Текст книги "Договор управления многоквартирным домом"

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Наряду с этими убытками сторона сохраняет за собой право требовать возмещения ей убытков, возникших их самого факта нарушения договорного обязательства[506]506
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – С. 439; Чистяков К.Е. Указ. соч. – С. 19.


[Закрыть].

Завершая рассмотрение вопроса об изменении и расторжении как стадий динамики правоотношения из договора управления многоквартирным домом, отметим еще одну важную особенность их осуществления. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные договоры. Такое положение дел является следствием отсутствия возможности индивидуализировать потребление большинства благ, предоставляемых по исследуемому договору, и отстранить отдельных собственников помещений от многих из них[507]507
  Подробнее об этом см. § 3.1 настоящей работы.


[Закрыть]. Отмеченная особенность согласуется с положением, содержащимся в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом

Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:

во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;

во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;

в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.

Часть 8.1, предусматривающая возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, была введена в ст. 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения ст. 161 ЖК РФ, касающиеся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса[508]508
  Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2007. – № 1(ч. 1). – Ст. 14.


[Закрыть]. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии сч.8.1ст. 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное.

Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). ЖК РФ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основания. ГК РФ для обозначения нарушения обязательства должником использует термины «неисполнение» и «ненадлежащее исполнение», не раскрывая их содержания. В юридической литературе рассматриваемые понятия также обычно используются в связке. При этом одни авторы придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является искусственной. Так, О.А. Красавчиков писал, что «разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью»[509]509
  Советское гражданское право: учеб. для вузов / под ред. О.А. Красавчикова. – М., 1985.-Т. 1.-С.458.


[Закрыть].

Э.Я. Гаврилов отмечает: «Если должник по договору поставки должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства»[510]510
  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия по степени исполнения обязательства должником. Так, В.В. Витрянский предлагает под «неисполнением» понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме[511]511
  См.: Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. – М., 1995. – С. 319.


[Закрыть]. К. П. Победоносцев отмечал: «Неисполнение договора может заключаться или в отсутствие, или удержании целого исполнения, или, наконец, в умедлении исполнения, в просрочке»[512]512
  Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. – М., 2003. – С. 271.


[Закрыть].

А. Г. Карапетов под неисполнением обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения. Если на кои крепили момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, т. е. исполнение обязательства с нарушением отдельных его условий (здесь – условия о сроке)[513]513
  См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. – М., 2005.


[Закрыть].

Следует обратить внимание, что в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.

Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды используют выражение «не выполняет условия договора» как в случаях неисполнения договорного обязательства в целом[514]514
  См., напр.: Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января, 30 января 2006 г. по делу № А40-72367/05-24-602 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть], так и в случаях ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной поставка! изделий[515]515
  См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 мая 2000 г. № Ф03-А73/00-1/617 // СПС «Консультант Плюс».


[Закрыть]; некачественного выполнения подрядных работ[516]516
  См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2006 г. № Ф04-7632/2006 (28394-А81-38) по делу А81-5399/05// СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 сентября 2005 г. дело № Ф04-6084/2005 (14910-А67-16) // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 августа 1997 г. № А74-541/97-С1-Ф02-741/97-С2 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть] и т. д.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей[517]517
  Сказанное подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Уральского округа оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, посчитав достаточным основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг (Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2008 г. № Ф09-2228/08-С6 по делу № А71-5668/2007 // СПС «КонсультантПлюс»).


[Закрыть]. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров – недействительными в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз) в течение года грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ[518]518
  Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 февраля 2009 г. № А-78-3481/08-Ф02-23/09 по делу № А78-3481/08 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться этим правом они не смогут. Подобный подход законодателя представляется несправедливым. Как отмечалось, указанные некоммерческие организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения. Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли[519]519
  См.: Сойфер Т. В. К вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций // Журнал российского права. – 2009. – № 1. – С. 27.


[Закрыть]. Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК).

В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом[520]520
  См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. – М., 2005. Электрон, версия печат. публ. // СПС «КонсультантПлюс»; Пургина М.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом //Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2009. – № 4.


[Закрыть]. Действительно, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.

В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, «поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ»[521]521
  См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. – М., 2005.


[Закрыть]. Так, ФАС Северо-Заиадного округл, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО «Связькабельстрой-2» заявили отказ от договора управления с ООО «ДомКом», в связи с чем договор следует считать прекращенным[522]522
  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. по делу № А05-1712/2007 // СПС «КонсультантПлюс»; Определение ВАС РФ от 24 октября 2008 г. № 13261/08 по делу № А05-1712/2007 // СПС «КонсультантПлюс». См. также: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 июля 2009 г. № Ф04-4299/ 2009(10774-А45-39) по делу № А45-14581/2008 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского законодательства[523]523
  См., напр.: Афонина А.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Жилищное право. – 2006. – № 11.– С. 25; Михайлов В.К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров//Жилищное право. – 2008. – № 3. – С.42.


