Текст книги "Хозяйственные договора. Правовые и налоговые аспекты для целей налогообложения"

2.4. Договор аренды имущества. Лизинг. Правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты. Налоговые преимущества договора аренды и договора лизинга. Существенные моменты для целей управления налоговыми обязательствами

В современных условиях договор аренды является одним из самых распространенных договоров гражданско-правовых отношений не только для организаций, но и для частных лиц.

В настоящее время многие предприятия для своего бизнеса используют не собственные, а арендованные помещения. Предприятия и индивидуальные предприниматели розничной и оптовой торговли, как правило, используют в своей деятельности именно арендованные площади, а не приобретают их в собственность. Сейчас образовалась масса предприятий и предпринимателей, которые специализируются на покупке помещений и сдаче их в аренду другим организациям.

Исходя из этого вопросы правовых отношений и бухгалтерского и налогового учета операций по аренде имущества являются одними из наиболее актуальных.

Согласно законодательству (ст. 606 Гражданского кодекса РФ) договор аренды (имущественного найма) представляет собой договор гражданско-правовых отношений, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ по договору аренды могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договором в обязательном порядке должны быть установлены данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Согласно законодательству (ст. 608 Гражданского кодекса РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Законодательство предъявляет ряд требований к форме заключаемого договора аренды. К таким требованиям относятся следующие:

1) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;

2) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;

3) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 Гражданского кодекса РФ). При этом если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При таких условиях договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Согласно договору арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 Гражданского кодекса РФ). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. В случае непредоставления таких принадлежностей и документов, если арендатор не может без них пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в случае, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор имеет право истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно законодательству (ст. 612 Гражданского кодекса РФ) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Если в процессе эксплуатации арендованного имущества арендатор обнаружил недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию данного имущества, то он вправе потребовать по своему выбору:

1) либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Основной обязанностью арендатора является своевременная оплата за пользование имуществом (арендная плата). Договором аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если таковые условия договором не определены, то к договору применяются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При этом стороны договора аренды могут предусматривать сочетание данных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Кроме того, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, если иное не предусмотрено договором. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Следует отметить, что арендатор с согласия арендодателя имеет следующие права:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

2) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не предусмотрено законодательством или иными правовыми актами.

При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем, кроме перенайма, остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с договором аренды и законодательством (ст. 616 Гражданского кодекса РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По истечению срока договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно ст. 623 Гражданского кодекса РФ арендатор может произвести улучшение арендованного имущества. При этом данные улучшения могут быть отделимыми и не отделимыми.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако следует помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Законодательство предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Согласно законодательству (ст. 624 Гражданского кодекса РФ) или договору аренды арендованное имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае отсутствия в договоре аренды условия о выкупе арендованного имущества оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, предусматривающим зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Однако законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Как уже отмечалось, предметом договора аренды может быть любое имущество, сохраняющее свои физические параметры с учетом износа. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества относятся прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда.

Все эти виды договоров имеют ряд особенностей, в связи с чем они и выделяются в отдельные виды.

Договор проката представляет собой договор, согласно которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 Гражданского кодекса РФ).

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме и является публичным договором (ст. 426 Гражданского кодекса РФ).

Договор проката заключается на срок до одного года. При этом правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды, предусмотренные правилами, применяемыми к договору аренды (ст. 621 Гражданского кодекса РФ), к договору проката не применяются.

Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

В случае обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. При этом если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных фиксированных платежей, вносимых периодически или единовременно. При досрочном возврате имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 630 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 631 Гражданского кодекса РФ капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Законодательством не допускаются сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Кроме того, по договору аренды могут предоставляться в пользование транспортные средства. При этом существует два вида договора аренды транспортных средств:

1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

2) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Основной особенностью данных договоров является отсутствие возможности возобновления договора аренды на неопределенный срок и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, данные договоры в обязательном порядке должны быть заключены в письменной форме (ст. 633 и 643 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 632 Гражданского кодекса РФ договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем представляет собой договор, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Согласно договору арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены – требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. При этом члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем. Обязанность страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем.

Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, а также от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены – назначению транспортного средства.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Кроме того, ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 59 Гражданского кодекса РФ. Также арендодатель имеет право предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Как уже отмечалось, другим видом договора аренды транспортного средства является договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, т. е. без экипажа.

Согласно законодательству (ст. 642 Гражданского кодекса РФ) договор аренды без экипажа представляет собой договор, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

К обязанностям арендатора относятся:

1) обеспечение надлежащего состояния арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа (ст. 644 Гражданского кодекса РФ);

2) осуществление управления арендованным транспортным средством и его эксплуатацией, как коммерческой, так и технической (ст. 645 Гражданского кодекса РФ);

3) осуществление расходов на содержание арендованного транспортного средства и его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходов, возникающих в связи с его эксплуатацией (ст. 646 Гражданского кодекса РФ).

Наряду с обязанностями арендатор обладает следующими правами (ст. 647 Гражданского кодекса РФ):

1) без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором или законодательством;

2) без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены – назначению транспортного средства, если иное не предусмотрено договором или законодательством.

При этом арендатор несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, в соответствии с правилами гл. 59 Гражданского кодекса РФ (ст. 648 Гражданского кодекса РФ).

Основным, пожалуй, видом договора аренды является договор аренды зданий и сооружений, а также помещений и производственных площадей.

Согласно законодательству (ст. 650 Гражданского кодекса РФ) договор аренды здания или сооружений представляет собой договор, согласно которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с договором аренды здания или сооружения и законодательством (ст. 652 Гражданского кодекса РФ) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с назначением.

При этом аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В договоре аренды здания или сооружения указывается размер арендной платы (ст. 654 Гражданского кодекса РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная договором аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда в договоре плата за аренду установлена на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Одними из особенностей договора аренды здания или сооружения являются передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором. Согласно законодательству (ст. 655 Гражданского кодекса РФ) передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.