Текст книги "Коммерческая недвижимость как объект инвестирования"

Марина Пушкина
Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Руководитель проекта А. Деркач

Технический редактор Н. Лисицына

Корректор Е. Аксенова

Компьютерная верстка М. Поташкин

Художник обложки С. Прокофьева

© Tenzor Consulting Group, 2009

© ООО «Альпина Паблишерз», 2009

Все права защищены. Никакая часть электронной версии этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, для частного и публичного использования без письменного разрешения владельца авторских прав.

* * *

Предисловие

Последнее десятилетие характеризовалось в России активизацией национальной экономики и укреплением ее положения на международной арене. Результатом такой ситуации стало повышение инвестиционной привлекательности российского рынка в настоящее время, Такой успех был обусловлен стабилизацией политической и экономической сфер, проведением большой работы по упорядочению национального законодательства, а также разумными мерами по минимизации негативных последствий мирового финансового кризиса 2008 г.

Эти изменения не обошли стороной и рынок коммерческой недвижимости. Инвестирование в недвижимость всегда считалось надежным и прибыльным вложением капитала. Несмотря на все неурядицы на рынках, стоимость недвижимости очень редко прекращает свой рост. На этот рынок продолжают приходить новые участники, которые теснят пионеров торговли коммерческой недвижимостью, что заставляет обращать повышенное внимание на оптимизацию своей деятельности и искать новые пути получения прибыли. Наиболее остро вопрос оптимизации расходов возник в 2008 г. в связи с мировым финансовым кризисом и последовавшим кризисом неплатежей и падением покупательской способности населения.

Из-за этого любая информация о правовых особенностях оборота земли, зданий или помещений, о связанных с ними правовых и финансовых проблемах приобретает немалую ценность. Данная книга посвящена наиболее актуальным вопросам инвестиций в объекты недвижимости, непосредственно связанные с этой сферой рынка. Здесь содержится подробное и систематизированное описание участников, объектов и процедур оборота коммерческой недвижимости. Авторы не только описали общие стандартные аспекты купли-продажи в данной сфере, но и провели анализ законодательной базы, регулирующей деятельность в этой области, позволяющий избежать многих осложнений. Здесь приведены конкретные примеры судебной практики, показано, как мыслит суд, как применяется нормативно-правовая база по коммерческой недвижимости в конкретном деле, описаны правовые инструменты, при помощи которых собственник может защитить свою недвижимость, не потерять ее, значительно сократить вероятность рисков, а некоторые даже исключить. Уделено особое внимание теме рисков, связанных с коммерческой недвижимостью, в частности рассматриваются риски, возникающие при создании, покупке и продаже объектов, а также способы защиты от них.

К сожалению, сложность и многосторонность рассматриваемого явления не позволяют обсудить все аспекты темы подробно. Поэтому цель данной книги – систематизированное изложение ключевых элементов процесса инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. Будем надеяться, что данный труд – лишь первый шаг в масштабном исследовании инвестиций в строительство.

Книга будет интересна и полезна как широкому кругу читателей, так и опытным или начинающим участникам рынка.

А.А. Андреев,

член Президиума ОПОРЫ РОССИИ

Введение

До последнего времени на российском рынке были достаточно широко распространены сделки, предметом которых выступают здания, сооружения, нежилые помещения, целые комплексы (складские, торгово-офисные и т. д.), иными словами – объекты коммерческой недвижимости. Больше всего с такими объектами совершаются операции по приватизации, аренде, купле-продаже. Теперь участникам этих сделок, как прошедших, так и планируемых, приходится быть осторожнее в своих планах. Сегодняшний день обязывает участников этих сделок быть более осторожными и внимательными к своим партнерам, к предмету сделки и к процедуре ее проведения.

В этой работе мы рассмотрим роль основных участников рынка коммерческой недвижимости: инвесторов, девелоперов, подрядчиков, управляющих компаний. Кроме того, мы проанализируем процедуру покупки и продажи объектов, кто и как осуществляет их строительство и последующую эксплуатацию. Обсудим, каким образом произвести успешный выбор объекта, что необходимо учитывать при оформлении договора купли-продажи, а также при регистрации права собственности на объект.

