Текст книги "Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография"

Поскольку сложноструктурные модели фригольдной собственности являются основой американской системы имущественных отношений, демонстрируя максимально возможную полноту прав, которой способны обладать собственники недвижимого имущества в США, рассмотрение отдельных моделей права собственности, входящих в предмет настоящего исследования, целесообразно начать именно с этих конструкций.

Глава 2
Сложноструктурные модели фригольдной собственности в праве США

Property is the most ambiguous of categories. It covers a multitude of rights which have nothing in common except that they are exercised by persons and enforced by the State. Apart from these formal characteristics, they vary indefinitely in economic character, in social effect, and in moral justification.

R. H. Tawney¹⁷⁸

§ 1. Простое неограниченное (абсолютное)
право собственности

Наиболее значимым, полноценным и, что характерно, самым распространенным фригольдным титулом на землю в США является простое неограниченное право собственности (fee simple absolute)¹⁷⁹, часто именуемое «абсолютным» или «простым правом собственности» (fee simple)¹⁸⁰. Данный вещно-правовой титул представляет собой базовый элемент всей системы сложноструктурных моделей американского права собственности.

Как следует из самого названия, данный титул предоставляет собственнику наибольшую полноту прав в отношении принадлежащей ему недвижимости, не ограничивая (за исключением случаев, о которых будет сказано далее) правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а также предоставляя максимальные гарантии в обеспечении и защите данного права.

Ключевой характеристикой данного права является потенциально бесконечный срок его действия¹⁸¹. Иначе говоря, абсолютное право собственности не знает никаких ограничений по времени, не обременено никакими вещными правопритязаниями и не может быть механически прервано.

Здесь следует учесть, что западная доктрина придерживается позиции, согласно которой любое правило должно рассматриваться не только в рамках классического его применения, но и с крайних позиций, в утрированных обстоятельствах, возможность возникновения которых нельзя исключать со стопроцентной вероятностью. В этой связи простое неограниченное право собственности, несмотря на общий принцип его бессрочности, может как минимум теоретически быть прекращено. Гипотетическим примером этого может служить случай, при котором у правообладателя, не распорядившегося судьбой принадлежащего ему имущества в завещании, после смерти не остается законных наследников, которые по нормам данного штата имели бы право на правопреемство, в результате чего недвижимость, принадлежавшая данному лицу на праве абсолютной собственности, переходит в пользу государства как выморочное имущество (escheat)¹⁸². Вместе с тем рассматриваемый пример не следует оценивать в качестве абсолютной иллюстрации возможного прекращения простого неограниченного права собственности, поскольку контекст толкования подобной ситуации зависит от законодательства каждого штата. В целом в данном отношении функционируют два основных подхода: ряд американских регионов видит в обращении выморочного имущества в пользу государства форму прекращения вещно-правового титула первоначального абсолютного собственника, тогда как другие штаты находят в этом всего лишь форму универсального правопреемства, сопровождающуюся не преобразованием самого вещного права, а лишь сменой собственника (государство в таком случае считается «последним наследником» (ultimate heir))¹⁸³.

Так или иначе, с учетом вышеназванной оговорки во всех остальных отношениях простое неограниченное право собственности является фактически единственным элементом сложноструктурных моделей права собственности в США, который носит абсолютный характер¹⁸⁴. Это обеспечивается беспрепятственной оборотоспособностью, или отчуждаемостью (alienability) данного титула. Свободная передача имущества как первооснова простого неограниченного права собственности осуществляется несколькими способами.

Имущество на праве абсолютной собственности может передаваться как при жизни его первоначального правообладателя (inter vivos), так и после смерти собственника – в порядке перехода по наследству (как по закону, так и по завещанию)¹⁸⁵.

При этом характерной чертой американской системы права собственности, делающей структуру этой системы максимально вариативной, является способность собственника совершить отчуждение (как прижизненное, так и с помощью завещания) не только всего принадлежащего ему права, но и его части.

