Текст книги "Договор управления многоквартирным домом"

Условия ответственности заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом зависят от субъектного состава на его стороне. На началах вины строится ответственность следующих субъектов:

собственников помещений в многоквартирном доме, если в их роли выступают граждане, использующие предоставляемые управляющей организацией услуги для личных, семейных и домашних нужд, а также некоммерческие организации;

ТСЖ, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов.

Если в роли заказчика выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), его ответственность в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ наступает независимо от вины.

Управляющая организация вправе потребовать от своего контрагента возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Отдельные случаи применения данной формы ответственности к контрагенту-потребителю устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Так, исполнитель наделен правом требовать от потребителя полного возмещения убытков в случае невыполнения им обязанности допускать в занимаемое им жилое помещение работников и представителей исполнителя для осмотра технического, санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий (подп. «в» п. 50), а также при осуществлении оплаты коммунальных услуг без использования показаний установленных индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета (п. 33).

Неисполнение заказчиком обязательств по договору управления многоквартирным домом может повлечь взыскание неустойки. Так, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ предусматривает обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Применяя данную норму, суды учитывают статус субъектов правоотношения (исполнитель, потребитель), а также целевое назначение помещения (жилое, нежилое). Так, ФАС Северо-Западного округа оставил в силе решение суда первой инстанции, отказавшего ЖСК № 441 в удовлетворении требования о взыскании с районного жилищного агентства Санкт-Петербурга неустойки по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, находящееся в государственной собственности, указав, что данная норма «регулирует отношения между гражданами (потребителями коммунальных услуг) и исполнителем (выделено мной. – Л.Ю.) коммунальных услуг по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а спор по настоящему делу возник между иными лицами, поэтому указанная правовая норма не подлежит применению к спорным правоотношениям»[458]458
  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу № А56-40895/2006 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

ФАС Дальневосточного округл, отменяя акты судов нижестоящих инстанций о взыскании с собственника нежилого помещения – предпринимателя Шлейфман И.Ф. в пользу ТСЖ № 8 пеней, предусмотренных ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, указал, что «данной нормой права установлена мера гражданско-правовой ответственности для граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, т. е. для лиц, несвоевременно внесших плату за жилое помещение»[459]459
  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № Ф03-А16/06-1/5533 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть] (выделено мной. – Л.Ю.).

Просрочка уплаты денежных сумм за оказанные услуги, поставленные коммунальные ресурсы заказчиком, в роли которого выступает ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив) или собственник нежилого помещения (за исключением случая, описанного выше), квалифицируется как пользование чужими денежными средствами. Как следствие – возложение на должника ответственности в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Но, поскольку данная мера ответственности применяется с учетом положений ст. 401 ГК РФ, для ее возложения необходимо наличие вины лица, не исполнившего обязательства по своевременной уплате денежных средств (кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности). В большинстве случаев суды констатируют отсутствие вины ТСЖ и отказывают в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, если причиной возникновения задолженности послужила неоплата услуг жильцами дома[460]460
  См., напр.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 мая 2009 г. № Ф04-2750/2009 (5972-А81-12) по делу № А81-3244/2008-3 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2007 г. № Ф08-3183/2007 по делу № А53-13335/2006-С1-9 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июля 2005 г. № А56-39757/04 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 мая 2005 г. № А56-39759/04// СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2005 г. № А56-38535/04 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Данный подход в отношении взыскания неустойка! за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению платы за коммунальные услуги, очевидно, будет пересмотрен в связи с введением в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Согласно п. 159 Правил потребители, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Расширенный подход Правил к определению понятия «потребитель» позволит применять данную форму ответственности к собственникам и пользователям как жилых, так и нежилых помещений.

От мер гражданско-правовой ответственности следует отличать меры оперативного воздействия, которые управляющая организация может применить к своему контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору управления многоквартирным домом. Такими мерами являются приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг. Согласно подп. «а» п. 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в редакции от 6 мая 2011 г. исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей три ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения[461]461
  При этом следует учитывать, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Таким образом, задолженность прежнего собственника по оплате коммунальных услуг не является основанием приостановления или ограничения в предоставлении коммунальной услуги. Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка признал незаконными действия ООО «КИС» по отключению электрической энергии в квартире гр-ки К., основанием для которых послужила задолженность бывшего собственника квартиры (дело № 2-1279/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка).


[Закрыть].

