Текст книги "Земельное право. Общая часть"

При проведении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. При отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Такой порядок прописан в п. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Однако Закон не указал, какие именно документы можно использовать при отсутствии правоустанавливающего акта. В связи с этим в целях обеспечения единообразия применения законодательства Росреестр письмом от 16.02.2016 г. № 19—00221/16 дал разъяснения относительно того, какие документы, кроме предусмотренных п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ, могут быть представлены для определения местоположения уточняемых границ земельных участков. Согласно указанному письму для подготовки межевого плана кадастровый инженер может использовать также следующие документы: карты (планы), являющиеся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающие фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет (картографические материалы); сведения, подтверждающие нахождение объекта недвижимости, в виде картографических материалов более мелкого масштаба; иной вспомогательный материал, который не противоречит результатам проведенного межевания, – генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы; картографические материалы, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительную документацию, хранящуюся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Также в качестве справочных документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков 15 и более лет, согласно разъяснениям Росреестра могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках; материалы межевых (землеустроительных) дел из государственного фонда данных; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы.

Таким образом, административная практика применения законодательства о кадастровом учете земельных участков развивается по пути признания открытого характера перечня документов, подтверждающих фактически сложившиеся границы земельного участка.

Дополнительные характеристики земельных участков.

Перечень дополнительных сведений о земельных участках, подлежащих отражению в государственном реестре объектов недвижимости, закреплен в п. 2 ст. 7 Закона о кадастре. Согласно данной норме в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения о земельных участках: 1) ранее присвоенный государственный учетный номер; 2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее – образование объекта недвижимости); 3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого изданного объекта недвижимости; 4) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок; 5) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости; 6) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); 7) сведения о вещных правах на объект недвижимости; 8) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости; 9) сведения о кадастровой стоимости объекта; 10) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; 11) категория земель, к которой отнесен земельный участок; 12) разрешенное использование; 13) отметка о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством земельного участка; 14) условный номер земельного участка; 15) отметка о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков.

Дополнительные сведения об объекте недвижимости служат официальным источником информации о правовом режиме земельного участка и являются основанием определения размера платы за пользование земельным участком.

Наиболее распространенными в судебной практике являются споры об определении разрешенного вида пользования земельным участком и его кадастровой стоимости. Заслуживает подробного рассмотрения следующий спор.

Расческова Н. А. обратилась в Боровский районный суд Калужской области с заявлением об исправлении ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования в отношении земельного участка. Обращаясь в суд, Расческова Н.А. указала, что ошибка, допущенная в отчете об определении кадастровой стоимости в части определения группы видов разрешенного использования земельного участка, привела к уплате земельного налога в большем размере, что нарушает права и законные интересы заявителя. Отказывая в удовлетворении заявления об исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что требования заявителя не сформулированы применительно к ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда. В силу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае постановлением Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балабаново» Боровского района Калужской области земельный участок предоставлялся в целях строительства жилого дома. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности вид разрешенного использования земельного участка также поименован как «для строительства жилого дома». Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в материалах дела отсутствовали.

Согласно решению органа кадастрового учета от 28 июля 2014 г. № 40/14-1-76014 исполнителем оценочных работ в отчете об определении кадастровой стоимости допущена ошибка в части определения группы видов разрешенного использования, состоявшая в отражении вида использования – индивидуальное жилищное строительство. Ошибка подлежала устранению на основании решения суда.

Представитель Правительства Калужской области подтвердил, что выявленная ошибка допущена при передаче оценщику Управлением Роснедвижимости по Калужской области перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке. По результатам новой кадастровой оценки указанная ошибка исправлена, и кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из удельного показателя для 2-й группы видов разрешенного использования.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что отнесение земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки к 7-й группе (административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) видов разрешенного использования является технической ошибкой, которая повлекла неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и подлежит исправлению в порядке статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Калужской области от 6 июля 2009 г. № 257[66]66
  Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 85-АПГ15—3.


