Текст книги "Договор управления многоквартирным домом"

а) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;

б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;

в) вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;

г) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев (п. 40).

Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, сохраняя вышеназванные способы оплаты коммунальных услуг, дополняют их новыми. Так, п. 65 Правил предусматривает возможность оплаты коммунальных услуг банковскими картами, а также через сеть «Интернет».

Действующее законодательство РФ не запрещает управляющей организации самостоятельно заниматься сбором платежей от жильцов, оборудовав кассу. Однако в большинстве случаев субъект управления организует сбор платежей с жителей многоквартирного дома посредством заключения договора со специализированными организациями: расчетно-кассовыми, информационно-расчетным или иными подобными центрами[386]386
  См.: Теория управления: учеб. / под общ. ред. АЛ. Гапоненко, А.П. Панкрухина.-М., 2004.-С. 271.


[Закрыть]. Кроме того, с 1 января 2010 г. управляющая организация вправе осуществлять расчеты с собственниками жилых помещений при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Это правило является диспозитивным для рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и, следовательно, может быть изменено договором.

Анализ нормативных правовых актов, содержащих правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также текстов договоров управления многоквартирным домом, как правило, дублирующих эти положения, позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в отнесении условия о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги к числу существенных. Отсутствие в заключенном сторонами договоре управления рассматриваемого условия легко восполнимо посредством применения норм законодательства. Таким образом, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в изменениях, в том числе связанных с исключением из него положений о порядке определения размера платы за коммунальные услуги и порядке внесения платы.

Согласно п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Традиционно под контролем понимается проверка кого-либо или чего-либо, чтобы удостовериться в соответствии чему-либо[387]387
  Для собственников помещений в многоквартирном доме, состоящем более чем из четырех квартир, избрание совета многоквартирного дома является обязанностью (ч. 1ст. 161.1 ЖК РФ).


[Закрыть].

В отношениях по управлению многоквартирным домом, основанных на договоре, субъектами контроля являются собственники помещений, которые могут реализовывать мероприятия по контролю самостоятельно (единолично, сообща, посредством формирования совета многоквартирного дома и выбора его председателя[388]388
  См.: Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. – 2007. – № 6. – С. 74.


[Закрыть]) либо при помощи внешних субъектов, специализирующихся на функциях контроля (аудиторов, инженеров и т. д.), организация, ими уполномоченная (ТСЖ, ЖСК, ЖКили иной специализированный потребительский кооператив), или застройщик. Объектом контроля является деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг. Целью контроля является улучшение качества и повышение эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом. Содержание отношений контроля – сбор и обработка информации о состоянии управляемого объекта (общего имущества многоквартирного дома), оценка фактически достигнутых результатов, соотнесение их с требованиями законов и иных нормативных правовых актов, стандартов, нормативов, регламентов, договора управления многоквартирным домом и осуществление корректирующего воздействия в случае, если достигнутые результаты отличаются от установленных требований.

Мероприятия по контролю, их периодичность, порядок их осуществления и документирования устанавливаются, по общему правилу, соглашением сторон договора управления.

Один из способов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. В соответствии с ним, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Думается, что диспозитивность данной нормы позволяет изменить как срок представления отчета, так и в целом предусмотреть иную форму контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору, не прибегая к указанной в ЖК РФ. Однако в интересах собственников помещений или уполномоченной ими организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК) – не только не исключать действие данной нормы, но и предусматривать в договоре управления форму, содержание такого отчета и порядок его представления, санкции за его непредставление или несвоевременное представление[389]389
  URL: http://www.minstroy.ni/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть].

Примерные договоры управления многоквартирным домом, разрабатываемые и утверждаемые органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, как правило, включают положения о содержании и порядке представления отчета управляющей организацией. Так, в соответствии с п. 3.1.18 Примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. № 16, отчет представляется устно на общем собрании собственников с занесением основных результатов выполнения договора в протокол собрания, а если такое собрание в указанный срок не проводится – в письменном виде. Протокол собрания или отчет размещаются на информационном стенде. В отчете указывается:

а) размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией от собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом;

б) соответствие фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в приложениях № 2 и 3 к договору;

в) список должников, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день представления собственнику отчета о выполнении договора, меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;

г) количество обращений и принятые меры по устранению недостатков[390]390
  Пункт 3.1.12 Договора управления многоквартирным домом МУП «Управление городским хозяйством» // Архив МУП «Управление городским хозяйством» г. Осинники.


[Закрыть].

В большинстве случаев тексты договоров управления многоквартирным домом содержат обязанность управляющей организации предоставлять отчет собственникам о результатах деятельности за год. При этом в одних случаях в тексте договора уточняются сроки, форма и порядок представления отчета о выполнении договора. Например, управляющая организация обязана «представлять собственнику отчет по затратам на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ежегодно, по истечении 12 месяцев срока действия договора за прошедший период, а при дополнительном запросе за квартал в письменной форме через представителей собственников и размещение отчета в помещении управляющей организации»[391]391
  Пункт 8 Договора управления многоквартирным домом МУП «Управляющая компанияг. Тулы»//http: www.uktula.ni (дата обращения: 10.10.2009).


