Текст книги "Земельное право. Общая часть"

Однако современное понимание данного института существенно отличается от его первоначального значения. В теории гражданского права сервитут определяется как право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое для обеспечения возможности реализации права собственности на объект недвижимости, расположенный на соседнем земельном участке. Специальные правовые характеристики сервитутов установлены Земельным кодексом, в котором предусмотрены положения о публичных сервитутах и сервитутах земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельное законодательство предусматривает установление сервитута не только для обеспечения прав на объект недвижимости, расположенный на соседнем земельном участке, но также для строительства отдельных видов объектов (линейные сооружения). Объектом обременения могут являться не только вещные, но и обязательственные права. Так, предусматривается возможность установления сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный юридическим или физическим лицам в пожизненное наследуемое владение, аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год.

Если в дореволюционной России сервитуты классифицировались в зависимости от объекта обременения на личные и вещные, то в современных условиях сервитуты подразделяются в зависимости от вида обременяемого права и целей установления сервитутов (публичные сервитуты и сервитуты). Сервитуты, в свою очередь, классифицируются на сервитуты земельных участков, находящихся в частной собственности, и сервитут публичных земель.

Нормативные основы сервитутов и публичных сервитутов определены в ст. 274–277 ГК РФ, ст. 23 и гл. V.3 ЗК РФ. Гражданским законодательством установлены общие правила установления и содержания правового режима сервитута. Порядок установления частного сервитута предусмотрен ст. 274, 277 ГК РФ. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут следует судьбе имущества, обремененного сервитутом. Это правило отражено в и. 3 ст. 216 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут земель, находящихся в частной собственности, устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации ограничений прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Перечень целей, для которых может устанавливаться сервитут, определяется в ст. 274 ГК РФ и является открытым. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ).

1 марта 2015 г. в Российской Федерации вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», который предусмотрел самостоятельный вид сервитута – сервитут земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют специальные правила установления сервитута, предусмотренные гл. V.3 ЗК РФ.

Сервитут публичных земель обладает рядом правовых особенностей. Соглашение о сервитуте заключается между субъектом ограниченного вещного права на земельный участок, права аренды или безвозмездного пользования и лицом, в пользу которого устанавливается данный сервитут. Перечень целей, для которых публичные земли могут быть обременены сервитутом, является открытым (в отличие от публичного сервитута). Согласно ст. 39.23 ЗК РФ сервитут может быть установлен в случаях, установленных гражданским законодательством, Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

1) размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (наряду с правом собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования);

2) проведение изыскательских работ (наряду с публичным сервитутом, разрешением на право пользования (ст. 39.33);

3) ведение работ, связанных с пользованием недрами (наряду с разрешением на пользование земельным участком для геологического изучения недр).

Сервитут признается основанием возникновения права пользования земельным участком для размещения линейных объектов и иных сооружений, предусмотренных законом. Следует отметить, что с 1 марта 2015 г. под термином «размещение объекта» понимается его строительство, реконструкция и (или) эксплуатация, что следует из поди.7 и. 5 ст. 27 ЗК РФ. Соглашение об установлении сервитута является одним из видов правоустанавливающих документов на земельный участок, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Согласно ст. 51 ГрК РФ в качестве одного из условий для предоставления разрешения на строительство предусмотрено наличие у заинтересованного лица правоустанавливающего документа на земельный участок. Поскольку ГрК РФ не предусматривает исчерпывающего перечня правоустанавливающих документов, необходимо признать, что нормы ст. 39.23 ЗК РФ предусматривают расширение перечня правоустанавливающих документов, на основании которых осуществляется выдача разрешения на строительство. Право обладателя сервитута осуществлять размещение объектов капитального строительства на предоставленном земельном участке является формой осуществления такого правомочия, как владение земельным участком, которое не было присуще сервитутам до внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс РФ.

