Текст книги "Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать"

В сентябре 2011 года Министерство регионального развития РФ установило общую форму платежного документа. Вот что должно быть в правильно оформленной квитанции:

Раздел 1. Сведения о плательщике и исполнителе услуг

Обязательно должны быть указаны:

– почтовый адрес помещения, сведения о собственнике помещения (с указанием фамилий, имен и отчеств), а для государственного и муниципального жилья – сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя).

– наименование исполнителя коммунальных услуг, номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес, телефоны, факс, адрес сайта и электронной почты (если есть).

– оплачиваемый месяц.

Желательно указывать:

– Общую площадь помещения, занимаемого плательщиком, число постоянно проживающих с ним граждан, общую площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

– Если расчетом платежей занимается сторонняя организация, то рекомендуется указывать наименование, адрес, телефон, факс, адрес сайта и электронной почты, режим работы этой организации.

Раздел 2. Информация для внесения платы получателю платежа

Здесь должны быть:

– Наименование, номер банковского счета и банковские реквизиты исполнителя коммунальных услуг (каждого из исполнителей, если их несколько);

– Сумма, предъявленная к оплате за расчетный период;

– Задолженность за предыдущие периоды (если она есть);

– Аванс на начало расчетного периода (платежи, поступившие до 25 числа расчетного периода включительно);

– Дата последней поступившей оплаты;

– Итоговая сумма.

Желательно указывать:

– Сведения о ресурсоснабжающих организациях и, соответственно, о суммах платы, причитающихся каждой из них (если потребитель платит напрямую этим организациям);

– Сведения о задолженности по каждому виду коммунальных услуг отдельно (если задолженность имеется).

Пени за несвоевременную оплату предъявляются в отдельном документе.

Раздел 3. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги

Здесь должен быть расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, по каждой из услуг отдельно. Должны быть указаны:

– Виды коммунальных услуг. Указываются особенности предоставления коммунальных услуг (вода из колонки, газ в баллонах и т. п.). Если для отопления или горячего водоснабжения дома не используется централизованная сеть, то в строках «отопление» и «горячее водоснабжение» указываются те ресурсы, которые использовались для производства и предоставления соответствующих услуг (холодная вода, электрическая энергия, природный газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо).

– Услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. Желательно указывать их виды (домофон, обслуживание лифта и т. п.).

– Капитальный ремонт многоквартирного дома должен быть выделен в отдельную строку.

– Плата за установку общедомового счетчика указывается отдельной строкой, если устанавливала счетчик ресурсоснабжающая организация.

– Единицы измерения коммунальных услуг.

– Объем услуг, использованных непосредственно потребителем, способ определения объема (по счетчику или по нормативам).

– Объем коммунальных услуг на общедомовые нужды, приходящийся на соответствующее помещение в многоквартирном доме.

– Тарифы на все виды коммунальных ресурсов и содержание и ремонт жилого помещения (двуставочные и другие дифференцированные тарифы указываются каждый в своей строке).

– Размер платы за коммунальные услуги на индивидуальное потребление и общедомовые нужды.

– Плата за содержание и ремонт жилого помещения.

– Итоговая сумма перерасчетов платы по каждому виду услуг.

– Сумма скидок по каждому виду услуг в связи с предоставлением потребителям льгот и субсидий (до перехода к монетизации, то есть предоставления субсидий и компенсаций в денежной форме).

– Итоговая плата за ремонт и содержание жилого дома, коммунальные услуги после перерасчета и с учетом льгот и субсидий.

Раздел 4. Справочная информация

Здесь предоставляется информация, используемая при расчете платы за коммунальные услуги.

– Нормативы потребления коммунальных услуг на индивидуальное потребление.

– Нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.

– Показания квартирных счетчиков (эту графу заполняет потребитель).

– Показания общедомовых счетчиков, (эти сведения предоставляет исполнитель коммунальных услуг либо ресурсоснабжающая организация).

– Суммарный объем коммунальных услуг в жилых и нежилых помещениях, а также объем коммунальных услуг на общедомовые нужды.

– Если в разделе 3 есть строка об установке счетчика ресурсоснабжающей организацией, то указываются расходы организации на эту установку.

Раздел 5. Сведения о перерасчетах (доначисления +, уменьшения —)

Этот раздел появляется в квитанции, если потребителям был сделан перерасчет платы за одну или несколько видов услуг.

– Указываются основания и суммы перерасчета (доначисления или уменьшения) по каждому из видов услуг.

– Если перерасчеты по одной из услуг были произведены по нескольким основаниям, рекомендуется перечислять все основания и указывать сумму перерасчета отдельно по каждому из них.

