Текст книги "Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография"

§ 3. Пожизненное право собственности

Пожизненное право собственности (life estate) – вещное право, не утратившее своей актуальности, в отличие от рассмотренного выше fee tail, однако считающееся наиболее узким в составе сложноструктурных моделей фригольдной собственности в праве Соединенных Штатов²²⁵.

Как отмечалось, на протяжении долгого времени после Нормандского завоевания Англии связь между монархом и феодалами имела глубоко личный характер, и король, в чьих руках были сосредоточены все земли, передавал их подданным только на срок жизни, гарантируя тем самым лояльность своих соратников²²⁶. После признания в XII веке простого неограниченного права собственности – основного наследуемого вещного титула, за землевладельцами была сохранена возможность передавать принадлежащее им имущество на праве собственности, ограниченном периодом жизни определенного лица или группы лиц²²⁷. Такой имущественный режим, именуемый пожизненным правом собственности, прочно укрепился в американской системе вещных прав.

Срок действия данного права может определяться несколькими способами. Наиболее широко распространены случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право собственности может быть также привязано к периоду жизни лица, отчуждающего собственность (for the life of the transferor)²²⁸. Наконец, следует иметь в виду, что в западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период жизни определяет срок действия пожизненного права собственности. В последнем случае право собственности передается с оговоркой «pur autre vie» (фр.) – на срок чужой жизни. Необходимо при этом учитывать, что период действия пожизненного права собственности может определяться сроками жизни сразу нескольких лиц. Множественность лиц позволяет сохранить титул в силе либо до момента наступления смерти первого из группы лиц (until the first to die of two or more designated measuring lives), либо до тех пор, пока хотя бы одно из указанных лиц остается в живых (until the death of the survivor of two or more designated measuring lives)²²⁹. В силу заведомой ограниченности титула life estate определенным сроком жизни такой сложноструктурной модели права собственности всегда сопутствуют уже упоминавшиеся вещные правопритязания – как возможность лица, совершившего отчуждение данного имущества, вновь вступить в права на него (reversion), так и выжидательное право собственности третьего лица (remainder), если распоряжение о переходе пожизненного права собственности сконструировано соответствующим образом.

Пожизненное право собственности, возникающее из договора или завещания, требует включения в текст такого документа специальных оговорок²³⁰, поскольку, как отмечалось ранее, большинство судов США, опираясь на современную доктрину, склонны полагать, что в отсутствие формулировок, намеренно ограничивающих титул, на котором передается имущество, презюмируется желание собственника передать данное имущество на праве абсолютной собственности²³¹. Традиционно режим пожизненного права собственности устанавливается с помощью следующих передаточных фраз: «передаю N. на срок его жизни»; «передаю N. на срок жизни Z.»²³². Точные формулировки определяются с учетом структуры конкретного правоотношения, однако чем ближе текст договора или завещания к указанным конструкциям, тем выше вероятность того, что распоряжение будет истолковано верно в случае возникновения судебного спора²³³.

Определенные сложности возникают в случаях, когда текст договора или завещания содержит – помимо передаточных фраз (granting clause) – дополнительные указания на круг правомочий, передаваемых правоприобретателю (habendum clause). Так, нередко встречаются условия о том, что лицо, у которого, согласно оговорке, возникает пожизненное право собственности, приобретает все права на данное имущество и может самостоятельно определять его дальнейшую судьбу без каких бы то ни было ограничений²³⁴. Очевидно, что в данном случае имеет место скорее описание правомочий, характерных для простого неограниченного права собственности, нежели тех, которые свойственны пожизненному титулу. В этом контексте не последнюю роль играет приоритет, установленный судами в отношении абсолютной собственности, – в результате распоряжение, содержащее противоречивые формулировки, пусть даже одна из них прямо указывает на пожизненный титул, может быть трактовано иначе, чем намеревались стороны²³⁵. Подобной ситуации не возникает, если объем указанных правомочий не превышает того, который допустим в рамках пожизненного права собственности²³⁶.

Передача имущества на пожизненном титуле реализуется, как правило, посредством договора или завещания. Однако следует иметь в виду, что данный имущественный режим может возникнуть и в силу закона (by operation of law).

При рассмотрении конструкции собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам уже обращалось внимание на то, что в ряде американских штатов действуют акты, предусматривающие однозначное толкование передаточных фраз, ранее обозначавших титул fee tail, в пользу установления пожизненного права собственности²³⁷. Вместе с тем, учитывая тенденцию стремительного распространения простого неограниченного права собственности и явное благоволение судов и законодателей к данному титулу, пожизненное право собственности все реже возникает в силу действия подобного рода статутов²³⁸.

