Текст книги "Земельное право. Общая часть"

3.4. Толкование норм земельного права. Значение судебной практики

В теории права не выработано единообразное понимание правового значения обобщений судебной практики в системе права. Существует несколько подходов к решению данного вопроса. Первая группа ученых рассматривает судебную практику как форму реализации права. По мнению ученых, придерживающихся такой позиции, судебная практика является результатом правосудия, показатель эффективности которого может быть определен только путем обобщения судебной практики[46]46
  Гражданский процесс: Учебник / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2003. С. 59; Ткачева Н. Н. К вопросу об отнесении судебной практики по гражданским делам к источникам гражданского процессуального права // Современное право. 2013. № 10.


[Закрыть]. С. Н. Братусь заявлял, что необходимо со всей решительностью отвергнуть мысль о том, что к судебной практике относится любое решение, определение кассационной или надзорной инстанции или даже сумма решений по конкретной группе дел[47]47
  Судебная практика в советской правовой системе / Под ред. С. Н. Братуся. М., 1975.


[Закрыть].

Обобщение судебной практики следует рассматривать в качестве акта толкования права, которое учитывается органами, осуществляющими применением норм права при рассмотрении споров. В то же время толкование судебной практики имеет важное значение для обеспечения единообразного применения норм права, которое обеспечивается совокупностью мер правового характера. Так, единообразие толкования и применения норм права является одним из показателей юридической обоснованности судебных актов (в соответствии со ст. 304 АПК РФ основанием для изменения или отмены судебного решения в порядке надзора является нарушение единообразия в толковании и применении норм права). Судебные органы вправе применять такую меру защиты субъективного права, как признание недействительным или неприменение нормативного акта, противоречащего закону или иному правовому акту (ст. 12, 13 ГК РФ). Суд восполняет пробелы в праве, принимая решение на основе внутреннего убеждения.

Толкование правовых норм используется в судебной практике в качестве способа устранения неясности правового регулировании. При этом способ толкования должен соответствовать характеру пробела. Такие пробелы могут иметь логический, языковый, правовой характер[48]48
  Слесарев В. Л. Прецедентность и прецедент, или О толковании судами норм права // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 12.


[Закрыть]. В ходе толкования выявляется цель и смысл правового регулирования соответствующих отношений, которые, в свою очередь получают юридическое оформление в виде принципов правового регулирования. Таким образом, целью толкования не является восполнение пробелов законодательства. Такое толкование преследует цель разъяснения смысла и содержания действующих норм.

Важное значение для устранения неясностей земельного законодательства имеют следующие разъяснения высших судебных инстанций: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды»; Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Глава 4
Виды и содержание прав на земельные участки

4.1. История развития вещных прав в России

Исторически первой формой правового регулирования разделения вещей на движимые и недвижимые явились казусы римского права. Именно в памятниках римского права мы находим описание и классификацию вещей, правовую характеристику владения и вещных прав. Многие цивилисты исключительно положительно воспринимают опыт рецепции римского права[49]49
  Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М, Норма, 2003. С. 10–15; Кудинов О. А. Римское право. М.: Дашков и Ко, 2013. С. 7–9.


[Закрыть].

Однако Кодекс Юстиниана не содержал норм права. Регламентация имущественных отношений осуществлялась на основе казусов, правовых решений, применимых в стандартных правовых ситуациях[50]50
  Памятники Римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. С. 152–608.


[Закрыть]. В России была воспринята пандектная правовая система, разработанная немецкими цивилистами XIX века. Особенность данной системы состояла в признании основой правового регулирования нормы права. Пандектное право легло в основу российского гражданского права[51]51
  Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: Учебник / Е.А. Суханов и др. М.: Статут, 2011. С. 20–22.


[Закрыть]. В российской правовой системе были восприняты и правовые конструкции римского права (разделение вещных и обязательственных прав, сервитут, эмфитевзис, суперфиций, залоговое право[52]52
  Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Инфра-М, Норма, 2003. С. 200, 201.