[Закрыть]; или «управляющая организация ежегодно до 1 апреля текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год путем опубликования отчета в СМИ, а также для подготовки к общему собранию представителям собственников многоквартирного дома… в течение 10 дней с момента предоставления запроса»[392]392
  Пункт 3.1.19 Договора управления многоквартирным домом г. Нижний Новгород // http: //admgor.imov.ni/uploads/May42006115327am.doc (дата обращения: 10.10.2009).


[Закрыть]. В других случаях срок и порядок представления отчета оставляется на усмотрение собственников помещений в многоквартирном доме: «Управляющая организация обязана ежегодно представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, в порядке и в соответствии со сроками, установленными решением общего собрания собственников»[393]393
  См.: Примерный договор управления многоквартирным домом, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов» (ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС «Гарант».


[Закрыть].

Нормы, предусматривающие порядок получения информации о выполнении управляющей организацией обязательств по договору, содержатся в некоторых подзаконных нормативных актах. Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены следующие права собственников помещений, связанные со сбором информации о деятельности управляющей организации и измерением фактически достигнутых результатов:

а) получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают права потребителей, связанные с получением сведений

о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг, об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты (подп. б, г п. 51).

Согласно Правилам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору входят в состав конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, и предусматривают: обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;

право собственника помещения в многоквартирном доме за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями (подп. 14 п. 41).

В качестве дополнительных мер контроля, направленных на сбор и обработку информации о контролируемом объекте, нормативные акты субъектов РФ и органов местного самоуправления рекомендуют следующие:

участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме; присутствие при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по договору;

привлечение для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонних организаций, специалистов, экспертов[394]394
  См.: Пункт 7.1 Примерного договора управления многоквартирным домом, утв. приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. № 16 // http://www.minstroy.ni/node/260 (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть];

проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ путем проверки журналов выполнения работ и услуг[395]395
  Пункт 6.1 Примерного договора управления многоквартирным домом, утв. постановлением главы администрации г. Саратова от 14 июня 2007 г. № 440 // http:// www.sarlaws.ni/index.php?ds=1035670 (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть];

получение от управляющей организации по запросу любого собственника справок об объемах фактически выполненных работ и оказанных услуг, о сумме собранных с собственников денежных средств в счет оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, о наличии и размере задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями, о сроках выполнения отдельных видов работ и услуг, предусмотренных договором[396]396
  См.: Приказ Минстройархжилкомхоза Республики Татарстан от 25 сентября 2006 г. № 164/0 «Об утверждении примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения» // http://www.pravoteka.ni/docs/ respublikatatarstan/8858.html (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть];

ознакомление с договорами, заключенными в целях реализации договора управления многоквартирным домом управляющей организацией[397]397
  См.: Пункт 3.4.8 Договора управления многоквартирным домом МУП «Управление городским хозяйством» // Архив МУП «Управление городским хозяйством» г. Осинники.


[Закрыть].

В текстах договоров управления многоквартирным домом содержатся следующие права собственников помещений, связанные с получением интересующих сведений о деятельности управляющей организации:

требовать от управляющей организации в месячный срок предоставлять письменные ответы на вопросы, связанные с исполнением договора[398]398
  См.: Пункт 3.2.5 Договора управления многоквартирным домом ОАО «Новокузнецкая управляющая компания» // Архив ОАО «Новокузнецкая управляющая компания» г. Новокузнецк.


[Закрыть];

на основании письменного заявления получать планы проведения работ по ремонту общего имущества дома[399]399
  См.: Пункт 3.2.3 Договора управления многоквартирным домом ООО «Домовик-С» // Архив ООО «Домовик-С» г. Новокузнецк.


[Закрыть];

получать от управляющей организации по письменному заявлению сведения о задолженности собственников помещений в доме[400]400
  См.: Теория управления: учеб. / под общ. ред. АЛ. Гапоненко, А.П. Панкрухина. – М., 2004. – С. 289, 299.


[Закрыть].

Полученная информация позволяет оценить деятельность управляющей организации на соответствие ее заданным требованиям и параметрам. Оценка деятельности управляющей компании может осуществляться и на основе специально выработанных и включенных в договор управления критериев. За основу могут быть взяты следующие показатели деятельности управляющей организации:

наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;

уровень сбора платежей с собственников и нанимателей жилых помещений, применение мер воздействия к неплательщикам;

своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;

целевое использование бюджетных средств, выделяемых на содержание и ремонт дома;

осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых собственнику и иным пользователям услуг;

отсутствие или наличие жалоб и претензий на действия (бездействие) управляющей организации, качество жилищно-коммунального обслуживания;

своевременность и регулярность предоставления общему собранию собственников помещений отчетной информации о выполнении договора управления многоквартирным домом;

проведение мероприятий по внедрению ресурсосберегающих технологий, инновационных проектов, использование современных и качественных материалов и оборудования.

