Текст книги "Договор управления многоквартирным домом"

Ю.В. Романец объединяет договоры на оказание услуг и выполнение работ в одну группу, при этом дополнительно называет три группы договоров, которые обычно не выделяются: договоры, направленные на страхование имущественных рисков, договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата того же количества имущества или на отсрочку оплаты, и договоры на замену лица в обязательстве[181]181
  См.: Романец Ю.В. Указ. соч. – С. 92.


[Закрыть].

Семантический анализ словосочетания «направленность на результат»[182]182
  Направленность представляет собой целеустремленную сосредоточенность на чем-либо мыслей, интересов. Результат означает то, что получено в завершении какой-нибудь деятельности, работы, итог (См.: Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. – М., 1994.-С. 381, 663).


[Закрыть], наиболее часто используемого в качестве критерия систематизации гражданско-правовых договоров, позволяет сделать вывод, что его значение может быть адекватно отражено другим более емким понятием – «цель». В соответствии с традиционным пониманием цель представляет собой «идеальный или реальный предмет сознательного или бессознательного стремления субъекта; финальный результат, на который преднамеренно направлен процесс»[183]183
  Новая философская энциклопедия: В 4 т. – Т. 4. Т – Я. – М., 2001. – С. 317.


[Закрыть]. В теории гражданского права неоднократно обращалось внимание на необходимость дифференциации юридических и экономических целей субъектов договора (сделки)[184]184
  См., напр.: Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве // Ученые записки Харьковского юридич. ин-та. Вып. 5.1954. – С. 85; Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. – Т. 3. Обязательственное право: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – М., 2008. – С. 444; Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретические и практические аспекты // Адвокат. – 2002. – № 8.


[Закрыть]. При этом справедливо отмечалось: «В пределах одной экономической цели могут существовать и почти всегда существуют различные правовые средства, которые, в свою очередь, выступают как цели правовые. Для приобретения необходимых вещей участник оборота может или купить, или взять внаем, в ссуду, взаем эти вещи. При единой экономической цели субъект права таким путем определяет одну из многих правовых целей; он либо стремится приобрести право собственности или распоряжения вещью за деньги, либо хочет получить эти же вещи с условием возврата таких же вещей, либо стремится получить право лишь временного пользования вещью»[185]185
  Гордон М.В. Указ. соч. – С. 85.


[Закрыть]. Таким образом, основным критерием систематизации гражданско-правовых договоров следует признать их правовую цель, что не исключает дальнейшей дифференциации договоров внутри образовавшихся групп по иным основаниям.

Полагаем, что классификация договоров по признаку правовой цели может выглядеть следующим образом: 1) договоры, направленные на передачу имущества в собственность; 2) договоры, направленные на передачу имущества в пользование; 3) договоры на выполнение работ; 4) договоры на оказание услуг; 5) договоры, направленные на учреждение различных образований; 6) договоры, направленные на передачу права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации; 7) договоры, направленные на отчуждение исключительных прав.

Определим место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров, взяв за основу предложенную модель. Пункт 1 ст. 161 ЖК РФ определяет экономическую цель договора управления многоквартирным домом: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Однако нормы о договоре управления многоквартирным домом не отражают его правовой цели. Последняя должна быть сформулирована исходя из задач, которые по замыслу этот договор должен разрешать.

Эти задачи были обозначены в основных программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации[186]186
  Одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425, с доп., внесенными Указом Президента РФ от 27 мая 1997 г. № 528 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 1997. – № 18. – Ст. 2131; 1997.-№ 22.-Ст. 2568.


[Закрыть] в основу было положено разделение функций между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности. При этом к функциям управляющей организации были отнесены, в частности, сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а к функциям обслуживающей подрядной организации – своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.