[Закрыть]), и модель пандектной правовой системы.

Свод законов Российской империи XVIII в. предусматривал нормы, определявшие содержание права собственности через триаду правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Право собственности определялось как абсолютное, бессрочное право.

Понятие о вещных правах было развито на основе разработки правовой модели деления вещей на движимые и недвижимые. В России первое упоминание о недвижимых вещах содержится в Указе «О единонаследии» от 21 марта 1714 г.[53]53
  Свод законов Российской империи. Ст. 2783. П. 1.


[Закрыть] До введения данного правового понятия существовали виды владений – вотчинное, поместное, подворное, тягловое. Вотчинное землевладение признавалось собственностью, поместное являлось платой (окладом) за службу При этом землевладение предполагалось поместным, если землевладелец не докажет свое право собственности на землю[54]54
  КассоЛ.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 2.


[Закрыть]. Возникновение деления вещей на движимые и недвижимые было обусловлено задачей обеспечения государственного надзора за оборотом земель ввиду общественной важности данного объекта. Государство создавало для недвижимости особые формы передачи, особые «начала наследственного преемства»[55]55
  Кассо Л. А. Указ. соч. С. 3.


[Закрыть]. Регулирование отношений по поводу недвижимости было обусловлено особой фискальной целью. Учитывалось также значение владения недвижимостью как меры избирательного ценза и показателя кредитоспособности лица, обладающего недвижимым имуществом. Именно поэтому вводился особый порядок отчуждения и обременения недвижимости, устанавливался порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку основной предпосылкой деления вещей на движимые и недвижимые явилась именно социальная значимость недвижимости, а природные свойства объекта являлись лишь правовой характеристикой, позволяющей идентифицировать такой объект, законодательство в ряде случаев приравнивало к недвижимым вещам отдельные виды социально значимых объектов (денежные капиталы). С другой стороны, строения, которые по своим природным характеристикам соответствовали признакам недвижимости, могли рассматривать как движимое имущество (строение на чужой земле)[56]56
  Собрание узаконений и распоряжений Правительства при Правительствующем Сенате. I отдел 6 июня 1904 г. С. 1519.


[Закрыть]. Используя названную условную классификацию вещей, к объектам недвижимости в начале прошлого столетия право относило не только земельные участки и объекты, прочно с ними связанные, но также ограниченные вещные права на чужие вещи – чиншевое право, сервитут, пожизненное владение землей, оброчное содержание на казенных землях. Вещным правом признавался также залог, в силу чего относился к недвижимости. При этом залог рассматривался как придаточное право к обязательственному требованию и в этом качестве признавался разновидностью движимого имущества[57]57
  Кассо Л. А. Указ. соч. С. 4.


[Закрыть].

В противоположность римскому праву, которое было основано на принципе свободного усмотрения собственника в осуществлении любых незапрещенных законом действий в отношении своего имущества (свобода усмотрения), пандектное право вводило триаду правомочий собственника, которыми определялись формы реализации права собственности на недвижимое имущество. Дифференциация названных форм в отношении недвижимого имущества имела важное значение для установления способов и форм ограничения права собственности на недвижимое имущество.

Рецепция римского права в странах романо-германской системы проявилась также в установлении различного правового регулирования порядка возникновения вещных прав на недвижимость в зависимости от способа приобретения права. Они подразделяются на производные и первоначальные. К производным способам относятся все формы передачи вещи, при которой одно лицо передает вещь другому лицу, именно с целью передачи права собственности на нее[58]58
  ДождевД.В. Указ. соч. С. 230.


[Закрыть]. К первоначальным способам относились захват бесхозяйственной вещи, приобретение права собственности по давности владения, переработка вещи, соединение и смешение вещей.