Очень важно сделать все правильно, учитывая законодательство Российской Федерации, а также применяя его соответствующим образом. Если потенциального покупателя волнует судьба его бизнеса и, приобретая недвижимость, он рассчитывает получить с ее помощью определенный доход, а не остаться без объекта и денежных средств, доверившись пронырливым жуликам, которые промышляют на рынке коммерческой недвижимости, ему нужно не только хорошо ориентироваться в законодательной базе, но и иметь представление о судебной практике, и быть знакомым с реальными примерами таких сделок.

Необходимо знать сегментацию рынка коммерческой недвижимости, перспективы его дальнейшего развития, учитывать все риски и стараться минимизировать их.

Важно также разобраться с системой налогообложения, чтобы понимать, как уменьшить сумму выплаты налогов и потратить сэкономленные средства на развитие бизнеса или премии сотрудникам.

Необходимо учитывать, что земельные участки также могут быть объектами коммерческой недвижимости. Выделение такого земельного участка под строительство должно пройти все стадии в соответствии с законодательством. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой суд обяжет снести объект, возведенный на земле, выделенной под строительство ненадлежащим образом.

Несомненно, нельзя знать и учитывать все, поэтому важно помнить о том, что бизнес всегда сопряжен с риском. Однако следует стараться минимизировать проблемы, риски и неудачи. Тогда бизнес будет процветать, принося доход, и вас не будет страшить возникновение каких-либо неучтенных «помех».

Осень 2008 г. показала, что методы минимизации рисков и издержек не потеряли своей актуальности. Это заставляет уделить в книге особое внимание не только мерам по предупреждению опасных ситуаций, но и борьбе с их неблагоприятными последствиями.

Глава 1
Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости

1.1. Основные виды объектов коммерческой недвижимости

Во всем мире коммерческую недвижимость принято делить на три большие группы (не стала в этом плане исключением и Россия):

• офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: это и сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а также помещения предприятий, как бывших, так и действующих;

• торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины, центры бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы и т. д. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ как торговая площадь: «часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей». В торговую площадь не включаются: помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные, кладовые, фасовочные и др.), подсобные помещения (для хранения тары, упаковочных материалов, инвентаря, белья и др.), административные и бытовые помещения (конторские помещения и др.), технические помещения (вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок, телефонный коммутатор, котельная и др.) (Постановление Госкомстата РФ от 04.03.2002 № 20);

• склады и логистические центры, это могут быть и специально оборудованные складские комплексы, и складские помещения в промзонах на территориях различных промышленных предприятий, а также помещения в жилых зданиях, оборудованные в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Документами, подтверждающими для правоприменителей один из указанных выше статусов помещения, являются инвентаризационные и правоустанавливающие документы на данный объект, содержащие:

• необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта;

• необходимую информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей).

Особая роль в данном случае принадлежит органам технической инвентаризации, ведущим технический учет жилого и нежилого фондов.

Кроме этого офисную недвижимость во всем мире принято делить на классы А, В, С. Но необходимо учитывать, что четких параметров деления в данном вопросе до сих пор нет, а для присвоения зданию либо комплексу того или иного уровня класса необходимо проведение подробного анализа всех его технических характеристик, инфраструктуры и иных параметров.

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные и престижные строения в рассматриваемом сегменте коммерческой недвижимости. Их отличительными чертами являются:

• расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом;

• это должен быть объект нового строительства, выполненный по индивидуальному (авторскому) проекту;

• внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному заказу арендатора;

• полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха;

• достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке, охраняемые стоянки.

Обычно такие здания используются в качестве бизнес-центров.

