Текст книги "Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография"

Поскольку речь в данном контексте идет именно о произвольном характере вторжения в пределы владения, нарушением границ владения не могут считаться (trespass is privileged), в частности⁶⁶: проникновение какого-либо лица на территорию чужого владения, санкционированное самим собственником (entry with the consent of owner), сюда же относятся сервитуты (easements); нарушение границ владения, совершенное по необходимости (necessity) – в чрезвычайной ситуации, с целью недопущения более серьезного вреда жизни, здоровью и имуществу граждан; вторжение на частную территорию, обусловленное общественными интересами, в том числе – стремлением предотвратить преступление, задержать правонарушителя, оказать медицинскую и иную помощь нуждающимся лицам; а также изъятие собственности ввиду общественной необходимости⁶⁷ и аналогичные случаи.

В работах американских юристов, известных своим стремлением связать теорию с практикой, стали встречаться тезисы о том, что собственник земельного участка, желающий избежать споров о нарушении границ его владения, должен заблаговременно позаботиться об установлении на территории своего владения специальных знаков, информирующих всех окружающих об отсутствии у него намерений санкционировать вторжение в пределы владения посторонних лиц⁶⁸.

В случаях, когда, несмотря на все усилия заинтересованных лиц, нарушения правомочий собственника избежать не удалось и его имущественные интересы пострадали, он может обратиться в суд за защитой, исходя из того, какое именно правомочие и каким образом было нарушено.

Если речь идет о nuisance, то истец и ответчик обладают широкими возможностями для максимально эффективного разрешения спора. С учетом конкретных обстоятельств дела, включая характер ущерба, степень и форму вины нарушителя, стороны имеют возможность применить три различных средства защиты (remedies): нормы о защите собственности (property rules); нормы о применении ответственности (liability rules) и нормы о признании неотчуждаемости права (inalienability rules)⁶⁹.

В первом случае истец может требовать судебного запрета (injunction), обязывающего ответчика прекратить нарушение права владения (ответчик, в свою очередь, может взять на себя обязательство выкупить владение). В случае применения норм об ответственности истец вправе требовать компенсации вреда (damages) (при этом у ответчика не возникает прямого обязательства прекратить нарушение права собственника, и он может продолжать такие действия до тех пор, пока истец не компенсирует ему издержки, связанные с их прекращением)⁷⁰. Наконец, в случае признания неотчуждаемости права последствия наступают в зависимости от того, что именно будет признано: суд может признать как наличие у ответчика права на занятие определенной деятельностью, пусть даже нарушающей интересы другого лица (например, в случае распространения на него действия статута, отменяющего любые частноправовые соглашения в данной области), так и наличие у ответчика обязанности (нарушение которой ничтожно) воздержаться от занятия определенной деятельностью⁷¹.

Судьи нередко сталкиваются с проблемой, когда на чаше весов оказываются с одной стороны интересы собственника, лишенного возможности беспрепятственно пользоваться имуществом, а с другой – интересы общества и государства, связанные, предположим, с высокой социально-экономической значимостью предприятия, осуществляющего в процессе своей деятельности выброс пыли и паров, проникающих на соседствующие частные территории⁷². Проанализировав судебную практику по данным вопросам, Американский институт права (American Law Institute) сформулировал руководящие начала для разрешения подобного рода ситуаций во Втором своде норм деликтного права (Restatement (Second) of Torts). Наиболее существенными представляются следующие положения.

Во-первых, выдача судебного запрета должна допускаться лишь в случаях причинения существенного вреда истцу (превышающего общественную пользу от деятельности ответчика). Во-вторых, требование истца о компенсации убытков (без вынесения судебного запрета на прекращение нарушения права владения) должно быть удовлетворено, если деятельность ответчика приносит больше общественной пользы, чем вреда, но при этом значительно нарушает владельческие интересы данного собственника. Наконец, в-третьих, в удовлетворении иска по всем основаниям должно быть отказано, если вред, нанесенный истцу, незначителен, деятельность нарушителя общественно полезна, а возложение на него обязанности по выплате компенсации поставит ответчика под угрозу банкротства⁷³.