Идея разграничения функций управления и обслуживания, ставшая определяющим положением в ходе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в России, не является оригинальной и основывается на мировом опыте организации рассматриваемых отношений. Объясняется подобное разделение функций тем, что деятельность по управлению по своему назначению и содержанию принципиально отличается от производственной деятельности. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.[187]187
  См., напр.: Вачугов Д.Д., Березкина Т. Е., Кислякова Н.Л. и др. Основы менеджмента: учеб. дпя вузов / под ред. Д.Д. Вачугова. – М., 2002. – С. 18, 19; Теория управления: учеб./под общ. ред. А.Л. Гапоненко, А.П. Панкрухина. – М., 2004. – С. 84–94.


[Закрыть]. Таким образом, управленческий труд относится к категории труда умственного, осуществляемого человеком в виде нервно-психических усилий. Одной из самых главных характеристик умственного труда является его сложность, обусловленная масштабами, количеством и структурой решаемых проблем, разнообразием применяемых методов, организационных принципов, степенью новизны принимаемых решений, объемом требуемых изменений в состоянии объекта управления, а также степенью оперативности, самостоятельности, рискованности решений, которые необходимо принимать[188]188
  См.: Бурганова Л.А. Теория управления: учеб. пособие. – М., 2005. – С. 31.


[Закрыть]. Следовательно, эффективность деятельности субъекта управления (менеджера) в значительной степени определяется уровнем его профессиональной подготовки, суммой его знаний, умений и опыта.

За рубежом бизнес по управлению недвижимостью в жилищной сфере широко развит и профессионализирован. Так, в соответствии с действующим в ФРГ законодательством для осуществления своих прав и обязанностей по управлению общим имуществом в многоквартирном доме сообщество домовладельцев обязано назначить управляющего. В его качестве может выступать домовладелец или третье лицо, в том числе юридическое лицо (управляющая компания), поскольку домовладельцы, не имеющие специального образования и надлежащего уровня квалификации, часто не в состоянии осуществлять надлежащее управление, эксплуатацию и содержание общих элементов недвижимости. На основании решения домовладельцев о назначении управляющего с ним заключается договор[189]189
  См.: Тихонова Л.С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии: дис…. канд. юрид. наук: 12.00.03. – Казань, 2006. – С. 115, 116, 122–124.


[Закрыть].

По законодательству Франции вопросы содержания неделимых частей здания (дворов, стен, крыш, балок, лестниц, лифтов, коридоров и т. д.) решаются непосредственно собственниками на основании договора между ними либо синдикатом – принудительным объединением собственников этажей или квартир в жилом доме[190]190
  См.: Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. – М., 1972.-С. 74, 75.


[Закрыть]. При этом собственники, как правило, заключают договор со специализированной организацией (муниципальной или частной) об обслуживании дома и отдельно с фирмой, специализирующейся на контроле качества предоставляемых услуг[191]191
  См.: Ямпольская И.Л. Организация и реформирование жилищно-коммунального хозяйства в европейских странах // Теория и практика управления. – 2005. – № 5. – 1—31 мая. URL: http://www.liga.net/smi/show.html?id=147885, (дата обращения: 01.10.2008).


[Закрыть].

Привлечение специализированных фирм к управлению жилой собственностью (в частности, многоквартирными домами или комплексами) широко распространено в США. Зародившись в 1920-е гг., бизнес по управлению жилой недвижимостью прошел путь развития от специализированных отделов в риелтерских фирмах до становления самостоятельных профессиональных структур. В настоящее время он представлен различными по масштабу деятельности управляющими компаниями, действующими на основании договоров об оказании управленческих услуг за менеджерское вознаграждение[192]192
  См.: Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовое аспекты // Законодательство и экономика. – 2002. – № 7. – С. 55, 56.


[Закрыть].