Вместе с тем контроль, как отмечалось, это не только реализация права на получение необходимой информации о деятельности управляющей организации и ее оценку. Сердцевиной контроля является механизм обратной связи[401]401
  См.: Пункт 4.1.7 Примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения, утв. приказом Минстройархжилкомхоза Республики Татарстан от 2 5 сентября 2006 г. № 164/0 «Об утверждении примерного договора управления многоквартирным домом с собственником помещения» //http://www.pravoteka.m/docs/respublikatatarstan/8858.html (дата обращения: 10.03.2011).


[Закрыть]. Реализация данного механизма призвана обеспечить выполнение управляющей организацией необходимых корректирующих действий в случае выявления отклонений фактически полученных результатов от заданных параметров. Данное направление контрольной деятельности, его средства и порядок их применения также нашли свое отражение в нормах жилищного законодательства.

Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено право собственников помещений требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (п. 40).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают следующие обязанности управляющей организации, связанные с реализацией процедур коммуникации с лицами, потребляющими коммунальные услуги:

вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения;

в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо в отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа;

при поступлении жалобы (заявления, требования, претензии) от потребителя об обнаружении запаха газа в жилых или нежилых помещениях, а также на дворовой территории немедленно принимать меры по проверке полученной жалобы, в случае обнаружения утечки газа – обеспечить безопасность потребителя и ликвидацию обнаруженной утечки;

производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей и установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней) (подп. «з», «и», «к», «р» п. 49 Правил).

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержат схожие положения (подп. «д», «к», «л», «р» п. 31), за исключением нескольких моментов. В частности, согласно новым Правилам документы, содержащие правильно начисленные платежи, выдаются потребителю немедленно после проверки правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя, правильности начисления потребителю неустоек. Представляется, что подобная формулировка скорее соответствует интересам исполнителя, чем потребителя, поскольку не создает определенности в вопросе, в какой срок должна быть проведена такая проверка.

Названным обязанностям корреспондируют права потребителей (собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме).

Содержание обратных связей в контрольной деятельности раскрывается нормативными актами-рекомендациями субъектов РФ в следующих способах и процедурах:

участие в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы;

сообщение управляющей организации об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение_____дней после его

представления[402]402
  См.: Пункт 6.1 Примерного договора управления многоквартирным домом в городе Москве, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15 августа 2006 г. № 05-14-243/6-1 (ред. от 31 октября 2006 г.) // СПС «Гарант».


[Закрыть];

подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;

составление актов о нарушении условий договора; инициирование созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию управляющей организации на обращения собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) управляющей организации[403]403
  Требования, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологического благополучия населения установлены санитарными правилами и нормами (см., напр.: Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. № 34 «О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03» (ред. от 15 марта 2010 г.) (вместе с «Санитарными правилами и нормами «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03») // Российская газета. – 2003. – 15 мая; БНА ФОИВ. – 2010. – № 16) и гигиеническими нормативами (см., напр.: Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 21 августа 2007 г. № 60 «Об утверждении ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07» (вместе с «Гигиеническим нормативом «Предельно допустимые уровни магнитных полей частотой 50 ГЦ в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных территориях» ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07» //БНА ФОИВ.-2007.-№ 41).


[Закрыть].

Таким образом, при составлении положений о контроле в договоре управления многоквартирным домом целесообразно уделить внимание всем направлениям контрольной деятельности и предусмотреть меры, нацеленные на сбор информации о выполнении управляющей организацией своих обязательств по договору, оценку полученных данных, осуществление процедур коммуникации и корректирующего воздействия в необходимых случаях. При этом в договоре желательно предусмотреть решение вопросов о сроках проведения контрольных мероприятий, их ресурсном обеспечении составляемых документах, последствиях выявления результатов, отклоняющихся от установленных требований.

Вместе с тем наличие в действующем законодательстве большого числа императивных и диспозитивных норм, предусматривающих порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом, ставит под сомнение обязательность его согласования в тексте договора и соответственно отнесение данного условия к числу существенных.

Анализ комплекса существенных условий договора управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод, что некоторые из них не являются необходимыми для его исполнения и не отражают его природу. Следовательно, легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании в нескольких направлениях. Во-первых, видится необходимость отразить в существенных условиях организационный характер деятельности управляющей компании. Во-вторых, в формулировке условия о порядке определения цены договора должны найти закрепление две основные ее составляющие: вознаграждение управляющему и плата за содержание и ремонт жилого помещения. В-третьих, отнесение отдельных договорных условий (о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) к числу существенных представляется нецелесообразным ввиду большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.