Многие суды различают временное (temporaty nuisance) и постоянное (permanent nuisance) нарушение правомочий собственника, связанных с использованием имущества. При этом под постоянным нарушением понимается такое положение дел, при котором собственности истца причинен непоправимый вред, либо есть существенные основания полагать, что нарушение права пользования не может быть прекращено. В данном случае сроки исковой давности начинают течь с момента начала нарушения права. Иначе рассматривается временное (и/или периодическое) нарушение права пользования, при котором ответственность нарушителя может быть смягчена его собственными действиями (прекращением нарушения; оказанием содействия потерпевшему и т. д.) – в такой ситуации сроки исковой давности рассчитываются по каждому эпизоду самостоятельно⁷⁴.

Владельческие правомочия и, главным образом, право собственника удалять нарушителей из пределов владения защищаются посредством иска о нарушении границ.

При этом помимо самого факта произвольного физического вторжения в чужое владение⁷⁵ никакие другие обстоятельства, включая наличие вины и возникновение ущерба, не требуют самостоятельного доказывания. Следует также иметь в виду, что добросовестное заблуждение в целом не рассматривается в качестве основания освобождения от ответственности при вторжении в частную территорию. Вместе с тем последствия вторжения в пределы владения, совершенного под воздействием добросовестного заблуждения, различаются в зависимости от формы такого вторжения.

Так, если лицо построило на своем участке дом, но, добросовестно заблуждаясь относительно того, что соседняя земля никому не принадлежит, нарушило границы и захватило часть чужого владения (encroachment), потерпевший имеет право на восстановление нарушенного права путем снесения нарушителем постройки либо на компенсацию убытков, понесенных в связи с ее сооружением⁷⁶.

В случае когда добросовестно заблуждавшееся лицо возвело новый дом целиком на чужой земле (good faith improvement), такой дом по нормам американского права автоматически следует судьбе земли и переходит в собственность ее законного владельца. Это является своеобразным исключением из общих правил о защите от вторжения в пределы владения, поскольку в данном случае вторжение не только не причиняет собственнику материального ущерба, но и увеличивает первоначальную стоимость недвижимости. Во избежание ситуации неосновательного обогащения (unjust enrichment) добросовестно заблуждавшемуся застройщику (good faith improver) присуждается, как правило, компенсация вложений, осуществленных им в процессе благоустройства чужой земли⁷⁷.

В случае с trespass, равно как и в ситуации с nuisance, Соединенные Штаты предоставляют сторонам сразу несколько средств судебной защиты.

Прежде всего, истец вправе потребовать возмещения вреда. Но что, если при нарушении границ владения никакого вреда не возникло? Американская доктрина сформулировала однозначную позицию на этот счет: сам факт вторжения в пределы чужого владения становится основанием взыскания с ответчика номинального вреда (nominal damage). При наличии реального вреда (actual damage) суд взыскивает его с ответчика в полном объеме. Истцу также может быть присуждено право требования компенсационных выплат (compensatory damages), связанных с нанесением его собственности иного ущерба. Кроме того, на ответчика могут быть возложены штрафные санкции, например, в качестве наказания за злоумышленное поведение и за нарушение общественного порядка⁷⁸.

Потерпевший, оказавшийся не в состоянии самостоятельно удалить нарушителя из пределов владения, также вправе потребовать вынесение судебного запрета, обязывающего ответчика немедленно прекратить нарушение.

И наконец, суд может вынести в отношении истца решение о признании неотчуждаемости права⁷⁹, что является немаловажным инструментом защиты и восстановления нарушенных интересов.

Указанные принципы осуществления и защиты прав пользования и владения имуществом являются в значительной степени общими для всех категорий американских собственников. Остальные правомочия, включая право распоряжения, существенно различаются по объему и содержанию в зависимости от того, на каком вещно-правовом титуле имущество принадлежит собственнику⁸⁰.