Определенное практическое значение и актуальность сохраняют положения о пожизненном праве собственности, возникающем из брака (marital life estate). Необходимо оговориться, что рассматриваемое основание возникновения пожизненного права собственности в значительной степени эволюционировало и видоизменилось с момента своего появления.

В общем праве различались несколько групп имущественных титулов супругов. Супруг обладал пожизненным правом собственности на все земли, принадлежавшие жене на фригольдном титуле в любое время в период брака и до появления потомства (estate by marital right)²³⁹. Как следствие, супруг в полном объеме реализовывал правомочия владения и пользования землей; на данное имущество допускалось обращение взыскания по долгам супруга, а сам он мог передавать свой титул по договору без согласия жены. Однако любые права, возникавшие у третьих лиц в результате приобретения такого имущества, сохраняли силу только до тех пор, пока брак, заключенный между первоначальными собственниками, оставался действительным.

От пожизненного права собственности в современном его понимании рассматриваемый титул отличался тем, что измерялся, по сути, не жизнью супруга или иного лица, а периодом брака, причем лишь до момента рождения в таком браке первого ребенка²⁴⁰. После появления потомка на свет объем правоспособности мужа изменялся – у него возникало выжидательное право собственности на имущество супруги (estate by the curtesy initiate), действительное в течение всей жизни супруга. В случае, если жена уходила из жизни раньше своего мужа, его гипотетическое право трансформировалось в реальное (estate by the curtesy consummate)²⁴¹. Таким образом появлялся титул, приближенный по содержанию к life estate. После смерти жены (при условии, что в браке был рожден потомок, способный стать наследником имущества) переживший ее супруг становился обладателем так называемого «вдовьего титула» (tenancy by curtesy)²⁴² – пожизненного права собственности на все имущество, принадлежавшее супруге на правах fee simple или fee tail в любой период во время брака²⁴³.

Овдовевшая женщина также имела пожизненное право собственности на имущество усопшего супруга (dower), однако этот титул распространялся лишь на треть земель, принадлежавших мужу на фригольдном праве в любое время в период брака, и только при условии, что такие земли могли быть унаследованы их общим потомством²⁴⁴. По аналогии с вышеупомянутым estate by curtesy initiate имущественные интересы супруги в период брака также гарантировались ее выжидательным правом собственности²⁴⁵ (inchoate dower) с возможностью его реализации после смерти мужа. Никакое отчуждение недвижимости, пусть даже совершенное мужем в пользу добросовестного приобретателя и на возмездной основе, равно как и обращение взыскания на земли супруга по его долгам, не умаляли прав жены на такое имущество²⁴⁶.

При этом необходимо учитывать, что оба «вдовьих титула» – dower и curtesy – были производными (derivative estates) от основного вещного права, на котором второму супругу принадлежало имущество. Следовательно, срок действия пожизненных прав вдовца и вдовы был ограничен не только периодом жизни каждого из них, но и, в первую очередь, определялся действительностью основного титула. Так, например, если супруг при жизни приобретал недвижимость на простом неограниченном праве собственности, однако впоследствии выяснялось, что его титул недействителен в силу того, что иное лицо обладает преимущественным законным правом на данное имущество, производные титулы вдовы следовали судьбе основных прав ее мужа и также признавались недействительными²⁴⁷. Вместе с тем, поскольку владельческие правомочия переходили к жене лишь после смерти мужа, вдовьему титулу не угрожали требования лиц, которые, основываясь на давности владения (adverse possession), претендовали на земли, принадлежавшие супругу при жизни²⁴⁸.

Между тем следует иметь в виду, что «вдовьи титулы», предвосхитившие появление сложноструктурных моделей пожизненного права собственности супругов, хотя и являлись однородными по своей юридической природе, но в то же время обладали принципиальными различиями, отражающими как правовые, так и культурно-исторические традиции общего права. Так, появление потомства было необходимым условием для возникновения титула curtesy, но не для dower – в подавляющем большинстве случаев интересы вдовы обеспечивались вне зависимости от наличия детей, тогда как бездетный вдовец не имел подобного рода гарантий. При этом в отличие от tenancy by curtesy consummate титул dower consummate возникал не автоматически после смерти мужа, а лишь в результате признания требований вдовы (set off) и, как следствие, перевода на нее прав на недвижимое имущество (assignment). Более того, жена была не вправе передавать свой титул inchoate dower третьему лицу, кроме случаев, когда такая передача осуществлялась в связи с переходом к этому лицу прав на земли, принадлежащие супругу (на tenancy by curtesy подобные ограничения не распространялись). И наконец, ключевым отличием является объем «вдовьих» прав, в котором привилегированное положение мужа проявлялось наиболее ярко – англосаксонское право не допускало никаких претензий жены на имущество супруга в размере, превышающем одну треть всех земель, принадлежащих главе семейства.

