Текст книги "Договор управления многоквартирным домом"

Представляется, что рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось, управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией[344]344
  Хвощинский А. Публичный договор: защита частного интереса? // Бизнес-адвокат. – 2000. – № 9.


[Закрыть]. Если правило п. 3 ст. 23 ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином «коммерческая организация» и индивидуального предпринимателя, то «препятствием к дальнейшему расширению круга субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно прямое указание в ст. 426 ГК РФ»[345]345
  См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. – 2007. – № 3. – С. 25.


[Закрыть].

Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается «на условиях, указанных в решении… общего собрания». Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т. д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.

Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен разд. IX Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В случае если победитель конкурса в указанный срок не совершает этих действий, то он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае если и этот участник будет признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора (п. 93 Правил).

Таким образом, возможность понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса предусматривается для уклоняющейся управляющей организации только в двух случаях:

1) ею было сделано второе по стоимости дополнительных работ и услуг предложение, а победитель конкурса уклонился от заключения договора;

2) она является единственным участником конкурса.

По результатам открытого конкурса договор управления между собственниками помещения в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией заключается на условиях, установленных организатором конкурса – органом местного самоуправления (подп.4,5,16п.41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом). Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией[346]346
  См., напр.: Примерный договор управления многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов» (ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС «Гарант»; Примерный договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения), расположенным на территории Красногорского района Московской области, утв. решением Совета депутатов Красногорского муниципального района Московской области от 26 апреля 2007 г. № 1208/4 // Красногорские вести. – 2007. – 3 мая.


[Закрыть].

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Органами управления отдельных субъектов РФ и муниципальных образований разрабатываются примерные договоры управления многоквартирными домами[347]347
  См.: Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. – 2007. – № 1,– С. 43, 44.


[Закрыть], которые могут использоваться сторонами.

Дискуссии в литературе и сложности на практике долгое время вызывали вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом в контексте ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения[348]348
  Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» //Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2007. – № 4 (ч. II).


[Закрыть]. Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом[349]349
  См., напр.: Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником[350]350
  Так, Ф.И. Гавзе полагал обязательным относить к существенным условиям «все, что конкретизирует предмет договора… и другие пункты, которые важны для установления природы договора» (Гавзе Ф.И. Социалистический гражданско-правовой договор. – М., 1972. – С. 116). По мнению О.С. Иоффе, «необходимыми, а значит, и существенными следует считать условия, выражающие природу соответствующего договора, а потому при отсутствии любого из них достигнутое соглашение не способно придать отношениям сторон те качества, которые превращали бы эти отношения именно в обязательства данного конкретного вида» (Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975. – С. 28). Э.Я. Гаврилов считает, что «круг обязательных существенных условий вытекает из природы договора определенного вида и не должен, и не может произвольно определяться правовым актом» (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс»). И.Е Степанова отмечает, что «к существенным должны относиться только те условия, которые выражают природу договора» (Степанова И.Е. Существенные условия договора: проблемы законодательства // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 7. – С. 60). В.В. Груздев к числу существенных относит такие договорные условия, которые «формируют существо договорного правоотношения сторон», понимая под последним «главное в содержании этого обязательства, представленное совокупностью обусловленных объективными и субъективными факторами таких прав и обязанностей, которые выражают природу и характер соответствующего правоотношения…» (Груздев В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву. – М., 2010. – С. 67, 78). Условия договора, выражающие его природу, признаются существенными и необходимыми разработчиками Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России URL: http://www.privlaw.ni/mdex.php?section_id=24 (дата обращения: 10.10.2009).


[Закрыть].

Обе позиции вызывали определенные сомнения. Как отмечалось, п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в числе обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии реализации принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления, называет не заключение договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ. Часть 1 ст. 162 предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. Однако на практике это трудно достижимо: некоторые собственники могут не проживать в принадлежащих им помещениях или уклоняться от заключения договора.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: «При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50 % и более голосов от общего числа голосов.