Принципиальным нововведением является упрощение процедуры установления сервитута и его прекращения. Земельный кодекс РФ предусматривает положение об исключении из общего правила о государственной регистрации сервитута в качестве обременения права. Если соглашение об установлении сервитута заключается на срок менее трех лет, закон разрешает не регистрировать сервитут в качестве обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Сервитуту публичных земель свойственны черты личного сервитута, существовавшего в условиях дореволюционного права, для которого было характерно установление обременения в отношении правообладателя, но не имущества. Такому сервитуту не свойственно право следования. Истечение срока действия договора аренды земельного участка влечет прекращение сервитута.

Перечень оснований установления сервитута публичных земель имеет дополнительный характер по отношению к перечню, установленному ст.23 ЗКист. 274 ГК.

Земельный кодекс РФ упрощает процедуры предоставления и использования земельных участков для строительства, реконструкции и (или) капитального ремонта, а также эксплуатации линейных объектов, устанавливая сервитут публичных земель. Так, предусматриваемая в ст. 39.26 ЗК РФ процедура заключения соглашения об установлении сервитута не устанавливает требование проведения общественных слушаний, в частности, не проводятся в отношении земельных участков, необходимых для обеспечения строительства, реконструкции и (или) капитального ремонта, ремонта либо эксплуатации линейных и площадных объектов электросетевого хозяйства. Поскольку не является публичным сервитутом, не применяется и. 2 ст. 23 ЗК РФ, предусматривающий проведение публичных слушаний.

Исключением из правил, установленных гл. V.3, является установление публичных сервитутов в границах отвода автомобильных дорог. В соответствии с и. 10 ст. 23 ЗК порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской

Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Целью установления сервитута публичных земель является размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (ст. 39.23). Если препятствует, то земельный участок подлежит изъятию.

Реализация положений гл. Y.3 ЗК РФ требует согласования норм земельного и гражданского законодательства в части установления статуса объектов, размещаемых на основании сервитута. Данные положения могут быть применены только в том случае, еслиобъекты, для размещения которых устанавливается сервитут, признаны недвижимым имуществом – линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции.

Законодательство о кадастровом учете недвижимости допускает установление особенностей кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих участков (п. 10 ст. 25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[90]90
  СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.


[Закрыть]). Однако признаки объектов недвижимости, которые подлежат специальному учету, законом не регулируются.

Статья 130 ГК РФ допускает расширение законодательно установленного перечня видов недвижимого имущества за счет применения общих признаков недвижимости, а именно их неразрывной связи с земельным участком. Спорным является вопрос о признании самостоятельного назначения таких объектов, как линейные объекты, и возможности их юридического отделения от земельного участка.

Данный вопрос рассматривался Высшим арбитражным судом РФ при разрешении следующего судебного спора. Закрытое акционерное общество «Авангард-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации города Белгорода и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Белгородской области о признании права собственности на имущество – производственную площадку площадью 8565,4 кв. метра, находящуюся по адресу: г. Белгород, ул. Промышленная. Спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 03.09.2007 в удовлетворении искового требования отказано. В мотивировочной части решения указано, что производственная площадка является самовольной постройкой, так как на момент строительства земельный участок государственному автотранспортному предприятию предоставлен не был, документов, разрешающих строительство, в материалы дела не представлено. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2007 решение суда первой инстанции отменено, исковое требование удовлетворено. Суд признал, что производственная площадка, построенная по заказу государственного автотранспортного предприятия, поступила в государственную собственность. В процессе приватизации право собственности на площадку перешло к открытому акционерному обществу. Истец приобрел право собственности на спорный объект в результате реорганизации. Критически оценивая вывод суда первой инстанции о самовольном характере строительства, суд апелляционной инстанции указал, что получения разрешения на строительство спорного объекта не требовалось, государственное автотранспортное предприятие обладало правом бессрочного пользования земельным участком, несмотря на отсутствие соответствующего документа на момент строительства. Состав суда ВАС РФ посчитал, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поскольку арбитражная практика не относит покрытия (замощения, площадки, стоянки) к объектам недвижимого имущества[91]91
  Определение ВАС РФ от 1 сентября 2008 г. Дело № 96268.


