Текст книги "Договор управления многоквартирным домом"

Нормы о договоре управления многоквартирным домом прямо не называют объект данного договора[269]269
  Автор различает категории «предмет» и «объект» договора управления многоквартирным домом. Под объектом исследуемого договора понимается объект управления, т. е. то, на что направлено воздействие субъекта управления; под предметом договора – действия управляющего многоквартирным домом.


[Закрыть], как это имеет место при регламентации некоторых других гражданско-правовых договоров (например, ст. 607, 673, 1013 ГК РФ). Из анализа наименования рассматриваемого договора можно сделать вывод о том, что объектом управления является многоквартирный дом. Этот же вывод следует из ряда других норм ЖК РФ (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.). Вместе с тем п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ относит к числу существенных условие о составе общего имущества многоквартирного дома, «в отношении которого будет осуществляться управление».

В юридической литературе по данному вопросу также отсутствует единообразие. Одни авторы считают, что объектом управления является многоквартирный дом[270]270
  См., напр.: Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: автореф. дис… канд. юрид. наук: 12.00.03. – М., 2008. – С. 13.


[Закрыть], другие – общее имущество многоквартирного дома[271]271
  См., напр.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание//Жилищное право. – 2007. – № 3. – С. 22; Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. – 2007. – № 6. – С. 19; Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (Жилищно-правовой аспект): дис…. канд. юрид. наук: 12.00.03. – М., 2004. – С. 92.


[Закрыть]. Представляется, что в большинстве случаев объектом, на который направлена деятельность управляющей организации, является общее имущество многоквартирного дома, поскольку отдельные жилые и нежилые помещения, входящие в его состав, являются предметом заботы их собственников. Однако иная ситуация может сложиться в случае нахождения всех помещений многоквартирного дома в собственности одного лица. Частный случай такой ситуации получил регламентацию в ст. 163 ЖК РФ, где речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Публично-правовое образование, будучи собственником всего многоквартирного дома, может передать управляющей организации функции по управлению всем домом, включая входящие в его состав жилые и нежилые помещения. Иллюстрацией к сказанному могут послужить положения примерного договора управления многоквартирными домами (общежитиями), находящимися в собственности города Москвы[272]272
  Утв. распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 29 октября 2007 г. № 1055 «Об организации работы по передаче в управление общежитий, находящихся в собственности города Москвы» // СПС «Гарант».


[Закрыть], в соответствии с которыми:

здания, переданные управляющей организации, отражаются на ее отдельном балансе, по которому ведется самостоятельный учет (п. 2.8);

в обязанности управляющей организации входит заключение договоров с нанимателями жилых помещений на оказание услуг по техническому обслуживанию (п. 3.1.7); выявление жилых помещений, освободившихся в связи с выбытием граждан, и своевременное принятие мер к их заселению (п. 3.1.32); проведение работы по паспортизации жилых помещений (п. 3.1.34);

управляющая организация наделена правом заключать договоры найма жилых помещений в общежитиях, выступая уполномоченным представителем собственника;

к числу основных задач управляющей организации отнесены планирование и организация технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, организация санитарного содержания зданий (п. 4.2.19, 4.2.20).

Таким образом, объектом управления по договору управления многоквартирным домом может являться как общее имущество многоквартирного дома, так и многоквартирный дом в целом. Однако и в том, и в другом случае состав общего имущества многоквартирного дома в силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в специальном описании в договоре.

Состав общего имущества многоквартирного дома в нормативных правовых актах представлен по-разному. Общее имущество дома определено в ст. 290 ГК РФ исчерпывающим образом как общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включает помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Наконец, самое пристальное внимание уделено составу общего имущества многоквартирного дома в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Во-первых, Правила дополняют перечень общего имущества многоквартирного дома, предусмотренный ЖКРФ, новыми элементами (построенные за счет собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские); во-вторых, раскрывают содержание таких понятий, как несущие конструкции многоквартирного дома; ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения; внутридомовая система электроснабжения; в-третьих, определяют внешние границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, сетей газоснабжения (п. 2, 5–8).

Определение состава общего имущества многоквартирного дома как объекта управления является задачей собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления на общем собрании или органа местного самоуправления, если управляющая организация отбирается по результатам открытого конкурса (п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

По смыслу п. 3 Правил основой для определения состава общего имущества в многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также в государственном кадастре недвижимости. Анализ нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, заставляет усомниться в наличии в ЕГРП необходимых сведений. Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» содержит лишь одну статью, касающуюся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[273]273
  Российская газета. – 2003. – 12 июля.