[Закрыть].

Земельный участок, являясь объектом имущественных отношений, не утрачивает правовой характеристики в качестве природного объекта и природного ресурса. В связи с отсутствием законодательного определения термина «земля» в литературе предлагается доктринальное толкование данной категории[67]67
  Сагитов С.М., Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. 2008. № 3. С. 36–39.


[Закрыть]. Определение данной категории содержится также в актах технического регулирования, что не соответствует предмету законодательства о стандартизации, установленному ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации». Так, ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения» под термином «земля» понимает важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющуюся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства[68]68
  ГОСТ 26640—85 «Земли. Термины и определения». URL: http://vsegost.com/ Catalog/12/12687.shtml.


[Закрыть].

В литературе высказана позиция о том, что земля как природный объект или как природный ресурс не может быть объектом земельных правоотношений[69]69
  Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий земля и земельный участок // Молодой ученый. 2012. № 12. С. 371–374.


[Закрыть]. Эта позиция аргументирована тем, что объектом земельных правоотношений не может выступать вся земля Российской Федерации в целом. А самым крупным объектом земельных отношений могут выступать земли определенной категории. И объясняется это тем, что требования охраны и использования земель той или иной категории сильно отличаются от другой. С этой позицией трудно согласиться, потому что, несмотря на различия требований охраны и использования земель в зависимости от категорий, состав земель Российской Федерации формируется с учетом единого требования дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а следовательно, объектом отношений государственного управления в сфере использования и охраны земель является земля как важнейший компонент окружающей среды, обеспечивающий в совокупности с другими компонентами окружающей среды (недрами, лесами, водами, атмосферным воздухом и животным миром) благоприятные условия для существования жизни на Земле (ст. 1 ФЗ «Об охране окружающей среды»). При этом земля как природный объект без образования земельного участка как недвижимого имущества являться объектом имущественных отношений не может. В судебной практике сложился подход, согласно которому индивидуализация земельного участка в некоторых случаях может осуществляться без проведения процедуры кадастрового учета объекта недвижимости.

Так, Постановлением исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода Московской области от 26 марта 1996 года № 169 обществу с ограниченной ответственностью «Поречье-1» предоставлен в пользование земельный участок для сельскохозяйственного производства. Пунктом 1 постановления исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода Московской области «О прекращении права бессрочного пользования ООО «Поречье-1» на земельные участки» прекращено право бессрочного пользования общества с ограниченной ответственностью «Поречье-1» на земельные участки № 1, 2, 3, 4, 5, 6. Пунктом 2 данного постановления разрешен выкуп указанных земельных участков сотрудниками данного общества. На основании данных постановлений сотрудники 000 16 августа 2001 года выкупили земельные участки. 17 августа 2001 года произведена регистрация права собственности.

Одинцовский городской прокурор Московской области обратился в суд с заявлением, в котором просил обязать администрацию г. Звенигорода отменить пункт 2 постановления «О прекращении права бессрочного пользования ООО «Поречье-1» на земельные участки» и постановление «О предоставлении сотрудникам ООО «Поречье-1» земельных участков», а также признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков, записи об их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о регистрации права собственности на данные земельные участки, а также договоры купли-продажи земельных участков.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, незаконными и подлежащими отмене. Позиция коллегии состояла в следующем. Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что первоначальная реализация земельных участков, о которых возник спор, произведена в нарушение установленных требований, не с торгов и без предварительного формирования данных участков. С такими выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам и президиум Московского областного суда. Между тем, в соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено улица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В данном случае земельные участки выбыли из обладания собственника по его воле, в результате их продажи. Последующая продажа спорных земельных участков другим лицам подтверждает то обстоятельство, что администрация г. Звенигорода выразила волю на отчуждение данного имущества. Стороны в судебном заседании не оспаривали факт волеизъявления администрации г. Звенигорода на продажу указанных земельных участков.