В качестве обязательного условия применения рассматриваемой меры к гражданину-потребителю п. 81 Правил предусматривает наличие его вины в образовании задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг. Ограничение в предоставлении коммунальной услуги (услуг) может быть произведено только по истечении трех суток с момента письменного извещения потребителя об ограничении коммунальных услуг, если в течение месяца с момента направления ему первого уведомления задолженность по оплате не была ликвидирована. Если в течение месяца после введения ограничения потребитель не погасит задолженность, то исполнитель вправе приостановить оказание коммунальных услуг.

Нередко управляющие организации включают в договоры управления многоквартирным домом положения, предусматривающие отличные от ранее рассмотренных условия и порядок ограничения и приостановления коммунальных услуг. Примером может послужить следующая формулировка: «Управляющая организация обязуется ограничить или приостановить оказание коммунальных услуг отдельным собственникам помещений в случае наличия у таковых собственников помещений задолженности по оплате за коммунальные услуги за два месяца»[462]462
  Пункт 2.1.13. Договора управления многоквартирным домом ОАО «Новокузнецкая управляющая компания» // Архив ОАО «Новокузнецкая управляющая организация» г. Новокузнецк.


[Закрыть]. Подобные условия не соответствуют действующему законодательству и в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 17 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» признаются недействительными как условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Это подтверждает судебно-арбитражная практика. Так, ФАС Уральского округл в постановлении по конкретному спору указал: «Пунктами 80, 81, 82 Правил [предоставления коммунальных услуг гражданам], за нарушение которых общество было привлечено к ответственности, установлен строго определенный порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.

Таким образом, для общества установлена безусловная обязанность соблюдения положений, содержащихся в Правилах, которыми установлен единый и обязательный для всех порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, и действующими нормативными правовыми актами не предусмотрены право исполнителя на включение в договоры условий, отличных от условий, установленных Правилами, а также возможность установления иного порядка приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг»[463]463
  Постановление ФАС Уральского округа от 6 марта 2007 г. № Ф09-1312/07-С1 по делу № А07-23857/06 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округл[464]464
  См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2007 г. № Ф08-5515/2007-2081А по делу № А53-2332/2007-С4-4// СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А53-22943/2008-С4-4 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть] и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда[465]465
  См.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2007 г. № 17АП-6599/07-АК по делу № А50-10096/2007-А18 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг либо подачи коммунальных ресурсов может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление услуг возобновляется в течение двух календарных дней с момента устранения причин, породивших их приостановление или ограничение (п. 82 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Расположение норм об основаниях и порядке их применения в разд. X Правил предоставления коммунальных услуг гражданам формально исключает их распространение на собственников помещений в многоквартирном доме, которыми являются юридические лица и граждане, использующие коммунальные ресурсы не в бытовых целях. С введением в действие новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов данная проблема будет снята. В настоящее время правовой основой для применения рассмотренных мер к указанным субъектам являются нормы, содержащиеся в специальных нормативных актах, регулирующих отношения по снабжению различными видами коммунальных ресурсов[466]466
  См., напр.: Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (ред. от 30 декабря 2008 г.); Правила поставки газа в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 162 (ред. от 10 мая 2010 г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 6. – Ст. 770; 2010. – № 20. -Ст. 2466; Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утв. постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. № 530 (ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. – 2006. – № 37. – Ст. 3876; 2011. – № 20. – Ст. 2831; Порядок прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов, утв. постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 1 (ред. от 17 июля 1998 г., с изм. от 31 августа 2006 г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 2. – Ст. 262; № 29. – Ст. 3573; 2006. – № 37. – Ст. 3876.


[Закрыть]. Так, в соответствии с Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации[467]467
  Утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167 (ред. от 23 мая 2006 г.) // СЗ РФ. – 1999. – № 8. – Ст. 1028; 2006. – № 23. – Ст. 2501.


[Закрыть] организация водопроводно-канализационного хозяйства после предварительного уведомления может прекратить или ограничить отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод в случае неоднократного нарушения абонентом сроков оплаты отпущенной питьевой воды и (или) принятия сточных вод (неуплата за два расчетных периода, установленных договором), а также в иных случаях (п. 82, 83).

Кроме того, возможность приостановления или прекращения поставки коммунальных ресурсов основана на нормах ГК РФ. В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Таким образом, применение таких мер, как приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг к собственникам помещений, не подпадающим под признаки граждан-потребителей, не исполняющим обязанности по оплате коммунальных услуг, основано на законе. При этом, если специальные правила определяют порядок применения данных оперативных мер к указанным субъектам, управляющая организация обязана его соблюдать.