Здесь непременно следует оговориться о том, что фундаментальным принципом всей концепции собственности в США является то, что никакой собственник не может распорядиться правом, превышающим по объему то, которое принадлежит ему самому¹⁸⁶. Вместе с тем всякий собственник обладает правом по своему усмотрению и в своих интересах сузить для целей передачи принадлежащий ему вещно-правовой титул, сохраняя таким образом за собой те права на данное имущество, которые не перешли в результате сделки. О всевозможных моделях права собственности, возникающих в процессе различных форм распоряжения вещно-правовыми титулами, будет подробно сказано далее.

В случае если обладатель простого неограниченного права собственности намеревается сохранить его в том же объеме за своим правопреемником, передача данного вещно-правового титула должна осуществляться с соблюдением четких правил юридической техники. Нарушение данных требований, как отмечалось, может привести к некорректному толкованию и, как следствие, осуществлению распоряжения собственника, в результате чего новый правообладатель рискует получить титул иного характера, нежели тот, что подразумевался изначально¹⁸⁷.

Так, для передачи абсолютного права собственности в тексте договора (будь то, в частности, купля-продажа или дарение) или завещания должна непременно содержаться одна из следующих передаточных фраз (granting clause)¹⁸⁸: «передаю N. и его (ее) наследникам»; «передаю N. на праве абсолютной собственности»; «передаю N. в свободное неограниченное право собственности»¹⁸⁹.

Необходимо учитывать, что доктрина права собственности США принимает во внимание тот немаловажный факт, что требование к включению в тексты распоряжений имуществом данных формулировок возникли исторически, и формальная необходимость их использования в значительной степени снизилась. Однако по сей день ключевые сопроводительные слова «…и его (ее) наследникам» несут вполне определенную юридическую нагрузку: именно с помощью них суды отличают намерение передать простое неограниченное право собственности от стремления передать имущественный титул, обремененный вещными правопритязаниями третьих лиц. Поэтому в составе рассматриваемой передаточной фразы выделяют два обособленных элемента, являющихся своего рода «индикаторами» того, на что направлено распоряжение. Слова «передаю N.» призваны определить лицо, у которого возникает право собственности, иначе говоря, это – «приобретательная оговорка» (words of purchase). В свою очередь, словосочетание «…и его (ее) наследникам» указывает именно на абсолютный характер вещного права¹⁹⁰, что является «оговоркой об отсутствии обременений» (words of limitation) правами третьих лиц¹⁹¹.

В этой связи следует избегать возможных заблуждений относительно того, что слова «…и наследникам» создают какие-либо права у таких наследников. Напротив, эта формулировка нацелена на то, чтобы вся полнота права возникла у собственника, правопреемники которого смогут вступить в права на данное имущество в порядке наследования лишь в случае, если собственник не распорядится им иначе в течение всей жизни¹⁹².

Вместе с тем в настоящее время в США наметилась стойкая тенденция к отхождению от оговорки об отсутствии обременений (любых аналогов фразы «…и наследникам»), поскольку на территории большинства штатов действует система статутов и прецедентов, явно свидетельствующих о том, что желание абсолютного собственника передать принадлежащее ему право в полном объеме презюмируется, если он прямо не выражает обратного¹⁹³. Таким образом, во многих случаях первоначальному правообладателю достаточно лишь обозначить свое желание передать принадлежащее ему право на недвижимое имущество конкретному лицу, чтобы последнему перешло простое неограниченное право собственности¹⁹⁴.

Абсолютизируя данную идею, некоторые авторы считают сохранение в отдельных договорах и завещаниях рассматриваемой оговорки недосмотром юристов, ставших «заложниками привычек»¹⁹⁵. Подобное мнение не учитывает тот факт, что ряд штатов по-прежнему требует включения слов о наследниках в распоряжения об отчуждении собственности. Об этом, в частности, свидетельствуют судебные решения, вынесенные во Флориде, Южной Каролине и в штате Гавайи, где в результате рассмотрения нескольких имущественных споров выяснилось, что такие, казалось бы, недвусмысленные формулировки, как «передаю N. на праве собственности навсегда» прямо свидетельствуют лишь о намерении сделать N. единоличным бессрочным владельцем данной собственности, лишив его тем самым права передавать принадлежащую ему землю по наследству, ввиду чего категория «навсегда», которая могла бы свидетельствовать о намерении передать абсолютное право собственности, теряет всякий смысл, поскольку становится ограничена реальным сроком жизни данного лица¹⁹⁶.

