Текст книги "Земельное право. Общая часть"

Перечень видов недвижимого имущества, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, является открытым. Согласно п. 4.1 ст. 1 Закона о кадастре объектами кадастрового учета являются: земельные участки, здания, сооружения, помещения, части таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету. Перечни объектов недвижимости, предусмотренные в Гражданском кодексе РФ и в Законе о кадастре, не тождественны. Так, часть земельного участка для определенных целей подлежит кадастровому учету, хотя самостоятельным объектом недвижимости не является. В то же время участки недр, которые признаются объектом недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ, не являются объектами кадастрового учета.

Согласно сформированной в судебной практике позиции недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость[80]80
  Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15—11476, №А27-18141/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам).


[Закрыть]. Данная позиция позволяет определить юридические основания признания в качестве самостоятельных объектов имущественных отношений таких видов недвижимости, статус которых в законодательстве не определен. К таким видам объектов относятся линейные объекты, искусственные покрытия земельного участка и иные виды нетипичных объектов недвижимости, статус которых требует специальной квалификации.

Традиционно недвижимость разделяют на недвижимость по природе и недвижимость в силу закона. К первому виду относят недвижимость, которая согласно и. 1 ст. 130 ГК РФ отвечает такому признаку, как «прочная связь с землей». Недвижимостью по природе являются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные. Недвижимостью по закону признаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Эти вещи не имеют прочной связи с землей и возможно их перемещение без несоразмерного ущерба их значению. Но в силу того, что указанные объекты имеют высокую стоимость, весьма ценны и имеют важную социальную и экономическую значимость, им на уровне законов установлен режим недвижимого имущества. Это позволяет значительно повысить надежность их движения в гражданском обороте.

Следует отметить, что Гражданский кодекс предусматривает еще два вида недвижимых объекта в гражданском обороте Российской Федерации – предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 132 ГК РФ «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». Единым недвижимым комплексом согласно ст. 133.1 ГК РФ является «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». Многие цивилисты полагают, что включение в перечень объектов гражданских прав такого объекта, как единый недвижимый комплекс, и сохранение предприятия является неоправданным шагом законодателя. Более целесообразным представляется закрепление технологического имущественного комплекса недвижимости как объекта гражданских прав вместо предприятия и единого недвижимого комплекса[81]81
  Турдиматое Ф. К. О соотношении категорий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 3. С. 138–141.


[Закрыть]. Несмотря на терминологические различия в определении признаков сложных вещей выделение данного вида объектов на основе волеизъявления правообладателя позволяет обеспечить реализацию одного из основных принципов земельного права – единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

4.3. Понятие и виды прав на земельные участки

Право на земельный участок (титул правообладателя земельного участка) – субъективное право, предполагающее юридически обеспеченную возможность совершения субъектом права определенных действий (правомочий), связанных с использованием земельного участка как объекта права.

Являясь разновидностью субъективных прав, данное право характеризуется принадлежностью определенному субъекту, а реализация данного права юридически обусловлена волей данного субъекта.

Субъекты прав на земельные участки классифицируются на группы в зависимости от объема правомочий, составляющих содержание права. Согласно ст. 5 ЗК РФ участники земельных отношений подразделяются на правообладателей земельных участков и субъектов прав на земельные участки без статуса правообладателя. Правообладателями земельных участков признаются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Классификация данных субъектов также осуществляется в зависимости от титула правообладания. Собственниками земельных участков признаются лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователями – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; землевладельцами – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторами земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Не относятся к категории правообладателей земельных участков обладатели сервитутов. Специфика правового статуса данных субъектов состоит в том, что объем прав этих субъектов определяется договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут. На данных субъектов не распространяется действие ст. 40 ЗК РФ, которая устанавливает перечень правомочий лиц, являющихся правообладателями земельных участков.

Субъекты прав на земельные участки — юридические, физические лица, публичные образования. Общие начала определения гражданской правосубъектности лиц, являющихся участниками гражданского оборота, предусмотрены гражданским законодательством. Правоспособность гражданина (способность иметь права и обязанности) возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Гражданская дееспособность (способность реализовать свои права) возникает с 18 лет (ст. 21 ГК РФ) и может быть ограничена в случае наличия у гражданина психического расстройства. В этом случае над гражданином устанавливается опека (п. 1 ст. 29 ГК РФ). Гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет (п. 2 ст. 21 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации сделки с недвижимостью и перехода прав на недвижимое имущество несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подают самостоятельно.