[Закрыть] в многоквартирных домах, в соответствии с которой государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Лаконизм данной нормы породил целый ряд вопросов, решить которые, по-видимому, была призвана Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утв. приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003 г. № 152[274]274
  Случаи обязательной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом домовладельцев, определялись п. 5 Инструкции.


[Закрыть]. Однако она не оправдала надежд и оказалась нежизнеспособной по целому ряду причин. Во-первых, предметом ее регулирования являлись вопросы государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума. Кондоминиум в соответствии с действовавшим в то время законодательством представлял собой единый комплекс недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 1, 14 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»). Таким образом, в ЕГРП в соответствии с Инструкцией должны были отражаться сведения об общем имуществе кондоминиума, а не любого многоквартирного дома. Во-вторых, при отсутствии ТСЖ или иного объединения собственников, созданного для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, Инструкция устанавливала необходимость подачи заявления о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме всеми домовладельцами или представителем всех домовладельцев, действующим на основании надлежащим образом оформленных доверенностей (п. 11 Инструкции). Таким образом, проведение регистрации права каждого было поставлено в зависимость от воли всех домовладельцев. Все это наряду с отсутствием обязательности государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества[275]275
  Российская газета. – 2007. – 22 марта.


[Закрыть], являющиеся общим имуществом домовладельцев, не способствовало тому, чтобы сведения о его составе нашли отражение в ЕГРП.

Рассмотренный документ утратил силу в связи с изданием приказа Минюста от 14 февраля 2007 г. № 29[276]276
  Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме //Жилищное право. – 2006. – № 6. – С. 18.


[Закрыть], утвердившего Инструкцию об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества. Инструкция сохранила в основе принцип необязательности государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, установив два исключения из него:

когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте);

при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

При таком подходе становится очевидным, что регистрационные органы не имеют полной информации об общем имуществе многоквартирных домов. Для решения проблемы определения состава общего имущества на страницах юридической литературы было высказано предложение об использовании сведений из ЕГРП «методом исключения». В соответствии с ним «помещения, которые названы в ст. 36 ЖК РФ, могут быть включены в состав общего имущества в многоквартирном доме только при отсутствии права собственности на такие помещения у отдельных конкретных лиц в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[277]277
  В юридической литературе и среди судей мнения по данному вопросу разделились. Одни считают, что для оформления права собственности необходимо только прохождение кадастрового учета (См., напр.: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома //Жилищное право. – 2006. – № 6. – С. 2; Певницкий С.Г. Земельные участки под жилыми домами: проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики // Юрист. – 2006. – № 8. – С. 51; Голосова С. А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 29; Беджаше Л.K. Практические проблемы применения норм о приобретении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом // Юридический мир. – 2008. – № 9. – С. 40, 41; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2007 г. № Ф08-7441/07-2491Апо делу № А53-4858/2007-С5-23// СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 апреля 2007 г. по делу № А56-208/2006 // СПС «КонсультантПлюс»). По мнению других, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков, включая издание ненормативного акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу № А28-4891/2006-178/4 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 марта 2007 г.”№ Ф04-1251/2007 (32286-А27-9) по делу № А27-11027/2006-Г// СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 октября 2007 г. № А28-10947/2006-565/16 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 декабря 2007 г. по делу № А28-2575/2007-44/24 // СПС «КонсультантПлюс»). Последний подход нашел отражение в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 2 июня 2008 г. № 03-05-04-02/36 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Применение такой методики позволяет решить задачу определения состава общего имущества многоквартирного дома лишь отчасти. Во-первых, в ЕГРП могут отсутствовать данные о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Во-вторых, общие помещения являются лишь одним из элементов в составе общего имущества наряду с крышами, несущими и ненесущими конструкциями, оборудованием и т. п., также нуждающимися в описании.

Нечасто ЕГРП может стать источником сведений и о земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома. Дело в том, что законодатель сделал исключение из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 ГК РФ, не связав возникновение права общей долевой собственности на земельный участок с моментом государственной регистрации. Часть 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливает особый момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок. Право общей долевой собственности на земельные участки, в отношении которых произведен кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, возникает с 1 марта 2005 г. Право же общей долевой собственности на земельные участки, которые не были сформированы до введения в действие ЖК РФ, возникает с момента их формирования и проведения кадастрового учета[278]278
  В налоговых целях Министерство финансов РФ считает, что «право собственности возникает с момента проведения кадастрового учета участка и отдельной государственной регистрации права собственности на участок или издания акта муниципальным органом не требуется» (письмо Минфина России от 17 мая 2006 г. № 03-06-02-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами» // СПС «КонсультантПлюс»).


[Закрыть].