Подобные коренные различия в подходе отдельных штатов к пониманию и применению норм¹⁹⁷, обеспечивающих передачу наиболее обширного вещно-правового титула – простого неограниченного права собственности – крайне деструктивно влияют на систему сложноструктурных моделей права собственности США и в этой связи справедливо критикуются прогрессивными американскими учеными.

Профессор Джон Спранклинг, возглавлявший Сектор права собственности в Ассоциации американских школ права¹⁹⁸ – признанном авторитете в области юридического образования, – настаивает на том, что сохранение в отдельных регионах устаревшего принципа общего права о необходимости использования оговорки о наследниках вызывает сразу несколько опасений. Во-первых, в большинстве случаев абсолютный собственник действительно намерен передать именно то неограниченное право, которое ему законно принадлежит. Следовательно, усложненные требования к использованию специальных юридических формулировок фактически становятся правовой ловушкой на пути граждан, действующих добросовестно, не злоупотребляющих правом и не затрагивающих интересов третьих лиц. Все это позволяет говорить о прямом ограничении автономии воли значительного количества законопослушных американцев. Второй крупной проблемой, которая возникает в ситуации, когда собственники недвижимости в различных штатах оказываются в принципиально неравном положении, является искусственное ограничение оборотоспособности целого ряда земель, что в итоге может быть чревато серьезными негативными последствиями социально-экономического характера¹⁹⁹.

Именно поэтому в подавляющем большинстве регионов американские суды уже сегодня отдают безусловное предпочтение простому неограниченному праву собственности²⁰⁰, если возникает необходимость подобного коллизионного толкования²⁰¹.

Принимая во внимание все вышесказанное и учитывая общую ориентированность правовой системы США на максимально эффективные практические решения, с высокой степенью вероятности можно говорить о том, что уже в ближайшем будущем будет завершена полная унификация механизма регулирования вопросов отчуждения абсолютной собственности, в рамках которой главным юридическим инструментом передачи имущества на праве простой неограниченной собственности станет предельно лаконичная конструкция текстов распоряжений.

Примечательно, что даже при отсутствии каких бы то ни было сложностей в части толкования и применения оговорок, сопровождающих сделки по распоряжению землей, американское право требует соблюдения важного правила, позволяющего избежать определенного рода столкновений между интересами различных правообладателей в дальнейшем, уже после того, как отчуждение имущества будет осуществлено.

Правило о несовместимости (rule of repugnancy) говорит о том, что любое право, возникшее пусть и законным способом, но противоречащее переданному ранее титулу абсолютной собственности, ничтожно²⁰². Речь идет прежде всего о случаях, когда необходимо определить судьбу имущества, оставшегося после смерти первоначального правообладателя и лица, которому данное имущество перешло на праве простой неограниченной собственности.

Допустим, собственник включает в текст контракта или завещания слова о том, что в случае если лицо, приобретающее данное имущество, не использует при жизни всю полноту переходящего ему права собственности и не распорядится этим имуществом по своему усмотрению, все оставшееся после его смерти должно перейти названному в данном документе третьему лицу²⁰³. С точки зрения системы вещных прав США подобная оговорка в рамках большинства моделей права собственности не создает прямой конкуренции между правомочиями первого правопреемника и интересами лица, указанного в качестве возможного выгодоприобретателя, поскольку у последнего возникает не полноправный вещный титул на данное имущество, а лишь право так называемой «выжидательной собственности» (remainder), о котором позже будет подробно сказано в части исследования, специально посвященной рассмотрению данного рода правопритязаний. Однако применительно к простому неограниченному праву собственности указанное условие будет считаться недействительным ввиду того, что оно изначально несовместимо с абсолютным характером титула собственника, с автономией его воли, формально не ограниченной сроком жизни²⁰⁴. Учитывая, что простое неограниченное право собственности предельно приближено к фундаментальной романо-германской концепции единого права собственности, недопустимость его обременения правами третьих лиц (пусть и с возможностью их полноценной реализации в будущем), представляется совершенно обоснованной и логичной.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ряд американских юристов настаивает на абсурдности данного правила, полагая, что абсолютный характер вещного права имеет куда меньшую ценность, нежели наличие у первоначального собственника инструментов, необходимых ему для выражения своих намерений по распоряжению имуществом²⁰⁵.