3.2. Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Гражданский кодекс РФ относит к числу существенных следующие группы условий: во-первых, условия о предмете договора, во-вторых, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, в-третьих, условия, которые необходимы для договоров данного вида, и, наконец, условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432).

Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них. Такое значение существенных условий объясняется тем, что в них конкретизируются параметры предстоящего исполнения, без согласования которых обязательство невозможно исполнить. Не отрицая данного общепризнанного значения, многие теоретики права рассматривают существенные условия еще и как определитель юридической природы договора, его типа[351]351
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М., 2001. – С. 306.


[Закрыть].

В существенных условиях договора находят выражение интересы сторон. Поэтому такие условия также могут быть рассмотрены и с позиции обеспечения баланса интересов его сторон. Обязательность отдельных договорных условий может служить, в частности, гарантией защиты интересов слабой стороны[352]352
  Абз. 2 п. 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.


[Закрыть]. Важно, однако, чтобы такая ориентация существенных условий договора не привела к серьезному перекосу баланса интересов сторон.

Таким образом, существенные условия договора – это условия, во-первых, отражающие его тип, во-вторых, необходимые для исполнения возникающего на его основе обязательства, в-третьих, обеспечивающие баланс интересов его сторон. Оценим существенные условия договора управления многоквартирным домом с точки зрения их соответствия обозначенным параметрам.

Перечень существенных условий договора управления многоквартирным домом содержится в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Правительство РФ дополняет этот перечень для договоров, заключаемых по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, указанием на обязанность управляющей организации гарантировать ежемесячное возобновление обеспечения исполнения обязательств в случае его реализации[353]353
  См., напр.: приложение № 1 к Примерному договору управления многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов» (ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС «Гарант».


[Закрыть].

К числу существенных условий договора управления многоквартирным домом ЖК РФ относит прежде всего условие о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. Определить состав общего имущества многоквартирного дома в договоре – значит произвести описание всех его элементов, включая общие помещения, конструкции, оборудование, земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. При заключении договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, условие о составе общего имущества многоквартирного дома определяется организатором конкурса. Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса разрабатывает и утверждает конкурсную документацию, которая, в частности, включает акт о состоянии имущества, являющегося объектом управления (приложение № 1 к Правилам). Данный акт содержит не только количественные (площадь помещений общего пользования, земельного участка, количество лестниц и т. д.), но и качественные (материал, техническое состояние элементов общего имущества, степень фактического износа) характеристики общего имущества многоквартирного дома.

Такой же подход нашел отражение во многих примерных договорах управления многоквартирным домом, рекомендуемых к использованию органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. В соответствии с ними в содержание договора управления (как правило, в виде приложения) включаются сведения не только о составе, но и состоянии общего имущества многоквартирного дома[354]354
  Приложение № 1 к Примерной форме договора управления многоквартирным домом, утв. приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. № 16; URL: http://www.mmstroy. m/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть]. Так, Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики рекомендует отражать в договоре информацию о составе и состоянии общего имущества, включающую наименование элементов, параметры (количество, площадь, материалы), характеристику (техническое и санитарное состояние)[355]355
  См.: Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / под ред. В.М. Чернова. – М., 1999. – С. 83.


[Закрыть].

Сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и адрес такого дома являются необходимыми для договоров данного типа, поскольку конкретизируют объект, в отношении которого будет осуществляться управление. Подробное описание состава общего имущества в тексте договора отвечает интересам обеих сторон: для управляющей организации эти сведения станут основой для планирования и организации необходимых работ и услуг; а для заказчика – гарантией того, что все элементы общего имущества попали «в поле зрения» управляющей организации. Включение в договор управления многоквартирным домом информации о состоянии элементов общего имущества, хотя и не является необходимым с точки зрения закона, однако, безусловно, полезно с точки зрения оценки эффективности деятельности управляющей организации.

Следующим существенным условием договора управления многоквартирным домом в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Подобная конкретизация параметров деятельности управляющих не характерна для договоров, опосредующих деятельность по управлению. Так, предмет договора доверительного управления имуществом может быть обозначен при помощи формулировки «управление имуществом»[356]356
  В частности, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.