Общая характеристика концепции собственности, действующей в Соединенных Штатах, свидетельствует о том, что американские власти, руководствуясь рассмотренными выше доктринами, понимают под собственностью правоотношения, складывающиеся по поводу определенного имущества между различными субъектами, наделенными комплексом корреспондирующих друг другу прав, свобод и обязанностей, содержание которых определяется в зависимости от числа собственников и порядка распределения между ними правомочий в отношении соответствующего имущества⁸¹.

Наиболее полно данная схема имущественных отношений раскрывается в вещных правах на недвижимость, поскольку именно в этой сфере американское право, основываясь на началах общего права, допускает действие сложноструктурных моделей права собственности, детальному исследованию которых посвящены последующие главы настоящей работы. Постижению сути названных конструкций способствует анализ исторических предпосылок и условий возникновения сложноструктурных моделей права собственности США.

§ 2. Исторические предпосылки и условия возникновения системы сложноструктурных моделей права собственности в США

Правовая система Соединенных Штатов в целом, а также институт собственности как один из центральных ее элементов обязаны своим появлением цепочке исторических событий, которые по сей день неоднозначно оцениваются исследователями разных стран. Так или иначе, заокеанский опыт подтверждает распространенный в отечественной литературе тезис о том, что характер имущественных отношений напрямую связан с определенной социально-экономической формацией. Как справедливо отмечал Л. И. Абалкин, «необходимость изменения отношений собственности порождается непосредственно не самими вещественными элементами производительных сил, а выросшими на этой основе новыми формами общественной взаимосвязи»⁸². Примечательным в данном контексте представляется тот факт, что «общественная взаимосвязь», ставшая основой для формирования и развития отношений собственности на недвижимое имущество в Новом Свете, возникла задолго до самой американской государственности, зародившись на территории Старого Света.

Большинство западных авторов сходятся во мнении относительно момента, с которого следует вести отсчет в истории англо-американской системы вещных прав⁸³. Такой поворотной точкой традиционно считается нормандское завоевание Англии в 1066 г. Авторы известного американского исследования, посвященного праву собственности, Джон Брюс и Джеймс Эли, характеризуя значение нормандского завоевания для всего англосаксонского мира, отмечают, что крошечные по современным масштабам армии изменили не только ход британской истории, но и определили судьбу правовых систем Англии и США⁸⁴.

Герцог Нормандии, возглавивший вооруженное вторжение и одержавший победу над саксами в битве при Гастингсе, не только вошел в историю как Вильгельм Завоеватель, но и – вопреки многочисленным угрозам внутренних восстаний и нападений извне – сумел установить англо-нормандский монархический режим, просуществовавший до середины XII века⁸⁵. Успех Вильгельма и его армии обеспечивался силовой и материальной поддержкой со стороны знати (в основном из Фландрии и Бретани) и был закреплен комплексом военно-политических, социально-экономических и организационных мер, направленных на реформирование самодержавия.

Вместе с титулом монарха Вильгельм Завоеватель приобрел то, ради чего в конечном счете затеваются все войны, – по итогам коммендации (commendation) он стал полноправным хозяином (owner) всех королевских земель, часть которых была передана завоевателю поверженными противниками в добровольном порядке, а часть – принудительно конфискована⁸⁶. Очевидно, что в случае, если бы единоличный собственник английских природных богатств вынужден был самостоятельно ими управлять, властные привилегии рисковали бы превратиться в невыносимое бремя. Сохраняя за собой абсолютные имущественные права (иначе говоря, первоначальное неограниченное право собственности), монарх перераспределил земельные владения между своими соратниками, таким образом вознаградив их за преданность и одновременно возложив на них «долг» за оказанную милость.

В соответствии со структурой феодальной пирамиды земельные наделы, передаваемые Вильгельмом своим подданным, различались не только по территории, но и по привилегиям, а также повинностям, их сопровождавшим. Оценивая в ретроспективе политику Вильгельма по распределению земель, следует отметить его несомненные заслуги в основании вариативной системы вещных прав на недвижимость – провозвестницы современной системы сложноструктурных моделей права собственности США⁸⁷.

