закона слова «с противоправной целью» как будто существует обход закона с правомерной целью?). Для примера можно привести ситуацию по газовому контракту России и Украины связанную с «виртуальным реверсом» газа.

Ряд стран Европейского союза, получая дополнительный газ на границе с Украиной, заявляют о переходе права собственности на него и о своем желании поставлять его обратно на Украину. В качестве правового обоснования они ссылаются на Хартию о свободе торговли в Европейском союзе, на принципы ВТО и, соответственно, на свою «безграничную свободу» распоряжаться этим газом. Внешне, вроде бы все логично, кроме одного – цели недобросовестные. А на этот счет в той же Европе существует много регламентов и конвенций, направленных на запрет подобных явлений, связанных с обходом закона.¹²² Надо иметь ввиду, что дополнительные объемы газа в этой хитрой схеме покупаются не для собственных нужд, а для поддержания длящегося правонарушения со стороны Украины по отношению к Российской Федерации. Другими словами, реверсант, передавая газ в обход контракта и правил честной торговли, стимулирует правонарушителя к уклонению от оплаты за поставленный газ и от ответственности за нарушение контракта.

Есть и более простые примеры обхода закона: например, заключение брачного контракта в преддверии претензий кредиторов к одному из супругов. Статья 170 ГК РФ не всегда справляется с этим искусственным правовым режимом. Тоже самое с отчуждением недвижимости по заниженной цене с обходом преимущественного права при покупке долей или акций (через дарение, например, сначала одной акции).

Классический обход закона – это создание оффшорных компаний на Кипре, Сейшельских островах, Багамских островах и т. п. В этом случае совершается ряд раздельных по форме, но связанных по цели юридических действий – создание через подставное лицо субъекта права, назначение фиктивного директора, заключение договора банковского счета, получение электронных ключей для управления им по удаленном доступу и т. п. И только лицо в Москве, реально осуществляющее перевод денежных средств через «границу» государств, достигает того, что задумало, – уклонится от уплаты различных налогов по доходам, извлеченным в России.

Все примеры обхода закона объединяет один признак – создаются различные «сделочные» формы для прикрытия злоупотребительных действий либо используется специальный «каскад» договоров (т. е. схемы), которые можно оценить только в совокупности, поднявшись до таких теоретических понятий как цель и избранное средство. При этом «перелив» первого в последнее у субъекта злоупотребления происходит еще на стадии превращения осознанного интереса в конкретную цель. Определив цель, субъект приступает к формированию плана, программы своих действий. На этом этапе избираются средства, пути и способы для достижения поставленной цели. Намерение, о котором упоминает ст. 10 ГК РФ, представляет собой уже непосредственную установку субъекта на действие с идеально выработанным планом поведения. Намерение – это субъективно-объективная, пограничная категория, отвечающая за средства для достижения поставленной цели. В намерении проявляются средства и, наоборот, избранные средства говорят о намерениях субъекта. Выявляется особое взаимодействие: «потребность – интерес – цель – правовое средство – намерение – воля». Но в нем не всегда находится место для такой категории как законное (добросовестное) намерение.

Правовые нормы в условной мере сами являются программой, матрицей действий, формируя по предметам те или иные права и обязанности. Поэтому участникам правоотношений в большинстве вариантов необходимо лишь избрать, скопировать «готовую форму» поведения. При злоупотреблении правом действия лица характеризуются как «намеренно злые». При «злом» умысле, т. е. намерении, субъект в цепи «потребность – интерес – цель – правовое средство – намерение – воля», нарушая общепринятое значение права, заменяет «цель – правовое средство» на «неправовая цель – правовое средство». Особенностью является при этом то, что в уже незаконном (недобросовестном) намерении и воле субъекта «наличествует» внутренняя, скрытая, неправовая цель, прикрытая следом внешне легальным правовым средством. Таким образом, прежде чем поведение субъекта права проявится «вовне», т. е. в волеизъявлении, в самом субъекте происходят сложные волевые процессы, в результате которых происходит гетерогония (подмена) цели. Для гражданского права в целом и особенно для проблематики злоупотребления правом небезразлично, чем обусловлены уже объективированные те или иные действия субъекта права, поскольку от их упречности напрямую зависит и квалификация действий в качестве злоупотребления правом.

