Текст книги "Хозяйственные договора. Правовые и налоговые аспекты для целей налогообложения"

Особое значение для организации бухгалтерского учета операций по договору поставки имеет момент перехода права собственности на предмет договора, так как от этого зависит, на какой счет должны быть оприходованы ценности – на балансовые счета или на забалансовые счета.

Как уже отмечалось, для учета расчетов с поставщиками товаров по договору поставки предназначен счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». На этом счете отражаются расчеты с поставщиками за полученные товары, за товары, расчетные документы на которые не поступили (неотфактурованные поставки), за излишки товаров, выявленные при приемке поступившего товара, а также по авансам и предоплатам. При этом операции, связанные с расчетами за полученный товар, подлежат отражению на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» независимо от факта оплаты.

При этом если счет поставщика был акцептован и оплачен до поступления товаров, а при их приемке была обнаружена недостача, то на сумму недостачи оформляется проводка:

Дебет счета 76 «расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет 2 «Расчеты по претензиям», Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – на сумму недостачи.

Расчеты по предоплате отражаются на счете 60 обособленно от других операций.

Подтверждающим исполнение договора купли-продажи документом, как правило, является накладная на предмет договора.

Особое значение на организацию бухгалтерского и налогового учета имеют условия договора о моменте перехода права собственности на отгруженную продукцию, расчетов за поставленную продукцию, а также цены, указанные в договоре.

Если договор купли-продажи (поставки) предусматривает отличный от общего порядка момент перехода права собственности (владения, пользования и распоряжения) на отгруженные товары и риска их случайной гибели, то операции по учету реализации товаров и продукции отражаются по счету 45 «Товары отгруженные».

Кроме того, полученные товары могут приходоваться на забалансовый счет 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение» в случаях, если:

1) договором определен отличный от общепринятого момент перехода права собственности;

2) покупатель на законных основаниях отказался от акцепта счетов платежных требований и их оплаты на полученные от поставщиков ценности;

3) договором предусмотрено, что полученные неоплаченные ценности не могут быть расходованы до их оплаты;

4) принятия товарно-материальных ценностей на ответственное хранение по прочим причинам.

В случаях приобретения товара в розничных организациях сумма расходов и стоимость приобретенных товаров отражаются в бухгалтерском учете на основании авансового отчета с приложенными к нему документами (товарными чеками и прочими документами) на счете 41 «Товары», 10 «Материалы» и других счетах.

Согласно налоговому законодательству, операции по договору купли-продажи, как правило, облагаются налогом на добавленную стоимость, кроме товаров, предусмотренных ст. 149 Налогового кодекса РФ. При этом налоговый учет операций по договорам купли-продажи и поставки осуществляется в общеустановленном порядке. Объектами налогообложения для этих видов договоров признается реализация товаров на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров по соглашению о предоставлении отступного или новации (ст. 146 Налогового кодекса РФ). При этом если договором или законом не предусмотрено иного, то моментом перехода права собственности у покупателя является момент отражения получения товаров.

В целях налогообложения датой реализации товаров признается наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки товара;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг).

Кроме того, операции по купле-продаже и поставке товаров имеют значение для целей налогообложения прибыли.

При этом для продавца или поставщика объектом налогообложения по налогу на прибыль признается прибыль, полученная налогоплательщиком, исходя из полученного дохода от реализации (ст. 247 Налогового кодекса РФ). Доходом от реализации в целях налогообложения признается выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных (ст. 249 Налогового кодекса РФ). В свою очередь, выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за приобретенные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Для покупателя стоимость приобретенных им товаров и продукции, а также расходы, связанные с их приобретением и доставкой в соответствии с договором, определяется и принимается к налоговому учету для целей определения налоговой базы по налогу на прибыль по основной деятельности и прочим операциям.

В настоящее время в целях борьбы оптовых предприятий в условиях конкуренции за сбыт товаров розничным сетям стало основной задачей маркетинга и поиска клиентов. Одним из инструментов такой борьбы является предоставление скидок покупателям согласно договору купли-продажи товаров и договору поставки. Предоставление скидок для целей налогообложения имеет ряд особенностей. Скидка может предоставляться путем продажи товаров покупателю с учетом снижения цены на него, выплаты вознаграждения покупателю, пересмотра его задолженности за уже поставленный товар или путем дополнительной отгрузки товара.

