Текст книги "Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография"

§ 4. Сложноструктурные модели отменяемой фригольдной собственности

Наряду с рассмотренными выше базовыми конструкциями фригольдной собственности (абсолютной и пожизненной) американское вещное право различает группу так называемых квалифицированных титулов (qualified fees)²⁷². Данные права смоделированы таким образом, что их действительность ставится в зависимость от определенных условий. Иначе говоря, эти титулы отменяемые (defeasible fees).

Классификация рассматриваемых сложноструктурных моделей права собственности производится с учетом двух основных параметров: 1) базового титула, заложенного в основу отменяемого права; 2) вида условий, которые влияют на сохранение данного права в силе. Исходя из этого выделяются простое отменяемое право собственности (defeasible fee simple estate) и пожизненное отменяемое право собственности (defeasible life estate), каждое из которых может быть подчинено суспензивному условию (determinable), резолютивному условию (subject to a condition subsequent), а также резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (subject to an executory limitation).

Квалифицированные титулы объединены по своей природе общей целью – они создаются прежде всего с тем, чтобы первоначальный собственник, отчуждающий недвижимость на одном из фригольдных титулов, мог обеспечить сохранность данного объекта, гарантировать определенный порядок его содержания и использования, а в случае несоблюдения установленных требований – определить дальнейшую судьбу имущества²⁷³.

Простое право собственности, подчиненное суспензивному условию (fee simple determinable)²⁷⁴, по аналогии с простым неограниченным правом собственности (fee simple absolute) формально не имеет фиксированного срока действия, поэтому в потенциале может длиться вечно.

Особенность титула fee simple determinable состоит в том, что такое право является действительным до момента наступления либо, напротив, прекращения определенных событий, указанных в договоре или завещании в качестве отлагательных условий²⁷⁵. Как только требования, которыми титул обусловлен, нарушаются, данное вещное право тут же прерывается.

Для установления подобной сложноструктурной модели права собственности необходимо использование специальных передаточных фраз, прямо свидетельствующих о намерении ограничить имущественный титул²⁷⁶. Так, предположим, N., владеющий недвижимостью на абсолютном праве, передает это имущество в собственность Z. со следующей формулировкой: «до тех пор, пока данная земля будет использоваться Z. для целей проживания, иначе участок возвращается в собственность N. и его наследников».

Ключевой характеристикой титула fee simple determinable, переходящего к правоприобретателю в таком порядке, является то, что в течение всего срока соблюдения названных требований собственник владеет имуществом точно так же, как если бы оно принадлежало ему на праве fee simple absolute, однако в случае нарушения отлагательного условия последствия (в виде прекращения отменяемого титула и перехода имущества в собственность первоначального правообладателя) наступают автоматически²⁷⁷.

Из рассмотренного примера очевидно, что лицо, отчуждающее недвижимость на простом праве собственности, подчиненном суспензивному условию, не утрачивает всех прав на такое имущество, а сохраняет за собой вещное правопритязание (future interest), позволяющее ему вновь стать полноценным собственником, как только отлагательное условие будет нарушено (possibility of reverter)²⁷⁸. Следует при этом иметь в виду, что и утрата fee simple determinable, и возврат fee simple absolute к первоначальному собственнику происходят немедленно, без необходимости совершения любой из сторон каких-либо дополнительных действий²⁷⁹.

Соединенные Штаты не устанавливают четких нормативов применительно к редакции оговорок, с помощью которых в текстах различного рода распоряжений обозначаются суспензивные условия. Наиболее традиционными являются словосочетания «до тех пор, пока», «так долго, как», «при условии, что», «если при этом»²⁸⁰, но стороны свободны в выборе любых альтернативных формулировок. Более того, отсутствие указанных фраз не препятствует признанию режима fee simple determinable, если в распоряжение включено указание на то, что за лицом, отчуждающим данное имущество, сохраняется возвратное правопритязание в форме possibility of reverter²⁸¹. В случаях когда документ не содержит ни передаточную оговорку, четко выражающую суспензивное условие, ни прямую отсылку к правопритязаниям лица, отчуждающего имущество, суды склонны полагать, что недвижимость переходит на простом неограниченном титуле²⁸².