Офисы класса В располагаются, как правило, в новых либо реконструированных зданиях с качественной, но недорогой отделкой. Это могут быть здания класса А, но после 5–7 лет эксплуатации, или здания, не могущие перейти на класс выше по некоторым признакам. Например: неудобный подъезд. Обязательные условия для офисов этого класса – наличие системы кондиционирования, современных лифтов, наземной охраняемой автомобильной парковки, пунктов питания и объектов инфраструктуры. Как правило, управление зданием осуществляет специальная служба, осуществляющая управление зданием, отвечающее международным стандартам. Также необходимо наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Такие здания используют не только как бизнес-центры, но и в качестве офисов.

Офисы класса С, как правило, располагаются в уже устаревших офисных зданиях более высоких классов, в зданиях которые в недавнем прошлом были перепрофилированы в офисы (например, здания заводов, научно-исследовательских институтов, фабрик и т. д.). Этот тип характеризуется транспортной удаленностью и недостатком парковочных мест. Зачастую проводится лишь косметический внешний ремонт фасада, без реконструкции. В каждом отдельном офисе проведены свои собственные ремонтные работы за счет арендаторов, в связи с чем отсутствует гармония во внешнем виде здания. К данному классу не предъявляются требования о наличии авторского архитектурного проекта или развитых инженерных систем, Но при этом требуется наличие опытной управляющей компании. Предполагается, что данные здания будут использоваться только в качестве офисных.

Помимо указанных классов иногда выделяются классы D, E и F, под которые попадают нежилые помещения в устаревших жилых или нежилых зданиях (более 10 лет), у них, как правило, не предъявляются требования к архитектурным решениям, инфраструктуре и управлению.

В конце 2006 г. «большой четверкой» консалтинговых компаний (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) – участниками Московского международного форума была принята новая классификация офисных зданий, которая вызвала широкий резонанс среди специалистов. Она была призвана подразделить офисы на классы в соответствии с их объективными критериями и разрабатывалась с учетом мнений экспертов из многих отраслей – девелопмент, управление и обслуживание офисов.

Чем была обусловлена необходимость введения новой системы классификации офисных зданий? Эксперты утверждают, что она была вызвана стремительными темпами развития офисного сегмента недвижимости, постоянно обновляющимися технологиями в сфере строительства. Кроме того, новая классификация офисов в перспективе позволит офисному рынку развиваться в соответствии с международными стандартами.

Используя новую классификацию, в которой конкретно указаны определенные параметры и критерии помещений, девелоперы и инвесторы смогут составить более полное и детальное представление о том, каким должен быть современный офис, а также предоставят базу для дальнейшего развития. В то же время потенциальный арендатор будет иметь возможность более тщательно подбирать офис и реально оценивать свои требования и возможности. Кроме того, принадлежность к тому или иному классу влияет на величину арендной ставки.

Новые стандарты значительно строже, а сама классификация, хоть и выглядит более зрелой и продуманной, вызывает немало вопросом и нареканий.

В соответствии с ней офисы делятся на три класса – А, В+ и В—. Параметры, по которым производится градация офисов, в свою очередь, подразделены на группы, каждая из которых содержит определенный набор обязательных и факультативных критериев.

Например, при ранее действовавшей классификации 2003 г., чтобы офис признавался принадлежащим высшему классу А, достаточно было набрать 16 баллов из 20 возможных, в то время как сейчас здание, претендующее на категорию класса А, должно соответствовать 20 обязательным критериям и еще 4 дополнительным; здание класса В+ – 10 обязательным и 12 дополнительным; класса В– 7 обязательным и 12 факультативным.

К офисам высшей категории ужесточены требования по электроэнергии, а нахождение в пределах Садового кольца (применительно к столице), наоборот, не является уже необходимым атрибутом этого класса. Кроме того, следует отметить, что все параметры стали более четкими, детализированными. Они разделены на шесть групп:

1) месторасположение офиса;

2) наличие парковки;

3) наличие системы управления офисным зданием;

4) инженерные системы;

5) конструктивные особенности здания;

6) право собственности на здание.