При учете операций по купле-продаже товаров с учетом скидок для целей налогообложения имеет значение порядок документального оформления скидок. Предоставление скидки в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором. Скидка может быть предусмотрена договором в различных вариантах, применение которых не всегда дает возможность учесть предоставленную скидку для целей налогообложения. Так, скидка может быть предоставлена, когда на основании условий договора поставщик в одностороннем порядке принимает решение о прощении покупателю части долга за поставленный товар. При этом в адрес покупателя необходимо направить извещение об освобождении его от оплаты отдельных товаров. Также договором может быть предусмотрено условие, согласно которому возможно изменение цены на товар при выполнении определенных условий.

В каждом отдельном случае порядок предоставления скидки и ее документальное оформление влияют на порядок исчисления налоговой базы по налогу на прибыль.

Так, с 1 января 2006 г., согласно налоговому кодексу (подп. 19.1 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ), в состав внереализационных расходов включаются расходы в виде премии (скидки), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения условий договора, в частности объема покупок. Однако не все скидки можно признать внереализационным расходом. Для признания скидки для целей налогообложения продавец товара должен учесть ее предоставление условиями договора, причем с четким определением того, за что она предоставляется.

Кроме того, покупатель в обязательном порядке должен выполнить поставленные условия договора. Если же покупатель условия не выполнил, а продавец все же предоставил скидку, то такая скидка не может быть учтена для целей налогообложения в виде внереализационного расхода, уменьшающего налоговую базу по налогу на прибыль.

Особые налоговые последствия возникают в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление скидки в виде пересмотра цены на товар. Продавец такие скидки для целей налогообложения учитывать не может.

Кроме того, для целей налогообложения скидок особое значение имеет дата ее предоставления. Например, если условиями договора предусмотрено предоставление скидки в случае, если покупатель приобретает товар на определенную сумму, то цена на следующую партию снижается. При этом поставщик в целях формирования налоговой базы по налогу на прибыль определяет выручку от реализации товара уже с учетом скидки.

Исходя из этого, можно выделить определенные условия, удовлетворение которых позволяет учесть предоставленные скидки в составе внереализационных расходов:

1) скидки должны быть предусмотрены договором купли-продажи или мены и предоставляться после реализации товара;

2) предоставление скидки не должно быть предусмотрено договором в виде изменения цены реализуемого товара;

3) затраты поставщика в виде выплаченных или предоставленных скидок должны быть экономически оправданными;

4) скидки могут быть предоставлены за определенные обязательства покупателя перед продавцом, которые должны быть выполнены.

Примером таких скидок являются скидки за выполнение объема продаж и так называемые «ассортиментные» скидки. Первый вид скидок является наиболее распространенным и предоставляется в случае достижения покупателем определенного объема закупок у продавца. «Ассортиментные» скидки представляют собой скидку в виде освобождения покупателя от оплаты части товара, если он приобретает полный ассортимент продукции продавца. Для получения такой скидки покупатель обязан приобрести в собственность полный ассортимент продукции продавца. Как правило, такая скидка предоставляется производителем товара, заинтересованным в продвижении на рынок своего товара.

Кроме того, скидки могут предоставляться не только путем списания части долга покупателя, но и путем выплаты покупателю денежной премии или бесплатной отгрузки товара в его адрес.

Скидка в виде пересмотра задолженности покупателя оформляется путем составления акта сверки взаиморасчетов и акта о списании задолженности покупателя. При этом продавец учитывает скидку в качестве внереализационных расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором предоставляет данную скидку, т. е. на дату подписания сторонами акта о пересмотре задолженности покупателя. Следует учесть тот факт, что в сумме скидки не учитывается НДС, приходящийся на стоимость товара, от оплаты которого освобожден покупатель. Кроме того, доходом продавца, исчисляющего налог на прибыль методом начисления, признается полная стоимость реализованного покупателю товара, предусмотренная договором купли-продажи. Организации-поставщики, определяющие налог на прибыль кассовым методом, учитывают доходы исходя из фактически оплаченной выручки. С целью избежания двойного учета скидки, организации, учитывающие доходы с учетом скидки, не могут включить скидку в состав внереализационных расходов.