Признавая недействительными договоры купли-продажи земельных участков суд не решил вопрос о возврате уплаченных за эти участки денежных сумм, что является нарушением требований, установленных указанной нормой закона. Таким образом, судом первой инстанции существенно нарушены требования гражданского процессуального законодательства, а кассационная и надзорная инстанции эти нарушения оставили без внимания.

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала решение Звенигородского городского суда Московской области от 24 мая 2006 года подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции[70]70
  Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2007 № 4-В07-126.


[Закрыть].

В данном Определении выражена позиция Верховного Суда РФ, состоящая в признании земельного участка, не прошедшего процедуру формирования (действовавшую до 1 марта 2015 г.), в качестве объекта имущественных прав, что позволило прийти к выводу о применении в данной ситуации такого способа защиты права, как виндикационный иск.

С 1 марта 2015 года вступила в силу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, отражающая новый подход к определению понятия «земельный участок». Согласно данной статье земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи[71]71
  О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ.


[Закрыть]. Данное определение, как и прежнее определение, содержавшееся в ст. 11.1 ЗК РФ, содержит два обязательных признака, которые выработаны в доктрине применительно к определению земельного участка как объекта недвижимости – он должен иметь границы и пройти кадастровый учет.

Не включаются в определение понятия «земельный участок» качественные характеристики состояния земельного участка, определяющие его пригодность для использования по целевому назначению. А следовательно, не решен вопрос об определении статуса земельного участка, который утратил свои потребительские свойства вследствие ухудшения качества земель, повлекшего невозможность его использования. В судебной практике ухудшение состояния земельного участка рассматривается как основание возмещения убытков собственнику за причиненный ущерб, который включает затраты на восстановление земельного участка. Если участок невосстановим, оснований для возмещения его стоимости суд не усматривает. Примером служат следующие судебные акты. При разрешении спора о возмещении ущерба, причиненного затоплением земельного участка вследствие разрушения дамбы на муниципальном водном объекте, Московский областной суд в иске отказал в связи с отсутствием у муниципального образования зарегистрированного права собственности на пруд и недоказанностью вины муниципального образования[72]72
  Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-18662/2015 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Другим случаем является иск о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка, находившегося в зоне затопления. В иске о признании недействительным постановления о предоставлении участка отказано[73]73
  Определение Московского областного суда от 22 января 2008 г. по делу № 33-1027 // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Дискретные признаки земельного участка являются основанием отграничения земельного участка от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, водных объектов). Обоснование юридической связи названных объектов вызывает теоретические споры. Первый тип такой связи – конструкция единого объекта. При данной конструкции соединяемые вещи утрачивают самостоятельный статус вещей. И с экономической, и с юридической точек зрения они становились единым целым и участвовали в обороте как единая вещь. На любую из вещей, вошедших в состав единого объекта, с этого момента невозможно было установить какое-либо из вещных прав или применить средство вещноправовой защиты, так как в таком случае единый объект должен был прекратить свое существование. В некоторых правопорядках все же могли быть предусмотрены некоторые исключения из этого правила, но они были весьма немногочисленны.

Второй тип такой связи – конструкция «составная вещь». Самостоятельность вещей, входящих в состав такого объекта, сохранялась, но при условии ограничения некоторых из их вещно-правовых свойств, например, на такие вещи не могла распространяться виндикация. Утрата определенной самостоятельности этих вещей объяснялась тем, что теперь они были объединены с другими вещами общей юридической судьбой. Поэтому утрачивались только те их вещно-правовые свойства, которые могли разрушить общую юридическую судьбу.

Составная вещь становилась полностью самостоятельным участником гражданского оборота, приобретала собственный правовой статус. Конструкция единого объекта использовалась для обозначения вещей, которые имели прочную связь с земельным участком, на котором они располагались. Тогда как вторая конструкция применялась на вещи, которые не имели такой юридической и экономической значимости, как при первом типе связи. При втором типе связи было возможно отделение указанных вещей от земельного участка. Необходимо понимать, что составная вещь и принадлежность – разные вещи. Ключевое отличие состоит в том, что главная вещь и принадлежность не образуют единого объекта вещных прав. Все распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи распространяются и на принадлежность, если не предусмотрено иного.