Учитывая, что до 1540 года общее право не признавало жену законной наследницей имущества супруга, а землевладельцы были значительно ограничены в праве распоряжения, существование титула dower играло ключевую роль в поддержке овдовевших женщин и обеспечении их социально-экономических интересов²⁴⁹. Титул curtesy, в свою очередь, гарантировал права вдовцов, а вместе с тем – и права оставшихся на их попечительстве детей, потерявших мать и нуждающихся в повышенной защите со стороны государства²⁵⁰. Впоследствии, с предоставлением собственникам права свободного распоряжения имуществом и с появлением у землевладельцев возможности передавать недвижимость на различных титулах посредством договоров и завещаний, «вдовьи титулы» фактически утратили свое значение в Старом Свете²⁵¹.

Однако рецепция английского права перенесла данные конструкции в систему собственности США, где, благодаря статутам, принятым в отдельных штатах, титулы curtesy и dower трансформировались в специфические модели пожизненного права собственности, продолжая таким образом иллюстрировать возможность возникновения life estate в силу закона²⁵². Ряд тенденций, наметившихся в современном американском праве при регулировании имущественных интересов овдовевших супругов, представляют особый интерес. Прежде всего изменены пределы распространения данных титулов – они сужены до имущества, принадлежавшего ушедшему из жизни супругу на момент смерти, тогда как по общему праву учитывалась недвижимость, находившаяся в собственности усопшего в любое время в период брака²⁵³. Во-вторых, объем возможных требований, которые овдовевшие супруги вправе заявлять, стал независим от их половой принадлежности и был сведен к фиксированной доле, составляющей 1/3 (а в некоторых штатах – 1/2) имущества умершего²⁵⁴. Наконец, по новым правилам имущество переходит к лицам, пережившим своих супругов, на условиях существенно более выгодных, нежели те, которые были свойственны традиционным «вдовьим титулам», – право собственности возникает без каких-либо обременений и является свободным от требований кредиторов, что в значительной степени нивелирует границу между современным титулом life estate, возникающим из брачных правоотношений, и правом fee simple²⁵⁵. Вместе с тем принцип того, что непосредственной реализации права dower предшествует вступление в него, не только сохранил свою силу, но и был распространен на титул curtesy. В результате все овдовевшие супруги стали вынуждены заключать с правопреемниками покойных мужа или жены соглашение о выделении своей доли в наследстве либо о переводе прав на такое имущество²⁵⁶.

Примечательно, что не только в регионах, отменивших «вдовьи титулы», но и в некоторых штатах, все еще допускающих применение curtesy и dower, благодаря наследственной реформе, широкое распространение получили альтернативные конструкции вещных прав овдовевших супругов²⁵⁷. В отсутствие завещания таким лицам причитаются законные доли (intestate shares) в имуществе усопшего, переходящие на титуле fee simple. При наличии завещания, по которому овдовевший супруг наделяется собственностью в меньшем объеме, чем гарантированный законом минимум, такое лицо вправе опротестовать данное распоряжение и требовать выдела своей «принудительной» доли (forced share)²⁵⁸. Территории, на которых статутами предусмотрено действие обеих групп рассматриваемых вещно-правовых титулов – и «вдовьих прав», и долей, переходящих в законном порядке (либо взыскиваемых принудительно), – овдовевшие супруги имеют право выбора между указанными режимами собственности²⁵⁹.

Примечательно, что титулы curtesy и dower, первоначально возникнув в качестве конструкций, учитывавших гендерные различия супругов, даже с отменой всех ограничений сохранили формальную привязку к определенному полу. Иначе говоря, мужчины заведомо лишены права претендовать на титул dower, а у женщин отсутствует возможность заявлять какие-либо требования на curtesy. Принимая во внимание щепетильность Соединенных Штатов не только в вопросах равноправия полов, но и в обеспечении баланса интересов сторон в однополых браках, «вдовьи титулы», и без того утратившие популярность, все реже признаются американскими судами²⁶⁰.

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что модели пожизненного права собственности овдовевших супругов, формально все еще являясь основными примерами возникновения конструкции life estate в силу закона, сохранили в праве США скорее историческое, нежели практическое значение и в целях эффективного реформирования системы сложноструктурных моделей права собственности требуют как минимум пересмотра, а в оптимальном случае – упразднения.