Эта идея об организации профессионального управления на основании заключения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющими компаниями договора на управление в форме договора возмездного оказания услуг была закреплена в Подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и, по-видимому, должна была получить претворение в жизнь в нормах Жилищного кодекса РФ, в частности в разд. VIII «Управление многоквартирными домами». Исходя из легальной дефиниции договора управления многоквартирным домом, в функции управляющей компании входит: оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако содержательная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ не определена. Вследствие этого в литературе предмет договора управления многоквартирным домом нередко характеризуется через категорию «жилищно-коммунальные услуги»[193]193
  См., напр.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М., 2005. – С. 454, 458; Каменева Е.А. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому. Ростов н/Д., 2005. – С. 162, 163; Мищенко В.Я. Реформирование региональных структур управления жилищной недвижимостью // Промышленное и гражданское строительство. – 2005. – № 6. – С. 54.


[Закрыть]. Само по себе понятие «жилищно-коммунальные услуги» является нормативным: оно неоднократно используется в ЖК РФ, а также в иных правовых актах[194]194
  См., напр.: Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 9 декабря 2010 г.)// СЗ РФ. —
  1995. – № 48. – Ст. 4563; 2010. – № 50. – Ст. 6609; постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002–2010 гг.» (ред. от 15 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. – 2001. – № 39. – Ст. 3770; 2010. -№ 52 (ч. 1). – Ст. 7083.


[Закрыть]. Вместе с тем следует отметить отсутствие единого подхода к определению перечня жилищно-коммунальных услуг. Так, постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»[195]195
  В ред. от 16 декабря 2006 г. // СЗ РФ. – 2005. – № 36. – Ст. 3706; 2006. – № 52 (ч. 3). – Ст. 5590.


[Закрыть] использует понятие «жилищно-коммунальные услуги» как собирательное для обозначения содержания и ремонта жилых помещений, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 9 февраля 2006 г. № ЮТ-436/03[196]196
  Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2006. – № 5 (ч. II).


[Закрыть] добавляет к этому перечню также услуги по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов. Некоторые акты формируют перечень жилищно-коммунальных услуг как открытый[197]197
  См., напр.: Постановление Росстата от 13 июля 2004 г. № 26 «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере услуг, транспорта, связи, жилищно-коммунального хозяйства, правонарушений на 2005 год» (ред. от 22 октября 2008 г.) // Вопросы статистики. – 2004. – № 12; 2009. – № 4.


[Закрыть]. По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг[198]198
  См.: Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг //Жилищное право. – 2002. – № 4. – С. 32–34.


[Закрыть]. Таким образом, исследование категории «жилищно-коммунальные услуги» не позволяет определенно охарактеризовать содержание деятельности управляющей организации. Не способствует этому и анализ понятия «содержание общего имущества в многоквартирном доме», используемого законодателем для характеристики предмета договора управления многоквартирным домом. Рассматриваемое терминологическое сочетание раскрывается в п. 11 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491[199]199
  Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. – 2006. – № 34. – Ст. 3680; 2011. – № 22. – Ст. 3168.


[Закрыть] посредством перечисления отдельных работ и услуг. В соответствии с ним в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природ – но-климатических условий расположения многоквартирного дома в функции управляющей организации может входить: осмотр общего имущества; обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества многоквартирного дома; проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности; обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.).

По смыслу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания должна предоставлять коммунальные услуги. Однако, как справедливо отмечается в литературе, созданные в настоящее время управляющие организации, как правило, не могут быть поставщиками коммунальных услуг, не являясь производителями ресурсов, не имея устройств потребления либо сетей для транспортировка! ресурсов, а соответственно и пользователями этих ресурсов[200]200
  См., напр.: Филимонов С. Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М., 2005. – С. 455; Каменева ЕЛ. Указ. соч. – С. 158; Фельдман И.А. Институт некоммерческих организаций в жилищной сфере // Жилищное и коммунальное хозяйство. – 2007. – № 2. – С. 14, 15.