Дискуссии в литературе[468]468
  См., напр.: Жанэ А.Д. Правовые аспекты прекращения (ограничения) энергоснабжения исполнителей коммунальных услуг // Законодательство и экономика. – 2008. – № 6. – С. 40–42; Шарикова Г.Ю. Неплатежи жильцов: проблемы и пути их решения // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2008. – № 7.


[Закрыть] и неоднозначную оценку судебных органов вызвал вопрос о возможности применения таких юридических средств правоохранительного характера к ТСЖ (ЖК, ЖСК), имеющему задолженность перед управляющей (ресурсоснабжающей) организацией по оплате коммунальных услуг.

Так, ВАС РФ признал правомерным прекращение (приостановление) подачи ресурсоснабжающей организацией энергии абоненту-должнику в случае неоднократного нарушения им сроков оплаты энергии в условиях добросовестного исполнения конечными потребителями своих обязательств по оплате абоненту потребленной энергии[469]469
  Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. № 10998/04 по делу № А57-7631/03-25 // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 6.


[Закрыть].

ФАС Северо-Западного округл, напротив, не признал за ресурсоснабжающей организацией права приостановить горячее водоснабжение многоквартирного дома, управление которым осуществляется ТСЖ, имеющим задолженность по оплате поставляемого коммунального ресурса. ФАС подтвердил правильность выводов суда первой инстанции о наличии в действиях ресурсоснабжающей организации состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.23 КоАП РФ. В обоснование своей позиции суд указал на п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в соответствии с которым приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не допускается[470]470
  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 июня 2009 г. по делу № А26-1008/2009 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Разъяснение по данному вопросу дало Министерство регионального развития РФ[471]471
  В соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 Министерство регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) является органом государственной власти, уполномоченным давать официальные разъяснения по применению Правил.


[Закрыть] в письме от 29 ноября 2007 г. № 21492-СК/07[472]472
  Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2008. – № 3 (ч. II).


[Закрыть].

Минрегион России исходит из неправомерности приостановления (прекращения) энергоснабжения исполнителя коммунальных услуг при условии добросовестного исполнения конечными потребителями своих обязательств по оплате оказанных им коммунальных услуг. Позиция министерства основана на толковании п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в соответствии с которым условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. С выводом Минрегиона России следует согласиться. Приостановление (прекращение) подачи коммунальных ресурсов исполнителю коммунальных услуг, влекущее за собой приостановление (прекращение) оказания коммунальных услуг конечным потребителям (населению), своевременно вносящим плату за оказанные коммунальные услуги, не отвечает принципам справедливости и гуманизма, имеющим особое значение в жилищной сфере. Особый социальный характер этого сектора, направленность коммунальных услуг на удовлетворение необходимых социально-бытовых и других личных потребностей населения обуславливают необходимость отступления от общих, продиктованных экономическими закономерностями правил (ст. 328, п. 5 ст. 486 ГК РФ).

Характерной чертой мер оперативного воздействия является то, что они применяются самим управомоченным лицом без обращения к государственным органам[473]473
  См.: Блинкова Е.В., Чибис А.В. Гражданско-правовое регулирование теплоснабжения. – М., 2007.


[Закрыть]. При этом действия управляющей организации по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг должны производиться в порядке, предусмотренном Правилами, и не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме; к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). В случае приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг с нарушением указанных требований управляющая организация может быть привлечена к административной[474]474
  Статья 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (ред. от 21.04.2011 г.) за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 500 до 1 тыс. руб.; на юридических лиц – от 5 тыс. до 10 тыс. руб. (СЗ РФ. – 2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1; 2011. – № 17. – Ст. 2310).


[Закрыть] и уголовной ответственности[475]475
  Статья 215.1 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-Ф3 (ред. от 4 мая 2011 г.) за незаконные прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии либо отключение их от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, предусматривает штраф в размере до 200 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо ограничение свободы на срок до трех лет, либо лишение свободы на срок до двух лет (СЗ РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2954; 2011. -№ 19.-Ст. 2714).


[Закрыть].

Глава 5 Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом

5.1. Общие положения об изменении и расторжении договора управления многоквартирным домом

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Очевидно, что к данному договору могут применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ). Придерживаясь мнения о самостоятельности договора управления многоквартирным домом и его услуговой природе, считаем, что к возникающим на его основе отношениям в субсидиарном порядке могут применяться нормы о прекращении договора возмездного оказания услуг.