Третий тип такой связи – конструкция «совокупность вещей». Совокупность вещей выступала единым объектом в обязательственных правоотношениях, но в вещно-правовых каждая из вещей сохраняла свою самостоятельность. Лишь в исключительных случаях совокупность вещей, как единый объект, могла стать предметом узуфрукта, и на нее могло быть распространено такое вещно-правовое средство защиты, как виндикационный иск.

Ряд исследователей данного вопроса выделяют не три, а две модели реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов – жесткая (условно обозначаемая как немецкая) и менее жесткая (условно обозначаемая как французская).

Французская модель строится на том основании, что при определении, что есть недвижимость, французское законодательство исходит из «множественности объектов недвижимости». Иными словами согласно французскому гражданскому праву к недвижимости относят разнообразное количество вещей в целях распространения на них правил правового регулирования недвижимости. Согласно французской модели земельный участок выступает в качестве главной вещи, а все расположенные на нем объекты, вне зависимости от того, являются они движимыми или недвижимыми, признаются принадлежностями. Немецкая модель – признание в качестве недвижимого объекта гражданских прав только земельного участка. В чистом виде не существует реализации ни одной из указанных моделей.

В советское время произошел полный отказ от принципа Superficies solo cedit, в связи с установлением только государственной собственности на землю и изъятием ее из оборота. В результате в частной собственности мог находиться жилой дом или строение.

В 1991 году было закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности. В результате вопрос об определении правовой модели связи земельного участка и расположенных на нем строений вновь стал актуальным. На данном этапе сформировались предпосылки закрепления в современном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

Первой предпосылкой закрепления данного принципа, как объективного, так и правового характера, являлось многообразие объектов недвижимости в гражданском обороте. По различным оценкам в гражданском обороте участвует от 10 до 19 различных объектов недвижимого имущества, одним из которых является земельный участок[74]74
  Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Статут, 2004. С. 12–14; Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004. С. 298–312.


[Закрыть]. Сложилась ситуация, в которой у каждого объекта недвижимости на земельном участке могли быть разные собственники – у земельного участка один собственник, у строения, расположенного на нем, другой собственник, а у линейно-кабельного объекта, также расположенного на этом земельном участке, третий собственник. Правовое обеспечение самостоятельного участия названных объектов в гражданском обороте становилось невозможным.

Другой предпосылкой закрепления названного принципа явилось то, что согласно российскому законодательству у земельного участка и расположенных на нем объектов могли быть разные правовые режимы. Так, на строение, расположенное на земельном участке у владельца могли быть следующие титулы – право собственности, сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо этого, на указанное строение могли распространяться и обязательственные права – аренда, субаренда, доверительное управление, безвозмездное пользование. Таким образом, можно выделить как минимум 8 видов прав на недвижимый объект, которые позволяют лицу, владеющему данным объектом, владеть, пользоваться и в определенной мере и случаях распоряжаться им. Относительно прав на земельный участок также следует указать, что их можно подразделить на вещные и обязательственные. К первым относятся – право собственности, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), право хозяйственного ведения, а ко вторым – арендные права, субаренда, право безвозмездного пользования земельным участком (с 1 марта 2015 г.), доверительное управление.

Различия правовых режимов земельного участка и расположенных на них строений приводят к множеству судебных споров об определении или признании того или иного титула владельца в отношении земельного участка либо расположенного на нем строения. К тому же не всегда последовательная и не единообразная практика муниципальных и государственных органов, осуществляющих управление соответствующими видами собственности, также способствует тому, что за разрешением указанных споров субъекты обращаются в суд.