[Закрыть]. Значит, роль управляющих компаний в этих отношениях может заключаться лишь в организации предоставления коммунальных услуг посредством заключения соответствующих договоров с ресурсо-снабжающими организациями. Однако организационный характер деятельности управляющей компании не отражен в легальной конструкции договора управления многоквартирным домом. Конечно, положения ЖК РФ о рассматриваемом договоре не содержат обязанности совершения действий, составляющих его предмет, управляющей организацией лично. То есть управляющая организация вправе самостоятельно решать, производить ли, например, капитальный ремонт крыши многоквартирного дома самостоятельно или привлечь для этого третьих лиц. Однако практическая реализация этих норм показывает, что в большинстве случаев управляющие организации (причем часто сформированные из бывших ДЕЗов, ГРЭПов, РЭУ) своими силами осуществляют большую часть работ и услуг, по сути, совмещая в себе функции и организатора, и исполнителя. Это обусловлено в том числе и отсутствием развитого рынка подрядчиков.

Таким образом, первоначальный замысел сформировать договор управления многоквартирным домом как договор управленческих услуг по типу западного аналога, где основная функция управляющей организации – организовать обслуживание многоквартирного дома, не был реализован на нормативном уровне.

Следует отметить, что встречаются отдельные попытки реализации первоначальной идеи на уровне местного нормотворчества. Так, в развитие положений ст. 163 ЖК РФ Новокузнецким городским Советом народных депутатов утверждено Положение о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования «город Новокузнецк»[201]201
  Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 22 сентября 2006 г. № 12/125 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования «город Новокузнецк»//Новокузнецк. – 2006. – 5 окт.


[Закрыть]. В соответствии с п. 3.1 и 3.3.1 указанного Положения управляющая организация осуществляет следующие функции: мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов: организация выполнения работ по обслуживанию, текущему капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их осуществления; заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг; систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленным нормативам и параметрам, предусмотренным в договоре; организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей; организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий; организация благоустройства придомовой территории; организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме и др.

Из формулировки предмета деятельности управляющей организации в упомянутом положении можно сделать вывод об услуговой природе договора управления многоквартирным домом. Получается, что под одним наименованием могут скрываться договоры разной правовой природы (различные типы договоров) в зависимости от того, как будет сформулирован предмет конкретного договора[202]202
  Повторяется история договора долевого участия в строительстве жилья, когда под одинаковыми заголовками скрывались совершенно различные типы договоров (см. напр.: Пункты 2,3,5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов»// Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2003. – № 2; Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2001 г. № 9064/00 // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 8; Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 1996 г. № 3155/96 по делу № 156/1 // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 4).


[Закрыть]. То есть вопрос о типовой принадлежности решается на уровне индивидуального регулятора – самого договора. Причина этого видится в том, что в легальной модели договора управления многоквартирным домом, предложенной ЖК РФ, отсутствует обозначение предмета деятельности управляющей организации. Следовательно, предметом договора управления многоквартирным домом в зависимости от состава общего имущества, его состояния, а также пожеланий собственников помещений, расположенных в нем, может быть выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а может – только оказание услуг по организации его обслуживания.

Такое законодательное решение не является обычным. С приобретением договором статуса «поименованного» традиционно связывается два основных момента: во-первых, договор приобретает единое, легальное наименование, во-вторых, – специальное унифицированное правовое регулирование. До специальной регламентации в ЖК РФ договоры между собственниками жилья и уполномоченной организацией (управляющей компанией или жилищно-эксплутационной организацией) в законодательстве именовались по-разному: договорами на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг[203]203
  См.: Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» // СЗ РФ. – 1997. – № 18. – Ст. 2131.


[Закрыть], договорами на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг, договорами на обслуживание[204]204
  См.: приказ Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. № 17-132 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ» //Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 1998. -№ 5;2000. -№ 2.


[Закрыть]. В юридической литературе такие договоры получали различную квалификацию: как агентские договоры[205]205
  См.: Филимонов C.Л. Об управлении в жилищной сфере //Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2005. – № 1 (ч. I). – С. 20.


[Закрыть], договоры доверительного управления[206]206
  См.: Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России // Известия высших учебных заведений. Правоведение. – 1998. – № 4. – С. 146.