Таким образом, римское право признавало законным владение в силу захвата бесхозяйной вещи. Однако бесхозяйной признавалась только такая вещь, которая не имела собственника либо собственник отказался от вещи. Вещь, которую потеряли или спрятали, не признавалась бесхозяйной. Второе ограничение состояло в запрете приобретения права на вещь, изъятую из гражданского оборота. Действующее земельное законодательство исключает признание земельных участков бесхозяйной вещью в силу действия правила о презумпции государственной собственности на земельные участки, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

Приобретательная давность рассматривалась в условиях римского права в качестве основания возникновения права собственности на недвижимость в силу признания возможности существования бесхозяйных земельных участков. В праве учитывался период, необходимый для того, чтобы собственник мог заявить о своих правах (отыскать имущество). В римском праве в отношении недвижимых вещей, к которым относилась и земля, были установлены самые длительные сроки давности – 10 лет, если оба лица проживали в пределах одной провинции, и 20 лет – в пределах разных провинций[59]59
  Памятники Римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. С. 460.


[Закрыть].

В римском праве отрицалась возможность применения к земельным участкам таких способов первоначального приобретения права собственности, как переработка вещи и смешение вещей. Данные способы приобретения не предусмотрены в отношении земельных участков и действующим законодательством.

Соединение вещей представляет собой такой способ приобретения права собственности, когда одна вещь присоединялась к другой, в результате чего становилась ее составной частью. По римскому праву на присоединенную вещь возникало право собственности у собственника основной вещи. Отсюда и было выведено правило «Superficies solo cedit» – строение следует за землей. Именно данное правило является первоначальной основой отраслевого принципа земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов[60]60
  Новицкий И. Б. Римское право. М.: Статут, 2010. С. 167.


[Закрыть].

В земельном праве современного периода получили закрепление основания прекращения права, которые были признаны и римским правом, а именно: физическая гибель вещи; отказ собственника от своего права собственности; лишение собственника права собственности, не учитывая его волю. При этом отдельные из этих положений, прежде всего гибель имущества, применительно к такому специфическому объекту, как земельный участок, не обеспечены механизмом реализации в силу закрепления в законодательстве пространственной модели определения правовых характеристик земельного участка. В современном понимании земельный участок не включает качественные характеристики, как уникальные признаки объекта. Следовательно, говорить о гибели земельного участка можно только в случаях, когда изменяется описание границ и иных уникальных характеристик земельного участка, предусмотренных ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных названным Законом.

Важное значение для современного регулирования земельно-имущественных отношений в России имеет рецепция римского права в части введения в систему вещных прав на земельные участки такого вида прав, как сервитут. Сервитут представляет собой ограниченное право пользования чужим земельным участком. Устанавливался он для целей обеспечения доступа к дорогам, водным объектам, инженерным сооружениям. Только для этих случаев предусматривалась возможность пользования чужим имуществом в виде земельного участка. В римском праве признавались два вида сервитутов – личный сервитут (устанавливался в пользу конкретного лица) и земельный сервитут (устанавливался в отношении земельного участка как объекта права). Последний устанавливался в отношении любого лица, которое будет являться собственником соседнего земельного участка. Именно земельный сервитут обладал свойствами ограниченного вещного права, которому свойствен режим следования юридической судьбе обремененного им имущества.

В условиях римского права самостоятельным объектом гражданского оборота являлись ограниченные вещные права, предполагавшие долгосрочное право пользования земельным участком – эмфитевзис и суперфиций. Данные права могли отчуждаться и переходить по наследству. Эмфитевзис предусматривал право сельскохозяйственного использования земель, суперфиций вводился для целей строительства на земельном участке. По объему правомочий данные права были весьма близки праву собственности, поскольку включали правомочие распоряжения правом на земельный участок. Некоторые характеристики данных прав позволяли выявить сходство с сервитутом, поскольку данные правомочия также предполагали пользование чужим земельным участком. В современном понимании ограниченные вещные права (постоянного бессрочного пользования и сервитут) различаются исключительно по объекту обременения. Постоянное (бессрочное) пользование предоставляется в отношении свободных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сервитут вводится в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, а также земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащих юридическим или физическим лицам на основе ограниченного вещного права или обязательственного права. В этом состоит принципиальное отличие предусмотренной действующим законодательством модели сервитута от правовой модели, признанной римским правом, исключавшей право строительства на земельном участке.