Даже с учетом коренных отличий разносистемных подходов к пониманию сути института собственности согласиться с таким тезисом едва ли представляется возможным. Прежде всего в нем усматривается логическая непоследовательность. Настаивая на свободе одного собственника в ничем не ограниченном выборе форм и средств распоряжения принадлежащим ему имуществом (не знающим на этот момент никаких сторонних обременений), приверженцы данной позиции безосновательно пренебрегают аналогичной свободой второго собственника, которому недвижимость переходит на том же праве, но уже отягощенная вещными правопритязаниями третьих лиц.

Такое привилегированное положение первого абсолютного собственника перед его фактическим правопреемником видится неоправданным, когда речь идет о простом неограниченном праве собственности. Не следует также забывать о том, какой трудный путь пришлось пройти английским и американским землевладельцам до того, как страны общего права наконец-то уравняли положение обладателей одних и тех же вещно-правовых титулов, отбросив пережитки феодальных условностей и ограничений. В этой связи правило о несовместимости нисколько не ущемляет автономии воли собственников, напротив, содействуя эффективному функционированию системы сложноструктурных моделей права собственности в Соединенных Штатах.

Анализ исторической цепочки преобразования основного имущественного титула, занимающего центральную позицию в системе вещных прав США, обнажает характерную особенность всего англо-американского подхода к феномену собственности на землю. Уделяя пристальное внимание идее безупречно сконструированного вещно-правового титула, детализируя всевозможные подходы к способам его передачи и защиты, Соединенные Штаты фактически возвышают юридическую фикцию над самим непосредственным объектом данного права. Иначе говоря, право собственности постепенно превращается из юридического инструмента, призванного обеспечивать беспрепятственное осуществление правомочий собственника в отношении определенного имущества, – в самостоятельный предмет правового регулирования и охраны. В результате право собственности оказывается фактически обособленным от своего непосредственного объекта и приобретает первостепенное значение для юристов и в том числе – представителей судебной власти. При этом не следует забывать, что самих собственников интересует прежде всего судьба их недвижимого имущества и инвестированных в него сил и средств, а не наличие некого абстрактного права, лишенного всякой ценности в отрыве от реального имущества²⁰⁶. Речь, разумеется, не идет о том, чтобы отказаться от защиты вещно-правовых титулов, но лишь о том, что эти титулы должны рассматриваться как производные, а не первостепенные по отношению к имуществу, находящемуся в собственности²⁰⁷.

§ 2. Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам

На протяжении долгого времени собственность в странах общего права играла роль привилегии, определяющей статус и положение правообладателя. Состоятельные семьи, владевшие землей, стремились сохранить титул за будущими наследниками. Наиболее эффективным способом передачи недвижимого имущества из поколения в поколение в рамках одного рода являлась собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail) – специфическая сложноструктурная модель права собственности, весьма характерная для англо-американской правовой системы²⁰⁸. Прежде чем перейти к непосредственному анализу данной модели права собственности и анализу ее содержания необходимо отметить, что в основе данного титула лежали следующие концептуальные идеи. С одной стороны, имущественный режим fee tail позволял собственникам обеспечить своих потомков недвижимостью и правами на нее. Одновременно с этим, из самого названия рассматриваемого вещно-правового титула очевидно, что модель собственности с правом передачи прямым нисходящим наследникам устроена таким образом, чтобы заведомо предотвратить легкомысленное распоряжение имуществом, сопряженное с риском его утраты.