Вместо того чтобы продать (sell) или безвозмездно отдать (give) часть принадлежащих ему земель, монарх установил систему феодального земледержания (feudal tenure), в рамках которой его подданные выступали держателями королевских наделов, или, выражаясь современным юридическим языком, своего рода арендаторами (tenants) недвижимого имущества. В результате сложилась группа вещных прав, специфической чертой которых был их ограниченный характер (hold the land of the king). Например, в случае смерти земледержателя монарх сохранял за собой право передать недвижимость старшему сыну арендатора на прежних условиях, однако универсального правопреемства, как и соответствующей обязанности со стороны короля, не возникало⁸⁸.

По требованию Вильгельма в 1086 г. – через 20 лет после завоевания – в государстве была проведена полная перепись населения, земли, скота и орудий труда, получившая название «Книги Страшного Суда» (The Doomsday Book). Необходимость создания данного документа была продиктована экономическими соображениями, однако впоследствии перепись оказалась бесценным информационным источником, поскольку представила точную картину социальной структуры средневековой Англии, свидетельствуя о полной ее феодализации⁸⁹.

В силу упомянутых исторических условий, в которых формировался английский феодализм, отношения между обладателями вещных прав и Вильгельмом Завоевателем строились прежде всего на личном доверии, поэтому основными земледержателями (tenants in chief) были приближенные к монарху представители высших сословий, доказавшие свою преданность⁹⁰. Наделенные достаточными для этого правомочиями, они усложняли схему имущественных взаимосвязей, сдавая землю, условно говоря, в субаренду (sub-tenures) и увеличивая тем самым количество посредников между первоначальным собственником и фактическими держателями земли.

Впоследствии аналогичным образом выстроилась вся феодальная пирамида (данный процесс получил наименование субинфеодация – subinfeudation), стремительный рост которой был остановлен только в 1290 г. с принятием Третьего Вестминстерского статута, или Статута Quia Emptores, предусматривавшего возможность свободного отчуждения земельных участков без дальнейшего вассального обременения⁹¹. Примечательно, что крестьяне, занимавшие соответствующие территории, не были сильно потревожены столь масштабным перераспределением земель, поскольку на их положении данный процесс сказался лишь в форме смены хозяев, перед которыми предстояло нести привычную службу⁹².

Учитывая индивидуальный характер связей, пронизывавших феодальную пирамиду (от правителя, стоявшего в вершине, до основания, в котором располагались мелкие земледержатели), получение участка предполагало исполнение приобретателем недвижимости встречных обязательств перед лицом, наделившим его землей. Названные обязательства выражались не в осуществлении денежных выплат, традиционных для наших дней, а имели форму личной службы (service) и повинностей (incidents). При этом необходимо отметить, что монарх, помимо передачи имущества арендатору и наделения его необходимым объемом прав, также обязан был взять подданного под свое покровительство и нести ответственность за его благополучие. В связи с этим многие мелкие землевладельцы предпочитали уступить свои земли более крупным феодалам, с тем чтобы обеспечить себе протекцию в вопросах, связанных не только с землей, но и с личным положением⁹³.

Связь между собственником и держателем недвижимости определялась не только субъективными интересами сторон, но и имела объективную юридическую природу – в силу действия норм, проистекавших частично из соглашения между сторонами, а частично из фактического владения, пользования и распоряжения имуществом⁹⁴. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что Англия уже во времена раннего феодализма знала и допускала применение вещно-правовых конструкций, обладавших комплексной структурой и многим позже воспринятых американской правовой доктриной сложноструктурных моделей права собственности. Это, в частности, проявлялось в том, что недвижимость, оставаясь в собственности короля, могла быть одновременно обременена имущественными титулами нескольких держателей, чей статус различался в зависимости от типа службы и повинностей, которые они несли⁹⁵.