[Закрыть]. Почему при нормировании договора управления многоквартирным домом законодатель пошел по другому пути? Представляется, что ответ кроется в субъектном составе данного договора. В конкретизации параметров деятельности управляющей организации выразилось стремление законодателя защитить интересы заказчика как более слабой стороны в договоре.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг устанавливается решением общего собрания с учетом предложений управляющей организации. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, а также степень его благоустройства.

При определении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома следует учитывать положения ЖК РФ[357]357
  Например,п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.


[Закрыть], Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме[358]358
  Приложение 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.


[Закрыть] и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Основой для определения состава рассматриваемых услуг и работ могут послужить рекомендуемые перечни работ по содержанию жилых домов[359]359
  Приложение 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.


[Закрыть], работ, относящихся к текущему ремонту[360]360
  Приложение 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.


[Закрыть], работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда[361]361
  Приложение 2, 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.


[Закрыть], а также перечни обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса[362]362
  Подл. 4, 6 п. 38, подп. 4 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.


[Закрыть].

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг устанавливается организатором конкурса – органом местного самоуправления или органа государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг[363]363
  Пункты 2, 77, 80 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.


[Закрыть]. Перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется в ходе проведения конкурса на основании предложений его участников[364]364
  См., напр.: Договор управления многоквартирным домом г. Нижний Новгород// http: //admgor.miov.ni/uploads/May42006115327am.doc (дата обращения: 10.10.2009).


[Закрыть].

В текстах договоров управления многоквартирным домом перечни услуг и работ, связанных с обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, обычно помещаются в приложении и состоят из следующих разделов:

перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

перечень работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

перечень коммунальных услуг[365]365
  См.: § 2.1 настоящей работы.


[Закрыть].

Помимо работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг предмет договора управления многоквартирным домом может составлять и иная деятельность, направленная на достижение целей управления (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Виды такой деятельности должны также найти отражение в тексте договора управления многоквартирным домом в силу абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Таким образом, определение в тексте договора управления перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечня коммунальных услуг отвечает интересам заказчика и конкретизирует параметры предстоящего исполнения. Однако предложенная законодателем формулировка данного условия не отражает типовой принадлежности данного договора. Как отмечалось, деятельность управляющей компании направлена на организацию обслуживания многоквартирного дома и с точки зрения правовой природы является оказанием услуг управления (менеджерских услуг)[366]366
  Договор управления многоквартирным домом МУП «Управление городским хозяйством» //Текущий архив МУП «Управление городским хозяйством» г. Осинники.


[Закрыть]. Представляется, что организационный характер деятельности управляющей компании должен найти отражение и в легальной конструкции существенных условий договора управления многоквартирным домом. Достигнуть этого можно посредством изложения п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: «перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация».

Отнесение же условия о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к числу существенных представляется сомнительным. ЖК РФ установлен порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46). Представляется, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении договора управления многоквартирного дома, в том числе и относительно набора услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Более того, именно такой подход нашел применение в практике заключения договоров управления многоквартирным домом. Иллюстрацией могут послужить следующие положения договоров об изменении перечня работ и услуг: «данный перечень [услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен решением собственников, принятом на общем собрании»[367]367
  Договор управления многоквартирным домом ОАО «Управляющая компания г. Тулы» //http: www.uktula.ni (дата обращения: 10.10.2009).


[Закрыть]; «в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно»[368]368
  См.: § 2.2 настоящей работы.


[Закрыть].

В составе третьего существенного условия договора управления многоквартирным домом можно выделить два элемента. Для обозначения первого из них законодатель использует не совсем удачную формулировку: «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги». Редакция данной правовой нормы дает основание для неоднозначного толкования понятия «цена договора управления многоквартирным домом». При ее буквальном толковании можно, в частности, прийти к выводу, что плата за содержание и ремонт не входит в состав цены договора. Однако анализ иных норм жилищного законодательства свидетельствует об обратном: указанная плата наряду с платой за услуги по управлению (вознаграждение управляющему) является основной составляющей цены договора управления многоквартирным домом[369]369
  Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме: Письмо Минрегиона России от 6 марта 2009 г. № 6177-АД/14 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2009. – № 5 (ч.2).