Покупатель на сумму предоставленной скидки должен увеличить внереализационный доход с учетом НДС, учитываемый для целей налогообложения прибыли (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Кроме того, покупатель при реализации товара, приобретенного со скидкой, включает в расходы стоимость приобретения данного товара, определенную исходя из цены его без учета скидки. При этом для организаций, применяющих кассовый метод, расходы признаются после их фактической оплаты (п. 3 ст. 273 Налогового кодекса РФ). Исходя из того, что приобретенный товар оплачивается с учетом скидки, то при формировании стоимости приобретенного товара необходимо учесть его цену с учетом скидки.

Рассмотрим на примере порядок налогообложения сторон, если предоставленная скидка признается для целей налогообложения внереализационным расходом.

Пример.

6 марта 2006 г. ООО «Зима-лето» (поставщик) и ООО «Паритет» (покупатель) заключили договор поставки одежды на сумму 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 27 450 руб.).

По условиям договора поставщик предоставляет покупателю «ассортиментную» скидку, в случае приобретения им полного ассортимента продукции продавца. Скидка предоставляется в виде прощения суммы задолженности покупателя в размере 5 % от стоимости товара, поставленного в течение месяца.

Товар отгружен покупателю 13 марта 2006 г.

30 марта 2006 г. покупатель частично оплатил поставщику товар на сумму 150 000 руб. (в т. ч. НДС – 22 875 руб.).

31 марта 2006 г. по итогам проведенной инвентаризации товарного остатка в магазинах покупателя было выявлено наличие 100 % ассортимента товаров поставщика. Исходя из этого, поставщик предоставляет покупателю» ассортиментную» скидку в прощении суммы задолженности в размере 5 % от стоимости товара, которая составит 9000 руб. (в т. ч. НДС – 1372,50 руб.).

Поставщик предоставил скидку на основании акта инвентаризации письмом № 03–02/12 от 31.03.2006 об освобождении покупателя от оплаты поставленного товара на сумму 9000 руб. (в т. ч. НДС – 1372,50 руб.).

3 апреля 2006 г. покупатель оплатил оставшуюся часть задолженности в размере 21000 руб. (в т. ч. НДС – 3202,50 руб.).

Согласно учетной политике ООО «Зима-лето», для целей налогообложения применяет метод начисления.

Исходя из этого, в состав внереализационных расходов необходимо включить сумму предоставленной скидки за вычетом НДС:

9000 руб. – 1372,50 руб. = 7627,50 руб.

Скидка подлежит включению в состав внереализационных расходов 31 марта 2006 г.

Выручка от реализации товара определяется исходя из общей стоимости реализованного товара (без учета НДС):

180 000 руб. – 27 450 руб. = 152 550 руб.

Порядок предоставления скидок в виде выплачиваемой покупателю денежной премии аналогичен порядку предоставления и учета скидок в виде пересмотра задолженности покупателя.

Кроме того, в качестве бонусов, выплачиваемых за выполнение определенных условий договора, могут служить не только денежные премии, но предоставление продавцом покупателю партии товара бесплатно.

При этом продавец стоимость дополнительно поставленной бесплатной продукции без вычета НДС учитывает в составе внереализационных расходов.

В свою очередь покупатель стоимость безвозмездно полученной продукции включает в состав внереализационных доходов.

При реализации безвозмездно полученной продукции покупатель включает в состав доходов всю выручку от реализации.

Кроме того, скидка может быть предоставлена в виде изменения цены на товар. При этом если цена изменилась уже после отгрузки товара, то сторонам необходимо провести корректировку налоговых обязательств путем представления уточненных налоговых деклараций.

При этом поставщику необходимо произвести пересчет суммы налога на прибыль в сторону уменьшения, а покупателю – в сторону увеличения.

При предоставлении такого рода скидок следует учитывать, чтобы цена товара со скидкой не отклонялась более чем на 20 % от цены на аналогичный товар, реализуемый в сопоставимых условиях (ст. 40 Налогового кодекса РФ).

Кроме каких-либо товаров, продукции и других ценностей в коммерческих отношениях в роли объекта выступает недвижимость.