Для целей настоящего исследования необходимым представляется проведение классификации различных форм средневекового земледержания, исходя из особенностей персональной связи между собственниками и держателями недвижимого имущества, а также порядка регулирования данных правоотношений⁹⁶.

В зависимости от того, насколько четко были определены права и обязанности сторон, каков был характер личной службы, сохранял ли при этом держатель земли автономность и каким образом соответствующие условия могли изменяться (в одностороннем порядке по решению феодала или же по решению обеих сторон), земледержание квалифицировалось в качестве свободного (free tenure) либо зависимого (unfree tenure).

Свободное держание недвижимости являлось привилегией джентри и дворян, чье социально-классовое положение не предполагало тяжелого физического труда⁹⁷. Однако такое земледержание, не порождая в чистом виде феодально-вассальных отношений, устанавливало подчинение иного рода: в первую очередь оно состояло в необходимости обязательного поступления держателя недвижимости на личную службу к полноправному собственнику такого имущества.

В зависимости от обязательств, возлагаемых на земледержателей и исполняемых ими в пользу основных собственников, данная служба имела несколько разновидностей. Среди них выделяют: рыцарскую службу (knight service); оказание услуг по обработке и возделыванию земли (socage); обязательство молиться за упокой души землевладельца после его ухода из жизни (frankalmoign, или frankalmoin) и, наконец, собственно личную службу (serjeanty)⁹⁸.

Примечательно, что земледержатели, сдающие имущество в «субаренду», на одном уровне выступали в качестве тех, кто несет личную службу, а на другом – в качестве тех, в чью пользу она исполняется. При этом на каждом новом витке имущественных отношений земледержание могло быть связано с исполнением различных обязанностей.

Рыцарская служба, наиболее почетная и изначально самая востребованная из вышеназванных, обязывала земледержателя ежегодно предоставлять строго определенное количество полностью экипированных рыцарей на 40-дневную военную службу к королю⁹⁹.

Услуги по обработке и возделыванию земли не сводились к непосредственному сельскохозяйственному труду, а могли выражаться в несении фиксированных денежных расходов на содержание надела, а также в предоставлении заранее оговоренного объема сельскохозяйственной продукции, переходящей в собственность феодала, либо в выполнении конкретных земледельческих работ¹⁰⁰.

Широкое распространение в средневековой Англии получила служба, исполнение которой могло фактически продолжаться после смерти собственника земли. Обязательство молиться за спасение и за упокой души усопшего могло быть возложено лишь на священников, а сама земля в таком случае передавалась либо в их личное пользование, либо в пользу самой церкви¹⁰¹.

Что касается личной службы, или, как ее иногда именуют, «сержантерии» («сержантии»)¹⁰², то в ней максимально полно раскрывался доверительный характер отношений между собственником и держателем участка. От последнего могло требоваться выполнение частных поручений и протокольных функций, возложенных на него монархом, а также иных заданий, требующих от исполнителя надежности и ответственности¹⁰³.

Повинности, несение которых сопутствовало любой службе, имели поначалу атрибутивный, во многом ритуальный смысл.

Свободный земледержатель при жизни должен был непременно совершить 4 действия: принять вассальное посвящение (homage); принести присягу на верность феодалу, наделившему земледержателя недвижимостью (fealty)¹⁰⁴; в обусловленных обстоятельствах выплатить необходимую денежную сумму, или вассальную пошлину (например, выкупить феодала из тюремного заключения) (aids); а также вернуть недвижимость ее владельцу при обращении на нее взыскания (в частности, если держатель участка нарушил данную им присягу или не исполнил обязательства, возложенные на него в связи с личной службой) (forfeiture)¹⁰⁵.