Именно последний критерий и вызвал наибольший резонанс. В ранее действовавшей классификации данный параметр вообще отсутствовал. Теперь же класс А может быть присвоен только такому зданию, которое принадлежит одному владельцу, а не распродано частями. С одной стороны, наличие одного владельца – это гарантия того, что здание представляет собой целостный комплекс с единой системой управления, а также гарантия безопасности самого здания. Однако в разряд элитных высококлассных офисов не попадают бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Как правило, офисные помещения, которые входят в состав подобных комплексов, хотя и соответствуют самым высоким международным стандартам и удовлетворяют практически всем требованиям новой классификации, крайне редко принадлежат одному владельцу. Требуемый объем инвестиций очень трудно получить из одного источника, и редкий девелопер располагает такими суммами; помещения продаются, как правило, частями различным покупателям. Соответственно, у всего комплекса не может быть одного– единственного владельца. К тому же, как показывает мировая практика, данный критерий не является обязательным условием для принадлежности офиса к классу А. Смеем утверждать, что структура собственности все же никак не влияет на уровень здания и помещений, а также на качество его обслуживания. Основным условием является то, чтобы здание обслуживала одна управляющая компания, которая имеет опыт работы не менее чем на пяти офисных объектах, площадью не менее 5000 кв. м каждое.

В связи с принятием новой классификации большинству офисных зданий пришлось пересмотреть свою «систему ценностей», процесс пересмотра классности зданий происходил вплоть до конца 2007 г.

1.2. Правовой статус и специфические риски видов объектов коммерческой недвижимости

В качестве основных объектов на рынке коммерческой недвижимости по российскому законодательству могут выступать недвижимые вещи, прочно связанные с землей, находящиеся на ее поверхности, не ограниченные или не изъятые из гражданского оборота и предназначенные для получения прибыли. Такими объектами могут быть:

• земельные участки;

• здания, сооружения;

• отдельные помещения.

Земельные участки на рынке коммерческой недвижимости свою основную ценность приобретают благодаря способности размещения зданий и сооружений. Поэтому основными критериями отбора земельного участка являются не только его площадь, правовой статус, обеспеченность коммуникациями, но и его виды разрешенного использования. В ходе выбора и приобретения прав пользования на земельный участок предстоит пройти несколько этапов, обусловленных требованиями закона.

Определение границ участка осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Достаточно распространенной проблемой, связанной с этим этапом, является неправильное определение границ земельного участка, которое может повлечь земельные споры с владельцами соседних участков. Поскольку такие ситуации, как правило, остаются на совести специальных органов, осуществляющих геодезическую съемку, то можно посоветовать указывать в договоре повышенную ответственность данной организации в случае ошибки.

Как правило, в оборот на рынке коммерческой недвижимости включают земли населенных пунктов, промышленности и сельскохозяйственного назначения. При этом земли сельскохозяйственного назначения однозначно не подлежат использованию при создании объекта коммерческой недвижимости. Обычно такие участки переводят в категории земель промышленности или земель населенных пунктов. В первом случае остается вероятность, что торговый центр, построенный на таком участке, будет считаться «нецелевым использованием» участка. Во втором случае участок может оказаться за границами населенного пункта и потребовать переноса этих границ, осуществляемого на основании достаточно длительной процедуры согласования.

Права на земельный участок приобретаются только после прохождения специальной процедуры, предусмотренной прежде всего ст. 131 Гражданского кодекса РФ. Это касается прежде всего случаев, когда сторонами сделки являются частные лица. Но значительным числом участков в России на данный момент распоряжаются не частные лица, а муниципальные органы власти. В этом случае для приобретения прав на застройку земельного участка будущему застройщику предстоит пройти конкурсный отбор или выиграть аукцион.

Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базовые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка.

Однако над данным вопросом следует задумываться только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Из ст. 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на его приватизацию, если он уже арендует данный земельный участок. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, изложенный в Земельном кодексе. К тому же в кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем.

Объем полномочий по распоряжению застроенным участком при обоих правовых режимах практически одинаков. Права на земельный участок можно уступить, под ипотеку участка можно привлечь кредитные средства, как собственный, так и арендуемый участок одинаково легко застроить. Но во сколько обходится «стоимость владения»? Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года. Однако размер арендной платы может изменяться один раз в год, соответственно, риски арендатора по увеличению земельных платежей несколько выше, чем у собственника земли.