Особый интерес представляет позиция американских юристов на предмет содержания отлагательных условий, содержащихся в рассматриваемых сложноструктурных моделях права собственности²⁸³. Требования, соблюдение которых необходимо для существования титула, определяются исходя из частных обстоятельств, вариативность которых существенно затрудняет установление универсальных правил в отношении суспензивных условий. Наиболее общими принципами, действующими в данной области, являются реальная выполнимость условий и как минимум гипотетическая возможность их нарушения. В случае если хотя бы одна из этих вводных отсутствует, вещное право с высокой степенью вероятности будет квалифицировано как fee simple absolute²⁸⁴.

Установление анализируемого режима собственности на протяжении долгого времени позволяло землевладельцам, неограниченным в выборе отлагательных условий, добиваться с их помощью практически любых экономических целей, воздействовать на поведение членов семьи²⁸⁵ и иных лиц, влиять на порядок работы различных организаций²⁸⁶ и даже государственных учреждений²⁸⁷. В некоторых случаях передача недвижимости на титуле fee simple determinable давала возможность предупредить расточительное отношение к имуществу, стимулировать занятие определенной профессиональной или общественной деятельностью или обеспечить сохранение семейных традиций. Однако в иных ситуациях данная модель сложноструктурного права собственности предоставляла заинтересованным лицам возможность устанавливать такие суспензивные условия, которые позволяли добиваться принудительного заключения брачных союзов либо, напротив, принятия обета безбрачия, допускали оказание давления при подписании деловых соглашений и принуждение к действию в чужих интересах²⁸⁸. Таким образом, лицо, законно владеющее имуществом на простом праве собственности, подчиненном суспензивному условию, нередко оказывалось в крайне зависимом, уязвимом положении.

Столкнувшись с тем, что противоречивые отлагательные требования могут угрожать не только частным, но и общественным интересам, а также основам правопорядка, американские власти предприняли попытку упорядочить систему суспензивных условий. Это, в частности, нашло свое отражение в правилах, вошедших во Второй Свод норм о праве собственности.

Обновленная концепция удивительным образом коснулась в основном ограничений, связанных с брачно-семейными отношениями, тогда как подход к условиям, относящимся к вероисповеданию, образу жизни, получению образования, выбору занятий и иным сферам, тесно связанным с личными правами граждан, фактически не изменился²⁸⁹.

В связи с этим на сегодняшний день крайне редко приводятся в исполнение отлагательные требования, содержащие ограничения или запрет на вступление в брак, побуждающие к разводу или разделению семей, препятствующие спорам о наследстве²⁹⁰. Вместе с тем условие, согласно которому титул привязан к холостому (незамужнему) положению правообладателя, может быть признано судом законным, если окажется доказано, что такая суспензивная оговорка нацелена на оказание материальной помощи собственнику, не имеющему семьи, а не на предотвращение матримониального союза²⁹¹. Аналогичным образом допускается отлагательное условие, возбраняющее повторное заключение брака, если такое условие установлено одним из супругов в отношении другого, поскольку предполагается, что подобный режим может являться инструментом взаимной имущественной поддержки мужа и жены²⁹².

Поскольку собственники недвижимости, обремененной титулом fee simple determinable, скованы в своих действиях рамками отлагательных требований, любые сделки с таким имуществом на практике оказываются в немалой степени затруднены. В связи с этим в настоящее время сложноструктурная модель простого права собственности, подчиненного суспензивным условиям, применяется в основном для благотворительных, образовательных и иных некоммерческих целей, и лишь в редких случаях используется в коммерческом обороте²⁹³.

Простое право собственности, подчиненное резолютивному условию (fee simple subject to a condition subsequent) сконструировано таким образом, что при наступлении определенных обстоятельств (отменительных условий), титул – по решению лица, совершившего отчуждение имущества, – может утратить силу. Как очевидно, рассматриваемой модели права собственности также сопутствует вещное правопритязание первоначального собственника. Однако в данном случае такое право выражено в форме возможности вновь вступить в право собственности (right to re-enter)²⁹⁴, реализация которой носит волевой характер.

Общие требования, установленные в отношении выбора и содержания передаточных фраз, используемых для отчуждения имущества на праве fee simple determinable, в значительной степени распространяются и на fee simple subject to a condition subsequent²⁹⁵. Разумеется, конкретные формулировки отменительных и отлагательных конструкций при этом не совпадают²⁹⁶.

Ключевым отличием режима собственности, подчиненного резолютивному условию, является механизм наступления последствий. Если случается событие, указанное в качестве основания прекращения данного права, автоматической смены собственника не происходит – окончательная судьба титула зависит от волеизъявления лица, установившего в отношении имущества режим fee simple subject to a condition subsequent. Иными словами, такое право, несмотря на формальную привязку к резолютивным условиям, продолжает действовать до тех пор, пока первоначальный собственник не реализует принадлежащее ему притязание и не аннулирует отменяемый титул²⁹⁷.