В ряде случаев феодальные отношения продолжались и после смерти земледержателя. В таком порядке могли возникнуть 4 других повинности: переход выморочного имущества в собственность главы государства (при отсутствии у держателя земли наследников) (escheat); возложение на наследников «арендатора» налогового бремени за правопреемство (relief)¹⁰⁶; а также две категории прав, которые монарх приобретал исключительно если дело касалось земледержателей, несущих рыцарскую или личную службу: право опекунства (wardship), состоявшее в том, что король пользовался землей и всеми связанными с ней привилегиями (плоды, доходы) до достижения наследником арендатора 21 года¹⁰⁷; и право заключить брак (marriage) между наследником земледержателя и тем, кто выплатит монарху вознаграждение в установленном им размере. В последнем случае правопреемник мог отказаться от бракосочетания, но это влекло за собой крупный штраф в пользу государства¹⁰⁸.

Феодальный строй, отягощенный сложными имущественными переплетениями среди свободных граждан, создал благоприятные условия для применения зависимого земледержания. У истоков его формирования стояла классическая вотчинная (манориальная) система средневековой Англии. Маноры – земельные участки, не обремененные вещными правами лиц, несущих рыцарскую службу или возделывающих землю, оставались во владении собственников (demesne lands). Очевидно, что такие наделы продолжали при этом нуждаться в надлежащем уходе, обеспечить который возможно было, лишь привлекая дополнительные силы.

На ранних этапах феодализма постоянную работу на этих землях проводили их жители, принадлежавшие к подневольным низшим сословиям (villeins). Первоначально положение бесправных безземельных крестьян (surfs), обслуживавших участки, принадлежавшие родовой и мелкопоместной знати, мало чем отличалось от рабского. Формально считаясь свободными перед любыми лицами, кроме своих хозяев, против самих феодалов зависимые крестьяне не имели никаких прав, кроме права на жизнь и здоровье (life and limb)¹⁰⁹. Землевладелец руководил не только деятельностью крестьян, связанной с ведением хозяйства, но и разрешал частные споры между крепостными, заседая (лично или через представителя) в поместных судах (manorial courts). Помимо минимального содержания, крестьяне могли претендовать лишь на часть плодов, выращенных на закрепленной за ними территории, – в качестве поощрения за труд¹¹⁰.

XIV в. изменил структуру феодального общества и предопределил новые тенденции его развития. Пандемия бубонной чумы (1348–1349), вошедшая в историю как «Черная смерть», унесла бесчисленное количество жизней, в результате чего трудоспособное население Европы оказалось невосполнимо сокращено¹¹¹.

Британские землевладельцы вынуждены были прибегнуть к новым неотложным мерам и пойти на компромисс, установив денежную плату за выполнение аграрных работ. Постепенно статус крестьян начал закрепляться в манориальных традициях, а позже сменилась и сама форма подобного землевладения – вотчины стали переходить на основе норм обычного права, независимо от воли собственника. Между тем это не означало того, что последний утрачивал свое законное право на данную недвижимость. На практике сложилась уникальная категория арендных отношений (copyhold tenures), основанных на выписках из протоколов поместных судов. Распоряжение наделами, обремененными данными правами, было возможно только путем отказа земледержателя от имущества в пользу третьего лица (surrender) и встречного принятия недвижимости во владение (admittance). Феодал в таком случае лишь извещался о том, в чье пользование переходит участок, а в подтверждение этого выдавалась копия соответствующего судебного протокола¹¹².

Таким образом, трансформация зависимого крестьянского земледержания во временное владение недвижимостью на возмездной основе предопределила возможность последующего возникновения норм о нефригольдных вещных правах (landlord-tenant law), входящих в структуру права собственности англо-американских стран¹¹³. Данные правоотношения, схожие с континентальным представлением об аренде, стали фундаментом для дальнейшего развития сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в общем праве и, как следствие, в правовой системе США.