Раздел 6 «Расчет суммы к оплате с учетом рассрочки платежа»

Если начисленная за какую-либо услугу плата оказывается на 25 % больше, чем плата за эту же услугу в том же месяце прошлого года, потребитель имеет право на рассрочку.

Если рассрочка предоставляется впервые, в квитанции появляется примерно такой текст:

«Уважаемый потребитель! Вы имеете право на получение рассрочки за коммунальные услуги, на период 12 месяцев по ____% ставке (сумма % составляет ________ рублей). Сумма к оплате с учетом рассрочки составляет _______ рублей. Для получения рассрочки Вам необходимо обратиться по адресу: _______ с ___.___ по ___.___ часов».

Раздел 6 должен содержать виды коммунальных услуг, по которым потребитель может заплатить в рассрочку, размер платежа, проценты за рассрочку платежа, итоговая сумма к оплате.

Если потребителю не предоставляется рассрочка платежа, этот раздел не указывается в квитанции.

Раздел Уведомление

Не реже чем один раз в квартал исполнитель обязан уведомлять потребителей о:

– сроках и порядке снятия потребителем показаний квартирных счетчиков;

– последствиях недопуска потребителем исполнителя в занимаемое потребителем помещение для проверки состояния счетчика и его показаний;

– последствиях вмешательства в работу счетчика и несанкционированного подключения к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям.

В разделе «Уведомление» должна быть информация о применяемом способе снятия и передачи показаний индивидуальных счетчиков.

Желательно указывать срок хранения платежного документа потребителями – три года, если иное не установлено договором.

Широко распространен такой вид мошенничества, как рассылка поддельных квитанций об оплате ЖКУ. На что следует обратить внимание при получении платежного документа?

На настоящей квитанции должна быть написана фамилия, имя и отчество плательщика. На фальшивой, как правило, указан только адрес.

Сумма оплаты в поддельной квитанции обычно одна и та же для всех получивших ее жильцов.

В подлинной квитанции обязательно должен быть персональный код плательщика, совпадающий с указанным на предыдущих квитанциях, а в подделке вместо него указывают случайную цифру.

Номер счета и реквизиты банка на настоящем документе должны совпадать с данными на предыдущей квитанции. Мошенники пишут свои собственные платежные реквизиты. Даже если получателем указана правильная организация, деньги все равно уйдут на счет мошенников.

Как правило, в фальшивой квитанции не указывается площадь квартиры, тип собственности и число жильцов, либо вписаны случайные данные, не соответствующие действительности.

На настоящей квитанции есть телефон вашей собственной управляющей организации (совпадающий с указанным в договоре и на информационных стендах возле дома). Если есть какие-то сомнения, нужно позвонить по нему и узнать, действительно ли пользователю коммунальных услуг выставлен именно этот счет.

Способы оплаты жилищно-коммунальных услуг

Оплатить счета за ЖКУ можно такими способами:

1. В отделении банка

Это традиционный, понятный и надежный способ. Вы вносите деньги и получаете квитанцию об оплате. Однако банк возьмет за услуги комиссию (от 1 до 4 %), а если это Сбербанк, то наверняка придется отстоять очередь.

2. В банкомате

Просто при помощи банкомата переведите деньги с вашей карты на счёт получателя. Быстро, бесплатно, круглосуточно и без очередей – это несомненные плюсы. Квитанции на руках не остаётся – это минус. Так что в случае каких-нибудь проблем придется обратиться за выпиской в банк.

3. В отделении «Почты России»

Несомненным плюсом этого способа является отсутствие комиссии. О минусах посещения «Почты России» знает каждый, кто имел дело с этим учреждением.

4. Через терминал оплаты

Терминалы оплаты работают 24 часа в сутки, без очередей, выдают квитанцию (правда, она быстро выцветает; хранить ее надо аккуратно). Большим минусом являются «капризы» аппарата (сдачу не даёт, потертые купюры не принимает) и высокая комиссия: до 5 %.

5. В Интернете

Для оплаты коммунальных услуг по Интернету даже не надо выходить из дома – но, понятное дело, для этого нужен счет в банке. Каждый банк имеет «электронную кассу», с помощью которой можно внести платеж и получить электронную квитанцию для распечатки. Также можно заплатить по счетам через «Яндекс Деньги», «WebMoney», «Qiwi-кошелек» и другие электронные платежные системы, для чего нужно обзавестись счетом в такой системе и своевременно пополнять его. Если вы не хотите прибегать к посредникам, то можете оплачивать коммунальные услуги непосредственно на сайтах их поставщиков (если, конечно, у них есть сайты). А жители Москвы, Казани, Сочи и некоторых других городов могут зарегистрироваться на электронном городском портале и оплачивать коммуналку в «личном кабинете».