Титул fee tail обязан своим появлением Второму Вестминстерскому статуту, принятому Эдуардом I в 1285 году. В соответствии с этим документом, оборот земель мог быть ограничен передачей по наследству правопреемникам первого приобретателя²⁰⁹. В результате сформировалась собственность, ограниченная возможностью передачи прямым нисходящим потомкам. В разное время действовали отдельные подвиды данного титула, включая право собственности, наследуемое лишь потомками мужского рода (fee tail male), значительно реже – наследуемое по женской линии (fee tail female), а также титул, переходящий только к наследникам, рожденным от определенной жены (fee tail special).

За несколько веков английские земли стали настолько обременены правами собственников, владеющих имуществом на данном титуле, что в юридической литературе данный исторический период нередко характеризуется как «время сковывания» англосаксонских земель²¹⁰. Формально такое положение дел сохранялось вплоть до 1925 года, когда в Англии было официально упразднено право собственности, ограниченное возможностью наследования прямыми нисходящими потомками. До этого владельцы земель вынуждены были изыскивать дополнительные инструменты для перевода имущества, принадлежащего им на данном титуле, в иной вещно-правовой режим, прибегая к сложным судебным процедурам²¹¹.

Несмотря на отмену fee tail в Англии, Соединенные Штаты до сих пор полностью не исключили данный титул из системы собственности. И хотя его применение фактически сведено к минимуму (в основном в силу нежелания самих участников участвовать в такого рода правоотношениях), судам время от времени приходится сталкиваться с договорами и завещаниями, содержащими распоряжения о передаче имущества в собственность с правом дальнейшего перехода лишь прямым нисходящим наследникам. В связи с этим отдельного рассмотрения заслуживают конструкции, с помощью которых данный титул обозначается в текстах вышеуказанных документов.

Наиболее универсальной фразой, традиционно используемой для выражения намерения передать имущество на рассматриваемом праве, является формула «передаю имущество в собственность N. и его прямым нисходящим потомкам»²¹².

Обращает на себя внимание тот факт, что в распоряжении определен круг правоприобретателей, у которых в равном объеме, но в разное время возникает право собственности на один объект недвижимости. Иначе говоря, судьба имущества становится определена на несколько поколений вперед – вплоть до исчезновения данной династии. Однако реальное вещное право (present estate) переходит лишь к непосредственному приобретателю имущества, тогда как у его наследников (действительных и гипотетических), а также у лица, отчуждающего такое имущество, возникают вещные правопритязания (future interests)²¹³.

Дети, рожденные у правоприобретателя на момент вступления в силу распоряжения о переходе права собственности, обладают так называемой «полноправной выжидательной собственностью» (vested remainder) на имущество, принадлежащее их родителю. Нерожденные потомки, чей интерес также учитывается, имеют право «условной выжидательной собственности» (contingent remainder). На случай, если у правоприобретателя не остается прямых нисходящих потомков, за первоначальным собственником данного имущества (равно как и за его законными правопреемниками) сохраняется возможность обратного вступления в право собственности (reversion)²¹⁴.

Права и обязанности лица, обладающего имуществом на основании fee tail, значительно сужены по сравнению с простым неограниченным правом собственности. Ограничения в части владения и пользования недвижимостью обусловлены тем, что возложенное на собственника бремя надлежащего содержания имущества дополнительно усилено ответственностью перед последующими поколениями, имеющими законные правопритязания в отношении данного объекта. Универсальный запрет установлен на уничтожение и порчу (waste) имущества, а также на создание условий и обстоятельств, способствующих гибели имущества или его утрате по иным основаниям²¹⁵.