Следует отметить, что далеко не все земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, к настоящему моменту сформированы и поставлены на кадастровый учет. Причинами такого положения дел являются отсутствие инициативы со стороны собственников помещений в многоквартирном доме, нежелание нести расходы, связанные с формированием земельного участка, нежелание становиться плательщиками земельного налога[279]279
  Письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Таким образом, сведения, содержащиеся в ЕГРП, в настоящее время не являются полноценным источником для целей определения состава общего имущества.

Другим источником сведений о состоянии и составе общего имущества по смыслу п. 24 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома является техническая документация на дом, включающая прежде всего документы технического учета. Технический учет как составная часть государственного учета предусмотрен п. 4,5 ст. 19 ЖК РФ только для жилищного фонда. Общее имущество многоквартирного дома как объект технического учета также упоминается в действующем законодательстве, однако его проведение поставлено в зависимость от утверждения формы документа технического учета такого имущества[280]280
  Пункт 5 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.


[Закрыть]. Утверждение данной формы наряду с порядком определения состава общего имущества многоквартирного дома поручено Министерству экономического развития и торговли РФ в срок до 1 октября 2006 г.[281]281
  Приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 (ред. от сентября 2000 г.) //Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 1998. – № 12; 1999. – № 1–3; Бюллетень строительной техники. – 2000. – № 12.


[Закрыть], однако до сих пор названные акты не приняты.

В этих условиях основой для определения состава общего имущества многоквартирного дома становятся данные государственного технического учета и инвентаризации жилищного фонда. Так, технический паспорт здания содержит следующие сведения, необходимые для определения состава общего имущества многоквартирного дома: строительный объем здания; число лестниц, их уборочная площадь; уборочная площадь коридоров и мест общего пользования; площадь здания (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками); общая площадь квартир; физический износ здания; описание конструктивных элементов здания: фундамента, капитальных стен, перегородок, перекрытий, крыши, внутреннего сантехнического и электротехнического оборудования, крылец и прочих элементов[282]282
  Пункты 3.16 и 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.


[Закрыть]. Несмотря на то, что входящие в состав общего имущества трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т. п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются, а площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются[283]283
  Пункт 14 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 30 апреля 2009 г.) // СЗ РФ. – 1997. – № 42. – Ст. 4787; 2009. – № 19. – Ст. 2345; п. 8.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.


[Закрыть], документы технического учета здания являются важнейшим источником сведений об общем имуществе многоквартирного дома. Однако этими документами собственники помещений в многоквартирном доме, как правило, не располагают, имея в своем распоряжении только технические паспорта квартир. Хранение учетно-технической документации на объекты жилищного фонда осуществляется в архиве Бюро технической инвентаризации[284]284
  Утв. постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (ред. от 21 августа 2010 г.) // СЗ РФ. – 2000. – № 50. – Ст. 4901; 2010. – № 35. – Ст. 4576.


[Закрыть]. В соответствии с п. 15 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства[285]285
  В ред. от 1 июля 2011 г.// СЗ РФ. – 2007. —№ 31. —Ст. 4017; 2011. —№ 27. —Ст. 3880.


[Закрыть] органы по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах капитального строительства по их заявлениям. Вместе с тем круг заявителей Положением ограничен и включает в себя собственников, владельцев (балансодержателей) и их доверенных лиц; наследников по закону и завещанию; правоохранительные органы и суды; органы государственной власти и местного самоуправления; налоговые органы; органы государственной статистики; учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственники помещений в многоквартирном доме, обратившиеся с запросом сведений (документов) обо всем здании, несмотря на наличие доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, как правило, получали отказ.

С переходом к системе кадастрового учета объектов капитального строительства и введением в действие всех положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[286]286
  Правило о возможности предоставления копии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта применяется при условии, если такое разрешение выдано после дня вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (ч. 7 ст. 47).