Изменение и расторжение гражданско-правового договора являются «особыми основаниями (способами) изменения и прекращения неисполненных обязательств по воле одной или обеих сторон»[476]476
  Чистяков К.Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора: автореф. дис…к.ю.н.: 12.00.03. – Томск, 2002. – С. 6.


[Закрыть]. «При изменении договора обязательство, возникшее на его основании, сохраняется, но в измененном виде, с измененным содержанием, т. е. с измененными правами и обязанностями сторон»[477]477
  Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст./под ред. В.Ф. Воловича. – Томск, 1998. – С. 90.


[Закрыть]. Расторжение договора влечет прекращение договорных обязательств: «составляющие содержание обязательства субъективные права и обязанности отпадают (погашаются), что обусловлено отпадением юридического факта – договора, с которым связано возникновение обязательства»[478]478
  Чистяков К.Е. Указ. соч. – С. 10.


[Закрыть].

Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), так и по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). Следует согласиться с мнением, что наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение об его изменении или расторжении. Стороны договора имеют возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений. При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оцени! законности соглашения сторон[479]479
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М., 2002. – С. 924.


[Закрыть].

Наиболее часто изменения, вносимые в договор управления многоквартирным домом, касаются условия о цене, т. е. размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом. В этом случае ч. 13 ст. 155 ЖК РФ возлагает на управляющую организацию обязанность проинформировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.

Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении данного способа расторжения или изменения договора «решающее значение как для оцени! законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора»[480]480
  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М., 2002. – С. 490.


[Закрыть]. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб[481]481
  См.: Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. 1996. -№ 10.-С. 22.


[Закрыть]. Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, заявившая требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения определяется законодателем путем указания содержания нарушения[482]482
  См., напр.: п. 2 ст. 475, п. 2, 3 ст. 523 ГК РФ.


[Закрыть]. ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение суда.

В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие:

неоплата вознаграждения управляющей организации;

систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;

непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;

причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома[483]483
  См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Указ. соч.


[Закрыть].

Окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд. Применительно к договору управления многоквартирным домом такая практика к настоящему моменту не сформировалась. К числу существенных нарушений иных гражданско-правовых договоров суды относят: нарушение сроков сдачи результата выполненных работ[484]484
  См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 июля 2009 г. по делу № А78-6348/08 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 января 2009 г. № Ф04-8111/2008 (18677-А45-50) по делу № А45-5736/2008-35/132 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 5 декабря 2007 г. № Ф04-154/2007 (176-А75-11) по делу № А75-2662/2007 // СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Центрального округа от марта 2003 г. № А54-2236/02-С5 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть], уклонение от уплаты расходов и комиссионного вознаграждения[485]485
  См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29 января 2008 г. № Ф03-А73/07-1/6454 по делу № А73-4693/2007-34 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть], нарушение подрядчиком при изготовлении и монтаже электрооборудования обязательных технических требований[486]486
  См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 декабря 2004 г. № А26-3548/04-12 // СПС «Консультант Плюс».


[Закрыть], непредставление заказчиком документации, необходимой для оказания аудиторских услуг[487]487
  См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 февраля 2005 г. № Ф09-136/ 05-ГКпо делу № А34-731/04 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть] и др. Думается, что подобные нарушения могут стать основаниями изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом по требованию одной из сторон при их соответствии критерию, установленному п. 2 ст. 450 ГК РФ.

К иным случаям изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Под обстоятельствами в юридической литературе предлагается понимать «находящиеся вне контроля сторон экономические (например, наличие товара на рынке, способы его поставки) и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора»[488]488
  Кабалкин А. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. – 1996. -№ 10.-С. 22.


[Закрыть], стихийные бедствия или другие объективно существующие причины (военные операции, акты компетентных органов государственной власти и т. п.)[489]489
  См.: Розенберг М.Г. Комментарий к статье 451 //Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. – М., 2005. – С. 1012.


[Закрыть]. Суды под обстоятельствами, предусмотренными ст. 451 ГК РФ, понимают «конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, т. е. не зависящие от их воли и усмотрения»[490]490
  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 августа 2006 г. по делу № А56-46492/04 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В подобной ситуации речь идет не о невозможности исполнения договорных обязательств, а о крайней затруднительности (чрезмерной обременительности[491]491
  См.: Ерахтина О.С. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств: проблемы правоприменительной практики // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – № 1. – С. 85.


[Закрыть]). Исполнить договор при таких условиях в принципе возможно, но это приведет к настолько разорительным последствиям для стороны, что теряется сам смысл вступления в договорные отношения, которые должны быть, по общему правилу, взаимовыгодными[492]492
  См.: Гражданское право. Часть первая: учеб. / отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М., 2005.