Определяющее значение, отражающее суть режима собственности с правом передачи прямым нисходящим потомкам, имеет то, каким образом в рамках данного титула преломляется правомочие собственника по распоряжению землей. Завещание и наследование имущества, обремененного титулом fee tail, в ином порядке, нежели тот, что предусмотрен данным вещно-правовым режимом, категорически запрещено. Собственник вправе отчуждать недвижимость при жизни, учитывая при этом, что после его смерти имущество в любом случае перейдет его прямым нисходящим потомкам безотносительно того, в чьем владении или пользовании будет на этот момент находиться. Права любых третьих лиц, возникшие у них в результате приобретения имущества у лица, владеющего недвижимостью на титуле fee tail, прекращаются в тот же момент, когда они прекратились бы у данного лица (вне зависимости от того, по какому договору и на каких условиях такие права перешли)²¹⁶.

Право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам долгое время было широко распространено на территории Соединенных Штатов Америки, хотя опыт Старого Света демонстрировал несовместимость данного титула с прогрессивным экономическим развитием страны. Принципиальным реформатором в этой области стал президент Томас Джефферсон, убежденный в том, что режим fee tail, лоббирующий интересы потомственной аристократии, препятствует становлению демократии в новом американском государстве²¹⁷. И хотя сегодня идеи Джефферсона об обществе, целиком состоящем из равноправных мелких землевладельцев, обладающих социально-политической независимостью, представляются утопией, именно третьему американскому президенту удалось, апеллируя к данным идеалам, убедить законодателей штата Вирджиния в необходимости отмены права собственности, передача которого строго ограничена кругом прямых нисходящих наследников.

Современная система права собственности США, в значительной степени обусловленная рыночными отношениями, основой которых является активный оборот земель и иного недвижимого имущества, стремительно сокращает практику использования конструкции fee tail и любых ее разновидностей. Примечательно, что американские регионы избрали различные способы упразднения рассматриваемого титула²¹⁸. На некоторых территориях действуют акты, заранее пресекающие передачу имущества на праве fee tail²¹⁹. В большинстве штатов приняты положения, согласно которым формулировки, ранее порождавшие право собственности, передаваемое прямым нисходящим потомкам, могут по-прежнему включаться в тексты распоряжений, но по правилам современной юридической техники рассматриваются лишь как один из инструментов передачи имущества в абсолютную собственность²²⁰. В ряде регионов передаточные фразы, прежде характерные для fee tail, теперь толкуются в качестве предпосылки возникновения пожизненного права собственности (life estate)²²¹.

Вместе с тем говорить об окончательном предании титула fee tail забвению не приходится. Штаты Коннектикут и Огайо приняли статуты, согласно которым установление данного режима собственности возможно как по договору, так и по завещанию, однако на таком праве недвижимость переходит лишь к первому правопреемнику, а после его смерти прямые потомки наследуют имущество на простом неограниченном праве собственности²²². Четыре американских штата – Делавэр, Мэн, Массачусетс и Род-Айленд – признают право собственности с возможностью передачи прямым нисходящим потомкам практически в том виде, в котором оно существовало в средневековой Англии, однако за собственником наряду с этим резервируется возможность отменить все ограничения по наследованию и посредством гражданско-правового договора (но не завещания) перевести имущество в режим абсолютной собственности²²³. Казалось бы, такая гибкость норм позволяет максимально учесть интересы лиц, владеющих имуществом на титуле fee tail, в том числе – интересы бездетных собственников. Однако на практике подобная конструкция не только не приносит пользы, но и вовсе утрачивает смысл, сталкивая явно устаревшие принципы феодального права с требованиями нового времени без достижения каких-либо целей. С одной стороны, всякий собственник вправе механически прервать исключительный порядок наследования имущества, передав его на основании договора любому лицу, с другой, – тот же собственник, имеющий намерения совершить аналогичное законное распоряжение, но не при жизни, а с помощью завещания, встречает необъяснимые препятствия²²⁴. С учетом вышесказанного, сохранение титула fee tail в том формате, который действует на территории указанных штатов в настоящее время, представляется нецелесообразным, а местное законодательство данных штатов – требующим реформирования с учетом социально-экономических реалий современного общества.