Еще одной важной исторической предпосылкой возникновения системы нефригольдной собственности стало стремление землевладельцев (landlords) и земледержателей (tenants) избежать санкций, установленных средневековыми правопорядками за осуществление ростовщичества (usury) в связи с предоставлением займов. Заимодавец и заемщик нередко заключали соглашение, по которому заемщик, владевший земельным участком во фригольдной собственности, передавал имущество (или его часть) заимодавцу на нефригольдном праве, позволявшем последнему не только возвратить основную сумму долга, но и получить доход, существенно превосходящий (учитывая возможную длительность владения недвижимостью¹¹⁴) любые проценты по займу¹¹⁵. В этой связи очевидно, что титул, возникавший в указанных обстоятельствах, имел принципиально иной социально-экономический контекст, нежели подавляющее большинство фригольдных прав, которые на том же историческом этапе были призваны гарантировать благосостояние членов одной семьи, обеспечивая последовательный переход имущества из поколения в поколение¹¹⁶.

Уже к началу XVI века общее право выработало подход к пониманию и регулированию нефригольдных вещно-правовых конструкций, в значительной степени отвечающий устоявшимся в постфеодальном обществе представлениям о типовом земледержателе (paradigm tenant) – предприимчивом английском фермере, арендующем сельскохозяйственную землю¹¹⁷. Именно поэтому аренда – на первых этапах становления данного института – воспринималась англосаксонским правом исключительно как инструмент передачи вещного титула на недвижимость с целью ее последующего коммерческого использования в аграрных целях (commercial lease). Сами такие отношения регулировались в значительной степени формалистическими нормами вещного права, что позднее позволило аренде войти в систему американского права собственности¹¹⁸.

Необходимо в этой связи обратить внимание на то, что принципы, действовавшие в тот период применительно к арендным правоотношениям, зиждились на различном положении, в котором, по феодальной традиции, оказывались фригольдные собственники и лица, владеющие имуществом на нефригольдном титуле¹¹⁹. Со временем, когда благодаря начавшемуся в Англии процессу урбанизации аренда начала использоваться не только в аграрных целях, но и для личного проживания (residential lease), суды по инерции стали распространять на такие правоотношения стандартные правила, оправдывавшие себя применительно к коммерческой аренде¹²⁰.

Долгий путь, который нефригольдным титулам (nonfreehold estates, leasehold estates¹²¹) пришлось пройти до того, как занять в общем праве самостоятельные позиции, освободившись от средневековых предрассудков, обусловлен комплексным характером сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, по сей день вызывающим споры в научных кругах¹²².

Земледержание, являясь ядром британского феодализма, не могло игнорировать объективного изменения общественного курса. Свободные вещные права приобретали все большее значение, а с принятием уже упомянутого Статута Quia Emptores стало возможным беспрепятственное отчуждение ничем не обремененного недвижимого имущества (free alienation). Следствием этого стало возникновение совершенно новой концепции независимого владения землей (estate).

Средневековые контуры были стерты не сразу, однако со временем королевские суды начали признавать и защищать три базовых фригольдных права¹²³: пожизненное право собственности (the life estate); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (the fee tail); простое неограниченное право собственности (the fee simple, или fee simple absolute)¹²⁴. Следует учесть, что владение земельным участком на основании неограниченного права собственности позволяло его обладателю передавать часть земли на условиях, удобных для обеих сторон. Поскольку такие условия могли, среди прочего, иметь суспензивный, резолютивный или временный характер, английское право обогатилось комплексом имущественных интересов, являющихся, по сути, вещными правопритязаниями (future interests)¹²⁵.

Отмирание феодальных пережитков, совпавшее по времени с социально-экономическими переменами, обострило два принципиальных вопроса, решение которых должно было повлиять на европейское сообщество и, в конечном счете, определить судьбу американского населения. Прежде всего англичанам предстояло окончательно перешагнуть через феодализм. Затем возникла необходимость выбрать новый вектор развития вещных правоотношений. Вторая задача представляет особый интерес с юридической точки зрения, поскольку современная англо-американская правовая семья продолжает, как отмечалось, демонстрировать неопределенность в том, должно ли право собственности максимально защищать и гарантировать интересы самого собственника (т. е. фактически быть абсолютным), или система вещных прав обязана обеспечивать беспрепятственный переход имущества по различным основаниям и в различных формах (т. е. допускать разделение права собственности на отдельные правомочия с сохранением за каждым из них титула «собственности»).