На основании ст. 1196 ГК РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Современное гражданское законодательство рассматривает публичные образования как равноправных участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 124 ГК РФ). Участниками гражданского оборота являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Муниципальными образованиями признаются муниципальные районы, городские округа, городские или сельские поселения, внутригородские районы либо внутригородские территории городов федерального значения (ст. 1 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»). Функции распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, от имени публичных образований осуществляют органы исполнительной власти. На уровне Российской Федерации функцию распоряжения государственным имуществом осуществляет Правительство РФ, которое уполномочено делегировать эту функцию федеральным органам, наделенным по статусу компетенцией по управлению федеральным имуществом (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом). Правомочия владения и пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляются публичными образованиями посредством предоставления их юридическим или физическим лицам в пользование.

Особенности правосубъектности участников земельных отношений устанавливаются земельным законодательством. Данные особенности состоят в установлении специального объема правосубъектности отдельных категорий субъектов приобретать определенные виды имущества (например, ограничении правосубъектности иностранных лиц (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), запрещении заключать некоторые сделки (запрещено предоставлять в собственность юридических или физических лиц земельный участок, основным разрешенным видом пользования которыми является строительство зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ), установлении особых условий совершения сделки (например, реализация исключительного права собственника здания или сооружения на приобретение в собственность или аренду земельного участка, на котором находится указанный объект (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26, и земельными участками в составе земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с федеральными законами (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Содержание прав на земельные участки образуют правомочия:

• совершать действия в целях удовлетворения своих законных интересов, в т. ч. владеть и пользоваться земельным участком, а также

в установленных законом случаях осуществлять распоряжение земельным участком;

• требовать должное поведение со стороны других лиц (в частности, соблюдения ограничений доступа к земельному участку);

• иметь юридическую защиту, т. е. привести в действие предусмотренный законом механизм государственного принуждения в защиту своих интересов, если право нарушено (например, обращаться с требованием о пресечении противоправных действий, истребовании имущества из чужого незаконного владения и т. д.).

Виды прав на земельные участки классифицируются в зависимости от объема правомочий, которыми наделен правообладатель земельного участка, оснований возникновения права, субъектного состава и характеристики объекта права. Совокупность названных критериев составляет основу для классификации видов прав на земельные участки на две группы:

• вещные права (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут);

• обязательственные права (аренда, безвозмездное пользование).

Различия названных видов прав состоят в следующем:

• вещные права имеют абсолютный характер (право требования должного поведения может быть обращено к любому лицу, например, собственник вправе запрещать доступ к земельному участку для любых лиц, кроме случаев, предусмотренных законом), обязательственные – относительный (право требования может быть обращено только к конкретному лицу, являющемуся стороной договора);

• вещные права могут возникать из договоров, иных сделок, административных актов, решений суда, иных юридических фактов; обязательственные – из договора либо в силу закона (правопреемство);

• вещные права всегда включают правомочие владения, для обязательственных прав данный признак является факультативным, т. е. устанавливается соглашением сторон договора;

• для защиты вещного права предусмотрены специальные способы защиты (виндикационный, негаторный иск, иск о признании права). Для обязательственных, кроме аренды, эти способы неприменимы;

• вещные права имеют постоянный характер, обязательственные – срочный;

• объектом вещных прав является индивидуально-определенное имущество (земельный участок), объектом обязательственных прав является действие, связанное с использованием земельного участка;

• вещным правам присущ режим следования. Согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещное право – субъективное право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства[82]82
  Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: Велби, 2003. С. 392.


[Закрыть].

Вещные права классифицируются на виды по критерию объема распорядительных правомочий правообладателя. В данной классификации выделяют основное вещное право – право собственности, и ограниченные вещные права.

Статья 216 ГК РФ содержит перечень вещных прав. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

• сервитуты (ст. 274, 277);

• право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

В земельном законодательстве не предусматриваются такие виды прав, как хозяйственное ведение и оперативное управление. С момента вступления в силу Земельного кодекса не подлежит оформлению право пожизненного наследуемого владения. Данное право, оформленное до введения в силу Земельного кодекса РФ, сохраняет юридическую силу без ограничения срока действия.