Договор купли-продажи недвижимости (договор продажи недвижимости) представляет собой договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 и 549 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При несоблюдении формы договора продажи недвижимости сделка признается недействительной.

При оформлении договора продажи недвижимости переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля 2006 г.)).

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ). При этом если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то продажа недвижимости без согласия собственника этого участка допускается, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Закрепление земельного участка за объектом недвижимости, находящемся на нем, кроме случаев, предусмотренных федеральными законами, осуществляется на основе требований Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля 2006 г.). Согласно данному кодексу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Договором продажи недвижимости должны быть предусмотрены все необходимые для продажи данные и характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Кроме того, договор недвижимости в обязательном порядке должен содержать стоимость данной недвижимости. При отсутствии в договоре цены недвижимости договор продажи недвижимости считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

Следует отметить, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, то установленная договором цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает в себя цену передаваемой вместе с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем производится на основании подписываемому сторонами передаточному акту, акту приема-передачи или иному документу о передаче.

Продажа жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры имеет ряд особенностей. Так, существенным условием договора продажи такого рода недвижимости, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации. Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения закреплен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233.

Согласно договору купли-продажи недвижимости, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). При этом если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца по передаче имущества покупателю признается исполненным после вручения данного имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (например, акта приема-передачи) (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

Объекты недвижимости являются амортизируемым имуществом и, кроме того, данные объекты подлежат обязательной государственной регистрации.

Одним из необходимых условий для признания выручки в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на товар от поставщика к покупателю (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301 «Об отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного средства»). При купле-продаже объектов недвижимости это имеет еще большее значение, так как от этого зависит начало начисление амортизации у покупателя, ее окончание – у продавца, а также размер налоговой базы по налогу на имущество.

Договор купли-продажи недвижимости (кроме жилых помещений и предприятий) вступает в силу с момента его заключения. В связи с этим доход от реализации недвижимого имущества в бухгалтерском учете продавца необходимо отразить в момент подписания договора купли-продажи и всех связанных с этим документов, в том числе передаточного акта. В целях налогообложения прибыли при использовании метода начисления (ст. 271 Налогового кодекса РФ) датой получения дохода признается дата реализации имущества независимо от его оплаты.

В ПБУ 6/01 «Учет основных средств» закреплены условия, согласно которым объект учета относится к основным средствам. В случае невыполнения хотя бы одного условия объект к основным средствам не относится. Таким образом, при купле-продаже объекта основным средством его списание со счетов учета продавца необходимо осуществить в момент прекращения отнесения объекта к основным средствам. В связи с тем, что данные условия прекращают выполняться в момент передачи продавцом покупателю основное средство по акту приемки-передачи здания (форма № ОС-1а). Следовательно, датой списания объекта недвижимости признается дата его передачи покупателю, а не дата государственной регистрации права собственности. Кроме того, при приобретении объекта недвижимости покупатель на дату акта формы № ОС-1а отражает затраты на его приобретение, в том числе его стоимость, на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В связи с этим, если продавец не снимет в этот же момент объект с учета, то возникнет факт двойного учета одного и того же объекта основных средств на двух балансах различных организаций.

При этом в налоговом учете остаточная стоимость проданного объекта недвижимости включается в расходы продавца в том месяце, в котором будет отражен налогооблагаемый доход от его реализации (подп. 1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ), отражаемый на дату подписания акта формы № ОС-1а (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ № 03-03-04/1/301).

Начисление амортизации в бухгалтерском учете прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания объекта основных средств со счетов учета (п. 22 ПБУ 6/01). Начисление амортизации в налоговом учете также прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания основных средств (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ).

В бухгалтерском учете покупателя покупная стоимость основного средства отражается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Включению в состав основных средств купленное имущество подлежит в момент передачи документов на государственную регистрацию и начала фактической эксплуатации.

В бухгалтерском (п. 21 ПБУ 6/01) и налоговом (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ) учете начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию.

Пример.

ООО «Галлион» (продавец) заключило договор купли-продажи здания с ООО «Альфа» (покупатель). Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского учета ООО «Галлион» составляет 2 000 000 руб., сумма начисленной амортизации – 190 000 руб. Продажная цена здания составляет 2 100 000 руб. (в том числе НДС – 320 250 руб.).