В данном контексте особое значение имеют способы, с помощью которых правомочное лицо может прекратить действие титула fee simple subject to a condition subsequent. В прежние времена английское общее право требовало того, чтобы после наступления отменительного условия первоначальный собственник в присутствии свидетелей физически возвратился на принадлежавшую ему землю, обозначив таким образом свое желание вновь вступить в права на данное имущество²⁹⁸. На сегодняшний день американские власти не настаивают на обязательности данной процедуры. Одни штаты устанавливают необходимость предъявления иска о восстановлении владельческих правомочий (start an action to recover possession)²⁹⁹, в других юрисдикциях первоначальный собственник должен прежде, чем возбуждать судопроизводство, совершить конклюдентные действия, указывающие на намерение вернуть имущество³⁰⁰, в большинстве случаев достаточно направить обладателю титула fee simple subject to a condition subsequent письменное уведомление о прекращении данного права³⁰¹. Несмотря на то что в литературе бытует мнение о неприменимости в современных условиях принципа «физического возврата» на землю, судебная практика до сих пор допускает этот метод прекращения чужого отменяемого титула³⁰².

Специфические особенности, отличающие рассматриваемую сложноструктурную модель права собственности, подчиненного резолютивным условиям, от схожей конструкции, ограниченной суспензивными требованиями, имеют значение не только для научной классификации отменяемых имущественных режимов, но и играют принципиальную роль в судебных разбирательствах по делам о недвижимости.

Поскольку формулировки распоряжений, с помощью которых совершается отчуждение собственности, нередко страдают противоречивостью и двусмысленностью, то в случае возникновения спора судьям приходится самостоятельно квалифицировать титул, обременяющий объект недвижимости, и как следствие, определять его судьбу³⁰³. Разумеется, что суд в таком случае, стремясь к вынесению справедливого решения, учитывает не только намерения, которыми руководствовался первоначальный собственник, передавая принадлежавшее ему имущество, но и интересы правоприобретателя, чей отменяемый титул находился в зависимости от недостаточно четко выраженного условия³⁰⁴.

Автоматическое прекращение права fee simple determinable при нарушении отлагательных условий делает данный титул легко утрачиваемым, а его обладателя – излишне уязвимым. На сегодняшний день прецедентная система не имеет универсального принципа³⁰⁵, согласно которому суды при неоднозначности конструкции отменяемого права обязаны толковать ее в пользу fee simple subject to a condition subsequent, однако общая тенденция складывается именно подобным образом³⁰⁶.

Кроме того, определив, что простое право собственности подчинено резолютивному условию, суд может счесть обстоятельство, формально подпадающее под действие отменительной оговорки и таким образом служащее основанием иска о восстановлении прав первоначального собственника, недостаточным для прекращения вещного титула³⁰⁷.

Дискуссионный характер, присущий аннулируемым вещным титулам, а также отсутствие последовательной единообразной практики рассмотрения споров о недвижимости, обремененной такими правами, делают необходимым проведение сравнительного анализа результатов принятия судами различных решений в данной области. Последствия, наступающие для сторон в связи с признанием определенного вещного права, варьируются не только по содержанию, но и по механизму действия.

Прежде чем перейти к изучению отдельных аспектов правоотношений, в которых проявляется прикладное значение квалификации рассматриваемых титулов, необходимо обратить внимание на нюанс, характерный для обеих категорий отменяемых прав. Каким бы ни было условие, на котором действует право собственности, его нарушение не влечет за собой фактического прекращения владения. Лишь в исключительных случаях лицо, владеющее недвижимостью на аннулируемом титуле, добровольно возвращает имущество первоначальному собственнику по факту наступления событий, предусмотренных суспензивными или резолютивными условиями. Как правило, полноценный возврат во владение лица, обладающего вещным правопритязанием, становится возможен только в итоге соответствующего искового производства³⁰⁸.

В рамках модели простого права собственности, подчиненного отлагательным требованиям, продолжение владения считается незаконным с момента нарушения суспензивного условия, а обладатель притязания автоматически приобретает право на подачу иска о восстановлении владельческих правомочий³⁰⁹.