Также к ограниченным вещным правам римскими цивилистами относилось и залоговое право. Залоговое право – право на обращение взыскания, когда обязательство обязанным лицом не исполнено. В ходе развития римского права форма залога дважды была изменена. Изначально это была сделка, именуемая «fiducia cum creditore». По этой сделке обязанное лицо передавало кредитору вещь на праве собственности, в качестве обеспечения по обязательству. И только в случае исполнения обязательства указанная вещь возвращалась должнику. Следующей формой залога стал «pignus». В данном случае вещь передавалась лишь в держание, владение. Все последствия сохранялись, как и в первоначальной форме залога. И только после сложилась третья форма залога в римском праве – «hypotheca». Вещь, выступающая в качестве залога, оставалась у должника со всеми вещными правами на нее. И только в случае неисполнения обязательства у кредитора возникало право истребования заложенного имущества из собственности должника. Все три формы залога применялись и к земельному участку, как объекту гражданского оборота[61]61
  Новицкий И. Б. Римское право. М.: Статут, 2010. С. 248–259.


[Закрыть].

Право собственности на землю до отмены крепостного права признавалось только в виде вотчинных владений. Однако с отменой крепостного права в 1861 году также не произошло принципиальных изменений земельного строя, поскольку приобретение земельного участка в собственность было ограничено условиями выполнения публичных повинностей и требованием получения согласия общины на выдел земельного участка. Право крестьян приобретать земельные участки в собственность были формальным. В связи с отсутствием правовых норм, регламентировавших полноценное право собственности на землю в переходный период, вводился такой вид вещных прав, как чиншевое право. Чиншевик (владелец) обладал всеми тремя правомочиями собственника, но отличительной чертой от права собственности являлось то, что он был обязан отдавать верховному владельцу постоянно определенного размера оброк, платеж или исполнять повинность. Иногда могла быть установлена обязанность чиншевика получать согласие верховного владельца на реализацию того или иного правомочия (как правило, это было исключением). Подобного рода формы права существовали и во Франции (цензива), и в Германии (наследственное оборонное держание), и в Польше (чиншевое право).

Предусматривался вид прав, обеспечивавших возможность застройки земельного участка с правом долгосрочного пользования застройщиком в отношении возведенного объекта – право застройки. Право застройки признавалось ограниченным вещным правом. Под ним понималось вещное право, наследственное и отчуждаемое право владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений.[62]62
  Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 130–136.


[Закрыть] Право застройки имело вещный характер и могло выступать объектом сделок, направленных на отчуждение права. Данное право также предполагало возможность владельческой защиты от посягательств третьих лиц. Законом был предусмотрен минимальный срок 36 лет, и максимальный – 99 лет. Наличие свойства самостоятельного объекта гражданского оборота, который не мог быть ограничен законом или договором, выступало отличительной характеристикой права застройки. Право застройки не прекращалось в связи со смертью правообладателя и переходило по наследству по закону или по завещанию. Специфика содержания данного права состояла в том, что у собственника оставалось только право распоряжения земельным участком. Владение и пользование осуществлял застройщик. Данные правомочия были присущи праву застройки по закону и не подлежали ограничению соглашением сторон. Согласно нормам закона право застройки могло быть наложено только на пустой участок и исключительно для возведения строения на нем. В отличие от современного регулирования вещных прав, праву застройки была присуща еще одна особенность. Данное право, подобно обязательственным правам, возникало только на основании договора. Застройщик не приобретал право собственности на земельный участок, однако был собственником в отношении всех возведенных им строений. Преимущества данного права высоко оценивают сторонники современной реформы гражданского законодательства. Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации право застройки в форме суперфиция как ограниченного вещного права[63]63
  Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.). URL: http://base.garant.ru.