В апреле 2006 г. был подписан акт приема-передачи, в мае были поданы документы на государственную регистрацию права собственности, а в июне – получено свидетельство о регистрации. Эксплуатация здания покупателем бала начата в апреле.

В бухгалтерском учете ООО «Галлион» операция по реализации здания будет отражена следующим образом:

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»,

Кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы» – на сумму продажной цены здания в размере 2 200 000 руб.;

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»,

Кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» – на сумму НДС в размере 320 250 руб.;

Дебет счета 01 субсчет «Выбытие основных средств»,

Кредит счета 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» – на сумму первоначальной стоимости здания в размере 2 000 000 руб.;

Дебет счета 02 «Амортизация основных средств»,

Кредит счета 01 субсчет «Выбытие основных средств» – на сумму начисленной амортизации в размере 190 000 руб.;

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»,

Кредит счета 01 субсчет «Выбытие основных средств» – на сумму остаточной стоимости здания в размере 1 810 000 руб.;

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы»,

Кредит счета 99 «Прибыли и убытки» – на сумму прибыли от реализации основного средства в размере 69 750 руб. (2 200 000 руб. – 320 250 руб. – 1 810 000 руб.).

В бухгалтерском учете ООО «Альфа» операция по покупке здания отражается следующим образом (при этом сумма ежемесячной амортизации, предположим, составляет 4000 руб.).

В апреле:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»,

Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – на сумму покупной стоимости здания по акту приема-передачи Ф. № ОС-1а в размере 1 879 750 руб. (2 200 000 руб. – 320 250 руб.);

Дебет счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,

Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – на сумму НДС в размере 320 250 руб.;

Дебет счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»,

Кредит счета 51 «Расчетные счета» – на сумму перечисленных денежных средств продавцу в размере 2 200 000 руб.

В мае:

Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»,

Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – на сумму расходов, связанных с подачей документов на государственную регистрацию здания в размере 10 000 руб.;

Дебет счета 25 «Общепроизводственные расходы»,

Кредит счета 02 «Амортизация основных средств» – на сумму начисленной амортизации за май в размере 4000 руб.

В июне:

Дебет счета 01 «Основные средства»,

Кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» – на стоимость основных средств введенных в эксплуатацию в размере 1 879 760 руб. (1 879 750 руб. + 10 000 руб.);

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам»,

Кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – на сумму НДС, принятого к зачету в размере 320 250 руб.;

Дебет счета 25 «Общепроизводственные расходы»,

Кредит счета 02 «Амортизация основных средств» – на сумму начисленной амортизации за июнь в размере 4000 руб.

Согласно законодательству (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ), любой договор правовых отношений вступает в силу с момента его заключения. При этом в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). Обязательная регистрация договоров предусмотрена только для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ) и предприятий (п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из этого, договор купли-продажи жилых помещений и предприятий действителен с момента его регистрации, а остальные договора купли-продажи – с момента его подписания. При этом государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимость по данному договору.

Кроме продажи недвижимости организация (продавец) может продать в собственность другой организации (покупатель) предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 Гражданского кодекса РФ), кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 Гражданского кодекса РФ).

При этом права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии на такое исполнение обязательств, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. При этом за неисполнение данных обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Договор купли-продажи предприятия, заключаемый в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договором купли-продажи предприятия на основе полной инвентаризации определяется состав и стоимость продаваемого предприятия. При этом до подписания договора необходимо полностью составить и рассмотреть обеими сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов и обязательств, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

При продаже предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора.

Передача предприятия как имущественного комплекса покупателю осуществляется на основании передаточного акта, содержащего все данные о составе предприятия и уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Моментом передачи предприятия покупателю и перехода риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия, признается момент подписания передаточного акта. При этом переход права собственности на предприятие переходит с момента государственной регистрации права собственности.

Если договором купли-продажи предприятия предусмотрено сохранение права собственности на предприятие за продавцом до его оплаты или наступления иных обязательств, то покупатель вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено, до перехода к нему права собственности.

Договор продажи предприятия представляет собой сложную комплексную сделку, предметом которой выступает предприятие как имущественный комплекс, состоящий из группы активов и обязательств.

Обязательства по исполнению договора купли-продажи в целях бухгалтерского и налогового учета имеют ряд особенностей.