[Закрыть].

Судебная практика по вопросу изменения и расторжения договоров управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств пока не сложилась. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали: проведение в стране реформы электроэнергетики[493]493
  См.: Постановление ФАС Центрального округа от 28 ноября 2006 г. по делу № А23-781/06Г-8-101 // СПС «КонсультантПлюс»/


[Закрыть]; обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования[494]494
  См.: Постановление ФАС Московского округа от 26 апреля 2004 г. № КГ-А40/2936-04; постановление ФАС Московского округа от 27 февраля 2004 г. № КГ-А40/11276-03 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]; аварийное состояние объекта договора аренды[495]495
  См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 г. № Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу № А70-5029/32-2006 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]; непредсказуемые темпы инфляции, изменение нарицательной стоимости денежных знаков и методики исчисления арендной платы[496]496
  См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 г. № A33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг[497]497
  См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 г. по делу № А29-12281/2005-2э // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве «согласованного волевого действия (согласованного волеизъявления), т. е. в качестве сделки»[498]498
  См.: Егорова М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об изменении и расторжении договора //Туризм: право и экономика. – 2007. – № 5. – С. 24.


[Закрыть], оно должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности, в том числе требованиям о форме[499]499
  См.: Хаскельберг Б.Л. Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст. / под ред. В.Ф. Воловича. – Томск, 1998. – С. 90.


[Закрыть]. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении договора должно быть облечено в письменную форму.

Как отмечалось, ЖК РФ установлен особый порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Думается, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении и расторжении договора управления многоквартирного дома, заключенного как при самостоятельном осуществлении собственниками выбора соответствующего способа управления, так и по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. Подтверждением этому может послужить подп. 10 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. В соответствии с ним в состав конкурсной документации включаются требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом, предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Особо нормами жилищного законодательства урегулирован порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ признается существенным условием договора управления многоквартирным домом. Следовательно, условие о порядке изменения указанного перечня должно быть обязательно согласовано при заключении договора под страхом признания его незаключенным. Обычно в тексты договоров управления многоквартирным домом включаются следующие формулировки рассматриваемого условия: «перечень работ, указанный в приложениях № 1,2 настоящего договора [по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома], является исчерпывающим и может быть пересмотрен только по согласованию сторон»[500]500
  Договор управления многоквартирным домом ООО «Управляющая компания «КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ» // Архив ООО «Управляющая компания «КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ» г. Новокузнецк.


[Закрыть]; управляющая организация обязуется «выполнять дополнительные поручения по управлению жилым домом при условии решения общего собрания собственников за дополнительную плату»[501]501
  Договор управления многоквартирным домом МУ «ГЖУ – Управляющая компания в ЖКХ города Ижевска» // Городское управление. – 2005. – № 8. – С. 77.


[Закрыть]; «в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно»[502]502
  Договор управления многоквартирным домом МУП «Управляющая компания г. Тулы». URL: http: www.uktula.ru (дата обращения: 10.10.2009).


[Закрыть]; «данный перечень [услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен решением собственников, принятым на общем собрании»[503]503
  Договор управления многоквартирным домом МУП «Управление городским хозяйством» // Архив МУП «Управление городским хозяйством» г. Осинники.


[Закрыть].

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Она состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Последствия расторжения или изменения договора состоят в том, что;

во-первых, прекращаются либо изменяются обязательства, возникшие из этого договора;

во-вторых, определяется судьба исполненного по договору до момента его расторжения (изменения);

в-третьих, решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное нарушение договора, которое послужило основанием его расторжения или изменения[504]504
  См.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. – Т. 3. Обязательственное право: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – М., 2008. – С. 220.


[Закрыть].

Последствием изменения договора является сохранение обязательств сторон в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Правовые последствия, порождаемые односторонним отказом, зависят от того, полностью или в части сторона отказывается от договора. Частичный отказ влечет изменение договора, а полный – его прекращение (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, также зависит от того, каким способом осуществлено изменение или расторжение договора. При изменении или расторжении договора по соглашению сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора (ст. 433 ГК РФ).

В случае изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК).

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 4 ст. 453 ГК РФ, договорные обязательства изменяются или прекращаются на будущее время и стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Министерство регионального развития РФ в письме от 26 марта 2007 г. № 5280-СК/07[505]505
  Письмо Министерства регионального развития РФ «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 2007. – № 6 (ч. 2).


[Закрыть] уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.1 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.