[Закрыть]. Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ «Захарово» к ООО «Ладонеж» о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о передаче управления домом ТСЖ[524]524
  Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 февраля 2007 г., 28 февраля 2007 г. по делу № А40-68003/06-81-397 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО «Управляющая компания «Ником», ООО «Управляющая компания ТЭКСИБ» об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК ДЕЗ ЦЖР». Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» не возникло, так как «ответчик фактически управляет многоквартирными домами… по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет». Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округл, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов[525]525
  См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2008 г. № Ф04-8166/2008(18821-А75-38) по делу № А75-1432/2008 // СПС «КонсультантПлюс». См. также: Постановление ФАС Уральского округа от 1 сентября 2009 г. № Ф09-6429/09-С6 по делу № А71-2593/2008-Г11 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управления посредством принятия соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для прекращения действующего договора управления многоквартирным домом. Наличие у сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных договоров. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация исследуемого договора в качестве договора услугового типа открывает возможность субсидиарного применения к возникающим на его основе правоотношениям, положений, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала[526]526
  В отношениях по управлению многоквартирным домом это может иметь место как раз при изменении способа управления.


[Закрыть]), так и в случае нарушения обязательств контрагентом. Однако специальные последствия, предусмотренные ст. 782 ГК РФ, «рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний отказ от договора не связано с нарушением обязательств другой стороной – ведь именно заказчик, отказываясь от исполнения договора, должен возместить своему контрагенту определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)»[527]527
  См.: Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения договора на возмездное оказание услуг в связи с нарушением исполнителем своих обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. – Вып. 11 / под ред. В.Ф. Яковлева. – М., 2004.


[Закрыть].

Таким образом, собственника! помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК, застройщик), являясь стороной в договоре управления многоквартирным домом, вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных исполнителем расходов. При соблюдении данных условий договор управления многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Такой подход нашел отражение в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 8 октября 2008 г. № Ф04-6225/2008(13351-А46-45)[528]528
  СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Управляющая организация как исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).

Порядок расторжения (изменения) договора при реализации его стороной права на односторонний отказ от исполнения договора не получил регламентации в общей части обязательственного права (раздел III ГК РФ)[529]529
  Проект изменений в разд. I–III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации содержит ст. 450.1, предусматривающую порядок совершения одностороннего отказа от договора // http://gk.arbitr.ni (дата обращения: 10.05.2011).


[Закрыть]. Часть 8.2 ст. 162 ЖК РФ указывает лишь на необходимость принятия решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. Порядок осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен.

В доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнения договора рассматривается преимущественно как одно из оснований (способов) расторжения договора[530]530
  См., напр.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст. / под ред. В.Ф. Воловича. – Томск, 1998. – С. 92; Егорова М. К вопросу о соотношении понятий «прекращение обязательства», «расторжение договора» и «односторонний отказ от исполнения договора» // Право и экономика. – 2006. – № 10. – С. 108; Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств //Журнал российского права. – 2007. – № 2. – С. 78, 79; Кукушкин А.А., Субботин М.В. Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Основное отличие между категориями «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «односторонний отказ от договора» усматривается во внесудебном (уведомительном) порядке осуществления последнего[531]531
  См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст. / под ред. В.Ф. Воловича// URL: Томск, 1998. – С. 93; Кузнецов Д.В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Правой экономика. – 2004. – № 9. – С. 31; Корецкий А.Д. Договорное право России. Основы теории и практика реализации. – М., 2004. – С. 122; Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. – 1996. – № 3. – С. 17.


[Закрыть]. Это подтверждает и судебная практика[532]532
  См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа 2007 г. по делу № А79-3516/2006 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 февраля 2002 г. № А42-4568/01-9 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Нормы о договоре управления многоквартирным домом не предусматривают обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора, уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем представляется справедливым мнение, что «всякий односторонний отказ от исполнения договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора»[533]533
  Егорова М.А. Особенности одностороннего отказа от исполнения договора как односторонней сделки // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 8. – С. 57.


[Закрыть]. Невозможно представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную ч. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания, или в случае отсутствия такого указания – любому собственнику помещения в таком доме, необходимость такого уведомления очевидна.

В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора: от тридцати дней[534]534
  См., напр.: Договор управления многоквартирным домом ООО «Управляющая Жилищная Компания» // Архив ООО «Управляющая Жилищная Компания» г. Новокузнецк.


[Закрыть] (одного месяца[535]535
  См., напр.: Договор управления многоквартирным домом ОАО «Новокузнецкая Управляющая компания» // Архив ОАО «Новокузнецкая Управляющая компания» г. Новокузнецк.


[Закрыть]) до трех месяцев[536]536
  См., напр.: Договор управления многоквартирным домом МУ «ГЖУ – Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска» // Городское управление. – 2005. – № 8. – С. 79.


[Закрыть].

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, оценивая условие договора управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны, принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два месяца, заключил, что данный срок «является приемлемым и не нарушает права собственников помещений»[537]537
  Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2007 г. по делу № А26-3011/2007 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения. Целесообразно диспозитивной нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об отказе собственников от исполнения договора.

ГК РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом[538]538
  Пункт 4 ст. 523 ГК РФ.