Вне зависимости от того, в каком порядке возникло пожизненное право собственности – по договору, завещанию или в силу закона – лицо, владеющее недвижимостью на данном вещно-правовом титуле, подчиняется при реализации своих собственнических правомочий общим правилам, установленным в отношении режима life estate.

Свобода владения и пользования имуществом, находящимся в пожизненной собственности, обусловливается, как и в случае с fee tail, конечностью данного вещно-правового титула, в остальном базируясь на универсальных для всей американской системы собственности требованиях о надлежащем содержании имущества, недопущении злоупотребления правом, учете общественных интересов и защите окружающей среды²⁶¹.

Владельческие правомочия собственника в рамках данной сложноструктурной модели права собственности защищаются от нарушений со стороны любых категорий лиц – как обладающих вещными правопритязаниями на данное имущество, так и не имеющих никаких прав в отношении него²⁶². Так, в случае нарушения пожизненного права собственности путем физического вторжения в пределы недвижимости, пострадавшее лицо вправе в судебном порядке требовать от виновных компенсации нанесенного ему ущерба, исходя из того, что размер такой выплаты определяется, как правило, разницей в стоимости life estate до и после причинения вреда²⁶³. Вместе с тем законодательство некоторых штатов наделяет собственника правом взыскать с нарушителей полную разницу в стоимости имущества, как если бы эти земли принадлежали данному лицу на титуле fee simple, однако впоследствии из полученной суммы всем, кто обладает вещными правопритязаниями на такую собственность, должны быть выплачены их соответствующие «доли»²⁶⁴.

Имущественный режим life estate также гарантирует собственнику право на плоды и доходы, полученные от пользования недвижимостью²⁶⁵. Такое право, ставящее собственника в преимущественное положение относительно всех других лиц (не считая тех, кто обладает вещными правопритязаниями на данное имущество), может тем не менее быть прямо ограничено условиями, на которых осуществлялась передача вещно-правового титула²⁶⁶.

Наконец, главным отличием, определяющим суть life estate, являются строгие рамки, установленные на распоряжение имуществом, находящимся в пожизненной собственности. Общим инструментом передачи пожизненного права собственности является договор, однако абсолютизировать данный принцип, как это делают некоторые западные авторы, вовсе не следует²⁶⁷. Имущество, принадлежащее собственнику на титуле life estate, может в дальнейшем передаваться и по завещанию, но лишь в случаях, когда действительность рассматриваемого права определяется сроком жизни третьего лица (pur autre vie), а не правообладателя, осуществляющего такое распоряжение²⁶⁸.

Отчуждение недвижимости может быть произведено лишь в объеме меньшем или равном тому, на котором имущество принадлежало лицу, совершившему такую передачу, поскольку права, перешедшие по данного рода сделке, сохраняют силу только в течение срока действия аналогичных прав первоначального собственника²⁶⁹. Вместе с тем даже в указанных пределах отчуждение имущества, находящегося в пожизненной собственности, не является в полной мере эффективным.

Дело в том, что невозможность заранее установить момент, в который life estate прекратит свое действие, делает крайне невыгодными любые сделки с недвижимостью, обремененной данным титулом. Какой бы ни была рыночная стоимость имущества, его оборотоспособность заведомо снижена в силу ограничений, установленных режимом life estate, а также из-за того, что вещное право, определяющее судьбу данного объекта, находится в постоянной зависимости от события, наступление которого невозможно ни предугадать, ни тем более предотвратить.

Принимая во внимание вышесказанное и руководствуясь тем, что рыночные отношения являются основой социально-экономического развития современного государства, американские суды нередко идут навстречу собственникам, признавая действительными сделки по продаже земли, находящейся в пожизненном праве собственности, даже если они были совершены без согласия лиц, обладающих выжидательным правом собственности на такое имущество²⁷⁰. При вынесении подобного рода решений учитываются не только интересы сторон, но и целесообразность сохранения за отчуждаемым имуществом режима пожизненной собственности²⁷¹.

Титул life estate, сохранение которого в американской системе собственности объяснялось стремлением Соединенных Штатов обеспечить землевладельцев максимально широким кругом альтернативных вещно-правовых конструкций, на сегодняшний день перестал оправдывать свое назначение, препятствуя свободному обороту недвижимости и усложняя работу судов. В связи с этим дальнейшее сохранение данной сложноструктурной модели права собственности в правовой системе США представляется маловероятным.