[Закрыть], договоры подряда[207]207
  См.: Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. – 2002. – № 12. – С. 26.


[Закрыть], договоры возмездного оказания услуг и смешанные договоры[208]208
  См.: Маликова И.П. Порядок учета жилищного фонда обслуживающими организациями // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2004. – № 10 (ч. 1).-С. 11.


[Закрыть]. Законодательное закрепление договора управления многоквартирным домом положительно разрешает лишь вопрос о его наименовании, но не снимает проблемы его правовой квалификации и правового регулирования, так как отсутствует единообразие в его предмете.

Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом, предложенная законодателем в действующем ЖК РФ, не соответствует изначально поставленным задачам – способствовать разделению функций управляющих организаций и функций подрядных организаций. Для реализации идеи «профессионального управления многоквартирными домами» следует изменить подход законодателя к определению предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ. Это не означает, что управляющая организация будет лишена права осуществлять подобную деятельность. Однако определение любого понятия должно отражать его суть, а определение договора – основное представление законодателя о его конструкции. В соответствии с этим представляется, что предметом договора управления многоквартирным домом должно быть оказание услуг управления (менеджерских услуг): управляющая компания должна организовывать и координировать обслуживание многоквартирного дома, контролировать его качество, а также осуществлять иные функции управления.

Термин «управление» используется в наименованиях и некоторых других договоров, возможность заключения которых прямо предусмотрена действующим законодательством. К их числу можно отнести договор доверительного управления имуществом, договор о передаче полномочий по управлению хозяйственным обществом (далее – договор управления хозяйственным обществом)[209]209
  Возможность передачи полномочий единоличного исполнительного органа общества по договору управляющей организации (управляющему) предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 69 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 28 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. – 1996. – № 1. – Ст. 1; 2011. – № 1. – Ст. 21; и подп. 4 п. 2 ст. 33, ст. 42 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ред. от 28 декабря 2010 г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 7. – Ст. 785; 2010. – № 1. – Ст. 13; а также п. бет. 3 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (ред. от 4 октября 2010 г.) // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4562; 2010. – № 41 (ч. 2). – Ст. 5193.


[Закрыть], договор о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами[210]210
  Ст. 1242 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть четвертая) федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 230-Ф3 (ред. от 4 октября 2010 г.) // СЗ РФ. —
  2006. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5496; 2010. – № 41 (ч. 2). – Ст. 5188.


[Закрыть] и др.[211]211
  Как договор между внешним управляющим (выступающим в качестве руководителя должника) и кредиторами в литературе рассматривается план внешнего управления (см., напр.: Телюкина М.В. Комментарий к Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Говорит ли сходство в наименованиях этих договоров о некотором их родстве или законодатель допускает некую вольность в использовании терминов? Ответ на поставленный вопрос можно найти на основе понимания сути категории «управление» и сопоставления ее с характером деятельности, опосредуемой названными договорами.

Действующее законодательство не раскрывает понятие «управление». В юридической литературе данный термин трактуется неоднозначно в зависимости от области исследований конкретных авторов.

Так, применительно к оперативному управлению государственным имуществом А.В. Венедиктов рассматривал управление как совокупность разнообразных функций, прав и обязанностей госпредприятия в отношении имущества, закрепленного за ним[212]212
  См.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. – М.; Л., 1948.-С. 328.


[Закрыть].

Г.А. Аскененок под управлением как самостоятельным правомочием в праве государственной собственности на землю понимал «непосредственное заведование землями», включая учет и регистрацию земель, мероприятия по проведению землеустройства, связанные с отводом и изъятием земли, с оформлением прав землепользователей на землю и с распределением земли внутри определенных ведомств, получивших землю в пользование (внутрихозяйственное землеустройство) *.

Содержание управления применительно к имущественным отношениям, возникающим из договора доверительного управления, сводится Е.С. Пьяных к деятельности доверительного управляющего по выполнению «разнообразных функций, прав и обязанностей, которые бы исполнял сам собственник в отношении принадлежащего ему имущества, включая возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, за исключением потребления имущества»[213]213
  Пьяных Е.С. Место договора доверительного управления имуществом в системе гражданско-правовых обязательств // Юрист. – 2004. – № 12. – С. 26.