6. С помощью мобильного телефона

У Сбербанка существует услуга «Мобильный банк», позволяющая по SMS-запросу перевести деньги на счет нужной организации. Это удобно, но, с другой стороны, придется платить комиссию (3 %) и обходиться без квитанции.

Что такое ЕПД?

► общая квитанция на несколько коммунальных платежей.

ЕПД, или единый платежный документ, – квитанция на несколько коммунальных платежей сразу. ЕПД существенно облегчает оплату коммунальных платежей для граждан, поскольку теперь все счета могут быть оплачены разом в одном и том же месте.

В каждом муниципальном образовании в ЕПД включены разные коммунальные услуги. Это зависит от позиции ресурсоснабжающих организаций. В некоторых городах России в ЕПД включены все жилищно-коммунальные услуги и услуги связи. Однако часто одна или несколько организаций жилищно-коммунальной сферы отказывается от ЕПД, продолжая печатать собственные платежки.

Для создания ЕПД необходима, во-первых, база данных, содержащая адреса и фамилии собственников и нанимателей жилых помещений, перечень услуг, их стоимость. Затем необходимо собрать, обработать, ввести в систему и проанализировать показания индивидуальных и общедомовых счетчиков. Нужно также обработать данные по перерасчетам в связи с временным отсутствием граждан или некачественным предоставлением коммунальных услуг. При расчете платежей учитываются также полагающиеся отдельным категориям граждан льготы, разумеется, после предоставления необходимых справок.

После окончательного формирования ЕПД в электронном виде его распечатывают и доставляют по адресу потребителя. ЕПД открыт для новых видов платежей.

Формированием ЕПД занимаются ЕРКЦ (Единые расчетно-кассовые центры) в регионах. Для Москвы это делает ГУ ИС (Государственное учреждение «Инженерная служба»). ГУ ИС созданы на базе ЕИРЦ (Единых информационных расчетных центров).

Это важно! Следует оплачивать сумму, строго соответствующую указанной в платежном документе. ЕПД, в котором что-нибудь исправлено, становится недействительным. По всем вопросам о размерах платежей нужно обращаться в абонентский отдел ГУ ИС района по телефону, указанному в ЕПД.** (см. приложение)

Государственное учреждение «Инженерная служба»

Государственные учреждения «Инженерные службы районов» (ГУ ИС районов) города Москвы являются территориальными отделами инженерных служб административных округов (ГУ ИС АО).

Инженерные службы районов работают по трем основным направлениям:

Первое – благоустройство и поддержание в порядке дворов района. Это уборка листвы, снега, ремонт детских горок, качелей, заборов, латание сколов асфальта на дорожках и в междомовых проездах, озеленение и многое-многое другое.

Второе – взимание коммунальных платежей, расчет субсидий и выдача жителям разнообразных документов – выписки из домовой книги, лицевого счета. Этим занимается абонентский отдел ГУ ИС, раньше он назывался ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр)

Третье – координация работы управляющих компаний и подрядных организаций, то есть контроль работы ДЕЗов, других компаний, которые обслуживают дома.

Как оплатить жилищно-коммунальные услуги без ЕПД?

В Москве существует биллинговая технология оплаты жилья и коммунальных услуг. При этом квитанция при оплате не требуется, нужно знать 10-значный код плательщика и период оплаты. После оплаты выдается чек-ордер. Чеки-ордера вместе с квитанциями нужно хранить, как и квитанции, в течение трех лет. При уничтожении платежных документов по истечении сроков давности нужно произвести сверку платежей в абонентском отделе ГУ ИС.

Как отказаться от оплаты ненужных услуг?

Чаще всего ненужными становятся «Антенна» и «Радиоточка». Чтобы отказаться от этих услуг и, соответственно, от их оплаты, нужно сделать следующие шаги:

1. Получить в расчетном центре или в управляющей организации справку об отсутствии задолженности за услугу, которую хотите отключить.

2. Обратиться к поставщику соответствующей услуги (для Москвы это будут «Мостелеком» и Московская городская радиотрансляционная сеть), заполнить заявление и получить бланк квитанции на оплату отключения.

3. Оплатить квитанцию в любом банке или отделении связи.

4. Предъявить квитанцию, заявление, справку и паспорт (или доверенность) в организации, поставляющей услугу. Заявление примут и назначат дату визита электромонтера для физического отключения антенны или радиоточки.

5. Электромонтер обрежет провода и оставит извещение о прекращении начисления абонентской платы, которое надо будет предъявить в управляющей организации или расчетном центре.

6. После этого останется проверить следующую квитанцию, в которой уже не должно быть оплаты отключенной услуги.