[Закрыть]. В определении о передаче дела выделены признаки объекта недвижимости, которые у покрытия отсутствуют, а именно наличие у объекта самостоятельных полезных свойств и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оставил постановление суда апелляционной и постановление суда кассационной инстанции без изменения, признав спорную площадку объектом недвижимости[92]92
  Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. Дело № 9626/08.


[Закрыть].

Автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – защитные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы благоустройства дорог (ст. 3 ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»).

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.12.2008 № 9626/08, который рассмотрел данный вопрос в связи с разрешением спора о признании права собственности на бетонированную площадку. Позиция суда основывается на утверждении, что покрытия (замощения, площадки, стоянки) являются объектами недвижимого имущества, т. к. имеют характеристики, соответствующие признакам недвижимого имущества, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. Указанные площадки являются недвижимостью особого рода. Признаками недвижимого имущества являются: наличие у объекта самостоятельных полезных свойств; невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Бетонированные площадки, по мнению суда, обладают самостоятельным назначением, что позволяет их рассматривать в качестве самостоятельного вида недвижимого имущества.

Рекомендации по вопросам, связанным с подготовкой документов, необходимых для осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных), порядком осуществления государственного кадастрового учета таких объектов и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости изложены в письмах Минэкономразвития РФ: письмо № 10571-ПК/Д23 от 29 мая 2013 г. О порядке осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества (в т. ч. линейных сооружений), расположенных на территории более одного кадастрового округа; письмо №Д23и-5532 от 20 ноября 2013 г. относительно осуществления государственного кадастрового учета автомобильных дорог; письмо №Д23и-437 от 14 февраля 2014 г. по вопросу подготовки технического плана сооружения. Данными рекомендациями к объектам недвижимости, подлежащим кадастровому учету, отнесены такие виды линейных объектов, как автомобильные дороги, улицы, железные дороги (некоторые специалисты не относят к линейным объектам); электрические сети; линии связи; коллекторы, нефтепроводы, газопроводы, водопроводы. В п. 5 письма Минэкономразвития РФ № 10571-ПК/Д23 дано разъяснение о том, что линейное сооружение представляет собой один объект недвижимого имущества (учтен в качестве одного объекта, является одним объектом права). В связи с этим, по мнению Минэкономразвития России, информация о линейном сооружении должна передаваться в налоговый орган как об одном объекте. Данная позиция Минэкономразвития, как следует из содержания рекомендаций, основана на признании самостоятельным объектом недвижимости линейного и иного сооружения, которые подлежат кадастровому учету при условии представления документов, подтверждающих факт создания и юридические основания их возведения.

Существует и иной подход, сложившийся в более поздний период, а следовательно, имеющий приоритетное значение. Широкое применение в судебной практике получило определение статуса искусственных покрытий (площадок) с учетом волеизъявления правообладателя земельного участка на создание самостоятельного объекта недвижимости (объекта гражданских прав). Для признания покрытия самостоятельным объектом недвижимости необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. В противном случае объект признается неотделимым улучшением земельного участка, не являющимся самостоятельным объектом права, а следовательно, не подлежащим государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. При этом покрытие земельного участка несет вспомогательную функцию и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей[93]93
  Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2012 № ФО1-5218/12 по делу № А43-44310/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 № Ф08-2485/12 по делу № А53-19718/2011, ФАС Поволжского округа от 24.02.2012 № Ф06-481/12 по делу № А57-6778/2011, Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 № 10АП-3331/13, Первого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012 № 01АП-2432/12, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.01.2012 № 02АП-8082/11.


[Закрыть].