[Закрыть].

Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается B.C. Ермаковым как «комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития»[214]214
  Ермаков B.C. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) //Жилищное право. – 2004. – № 12. -С. 26.


[Закрыть].

Таким образом, определения понятия «управление», предлагаемые на страницах юридической литературы, не носят общего характера, а сформулированы скорее для целей конкретных исследований. Поэтому для уяснения сути рассматриваемого понятия необходимо обратиться к другим наукам. Управление как социальный феномен является предметом изучения целого ряда наук, в том числе менеджмента, социологии, политологии, философии, кибернетики, психологии, экономики. Разделы этих дисциплин, касающиеся управления, составляют структуру пауки управления[215]215
  См.: Бурганова Л.А. Указ. соч. – С. 4.


[Закрыть]. Поэтому в теории управления как междисциплинарной системе разработан общий подход к категории «управление», который может быть использован и в юриспруденции.

В теории управления сущность управления обычно раскрывается, с одной стороны, через понятия «деятельность» и «процесс», с другой – с помощью категории «воздействие». В первом случае управление сводится к действиям и процессу по подготовке и исполнению управленческих решений и по проведению организационно-управленческих мероприятий. Во втором – к воздействию, которое указывает на влияние некоего субъекта на объект, в ходе которого происходит его преобразование, переход из одного состояния в другое, изменение направленности его движения или развития[216]216
  См.: Бурганова Л.A. Указ. соч. – С. 29.


[Закрыть]. Таким образом, в наиболее общем виде управление определяется как «процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов»[217]217
  Бурганова Л.А. Указ. соч.


[Закрыть]. Однако ключом к раскрытию содержания управленческой деятельности является изучение процесса управления с точки зрения его функций, ибо «функции управления – это проявление его сущности в действии»[218]218
  Теория управления: учеб. / под общ. ред. АЛ. Гапоненко, А.П. Панкрухина. – М., 2004. – С. 85.


[Закрыть]. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.[219]219
  См., напр.: Вачугов Д.Д., Березкина Т.Е., Кислякова НА. и др. Основы менеджмента: учеб. для вузов / под ред. Д.Д. Вачугова. – М., 2002. – С. 18, 19; Теория управления: учеб. / под общ. ред. АЛ Гапоненко, А.П. Панкрухина. – М., 2004. – С. 84–94.


[Закрыть].

Соотнесем полученное представление об управлении с характером деятельности, опосредуемой «договорами управления». Во-первых, все рассмотренные договорные обязательства направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий – процесса, растянутого во времени. Так, по договору доверительного управления доверительный управляющий в течение определенного срока обязуется осуществлять управление имуществом (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Предметом договора управления хозяйственным обществом является осуществление деятельности по управлению хозяйственным обществом в качестве единоличного исполнительного органа[220]220
  См.: Степанов П. Правовая квалификация отношений, возникающих между единоличным исполнительным органом и акционерным обществом // Хозяйство и право. – 2002. – № 12. – С. 96. См. также: Петрова Е.Н. Правовое регулирование отношений между хозяйственным обществом и его управляющей организацией: автореф. дис…. канд. юрид. наук: 12.00.03. – Екатеринбург, 2008. – С. 11.


[Закрыть].

По договору о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами организация по управлению правами на коллективной основе осуществляет деятельность, в процессе которой совершает сделки по предоставлению возможности использования управляемых ею исключительных прав на соответствующие объекты или отдельных правомочий в отношении соответствующих способов использования таких объектов, распределяет полученные от пользователей средства среди правообладателей, а также осуществляет необходимые действия по защите прав, переданных ей в управление[221]221
  См.: Комментарий к части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. A.Л. Маковского. – М., 2008. – С. 353, 354.