Итак, чтобы квалифицировать те или иные действия как злоупотребление правом, необходимо обратиться к намерению субъекта, т. е. к этапу мысленного планирования действий и выбору средств для достижения цели, ибо там, а не гденибудь вовне, формируется истинная цель лица как субъекта права. Намерение здесь проявляется уже как преддействие, как сформировавшаяся цель с необходимыми, формально законными средствами для ее достижения. Именно в этом аспекте состоит основное отличие от мотива и именно в нем следует понимать закон при применении норм о злоупотреблении правом, а не отговариваться неясностью, туманностью и множественностью намерений. Пока есть единство, где для законной цели избирается законное средство, то полноценно работает и система гражданского права. Если цель у участников создаваемых гражданских отношений абсолютно законна, но неверно «подобраны» средства права, то налицо стандартное, т. е. обычное гражданское правонарушение. Но, если конечная цель незаконна, а для ее достижения используются внешние законные, частные, «изъятые» из общей системы права неполноценные, формальные правомочия (т. е. средства), то это состояние неумолимо должно квалифицироваться в качестве злоупотребительного поведения.

Но если вернуться ближе к анализу ст. 10 ГК РФ и к более распространенным, но не прописанным в ней средствам злоупотребления правом, то необходимо прежде обратить внимание на п. 3 и п. 4 ст. 1 ГК РФ – при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Мало кто обращает внимание, но это правило в немалой степени касается и самой ст. 10 ГК РФ, когда она сама превращается в средство для злоупотребления правом. Надо сказать, что в правоприменительной практике – это надвигающаяся проблема, когда ст. 10 ГК РФ используют как «палочку-выручалочку» и со ссылкой на нее «убивают» любое субъективное право.

Несмотря на то, что запрет на злоупотребление правом – это универсальный принцип, тем не менее, ст. 10 ГК РФ – это норма-одиночка, она любит работать одна в правоприменительной деятельности. Хотя есть и исключения, когда ст. 10 ГК РФ подключается в основание наравне со ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающие требования закона» или со ст. 421 ГК РФ «Свобода договора», поскольку злоупотребление правом есть всегда недобросовестные действия, связанные с использованием права в ситуациях правовой неопределенности.

Если вернуться к вопросу о средствах злоупотребления правом, то в теории нет единства мнений о средстве злоупотребления правом. Ряд радикальных ученых вообще не признают злоупотребление правом правонарушением и относят это явление к правомерным действиям.¹²³

Существует другая позиция о том, что нормы права можно использовать только по назначению, а неверное использование норм права – это всего лишь ошибки правоприменения.¹²⁴ Возникает закономерный вопрос: а если это не ошибка, а сознательный подбор средств злоупотребления? И что тогда для злоупотребляющего правом лица является предметом злоупотребления: субъективное право или только юридическая обязанность, действие или, кроме того, бездействие, нормы права или, кроме того, условия договоров, только права или, кроме того, квазиправа (секундарные) или несозревшие права (законные интересы) и т. п.?

Надо сказать, что одновременно и средством и источником злоупотребления правом в разных вариациях являются две глобальные вещи: в первую очередь это – несовершенство (т. е. пороки) самих норм права и второе – собственно юридический формализм норм права, т. е. практически вся правовая «ткань» гражданского права со всеми его правовыми конструкциями, понятийными и функциональносистемными связями.

С классической точки зрения к предпосылкам злоупотреблений, в конечном итоге, к средствам злоупотребления правами чаще всего относятся: а) высокая неопределенность принципов и общих норм гражданского права; б) наличие пробелов в гражданском правовом регулировании; в) коллизии между правовыми режимами в форме противоречий и конкуренций; г) ошибки функциональных связей (ошибочные или неясные ссылки и отсылки); д) нарушение баланса (приоритета) между законами и подзаконными актами. И тем не менее, в этом поле злоупотребление правом, например в форме обхода закона, уже не возникает, поскольку злоупотребляющее правом лицо, хорошо ориентируясь в этой неопределенности, непосредственно, т. е. без обхода использует ее для реализации своей незаконной цели. Квалифицированное системное толкование норм гражданского права, в этом случае, так же как и при обходе закона, не входит в планы лиц, использующих системные ошибки в своих злоупотребительных целях. Но при обходе закона эксплуатируются уже не ошибки права, а его внешняя и внутренняя структура (построение), его формализм и возникающая, в связи с этим, неизбежная неопределенность (неконкретность). Вот почему обход закона – это высшая форма злоупотребления правом, связанная с недобросовестным использованием управомоченным лицом любых действующих понятийно-системных средств гражданского права и направленная на достижение, в действительности, запретного результата. Другими словами обход закона – это намеренное формирование недобросовестными лицами каскада сделок (либо их условий) с целью избегания урегулированного нормами права воздействия на их фактические правоотношения. При этом речь может идти и о притворности, и о мнимости, и о фиктивности подобных действий, прямо не нарушающих конкретных запретных или обязывающих норм права, но в совокупности направленных на их обход.

Отсюда средством (если смотреть со стороны субъекта злоупотребления) или предметом (если смотреть со стороны пострадавшего) может быть и право и обязанность, и действие и бездействие, и общий принцип и частная норма, и полноценное субъективное право и секундарные или потестативные права, и право на заключение и право на расторжение договора, и законотворческие ошибки и идеально изложенные нормы права (ст. 421 или ст. 10 ГК РФ) и так – до бесконечности.¹²⁵ Все зависит от уровня изощренности субъекта злоупотребления правом.