В ситуации, когда условие, с которым связана вещно-правовая конструкция, носит резолютивный характер, владение рассматривается иным образом, поскольку само отменяемое право может быть прервано лишь по решению первоначального собственника. До этого момента – пусть события, предусмотренные отменительным условием, и имели место – собственник, которому имущество принадлежит на праве fee simple subject to a condition subsequent, продолжает являться законным владельцем, а лицо, обладающее вещным правопритязанием на такое имущество, не вправе подать иск, не предварив его соответствующим уведомлением или иной формой волеизъявления о намерении прервать действие аннулируемого титула³¹⁰.

Между тем в ряде штатов действуют статуты (а в некоторых юрисдикциях – прецеденты), в соответствии с которыми право на иск возникает у первоначального собственника одновременно с нарушением резолютивного условия и, как отмечалось выше, подача искового заявления отождествляется с реализацией правопритязания³¹¹. Подобный порядок существенно размывает границу между двумя самостоятельными сложноструктурными моделями права собственности, тем самым нарушая логику, которой руководствуются собственники недвижимости при выборе определенного вещно-правового режима. Учитывая различия в подходе отдельных штатов к регулированию данных конструкций, правообладатели вынужденно оказываются в неравном положении – как в процессе реализации владельческих правомочий, так и при необходимости их защиты³¹².

В случаях, когда владение имуществом продолжает осуществляться лицом, чей титул был прекращен в результате нарушения суспензивных или резолютивных условий, доходы, полученные от такого неправомерного владения за весь его период (mesne profits), могут быть взысканы первоначальным собственником, чьи интересы пострадали. Определение размера и порядка взыскания указанных сумм зависит от того, на каком отменяемом праве данное имущество принадлежало и, как следствие, с какого момента владение утратило законный характер.

Как отмечалось, автоматическая утрата титула fee simple determinable, наступающая вследствие несоблюдения отлагательных требований, неизбежно влечет за собой противозаконность последующего владения, и первоначальный собственник, таким образом, немедленно приобретает право требовать взыскания неправомерно полученных доходов. В свою очередь, режим fee simple subject to a condition subsequent позволяет собственнику легитимно владеть имуществом до тех пор, пока первоначальный правообладатель не совершит действий, необходимых для отмены титула, подчиненного резолютивному условию (с учетом рассмотренных выше ограничений и исключений, установленных отдельными штатами)³¹³. Следовательно, и исчисление сроков неправомерного владения, в течение которого лицо получало доход, причитающийся законному собственнику, начинается лишь с момента, когда таким собственником вновь становится первоначальный правообладатель, предпринявший для этого все требуемые меры³¹⁴.

Реализация первоначальным собственником принадлежащего ему правопритязания (а также отказ или воздержание от такой реализации) различным образом влияет на позицию защиты лица, владеющего имуществом в рамках той или иной сложноструктурной модели права собственности, в зависимости от того, подчинен отменяемый титул суспензивному или резолютивному условию.

Положение собственника, которому недвижимость принадлежит на праве fee simple subject to a condition subsequent, является в достаточной мере стабильным и защищенным в случае, если при наступлении отменительных условий первоначальный правообладатель в течение длительного времени остается безучастным или действует пассивно, не выражая намерения вновь вступить в свои права³¹⁵. Подобное поведение может быть квалифицировано как выбор (election), совершенный в пользу отказа от права требования (waiver) и свидетельствующий о нежелании прекращать аннулируемый титул³¹⁶. В результате этого лицо, владеющее имуществом на таком титуле, может заявить о существенном изменении обстоятельств, лишающем первоначального собственника права ссылаться на нереализованное притязание (estoppel)³¹⁷.

Учитывая, что титул fee simple determinable не требует совершения каких-либо действий со стороны первоначального собственника, чье правопритязание реализуется немедленно после нарушения суспензивных условий, отсутствие реакции данного лица, по общему правилу, не может служить основанием для сохранения отменяемого права в силе³¹⁸.

С учетом всего вышесказанного тенденция современной правоприменительной практики, складывающаяся в пользу применения сложноструктурной модели простого права собственности, подчиненного резолютивному условию, представляется вполне оправданной. С одной стороны, собственник и приобретатель имущества сохраняют полную свободу в выборе условий, от которых зависит действительность титула. С другой, – первоначальный правообладатель имеет не только правопритязание на недвижимость, но и обязательство принять участие в определении судьбы обременяющего ее титула, что позволяет с высокой степенью вероятности установить намерение и готовность такого лица вновь вступить в право собственности.