[Закрыть].

Современное понимание системы вещных прав на земельные участки основано на представлениях о дифференциации объектов недвижимого имущества, выявлении и учете природных характеристик и составных частей и принадлежностей земельного участка. С учетом представлений о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов определяется система вещных прав на земельные участки, основания возникновения и перехода прав, ограничения права собственности на земельные участки.

4.2. Понятие земельного участка как недвижимого имущества

Земельный участок является самостоятельным объектом земельных отношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ.

Земельный участок (как объект права собственности и иных прав на землю) – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Правовая характеристика земельного участка как объекта недвижимости включает установление индивидуализирующих признаков земельного участка, позволяющих идентифицировать его в качестве объекта имущественных отношений, и его дискреционных свойств, на основе которых осуществляется установление специфического правового режима земельного участка.

Публичная значимость земельных участков является предпосылкой выделения его из системы обычного имущества и признания за данными объектами статуса имущества особого рода, режим которого подлежит государственному регулированию. Данная особенность правового статуса земельных участков обусловила введение императивного регулирования порядка образования земельных участков.

Образование земельных участков представляет собой совокупность действий, совершаемых собственниками земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по определению местоположения границ земельного участка на местности, осуществляемую в рамках подготовки документов для кадастрового учета земельного участка в качестве объекта недвижимости (схема 1).

В действующем законодательстве не получило ясного отражения правовое значение процедуры образования земельного участка в системе юридических фактов, порождающих права на земельные участки. В связи с этим в литературе высказываются мнения относительно возможности признания документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании в качестве оснований возникновения права на земельный участок. Так, перераспределение земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируемым нормами, содержащимися в гл. V.4 ЗК РФ, предлагается рассматривать в качестве основания возникновения прав на участки[64]64
  Землякова Г. Л. Формирование кадастровых сведений о земельных участках как основы управления в сфере использования и охраны земель: проблемы теории и практики. Дисс…. д-ра юрид. наук. М.: ИГП РАН, 2016. С. 72.


[Закрыть]. Однако правовое регулирование оборота земельных участков исключает возможность возникновения права на земельный участок до его признания в качестве объекта недвижимости в порядке кадастрового учета. В связи с этим возникновение права на земельный участок до осуществления его кадастрового учета законом запрещено. При этом действующее законодательство признает юридическую силу документов, оформленных до введения в действие Закона о кадастре (1 марта 2008 г.), содержащих описание местоположения границ земельного участка.

Схема 1. Способы образования земельных участков

В зависимости от статуса объекта, из которого осуществляется образование земельного участка, выделяют два вида процедур образования:

• первичное образование, при котором земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. образование искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности;

• преобразование земельного участка, при котором земельный участок образуется из земельного участка, находящегося в частной собственности. Преобразование земельного участка осуществляется одним из способов, установленных п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, а именно, посредством раздела, выдела, объединения и перераспределения земельного участка (схема 2).

Схема 2. Порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для целей предоставления земельного участка

Нормативную правовую основу образования земельных участков составляет гл. 1.1 ЗК РФ, Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В зависимости от способа образования земельного участка предусмотрены различные виды оснований и процедур образования земельных участков. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Основанием преобразования земельных участков являются сделки соответствующего вида.

Уникальные характеристики земельного участка (с п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»): вид объекта (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения его в государственный реестр; описание местоположения границ земельного участка; площадь, определяемая в соответствии с требованиями Закона о кадастре.

Определение уникальных характеристик земельного участка позволяет идентифицировать земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждает прекращение существования такого недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре) (схема 3).