[Закрыть], в других – указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок[539]539
  См., напр.: Пункт 1 ст. 699, п. 3 ст. 977, п. 2 ст. 1024 ГК РФ.


[Закрыть]. В ЖК РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен. Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться истечением установленного срока после надлежащего уведомления.

Заключение

Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов.

1. Договор управления многоквартирным домом по своей отраслевой принадлежности является гражданско-правовым, поскольку направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения.

2. Определение в нормах жилищного законодательства названия, понятия, содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом позволяет отнести его к категории поименованных договоров. Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных), поскольку отпадает необходимость в применении к ним в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых составляют их содержание.

3. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным видом договора, относящимся к типу договоров об оказании услуг управления. Фактором, объединяющим договоры в указанный тип, является характер опосредуемой ими деятельности. Во-первых, такие договоры направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий – процесса, растянутого во времени. Во-вторых, предполагаемый положительный эффект от воздействия управляющего на объект управления выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта воздействия. В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего.

4. Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закрепленным в ст. 426 ГК РФ. Соответственно отсутствуют основания для возложения на управляющего многоквартирным домом обязанности заключения договора в каждом случае обращения с предложением об управлении многоквартирным домом.

5. Особенностью договора управления многоквартирным домом является обязательность его заключения, установленная в виде исключения для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда выбор управляющего многоквартирным домом осуществляет орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Представляется, что основания для установления обязательности (невозможность индивидуализировать потребляемые блага, солидарность интересов) присутствуют во всех случаях заключения договора с собственниками помещений в многоквартирном доме. В связи с этим видится необходимость закрепления в законе обязательного порядка заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы собственности и способа принятия решения о передаче функций управления управляющей организации.

6. По характеру осуществляемой деятельности (профессиональной, предпринимательской) в качестве управляющего многоквартирным домом могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. Использование для обозначения стороны исполнителя понятия «организация» признано неудачным, поскольку общепринятое значение данного термина исключает индивидуальных предпринимателей. Наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав исполнителя, так и суть осуществляемой им деятельности, по мнению автора, является словосочетание «управляющий многоквартирным домом».

7. Заказчик как сторона в договоре управления многоквартирным домом может быть представлен собственниками помещений в многоквартирном доме, застройщиком или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (а не их органами). Положение товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов, иных специализированных кооперативов) характеризуется отсутствием самостоятельных интересов, отличных от интересов их членов, и финансированием за счет взносов последних. В работе обоснована необходимость учета данных особенностей при регламентации договора управления многоквартирным домом с участием указанных юридических лиц.

8. Объектом управления по договору управления многоквартирным домом является или общее имущество многоквартирного дома (если помещения в этом доме принадлежат хотя бы двум разным лицам), или многоквартирный дом в целом. Последнее имеет место в случаях, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному лицу.

9. Плата заказчика исполнителю по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких элементов, которые имеют различную природу. Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой возмещение издержек управляющему многоквартирным домом. Плата за услуги по управлению является его вознаграждением. Плата за коммунальные услуги, не производимые управляющим многоквартирным домом, не входит в состав цены договора управления многоквартирным домом.

10. Легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании: во-первых, в ней необходимо отразить организационный характер деятельности управляющего многоквартирным домом, во-вторых, исключить ряд условий (о порядке изменения перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) ввиду существования большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.

Теоретические выводы, сделанные в работе, послужили основой для предложений по совершенствованию положений Жилищного кодекса РФ:

1) в п. 2 ч. 5 ст. 20 слова «юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность но управлению многоквартирным домом (далее – управляющая организация)» заменить словами «индивидуального предпринимателя или коммерческой организации, за исключением унитарного предприятия, осуществляющих деятельность но управлению многоквартирным домом (далее – управляющий многоквартирным домом)»:

2) ч. 1 ст. 162 дополнить предложением: «Для собственников помещений в многоквартирном доме заключение договоров управления многоквартирным домом является обязательным»;

3) ч. 2 ст. 162 изложить в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющий многоквартирным домом) по заданию другой стороны (заказчика) в течение согласованного срока за плату обязуется обеспечивать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность»',

4) ст. 162 дополнить следующей частью: «В качестве заказчика договоры управления многоквартирным домом могут заключать собственники помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, а также застройщик в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса»',

5) ч. 3 ст. 162 изложить в следующей редакции:

«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация;

3) порядок определения размера платы за услуги по управлению, за содержание и ремонт жилого помещения».

6) п. 8.2 ч. 8 ст. 162 после слов «собственники помещении в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» дополнить словами «товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив»',

7) ч. 8 ст. 162 дополнить следующим пунктом: «При отказе собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива от договора управления многоквартирным домом управляющий многоквартирным домом должен быть уведомлен об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления»',

8) ст. 162 дополнить следующей частью: «Ответственность управляющего многоквартирным домом перед товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом определяется по тем же правилам, по которым товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме»',

9) в ст. 155, 156,158,161,161.1,162–165 слова «управляющая организация» заменить словами «управляющий многоквартирным домом».