Субъект права на линейный объект имеет право производить любые действия, необходимые для осуществления видов деятельности, предусмотренных ст. 3 ст. 23 ЗК и ст. 39.23 ЗК, в том числе в установленных границах зоны действия сервитута, и имеет право:

• свободного доступа на земельный участок по согласованному с собственником обремененного земельного участка графику или при условии заблаговременного уведомления об этом собственника указанного земельного участка;

• осуществлять доставку и вывоз техники, материалов, инструментов;

• осуществлять строительство временных сооружений (в том числе ограждений, бытовок, навесов и др.), складирование строительных и иных материалов, необходимых для достижения целей установления сервитута.

Установление сервитута невозможно в силу ст. 39.23 ЗК в случае, когда исключается возможность разрешенного использования земельного участка. Таким образом, ограничение возможности пользования участком законодателем не учтено. Арендатор земельного участка не вправе требовать расторжения договора аренды.

Регулирование размера платы за установление сервитута осуществляется и. 11 ст. 39.20 ЗК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2014 г. № 1461 (реализация и. 2 ст. 39.25 ЗК РФ), плата за сервитут установлена в размере земельного налога и в размере 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка. Положения и. 11 ст. 39.20 ЗК РФ в части установления платы за сервитут в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, применяются исключительно в случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления. В иных случаях плата за сервитут устанавливается в соответствии с и. 2 ст. 39.25 ЗК РФ.

Положения и. 11 ст. 39.20 ЗК РФ в части установления платы за сервитут в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, применяются исключительно в случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления. В иных случаях плата за сервитут устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка. Очевидно, что размер платы за сервитут, которую получает арендатор земельного участка, несопоставим с убытками, которые несет арендатор в связи с установлением сервитута. При этом применение нормативно установленной платы за сервитут исключает возмещение убытков, поскольку в силу п. 2 ст. 1064 ГК РФ обязанность возместить вред, причиненный без вины причинителя (т. е. правомерно), может быть возложена на причинителя только в силу прямого указания закона. Земельный кодекс РФ в части регулирования расчета платы за сервитут не предусматривает обязанность лица, в пользу которого он установлен, возместить причиненные убытки сверх суммы платы за сервитут.

Необходимо отметить, что в Земельном кодексе Российской Федерации не раскрывается правовое содержание понятия «публичный сервитут». В литературе сложились следующие подходы в решении данного вопроса. Согласно первой позиции публичный сервитут – вещное право, установленное в публичных интересах. Так полагают Ю. К. Толстой, Л. А. Грось, Л. В. Щенникова, В. Казанцев, Н. Коршунов, Н. Л. Лисина и др. Иного мнения придерживаются Е. А. Суханов,

А. В. Копылов, Ю.В. Тимонина, Е.А. Галиновская, Л. Б. Шейнин, видя в публичном сервитуте ограничения права собственности в силу закона. По мнению названных ученых, «такие ограничения вообще не относятся к категории прав на чужие вещи, а составляют только пределы реализации права собственности»[94]94
  Шейнин Л. Б. Публичные сервитуты // Право и экономика. 2004. № 8. С. 76–78.


[Закрыть]. По определению, данному Л. Б. Шейниным, публичный сервитут – ограничение прав собственника или владельца недвижимости, которое направлено на создание нормальных условий для деятельности посторонней для него организации, выполняющей общественные (публичные) функции под покровительством государства.

Заслуживает поддержки позиция, состоящая в признании публичного сервитута ограничением права, поскольку в содержании данного права отсутствует указание на возникновение вещных прав лиц, не являющихся собственниками, на объект сервитута. Публичный сервитут устанавливается для обеспечения неимущественных интересов неограниченного круга лиц, что существенным образом отличает данное право от сервитута вещного типа и позволяет установить соответствие данного права режиму ограничений субъективных прав.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Перечень целей, для которых может устанавливаться публичный сервитут, является исчерпывающим (ст. 23 ЗК РФ). Для публичного сервитута такого основания, как строительство линейных объектов, нет. Может устанавливаться для капитального и текущего ремонта линейных объектов, если участок находится в частной собственности. Данная деятельность осуществляется на основании разрешения на использования земельного участка, если участок находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.34).

В соответствии с п. 3 ст. 23 ЗК РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для целей:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».