Схема 3. Схема расположения земельного участка и кадастровый паспорт: юридическая связь

Осуществление кадастрового учета земельного участка подтверждает завершение процедуры образования земельного участка как объекта недвижимости (схема 4). Изменение уникальных характеристик земельного участка может явиться основанием изменения кадастровых сведений об объекте либо снятия объекта с учета. Изменение дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих сведений об изменении объекта. Так, кадастровый учет земельного участка сохраняется при изменении сведений о площади земельного участка (п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).

Изменение адреса объекта недвижимости (подп. 7 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре) и иных дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих изменений. Такие изменения вносят в заявительном порядке либо в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости. Учет адреса правообладателя осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре документов для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Схема 4. Содержание решения об утверждении схемы расположения земельного участка и кадастрового паспорта

Оператор федеральной информационной адресной системы, осуществляющий ведение государственного адресного реестра, в течение не более чем пять рабочих дней со дня внесения в государственный адресный реестр сведений о присвоении адресов объектам адресации, об изменении или аннулировании адресов объектов адресации направляет в орган кадастрового учета соответствующие сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости (п. 3.2 ст. 15 Закона о кадастре).

Осуществление кадастрового учета земельного участка является условием совершения сделок с ним. Отражение уникальных характеристик земельного участка в договоре, предметом которого является земельный участок или право пользования им, подтверждает достижение соглашения сторон относительно предмета договора, что является условием признания договора заключенным.

На практике распространены споры, вызванные наличием противоречий сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и правоустанавливающей документации на земельный участок. Эти споры обусловлены различными причинами – внесением недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в силу ошибочных действий кадастрового инженера, технической ошибкой при осуществлении кадастрового учета, наличием противоречий в сведениях документов, определяющих правовой режим земельных участков (градостроительных регламентов, проектах планировки территории, актов предварительного согласования предоставления земельных участков). Преодоление данных противоречий требует установления соотношения правообразующих актов различной юридической силы в части определения уникальных характеристик земельных участков.

Неверное описание границ земельного участка служит основанием для внесения изменений в состав кадастровых сведений о земельном участке в порядке исправления кадастровой ошибки либо уточнения границ земельного участка. При этом применение названных процедур зависит от причины отражения недостоверных сведений о земельном участке. Такими причинами могут являться действия кадастрового инженера, послужившие основанием внесения в государственный реестр недостоверных данных (кадастровая ошибка), действия органа кадастрового учета (техническая ошибка), действия правообладателей (например, самовольный захват земельного участка). Примером изменения уникальных характеристик земельного участка в государственном кадастре недвижимости в порядке уточнения границ земельного участка служит следующий судебный спор.

Нигматуллина Л.М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 4 августа 2014 г. № 01/453/2014-293 и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с уплатой госпошлины при обращении в суд. Требования мотивированы тем, что ей и Аюповой Ф. М. на праве общей долевой собственности (4/9 и 5/9 соответственно) принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. 11 мая 2004 г. сведения об этом земельном участке, границы которого не устанавливались, внесены в Государственный кадастр недвижимости на основании перечня ранее учтенных земельных участков. Впоследствии сведения об этом объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости внесены на основании межевого плана, изготовленного по результатам проведения кадастровых работ, в ходе которых уточнены местоположение его границ и площадь. В регистрации было отказано на том основании, что не представлены документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного земельного участка, а также не проведено согласование границ земельного участка с землями общего пользования. Истец, полагая, что такой отказ является незаконным, поскольку изменение площади земельного участка произошло в связи с уточнением его фактических границ, обжаловала отказ в судебном порядке.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Указанное означает, что осуществление кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка возможно в случае, если в результате кадастрового учета площадь такого земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, но не более чем на установленную величину Поскольку было установлено, что при уточнении границ названные ограничения не были нарушены. Верховный Суд признал оспариваемое решение Управления Росреестра по Ульяновской области незаконным и подлежащим отмене[65]65
  Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2015 № 80‑КГ15-26.


[Закрыть].