Наибольшим объемом правомочий наделен собственник земельного участка, который в полном объеме реализует правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, за исключением случаев, когда установлены ограничения или обременения данного права в силу закона или договора. Ограниченными вещными правами являются право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут.

Земельным законодательством устанавливаются специальные требования к форме реализации правомочий правообладателя земельного участка. Правомочие владения в теории гражданского права определяется как возможность фактического господства над вещью или обладание ею как своей. Если для обладателей прав на иные виды имущества формы реализации данного правомочия законом не предусмотрены, то для правообладателей земельных участков эти формы имеют регламентированный характер. Согласно п. 2 ст. 262 ГК РФ, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Таким образом, реализация правомочия владения земельным участком трансформирует режим пользования земельным участком со стороны других лиц.

Пользование имуществом состоит в извлечении полезных свойств объекта. В земельном праве конкретизированы способы использования и пределы реализации данного правомочия. Согласно п. 1 ст. 40 ЗК РФ правообладатель земельного участка вправе осуществлять право на использование земельного участка в следующих формах:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Пределы реализации названных правомочий определены в ст. 42 ЗК РФ на основе регламентации обязанностей правообладателей, включающих: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременное внесение платежей за землю; соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; предотвращение загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнение иных требований, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Объем прав и обязанностей правообладателей земельных участков по использованию земельного участка определяется на основе правового режима земель, который устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В целях установления целевого назначения земель все земли в Российской Федерации разделены на категории в соответствии со ст. 7 ЗК РФ.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

В целях определения разрешенного использования земель осуществляется территориальное зонирование земель. Применительно к землям населенных пунктов порядок территориального зонирования регламентирован Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ. В соответствии со ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Разрешенный вид пользования земельным участком конкретизирует целевое назначение земель, определяемое категорией земель.

Распоряжение земельным участком означает возможность определения юридической судьбы земельного участка, выражающееся в совершении сделок с земельными участками. Правомочие распоряжения земельным участком осуществляется с учетом ограничений, установленных законом. В законодательстве предусматривается несколько видов ограничений оборотоспособности земель. В соответствии со ст. 27 ЗК РФ устанавливаются общие ограничения оборота земельных участков, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливают специальные ограничения оборота земель различного целевого назначения.

Права на земельные участки могут быть ограничены в порядке, предусмотренном федеральными законами. Ограничение права на недвижимое имущество – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других) (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Общие основания ограничений установлены п. 3 ст. 55 Конституции РФ, в соответствии с которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Специальные основания ограничения прав на земельные участки установлены ст. 56 ЗК РФ, согласно которой могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Так, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору (п. 2 ст. 89 ЗК РФ).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ для охранных зон.

Перечень государственных и муниципальных нужд, для обеспечения которых могут вводиться ограничения прав на земельные участки, закреплен в ст. 49 ЗК РФ. Специальный перечень общественных нужд (интересы местного населения) устанавливается в ст. 23 ЗК, регулирующей порядок установления публичных сервитутов.

В судебной практике возникают споры о правовых основаниях установления ограничений права на земельный участок.

Так, национальный парк (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с целью обустройства и эксплуатации базы отдыха сроком на 49 лет. Земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и объектов, расположен в зоне рекреационного использования согласно документам функционального зонирования национального парка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Управление, ссылаясь на ничтожность договора аренды, считая, что запись о государственной регистрации договора создает ему препятствия в осуществлении полномочий собственника, обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требования о признания отсутствующим зарегистрированного права аренды на спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-Ф3 «Об особо охраняемых природных территориях», ст. 27, 94, 95 ЗК РФ земли национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются им на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу ст. 2 ЗК РФ после введения его в действие национальные парки лишены права на предоставление в аренду земельных участков, закрепленных за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования[83]83
  Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2012 г. № А-32-19919/2010.


[Закрыть].

В соответствии с и. 1 ст. 57 ЗК РФ предусмотрено возмещение вреда, причиненного правообладателю земельного участка установлением ограничений прав. Порядок возмещения регламентирован постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (далее – Порядок возмещения). Основанием является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав (п. 8 Порядка возмещения).