[Закрыть]. Следовательно, рассматриваемая норма нуждается в изменениях, направленных на устранение имеющихся противоречий.

ЖК РФ содержит требование об указании в договоре порядка определения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но не самого размера. Данное законодательное установление вполне целесообразно, поскольку, изменение размера соответствующей платы повлекло бы необходимость внесения изменений в договор управления.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается соразмерно доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме от стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок определения стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: органы местного самоуправления или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщик). В первом случае согласно поди. 4, 5 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг, и установленная на ее основе плата за содержание и ремонт жилого помещения является одним из критериев конкурсного отбора управляющей компании.

В случае, когда собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно принимают решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления, размер платы устанавливается ими на общем собрании с учетом предложений управляющей компании сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Единственное требование, предъявляемое законом к размеру платы за содержание и ремонт, установлено в ч. 1 ст. 156 ЖК РФ: он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Стороны также могут «привязать» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения к расценкам, устанавливаемым органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Однако из-за существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах Минрегион РФ рекомендовал управляющим и подрядным организациям отказаться от подобной практики[370]370
  См., напр.: Решение Совета народных депутатов Ижморского муниципального района от 31 марта 2011 г. № 163 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме» // Наша жизнь. – 2011. – 13 апроч.


[Закрыть].

Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления[371]371
  СЗ РФ. – 1999. – № 14.-Ст. 1667; 2009.-№ 1.-Ст.21.


[Закрыть].

Плата за коммунальные услуги имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения. Во-первых, в соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.

Во-вторых, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ). В настоящее время тарифы на коммунальные услуги определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральными законами от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ«0 газоснабжении в Российской Федерации» (в ред. от 30 декабря 2008 г.)[372]372
  Там же. -2003. -№ 13. – Ст. 1177; 2011. -№ 23. – Ст. 3263.


[Закрыть], от 26 марта 2003 г. № 35-Ф3 «Об электроэнергетике» (вред, от4 июня 2011 г.)[373]373
  СЗ РФ. – 2010. – № 31. – Ст. 4159; 2011. – № 23. – Ст. 3263.


[Закрыть], от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (в ред. от 4 июня 2011 г.)[374]374
  Там же. – 2003. – № 40. – Ст. 3822; 2011. – № 19. – Ст. 2705.


[Закрыть], от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в ред. от 3 мая 2011 г.)[375]375
  Там же. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 36; 2010. – № 31. – Ст. 4206.


[Закрыть], от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 27 июля 2010 г.)[376]376
  Подл. 11 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.


[Закрыть].

Таким образом, порядок определения размера платы за коммунальные услуги определен нормативными правовыми актами и не может быть изменен соглашением сторон. Следовательно, необходимость согласования данного условия в договоре, а значит, и отнесение его к числу существенных отсутствует.

Пункт 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ предусматривает в качестве второго элемента рассматриваемого существенного условия «порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги». Возникает вопрос – что законодатель понимает под «порядком внесения платы» и каким образом данное условие должно быть отражено в тексте договора управления многоквартирным домом? Жилищный кодекс не дает ответа на данный вопрос.

Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при заключении договора по результатам конкурса порядок взимания платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом[377]377
  Подп. 6 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.


[Закрыть]. Вместе с тем не допускается установление организатором конкурса способа внесения управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги[378]378
  Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. – С. 556.


[Закрыть]. Анализ данных положений позволяет сделать следующий промежуточный вывод: термины «порядок» и «способ» не используются как синонимы.

В русском языке существительное «порядок» имеет несколько значений, однако рассматриваемому контексту более соответствует следующее: «правила, по которым совершается что-нибудь»[379]379
  См., напр.: Порядок внесения платы за проведение ежегодных обследований организаций на наличие условий для осуществления лицензируемых видов деятельности в области производства и оборота этилового спирта, спиртосодержащей и алкогольной продукции, утв. постановлением Правительства РФ от 21 августа 1998 г. № 987 «Об утверждении порядка внесения платы за проведение ежегодных обследований организаций на наличие условий для осуществления лицензируемых видов деятельности в области производства и оборота этилового спирта, спиртосодержащей и алкогольной продукции» // СЗ РФ. – 1998. – № 35. – Ст. 4399.