Наиболее специфической является гибридная модель права собственности, при которой отменяемый вещно-правовой титул подчинен резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (fee simple subject to an executory limitation)³¹⁹. Если, как полагают некоторые западные исследователи, владельцу отменяемого титула в значительной степени безразлично, кто в дальнейшем вступит в законные права на имущество, выбывшее из его собственности, – первоначальный правообладатель или третье лицо³²⁰, то сама система англоамериканского права долгое время не придерживалась нейтралитета в этом отношении. До принятия Статута о пользовании³²¹англосаксонские порядки исключали возможность свободного перехода фригольдного титула на отлагательном или отменительном условии в пользу кого-либо, кроме первоначального собственника и его наследников³²². Лишь благодаря указанному акту конструкции простого отменяемого права собственности стали допустимы³²³, а в связи с вступлением в силу Закона о завещаниях – смогли также передаваться по наследству³²⁴, заняв таким образом самостоятельную нишу в системе сложноструктурных моделей права собственности в США.

Механизм действия титула fee simple subject to executory limitation объединяет начала двух рассмотренных выше конструкций. Как и простое право собственности, подчиненное суспензивному условию, анализируемый титул переходит к выгодоприобретателю автоматически, однако в данном случае им становится не первоначальный собственник, а третье лицо, указанное таким собственником при отчуждении имущества. Кроме того, само условие, необходимое для данного перехода носит отменительный, а не отлагательный характер³²⁵. Особенность заключается в том, что, казалось бы, механическая смена собственника на практике продолжает зависеть от решения первоначального правообладателя, которому принадлежит то же правопритязание, что и аналогичному субъекту простого права собственности, подчиненного резолютивному условию. Иначе говоря, наступление обусловленного события дает первичному собственнику основания аннулировать отменяемый титул и вновь вступить в права на недвижимость³²⁶. В отсутствие соответствующего волеизъявления собственником данного имущества становится третье лицо³²⁷.

В качестве отменительных условий, используемых в конструкции fee simple subject to an executory limitation, традиционно фигурируют события, наступление которых невозможно предугадать. Ими, в частности, могут являться такие обстоятельства, как отсутствие у правоприобретателя живых наследников на момент его смерти³²⁸ или, напротив, наличие у такого лица законных правопреемников³²⁹, а также его матримониальное состояние³³⁰ либо уход из жизни в определенном возрасте³³¹. Применительно к недвижимости, передаваемой из благотворительных побуждений в собственность определенного учебного заведения, титул такого правоприобретателя обыкновенно действует до тех пор, пока организация продолжает существовать в качестве образовательного учреждения³³².

Рассматриваемые требования признаются действительными, если они установлены с соблюдением общественных интересов и с учетом Правила против бессрочных распоряжений недвижимостью (Rule Against Perpetuities), предотвращающего обременение права собственности условиями, наступление которых настолько отдалено во времени, что фактически нивелирует смысл использования отменяемого титула.

Определенные противоречия в свете вышесказанного вызывают некоторые передаточные фразы, нацеленные на отчуждение недвижимости на праве fee simple subject to executory limitation. Нередко формулировки, содержащиеся в таких конструкциях, указывают в качестве отменительных условий события, которые носят не просто предсказуемый, а неизбежный характер (например, факт наступления смерти или истечения заранее определенного срока)³³³. Суды не имеют однозначной позиции на этот счет.

В одних случаях титулы, включающие подобные условия, признаются всего лишь специфической разновидностью рассматриваемых сложноструктурных моделей права собственности³³⁴. Другие правоприменители полагают, что такого рода конструкции должны толковаться как простое пожизненное право собственности с сопутствующим правопритязанием третьего лица³³⁵. Как отмечалось, простое пожизненное право собственности является одним из наиболее узких титулов, что ставит не только лицо, обладающее вещным правопритязанием, но и первичного правоприобретателя в менее выгодное положение нежели то, которое подразумевает концепция fee simple subject to an executory limitation. В связи с этим наиболее справедливым видится подход, нашедший свое отражение в Своде норм о праве собственности, согласно которому допускается применение подобной конструкции отменяемого простого права собственности, но все сомнения относительно квалификации титула должны разрешаться с учетом того, каким образом первоначальные намерения собственника отражены в тексте распоряжения, помимо указанной оговорки³³⁶.

Весьма спорным представляется мнение некоторых американских исследователей, полагающих, что сложноструктурная модель права собственности, аналогичная рассмотренной выше, может действовать на базе fee simple determinable³³⁷. Простое право собственности, подчиненное суспензивному условию в пользу третьего лица (fee simple determinable with an executory limitation)³³⁸, не получило ни широкого научного признания, ни тем более практического применения.