[Закрыть] обозначенные проблемы отчасти отпали. Согласно ст. 14 Закона сведения государственного кадастра недвижимости носят открытый характер и предоставляются по запросам любых лиц в нескольких формах. Наибольший интерес для целей определения состава общего имущества многоквартирного дома представляет получение сведений из государственного кадастра недвижимости в виде копий документов – оснований кадастрового учета, среди которых технический план (паспорт) здания. Однако реализация предоставленных законом возможностей не гарантирует собственникам получение необходимой информации. В частности, техническая документация на многоквартирный дом-новостройк: у может просто отсутствовать. Дело в том, что в соответствии с п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства первичный государственный технический учет многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., и расположенных в нем помещений осуществляется по выбору заявителя: 1) по результатам первичной технической инвентаризации; 2) без проведения первичной технической инвентаризации. Во втором случае в целях осуществления технического учета многоквартирного дома и помещений в нем заявитель предоставляет копию разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и поэтажный план многоквартирного дома. В результате осуществления учета организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений. Таким образом, рассмотренный вариант, безусловно, экономически более привлекательный для застройщика, не предполагает оформление кадастрового (технического) паспорта на здание в целом.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает обязательность постановки на кадастровый учет здания для осуществления учета помещений, расположенных в нем (ч. 4 ст. 25). Однако такой учет может осуществляться на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию[287]287
  О финансовом обеспечении работ, связанных с формированием комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах, и обучения граждан, участвующих в управлении многоквартирными домами: постановление Правительства г. Москвы от 4 июля 2006 г. № 464-ПП (ред. от 12 мая 2009 г.) // Вестник Мэра и Правительства г. Москвы. – 2006. – 19 июля. – № 41; URL: http://www.moscowlaws.ni/index. php?ids=48244 (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть] или технического плана здания, составленного по данным декларации, заполненной и заверенной правообладателем (ч. 1 ст. 22, ч. 8 ст. 41 Закона). Такие документы – основания кадастрового учета не являются источниками, содержащими полную информацию, необходимую для определения собственниками помещений состава общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, не исключена ситуация намеренного сокращения перечня элементов общего имущества многоквартирного дома самими собственниками с целью минимизации своих расходов на его содержание и ремонт.

В ряде субъектов РФ и муниципальных образований бремя определения состава общего имущества в многоквартирных домах взяли на себя органы власти. Так, управы районов города Москвы выполняют функции государственного заказчика на организацию и проведение следующих видов работ: получение исходной технической документации; подготовку заключений проектно-изыскательских организаций о техническом назначении помещений в случае возникновения разногласий о статусе помещения общего имущества и по вопросу отнесения того или иного помещения в состав общего имущества многоквартирного дома; формирование перечня помещений общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; внесение сведений о данном перечне в технические паспорта на здания, домовладения и экспликации. Финансирование указанных мероприятий производится за счет средств бюджета г. Москвы, предусмотренных префектурам административных округов г. Москвы[288]288
  Пункт 3.1.5 постановления Правительства г. Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации» (ред. от 8 декабря 2009 г.) // Вестник Мэра и Правительства Москвы. – 2007. – 24 мая. – № 29; URL: http://www.moscowlaws.ni/index.php?ids=48546, (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть]. Функция подготовки описаний состава общего имущества в многоквартирных домах возложена на инженерные службы районов[289]289
  Пункты 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Кемерово, утв. постановлением администрации г. Кемерово от 1 ноября 2007 г. № 154 «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Кемерово» (ред. от 24 августа 2010 г.) // Кемерово. – 2007. – 16 нояб.; 2010. – 27 авг. (прил. «Официально»); п. 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Березовском, утв. постановлением главы г. Березовского от 21 января 2008 г. № 4 «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Березовском» (ред. от 30 декабря 2008) // СПС «КонсультантПлюс»; п. 1.2.2,3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Киселевске, утв. постановлением администрации г. Киселевска от 29 декабря 2007 г. № 99 «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Киселевске» (ред. от 27 января 2009) // Киселевск официальный. – 2008. – 22 февр.; 2009. – 06 февр.; п. 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Ленинск-Кузнецком, утв. постановлением администрации г. Ленинск-Кузнецкого от 28 февраля 2008 г. № 271 «Об утверждении Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Ленинск-Кузнецком» // СПС «КонсультантПлюс»; п. 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Юрге, утв. постановлением главы г. Юрги от 9 сентября 2008 г. № 1478 «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья на территории муниципального образования «Юргинский городской округ» // Вестник. – 2008. – 22 сент. (№ 30–32, прил. к газ. «Юргинский резонанс»; п. 1.2.2, 3.1 Положения о порядке предоставления мер муниципальной поддержки товариществам собственников жилья в городе Осинники, утв. постановлением главы г. Осинники от 3 декабря 2007 г. № 1006-п «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе Осинники» //Время и жизнь. – 2008. – 24 янв.


[Закрыть].

В городах Кемеровской области помощь органов местного самоуправления в определении состава и технического состояния общего имущества многоквартирного дома адресована исключительно действующим на территории соответствующего муниципального образования ТСЖ[290]290
  Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 25.


[Закрыть].

Таким образом, реализовать идею законодателя относительно определения состава общего имущества многоквартирного дома самими собственниками на практике оказывается затруднительно. Выходом из сложившейся ситуации может стать диспозитивное правило о возможности предусмотреть в договоре, что по поручению заказчика управляющий определяет состав общего имущества и согласовывает его с заказчиком. Такое решение, по мнению автора, соответствует идее профессионального управления жилой недвижимостью.