[Закрыть].

Во-вторых, при опосредовании договоров, входящих в исследуемую группу, осуществляется целенаправленное воздействие управляющего на некий объект для достижения определенных результатов. При этом предполагаемый положительный эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта управления. Так, целями передачи имущества в доверительное управление являются сохранение и поддержание имущества в нормальном работоспособном состоянии и получение определенных договором доходов от грамотного и профессионального использования имущества[222]222
  См.: Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. – М., 2001. – С. 633, 634.


[Закрыть].

Результат, к которому стремится «учредитель управления» в договоре управления хозяйственным обществом, – это обеспечение наиболее эффективного управления им: выведение из экономического кризиса, получение прибыли от деятельности[223]223
  См.: Дягилев А. Передача полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации: Возможности и перспективы // Хозяйство и право. – 2003. – № 12. – С. 43.


[Закрыть].

Положительный эффект, ожидаемый от заключения договора управления многоквартирным домом, состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. Так, например, управляющая организация, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, прежде всего анализирует состояние объекта управления. Практически каждый многоквартирный дом уникален, поскольку имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа, что требует особого индивидуального подхода. Функция планирования реализуется управляющей организацией при разработке системы мер, направленных на поддержание дома в надлежащем состоянии, например, при составлении графика проведения капитального ремонта. Спланированные действия необходимо воплотить на практике, организовать их выполнение. Содержание функции организации управления предполагает заключение управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, договоров на текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома, на производство капитального ремонта; определение перечня и профессионального состава персонала в соответствии с видами работ, необходимыми для выполнения организуемой деятельности, и т. д. Координация создает условия для эффективного и непрерывного функционирования системы управления за счет установления непрерывных связей между управляющей организацией и конкретными исполнителями. Реализуя функцию контроля, управляющая организация осуществляет наблюдение за общим имуществом многоквартирного дома как объектом управления и процессами реализации управленческих решений с целью проверю! соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными правовыми актами и договором управления. Ту же цепочку функций в том или ином объеме реализуют субъекты управления и в иных исследуемых договорах.

С точи! зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего в рамках достижения результата. Так, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий по общему правилу вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия. Единственное требование к его деятельности – это ее соответствие интересам учредителя или выгодоприобретателя.

Во исполнение договора об управлении хозяйственным обществом управляющая компания (управляющий) совершает разнообразные фактические и юридические действия в соответствии с полномочиями исполнительного органа, примерный перечень которых содержится в уставе хозяйственного общества[224]224
  См.: Степанов Д. Компания, управляющая хозяйственным обществом // Хозяйство и право. – 2000. – № 10. – С. 65–67.


[Закрыть].

На первый взгляд исключением из общего правила представляются договор управления многоквартирным домом и договор доверительного управления ценными бумагами, при регламентации которых законодатель не ограничивается установлением общих требований, а предписывает строгое согласование параметров деятельности субъекта управления. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что и в рамках этих обязательств субъекту управления предоставлена определенная свобода действий. Так, например, управляющая организация по договору управления многоквартирным домом вправе самостоятельно устанавливать необходимость и сроки проведения отдельных видов работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, осуществлять выбор обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, решать, как и какими силами организовывать работу диспетчерского пункта, иметь ли в своем составе управляющих на каждый дом или управлять централизованно и т. д.

Таким образом, термин «управление» достаточно точно отражает специфику деятельности, составляющей предмет исследуемых договорных обязательств, а выявленное между ними родство позволяет высказать предположение о формировании нового типа договоров, не имевшего аналогов в российском праве, – договоров об оказании услуг управления. Практическое значение такого вывода видится в возможности применения аналогии закона для восполнения пробелов в нормировании договоров данного типа.

На основе проведенного анализа представляется возможным дать следующую характеристику договору управления многоквартирным домом – это гражданско-правовой, консенсуальный, возмездный, взаимный, поименованный, самостоятельный вид договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг управления.