Этому видится ряд закономерных оснований. Во-первых, общая тенденция ухода от концепции простого права собственности, подчиненного суспензивному условию, снижает вероятность использования данного титула для целей передачи имущества в собственность третьего лица³³⁹. Во-вторых, нарушение отлагательного условия, призванного защитить в первую очередь, интересы первоначального собственника, за которым сохраняется правопритязание, ведет не только к автоматическому прекращению аннулируемого титула, но и к немедленному переходу имущественных прав. В этой связи возможность использования конструкции fee simple determinable with an executory limitation естественным образом провоцирует вопрос о характере прав, возникающих у третьего лица.

Разумеется, что третье лицо, становящееся выгодоприобретателем, не может обладать теми же правопритязаниями в отношении недвижимости, обремененной простым отменяемым правом, что и ее первоначальный собственник. Следовательно, имущество, выбывшее из собственности лица, владевшего им на суспензивном условии, переходит в собственность третьего лица не на том же праве, на котором им владел первичный собственник, а лишь на титуле, принадлежавшем предыдущему правообладателю³⁴⁰.

Данная правовая модель содержит в себе столь существенное противоречие, что его преодоление на практике едва ли представляется возможным: если допустить, что отменяемый титул прекратил свое существование в силу несоблюдения отлагательного требования, и первоначальный собственник никаким образом не может повлиять на переход имущества в пользу третьего лица, то такое лицо приобретает недвижимость на праве, подчиненном уже нарушенному (и оттого заведомо невыполнимому) условию³⁴¹. Либо данное условие – при возможности его бесконечного возобновления – признается противоречащим Правилу против бессрочных распоряжений³⁴². В последнем случае высока вероятность того, что имущество перейдет к выгодоприобретателю на простом неограниченном праве собственности, что полностью обессмысливает установление в отношении такой недвижимости режима fee simple determinable with an executory limitation³⁴³.

Сегодня в США параллельно с рассмотренными выше сложноструктурными моделями простого отменяемого права собственности формально продолжают существовать аналогичные разновидности пожизненного отменяемого права собственности (defeasible life estates): пожизненное право собственности, подчиненное суспензивному условию (determinable life estate)³⁴⁴; пожизненное право собственности, подчиненное резолютивному условию (life estate subject to a condition subsequent)³⁴⁵ и пожизненное право собственности, подчиненное резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (life estate subject to an executory limitation)³⁴⁶. На сегодняшний день данные вещно-правовые категории не пользуются популярностью, поскольку само пожизненное право собственности, на базе которого они функционируют, стремительно утрачивает актуальность³⁴⁷. Наименьшей распространенностью в этой связи обладает концепция determinable life estate, поскольку субъектам такой собственности свойственна уязвимость. В подавляющем большинстве случаев, когда язык распоряжения недостаточно четок и требует толкования, суд склоняется в пользу квалификации оспоримого титула в качестве сложноструктурной модели пожизненного права собственности, подчиненного резолютивному условию. Если же речь идет о последующем переходе имущества в собственность третьего лица, вещное право традиционно определяется как life estate subject to an executory limitation³⁴⁸.

Завершая рассмотрение сложноструктурных моделей права собственности, действующих на основе отменяемых вещных титулов (defeasible estates) и оценивая их значение для американской системы собственности, необходимо отметить следующее. Обе конструкции аннулируемых прав – fee simple defeasible и defeasible life estate – постепенно следуют судьбе титула fee tail, занимая скорее номинальные, нежели реальные позиции в современном праве США. Западные юристы солидарны в критическом взгляде на такие правовые модели, полагая, что те зачастую способствуют неоправданному риску потери титула, что в значительной степени снижает уровень защиты интересов собственников, гарантируемых Конституцией США³⁴⁹.

Суды, также демонстрируя озабоченность данным вопросом, применяют комплекс мер, направленных на снижение практики использования аннулируемых титулов и минимизации связанных с ними издержек. Прежде всего действует безусловный приоритет судебного толкования вещных прав в пользу абсолютных, если только язык распоряжения не содержит прямых однозначных указаний на установление отменяемого права собственности. Примечательно в этой связи, что собственник, намеренный передать имущество на титуле, действительность которого зависит от соблюдения определенных требований, может стать заложником собственной халатности, поскольку условия, сформулированные недостаточно четко, являются основанием квалификации права в качестве неограниченного, в связи с чем первичный собственник безвозвратно утрачивает притязание, дающее возможность вновь вступить во владение³⁵⁰.