Надо отметить грустную тенденцию к тому, что изощренность, выдумка и хитрость злоупотребляющего лица превозносится как «высший пилотаж», т. е. признак высокой квалификации юриста. В действительности в большинстве ситуаций – эта иллюзия или свидетельство ограниченности юридического ума, не умеющего или не желающего подобрать необходимый правовой инструмент.

Емелькина Ирина Александровна, д. ю.н., заведующая кафедрой гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО национальный исследовательский «Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарева»

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

В последнее время активно обсуждается вопрос о введении в российский правопорядок возможности строительства на земельном участке, принадлежащем на праве собственности другому лицу в силу вещного права застройки. Легитимация данного права предложена Концепцией развития гражданского законодательства РФ, Проектом Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».¹²⁶

Известно, что в настоящее время перечень прав юридических лиц на земельный участок для ведения строительной деятельности весьма скуден: право собственности и аренда (для бюджетных учреждений, органов власти и управления и казенных предприятий – постоянного бессрочного пользования). Для реализации одних целей бизнес выкупает земельные участки в собственность (как правило, при строительстве крупных имущественных комплексов, под приватизированными предприятиями, в сельском хозяйстве при приобретении долей (паев) на сельскохозяйственные земельные участки). Для осуществления других целей юридические лица, как правило, не приобретают право собственности, используют участки земли на других правах, производных от собственности (ограниченных вещных правах или обязательственном праве аренды) (например, при строительстве средним и малым бизнесом торговых, офисных, производственных и других объектов).

К сожалению, на сегодняшний день в отечественном правопорядке недостаточноправовых инструментов, способных учесть особенности всех этих разнообразные нужды юридических лиц.

На научном семинаре, посвященном анализу права застройки,¹²⁷ представитель практикующих юристов заявил относительно предлагаемого законопроектом об изменении ГК РФ права застройки, что оно может стать привлекательным правовым институтом для бизнеса. В случае закрепления в законе прозрачности и публичности права застройки для кредитных организаций вещное право застройки будет более надежным обеспечительным средством, нежели право аренды.

Не секрет, что сложившийся правовой механизм аренды для строительства весьма удобен для определенных кругов и дает возможность весьма широкого усмотрения для представителей государственных и муниципальных органов, имеющих полномочия в сфере оформления отношений по застройке земель. Зачастую аренда земельного участка под строительство имеет краткосрочный характер (3–5 лет). По окончанию срока действия договора аренды застройщик вынужден обратиться к государственному служащему с заявлением о продлении срока договора аренды, продление зависит от усмотрения чиновника. Отношения по пользованию землей на праве аренды под построенным домом также не вполне устраивают застройщиков: от усмотрения публичных властей происходит возможность выкупа земельного участка, арендная плата, пролонгация договора.

Но, следующий момент: безупречна ли предлагаемая проекта Федерального закона об изменении ГК РФ правовая конструкция права застройки? Ряд положений направленных на усовершенствование норм проекта ГК РФ о праве застройки следует высказать.

Необходимо отказаться от «временной» собственности застройщика на построенные объекты на период действия права застройки.¹²⁸ Безусловно, это сделать непросто, поскольку менталитет русского человека построен так, что, несмотря на отсутствие каких либо гарантий все равно пусть уж лучше будет право собственности на строения, возведенные на чужой земле, чем ограниченное вещное право. Думается, что при законодательном закрепление права на строение, возведенное в силу застройки необходимо обращение к классической конструкция, согласно которой, строение становится составной частью права застройки и всюду следует его судьбе. В силу принципа приращения все возведенное на чужой земле поступает в собственность владельца участка. И, в данной ситуации не нужно пугать застройщика тем, что возведенный объект будет принадлежать ему на праве застройки. Дело в том, что механизм права застройки таков, что права застройщика гораздо больше защищены от действий собственника земли и третьих лиц, чем при праве строительной аренды. Застройщик (суперфициар) защищен от злоупотреблений и со стороны собственника земли. Право собственности владельца земли под построенным объектом, как говорили еще римляне будет «голым», т. к. он не может вмешиваться в дела застройщика. Его права заключаются в требовании внесения платы за право застройки, а также в контроле над выполнением суперфициаром условий права застройки (возведение строения в соответствии с договором, не допускать ухудшения участка и др.).

Требует дальнейшего осмысления вопрос введения права застройки при строительстве многоквартирных домов. Пункт 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ устанавливает правило, согласно которому лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. При этом собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с п. 2 или 3 ст. 298.6 настоящего Кодекса), а их права определяются в соответствии с главой 19.4 «Право собственности на помещения»