А москвичи могут обойтись малой кровью и оформить отказ от ненужных услуг в ГУ ИС (ЕИРЦ) своего района, при условии, что начисления за услуги производятся через Единый платежный документ (ЕПД).

Управление многоквартирным домом

Что такое управление многоквартирным домом?

► содержание дома в безопасном и комфортном состоянии, своевременный ремонт и обслуживание, обеспечение коммунальными услугами.

Согласно Жилищному кодексу, собственники квартир в доме одновременно являются и собственниками общего имущества этого дома (к общему имуществу относятся стены, крыша, коммуникации и т. д.; полный список см. в главе «Общее имущество многоквартирного дома).

На собственниках лежит бремя содержания жилья, то есть они, как хозяева, должны заботиться о его безопасности и комфортности, надлежащем содержании, вовремя и качественно проведенном ремонте и обеспечении всеми коммунальными услугами. Решать все эти задачи и должно управление многоквартирным домом.

По закону собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

– управление управляющей организацией.

– управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖСК, ЖК) или другим специализированным потребительским кооперативом;

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Принятое решение обязательно для всех собственников, независимо от того, принимали ли они участие в голосовании.

Если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме так и не выбрали способ управления или не смогли реализовать его, местная администрация проводит открытый конкурс, чтобы выбрать управляющую организацию для управления многоквартирным домом. Собственники уже будут обязаны заключить договор с победившей на конкурсе управляющей организацией. (Как правило, этот конкурс выигрывает старый добрый ДЕЗ или ЖК.).

Но не позже, чем через год после этого события местная администрация снова созывает совет жильцов и еще раз предлагает выбрать способ управления.

Договор с управляющей организацией заключается не меньше чем на год и не больше чем на пять лет. Способ управления домом может быть изменен в любое время по решению собрания собственников. Но если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь, – договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту дома, то смена способа управления затронет и эти договорные отношения.

Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация или один ТСЖ (ЖСК, ЖК).

Управляющая организация обязана предоставлять всем жильцам следующую информацию:

– основные показатели ее финансовой и хозяйственной деятельности,

– выполняемые работы и услуги по содержанию и ремонту,

– стоимость этих услуг и работ,

– тарифы на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Поскольку у многоквартирного дома много хозяев, договариваться о порядке управления они должны коллективно, на общем собрании собственников. Что же такое – общее собрание собственников, какие решения оно может принимать?

Общее собрание жителей дома

► собрание всех собственников квартир и нежилых помещений дома.

Это собрание всех собственников квартир в многоквартирном доме. Напомним, что собственники – это хозяева приватизированных квартир; владельцами государственного и муниципального жилья являются власти, а жильцы таких квартир – наниматели, а не собственники.

Общее собрание, согласно Жилищному кодексу, является органом управления многоквартирным домом. По сути, общее собрание – это представительный орган управления, где каждый собственник отстаивает свои интересы непосредственно или через своего официального представителя. Из всех органов управления домом общее собрание обладает самыми широкими полномочиями, то есть решению собрания обязаны подчиниться все остальные органы, например, правление ТСЖ или председатель ЖСК.

Особенность общего имущества многоквартирного дома заключается в том, что из него нельзя выделить конкретную долю каждого собственника. Эта доля как бы растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его собственников. Нельзя точно сказать и показать, где находится, например, та часть подвала, которая принадлежит именно собственнику Иванову, или где его доля на чердаке, на фасаде здания, его часть крыльца, мусоропровода… При этом количественно она вполне определена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым распоряжается конкретный собственник.

Собственник не может каким-либо путем отказаться от своей доли в общем имуществе, не отказавшись при этом от права собственности на квартиру, а значит, обязан управлять этим имуществом. Но поскольку доля собственника никак не может быть выделена из общего имущества, он не может управлять ею самостоятельно, без согласования с другими жильцами. Но у каждого собственника может быть свое мнение относительно управления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом. Для того, чтобы привести эти различные мнения к согласию, и нужно собрание. А чтобы собрание было результативным, нужно выработать определенные правила выяснения и учета интересов каждого собственника и следовать им.

1. О реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных и других построек на придомовой территории, о капитальном ремонте, об использовании фонда капитального ремонта;

О способе формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, а также выбор лица, ответственного за специальный счет и финансовые операции со счетом.

О получении кредита на капитальный ремонт, об условиях, гарантиях, сроках и способах погашения такого кредита.

2. Об использовании земельного участка, на котором стоит дом, в том числе об ограничении пользования участком.

3. Об использовании общего имущества иными лицами, в том числе об установке на дом наружной рекламы.

4. Выбор способа управления многоквартирным домом.

5. Решение о текущем ремонте общего имущества.

6. Другие решения, относящиеся к компетенции общего собрания.