В конце декабря 2014 г. Арбитражным судом Самарской области было вынесено решение по делу по заявлению 000 Фирма «Аякс» к Министерству имущественных отношений Самарской области о признании незаконным бездействия. Как следует из материалов дела, 000 Фирма «Аякс» является собственником нежилого здания, которое было передано ему ОАО «Салют» на основании договора купли-продажи. Последнее приобрело право собственности на указанное нежилое помещение в результате приватизации государственного имущества. Реализуя свое право на выкуп земельного участка, на котором расположено указанное нежилое помещение, 000 Фирма «Аякс» обратилось к Министерству имущественных отношений Самарской области с заявлением (к которому был приложен необходимый пакет документов, собранный в полном объеме) о предоставлении данного земельного участка. Далее земельный участок был поставлен на кадастровый учет, а спустя некоторое время Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило 000 Фирма «Аякс» о приостановлении работ по его заявлению в связи с тем, что последнее не уплатило земельный налог на данный земельный участок[75]75
  Судебные и нормативные акты РФ: Решение от 24.12.2014 г. по делу № А55-24965/2014. URL: http://sudact.ru/arbitral/doc/GJ4FDHNrGJrb/.


[Закрыть].

Суд указал, что согласно п. 1 ст. 1 ЗК РФ «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами». Судом были оценены действия Министерства имущественных отношений Самарской области с точки зрения процедурных правил. И на основании этих оценок суд обязал Министерство имущественных отношений Самарской области устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Аякс» путем принятия решения по заявлению ООО «Аякс».

Таким образом, предпосылками закрепления в законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов является признание необходимости объединения правовых режимов различных видов недвижимости на основе объединения их в более крупные единые объекты. Следует отметить, что единство судьбы не позволяет разрешить в полной мере данную проблему Потребность развития гражданского оборота недвижимости диктует необходимость устранения излишней дифференциации видов недвижимости и формирования в гражданском обороте правовой модели единого объекта недвижимости. Однако на данном переходном этапе развития правовой системы именно принцип единства судьбы позволяет обеспечить стабильность функционирования гражданского оборота на пути к установлению единого объекта недвижимого имущества как ключевого объекта гражданского оборота.

Серьезная дискуссия в научных кругах идет относительно такого объекта земельных отношений, как часть земельного участка. Ряд исследователей (М. Пискунов, Д. Е. Зайков, М.Г. Звягинцев) полагают, что часть земельного участка как объект имущественных земельных отношений должна существовать[76]76
  Зайков Д. Е., Звягинцев М. Г. Практическое руководство по получению земельного участка. Орел, 2006. С. 10–13.


[Закрыть]. Аргументацией выступает то, что такой участок может выступать объектом в ограниченных вещных правах, а также в арендных отношениях. При этом они также указывают, что это будет способствовать развитию гражданского оборота.

В земельном законодательстве предусмотрена возможность выделить из одного земельного участка другой. К тому же такая позиция порождает множество вопросов в идентификации этой части земельного участка. В 2007 году в Гражданский кодекс Российской Федерации был внесен целый ряд изменений, в результате которых термин «часть земельного участка» был заменен на «земельный участок»[77]77
  О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ (в ред. от 29.12.2012 г.).


[Закрыть]. Все это свидетельствует о том, что выделение части земельного участка в качестве объекта имущественных земельных отношений является неверным, за исключением случаев установления в отношении части земельного участка такого ограниченного вещного права, как сервитут, что предусмотрено подп. 2 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ.

Согласно ст. 128 ГК РФ «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага»[78]78
  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 22.10.2014 г.).


[Закрыть]. Некоторые ученые полагают, что законодательство должно содержать открытый перечень объектов гражданских правоотношений[79]79
  Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Сергеев А. П. [и др.]. М.: Просвет, 2005. С. 468–475.


[Закрыть]. Данная позиция обоснована тем, что ввиду многогранности нашей жизни гражданское правоотношение может возникнуть по поводу любого блага, особенно это актуально становится с развитием интернет технологий и введением в оборот таких благ, как аккаунты, образы интернет героев и т. д. Однако в отношении земельных участков одной из основных целей правового регулирования является обеспечение устойчивости субъективных прав, что предполагает ведение государственного учета земельных участков как самостоятельного объекта имущественных отношений.