Существенным минусом аренды является и то обстоятельство, что местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до пяти лет) сроки. Пролонгация же таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах. Кроме того, нет никакой гарантии, что удастся получить согласие на субаренду земельного участка.

Вопрос о том, на каком праве будет приобретаться подлежащий переоформлению земельный участок (на праве аренды или собственности), остается дискуссионным. Понятно, что в большинстве случаев юридические лица-приобретатели стремятся к тому, чтобы оформить землю в собственность, в то время как действия органов власти направлены на то, чтобы всячески этому воспрепятствовать и предоставить участок в аренду. Собственники зданий, находящихся на переоформляемых земельных участках, склонны считать, что именно они обладают правом выбора, однако собственники земельных участков (муниципальные органы) имеют противоположную точку зрения.

Исходя из анализа действующего законодательства, представляется, что право выбора в решении данного вопроса все же принадлежит собственнику здания, а не земельного участка. Такой вывод следует из положений самого Земельного кодекса РФ, ст. 36 которого гласит, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом».

Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в ст. 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к которому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Судебная практика, сложившаяся в ходе разрешения данного вопроса, также подтверждает данную точку зрения (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). Однако, рассматривая подобные дела, суды дают оценку доводам исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка служит то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе участка, на данном земельном участке планировалось строительство иного объекта.

Несмотря на такую позицию судебных органов, мы считаем, что подобное обоснование своих действий местными властями является не вполне правильным: согласно действующему Градостроительному кодексу РФ генеральный план – это не правовой акт, а потому не может служить основанием для запрета на выкуп земельных участков. Ссылка на него со стороны властей фактически лишает и граждан, и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка. Генеральный план представляет собой лишь рамочный документ, на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки, а затем проекты планировки и межевания.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, то при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25 %, на покупку государственного и муниципального имущества не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Кроме того, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Так, в силу ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем).

Согласно ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется органами власти субъекта государства. В случае, если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Однако положения Закона об оценочной деятельности в РФ при определении стоимости земельного участка по такому договору не подлежат применению. В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ цена земельного участка не установлена, применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения властями субъекта РФ цены земельного участка стороны договора согласовали между собой его цену без учета требований Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, то такое обстоятельство не влечет признания договора незаключенным, и условие о цене определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Здания и сооружения в виде бизнес-центров и офисных зданий, уже построенных, или объектов неоконченного строительства составляют основу рынка коммерческой недвижимости.

В качестве необходимых элементов понятия «здание» можно выделить его недвижимый и капитальный характер, индивидуальную определенность и приспособленность к использованию в заявленных целях. Ниже перечислены основные риски в операциях с данными объектами.

• Их неопределенность. Отсутствие регистрационных записей, свидетельств о праве, неаккуратное составление планов не позволяют точно индивидуализировать данное сооружение.

• Движимый характер. Не каждое сооружение, установленное на земельном участке, признается зданием в связи с тем, что оно не связано с земельным участком до такой степени, что данное сооружение невозможно перенести на другой участок, не нарушив его конструктивной ценности. В качестве примера можно привести торговые палатки и киоски, не признаваемые недвижимыми объектами.

• Отсутствие возможности целевого использования. Прежде всего это связано с отсутствием надлежащих коммуникаций и конструктивными особенностями здания. Отсутствие разрешений и согласований соответствующих служб являются уже следствием, а не причиной блокирования целевого использования здания.

Отдельные помещения выделены в этой классификации специально, поскольку достаточно часто именно они представляются в качестве объектов в конкретных договорных отношениях по целевому использованию объектов коммерческой недвижимости. Здесь же можно указать и отдельные площади в помещениях, используемые для коммерческих целей. По отношению ко второму типу объектов (здания, сооружения) помещения и площади вторичны, и они следуют судьбе здания. В этом разделе необходимо специально отметить, что в качестве объекта коммерческой недвижимости можно использовать и жилые помещения. Например, многие мини-отели и другие субъекты малого предпринимательства часто размещаются в бывших квартирах, переведенных в разряд нежилых помещений.