[Закрыть]. Кроме того, такое понимание данного термина традиционно для отечественного нормотворчества. Примером тому являются многочисленные Порядки, устанавливающие «правила внесения платы»[380]380
  См., напр.: Порядок оплаты услуг по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике, оказываемых системным оператором и иными субъектами оперативно-диспетчерского управления. Утв. приказом Федеральной службы по тарифам от 12 декабря 2006 г. № 373-Э/15 «Об утверждении порядка оплаты услуг по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике, оказываемых системным оператором и иными субъектами оперативно-диспетчерского управления» (ред. от 31 января 2007) // Российская газета. – 2007. – 25 янв.


[Закрыть] или «правила оплаты услуг»[381]381
  См.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. – С. 757.


[Закрыть], которые определяют плательщика, получателя, сроки и способ внесения соответствующих платежей. С этих позиций способ, под которым обычно понимается действие или система действий, применяемые при исполнении какой-либо работы, при осуществлении чего-нибудь[382]382
  См. также: Письмо Минрегиона России от 2 мая 2007 г. № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2007. – № 8 (ч. II).


[Закрыть], является элементом, входящим в состав более широкого понятия «порядок».

Думается, что к договору управления многоквартирным домом применим рассмотренный подход. Вместе с тем основные правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определены нормами жилищного законодательства, причем некоторые из них – императивно. Так, согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации[383]383
  См.: Шалыгин Б.И. Некоторые проблемы платы за жилое помещение, коммунальные услуги и состояние законности в жилищно-коммунальной сфере // Жилищное право. – 2008. – № 12. – С. 76.


[Закрыть]. Часть 7.1, введенная в ст. 155 ЖК РФ Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ, предусматривает исключение изданного правила, допуская возможность внесения платы за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно в ресурсоснабжающую организацию при условии, что об этом принято решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 ст. 155 ЖК РФ предусматривает ежемесячное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно императивному правилу, содержащемуся в п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, расчетный период для оплаты коммунальных услуг равен календарному месяцу. Аналогичное положение содержится в п. 37 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Таким образом, иной расчетный период не может быть предусмотрен договором управления. Однако стороны могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что особенно актуально при оплате коммунальных услуг. Это связано с широко распространенной практикой авансовой системы оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения ресурсоснабжающим организациям. При этом возможны варианты оплаты до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца[384]384
  URL: http://www.volgolaws.m/index.php?ds=l 173180 (датаобращения: 10.03.2011).


[Закрыть].

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 155 ЖК). Форма и содержание платежного документа могут определяться в договоре управления многоквартирным домом с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Требования к реквизитам платежного документа, на основании которого вносится плата за коммунальные услуги, содержатся в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в денежной форме. В качестве альтернативного способа оплаты договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено выполнение собственником помещения каких-либо работ или услуг. Так, в соответствии с п. 3.6. Примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. постановлением главы г. Волгограда от 21 декабря 2006 г. № 3499[385]385
  Это право управляющей организации ранее разъяснило Министерство регионального развития РФ в письме от 2 мая 2007 года № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» (Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2007. – № 8 (ч. II)). В настоящее время право исполнителя привлекать на основании договора, содержащего условие об обеспечении защиты персональных данных, специализированную организацию для начисления платы за коммунальные услуги, подготовки и доставки платежных документов прямо закреплено в подп. «е» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.


[Закрыть], по согласованию с управляющей организацией собственник может погасить имеющуюся задолженность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги работами по благоустройству территории, прилегающей к многоквартирному дому, а также другими работами в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Способ оплаты по договору управления многоквартирным домом определяется договором управления многоквартирным домом. Однако и на этот счет Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержат диспозитивную норму, в соответствии с которой, если иное не установлено договором, потребитель вправе по своему выбору: