Текст книги "Коммерческая недвижимость как объект инвестирования"

2.4. Управляющая компания

По большому счету, в течение всего бурного десятилетия развития рынка коммерческой недвижимости, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, вопросы управления объектами в традиционном понимании (совокупность технической эксплуатации с организационным и коммерческим обслуживанием) оставались на втором плане. Впрочем, на экстенсивно растущих рынках качественное развитие в определенном смысле второстепенно. Дефицит предложения априори делал успешным и высокодоходным практически любой новый проект. Понятно, что при этом не требовались какие-то особые усилия для продвижения объектов. В общем, основная задача игроков рынка коммерческой недвижимости заключалась в наращивании объемов.

В результате увеличения количества объектов недвижимости выявилась невозможность владельца эффективно управлять ею.

Кроме того, в связи с заполнением рынка коммерческой недвижимости в обеих российских столицах и установлением относительного баланса между спросом и предложением возникла потребность в значительных усилиях, чтобы сохранить уровень прибыльности действующих объектов и превратить в доходный финансовый инструмент новые. В настоящий момент из-за уменьшения экономической активности уже разворачивается настоящая война за арендатора коммерческой недвижимости.

На первый план выходят проблемы управления. Сейчас управленческий бизнес (property management) на рынке коммерческой недвижимости становится все более востребованным.

Количество объектов недвижимости, требующих профессионального и эффективного управления, растет, и владельцы недвижимости все чаще прибегают к услугам профессионалов. Именно они смогут достичь максимальной прибыли для собственника, дать ему полное комплексное обслуживание объекта, обеспечить ведение детального, четкого оптимизированного бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также гарантировать отсутствие конфликтов интересов.

Первые профессиональные компании в области управления коммерческой недвижимостью, независимые от собственников, появились в России в середине 1990-х гг. Если в Москве это были в основном подразделения известных западных управленческих компаний, то в Санкт-Петербурге работали преимущественно местные фирмы.

Обращаясь к управляющей компании (УК), собственник недвижимости стремится достичь следующих целей.

Получение высокого дохода. Для выполнения этой цели УК осуществляет функции по налаживанию отношений с арендаторами, ведет финансовую отчетность, сопровождает договорную базу и т. д.

Поддержание здания в технически исправном состоянии. УК обычно берет на себя уборку и обслуживание объекта недвижимости, а также поддержание сетей в исправном состоянии. Однако многие эксперты считают, что данная функция не присуща УК и должна осуществляться специализированными организациями на основе договора подряда.

Увеличение рыночной стоимости здания. Эта цель достигается не только дополнительными вложениями средств УК в благоустройство, но и реализацией УК специально разработанной программы подбора арендаторов и концепции развития объекта. Разработка и реализация УК таких концепций характерны для объектов, используемых в торговых целях.

Минимизация расходов. Для собственника эта цель включает в себя два аспекта: минимизацию расходов по владению объектом недвижимости и минимизацию расходов по содержанию УК. Управляющая компания, в свою очередь, заинтересованная в получении дохода, будет стремиться переложить свои убытки на арендатора и других участников процесса управления.

В настоящее время основную долю рынка управления коммерческой недвижимостью занимают западные компании, крупнейшие из которых Hines и Sawatzky. Но аналитики склонны считать, что у российских игроков есть серьезные перспективы на этом рынке. Отечественные реалии накладывают свои ограничения на западные стандарты, поэтому для российских игроков все равно остается поле для деятельности, и за последние годы доля отечественных компаний на рынке коммерческой недвижимости растет и теснит западные фирмы.

Западные компании, как правило, имеют большой опыт и высокие стандарты управления недвижимостью, поэтому многие собственники желают сотрудничать именно с ними. Хотя их российские коллеги более адаптированы к местным условиям и все чаще перенимают некоторые западные стандарты управления, у них заметен недостаток опыта, организации труда и отсутствие грамотной системы мониторинга.

Впрочем, многие эксперты считают, что отечественные компании в скором времени потеснят иностранные фирмы на этом рынке. Преимуществом российской УК является не только знание реалий рынка, но и индивидуальный подход к каждому клиенту. Следствием такой политики становится постоянное расширение спектра оказываемых услуг.

Работу западных компаний отличает консервативный подход, они работают точно по инструкции. Стремление предусмотреть все ситуации и доверие ранее разработанным инструкциям – оборотная сторона большого опыта.

Кроме того, более половины отечественных управляющих компаний вышли на рынок со своими активами, занимаясь управлением собственной же недвижимостью. Это предоставляет им возможность приобретать необходимый опыт и в то же время обеспечивает их финансовую стабильность.

* * *

Управляющие компании сегодня не только активно идут в регионы, но и расширяют свой бизнес, активно предлагая такие нетрадиционные для себя услуги, как консалтинг и брокеридж. Этим они вторгаются в вотчину традиционных компаний-консультантов, которые пока не сильно обеспокоены таким поворотом событий, то ли не считая новоявленных брокеров серьезными конкурентами, то ли справедливо полагая, что на растущем рынке места хватит всем.

В настоящее время УК могут предложить весьма широкий спектр услуг. Управление объектом недвижимости включает три составляющие: техническую (ремонтные и инженерные работы), организационную (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческую (сдача помещений в аренду, разработка смет ремонтных работ, расчеты по коммунальному обслуживанию).

Основные направления деятельности УК:

• управленческая деятельность: маркетинговые, риелторские услуги, разработка концепции развития объекта, составление плана по управлению эксплуатацией, составление бизнес-плана, бюджетирование объекта недвижимости;

• консалтинговые услуги: аудит хозяйственно-технической эксплуатации, аналитика принятых технических решений, технический надзор в процессе строительства, участие в работе приемочных комиссий, расчет стоимости эксплуатационных затрат, юридические консультации;

• эксплуатация зданий: поддержание в исправном состоянии элементов здания и инженерного оборудования, проведение текущих и капитальных ремонтов, модернизация морально устаревших инженерных систем и оборудования, охрана здания и организация пропускного режима и другие сопутствующие работы;

• клининговые услуги: уборка внутренних площадей, прилегающих территорий, благоустройство территории, чистка крыш, мытье фасадов и остекления, вывоз мусора и снега, кристаллизация мрамора.

В качестве примера можно привести услуги, оказываемые некоторыми УК.

1. Сопровождение этапа строительства.

Контроль процесса строительства, проверка документации с подписанием актов выполненных работ.

Подготовка отчетов о выявленных дефектах и отступлениях от проекта до завершения работ.

Проверка наличия договоров и контрактов на гарантийное обслуживание.

Контроль над своевременным устранением дефектов и недоделок.

Участие в рабочей и государственной комиссиях.

Заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями.

2. Финансовое управление.

Ведение бухгалтерского и налогового учета компании-владельца объекта в полном объеме.

Составление и представление полной бухгалтерской и налоговой отчетности контролирующим органам.

Выставление арендаторам счетов на оплату арендных платежей в соответствии с договорами аренды.

Предоставление бюджетов, отчетов о затратах, денежных потоках, доходах и расходах.

3. Административные функции.

Разработка программы планово-профилактического обслуживания объекта.

Проведение регулярных инспекций объекта, подготовка детальных отчетов.

Управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний.

Взаимодействие с субподрядными компаниями.

Взаимодействие с городскими и федеральными органами власти.

Организация закупки и доставки всех необходимых материалов, инструментов и оборудования.

4. Взаимодействие с арендаторами.

Контроль выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды.

Разработка правил для арендаторов.

Реагирование на все требования арендаторов, касающиеся управления и эксплуатации объекта.

Надзор за организацией работ по перепланировке помещений арендаторами.

5. Техническое обслуживание объекта недвижимости.

Обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха.

Обслуживание систем автоматического контроля, охранных и противопожарных систем.

Обслуживание электрических силовых и осветительных систем, лифтового хозяйства.

Обслуживание водопроводно-канализационной сети, структурных частей здания и кровли.

Проведение текущего ремонта инженерного оборудования.

Круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации.

6. Клининг.

Уборка и обслуживание объекта недвижимости.

Обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием.

Обеспечение наличия мусорных контейнеров и организация работы службы вывоза мусора.

Мытье фасадов и окон.

Вывоз снега с территории объекта.

Благоустройство территории объекта недвижимости.

Утилизация ТБО, люминесцентных ламп.

Ландшафтные работы.

7. Обеспечение безопасности.

Предоставление и обеспечение работы охранных постов.

Обеспечение работы оборудования для видеонаблюдения и контроля доступа.

Реагирование и ликвидация последствий в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Разработка инструкций о действиях арендаторов при чрезвычайных ситуациях.

8. Консалтинговые услуги.

Технический аудит проектно-сметной документации строящегося объекта.

Технический надзор.

Участие в приемке объекта в эксплуатацию.

Мониторинг инженерно-технических систем и оборудования здания.

Разработка концепции управления и эксплуатации здания.

Как мы уже упоминали, многие эксперты считают, что работа УК станет более эффективной, если она будет вести не отдельные направления в процессе управления недвижимостью, а весь комплекс услуг в течение длительного времени, полностью отвечая за результат управления. Исходя из этого требования, УК стремятся взять в свои руки процесс сдачи в аренду управляемой недвижимости, т. е. заняться брокериджем.

Услуги брокериджа и консалтинга считаются необходимым элементом комплекса услуг УК. Это связано с тем, что цель управляющей компании – увеличение капитализации объекта в долгосрочной перспективе и сохранение начальной концепции развития объекта. Управляющая компания, доход которой зависит от операционной прибыли объекта, качественно и эффективно подберет арендаторов и создаст им наиболее комфортные условия работы. Именно управляющая компания разработает концепцию развития объекта, функциональное зонирование и проектную документацию с учетом дальнейшей эффективной эксплуатации и управления объектом.

С другой стороны, есть мнение, что участие УК в процессе приглашения арендаторов следует ограничить. Конечно, УК должна участвовать в процессе разработки типового договора аренды и приложений к нему с описанием эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, а также вести переговоры с арендаторами. При этом ей надлежит взаимодействовать с профессиональными брокерами, поскольку основная проблема брокериджа – наличие налаженных связей с различными категориями арендаторов. Особенно остро этот вопрос встает при сдаче в аренду больших торговых комплексов, требующих наличия крупных, «якорных» арендаторов, создания качественной концепции, привлечения этих арендаторов, составления правильного tenant mix (подбор правильного состава арендаторов на объекте) и разработки долгосрочной стратегии увеличения прибыли от управляемого объекта. Подобными навыками и связями владеют только профессиональные компании, длительное время работающие на рынке брокериджа.

Дальнейшее развитие идеи предпочтения узких специалистов приводит УК к практике аутсорсинга. Таким путем пошли зарубежные УК. Обычно на аутсорсинг отдаются клининговые услуги, консалтинг и брокеридж, а УК всего лишь осуществляет контроль над деятельностью аутсорсеров.

Однако в России переход УК на аутсорсинг – дело не самого ближайшего будущего, российские УК вряд ли воспользуются этой схемой. Маловероятно, что кто-то из них захочет делиться прибылью, привлекая другие компании на аутсорсинг. Это означает, что в долгосрочной перспективе конкуренция неизбежна. Стремление УК замкнуть на себе весь цикл (от разработки концепции и консалтинга до брокериджа и управления объектом), их готовность брать на себя ответственность за успех или неудачу, глубокое знание технических тонкостей и большой практический опыт определяют их преимущества в грядущей конкурентной борьбе друг с другом и с более специализированными компаниями.

Здесь приведен далеко не полный перечень участников рынка коммерческой недвижимости. В дальнейшем мы еще будем обращать ваше внимание на других его игроков.

Однако есть отдельный вид участников, которым мы хотели бы уделить более пристальное внимание. Речь идет об управляющих компаниях. По нашему мнению, именно с ними связано будущее коммерческой недвижимости в нашей стране.

* * *

Наиболее проблематичным для участников рынка является построение стабильных отношений. Множественность участников процесса создания и эксплуатации объектов недвижимости увеличивает риск несоблюдения ими обязательств на каждом этапе процесса. В кризисной ситуации особенно ценной становится гарантия выполнения партнером своих обязательств. Такую гарантию может дать единый центр управления всеми участниками процесса. В организационном плане эта тенденция реализуется в форме холдингов.

Кроме того, существует возможность слияния компаний – участников рынка в форме реорганизации. Но реорганизация занимает значительное время и ограничивает экономические возможности сторон. Участники, бывшие ранее отдельными фирмами, становятся подразделениями более крупной компании. В этом случае увеличиваются размеры материальной ответственности сторон, ограничивается выбор участников взаимоотношений.

В ситуации создания холдинга процедура слияния ограничивается только приобретением пакета долей участия в компании. При этом приобретенная компания оставляет за собой право заключения хозяйственных договоров с третьими лицами, не несет ответственности по обязательствам головной организации.

Ниже перечислены плюсы приобретения долей.

В отличие от ситуации реорганизации при покупке доли в другой компании не требуется проходить процедуру согласования на общем собрании акционеров, кроме случаев совершения крупных сделок.

При приобретении долей участникам этой сделки необязательно заново формировать уставный капитал, с чем связаны вопросы дополнительного выпуска и конвертации акций.

При слиянии компаний их кредиторы получают право досрочного требования погашения задолженностей реорганизуемых компаний.

В результате участники рынка достаточно просто и быстро приобретают координационный центр, гарантирующий выполнение сторонами договорных обязательств.

Глава 3
Основные этапы деятельности участников рынка коммерческой недвижимости

3.1. Строительство: стадии (проектирование, получение земельного участка)

Данная книга посвящена вопросу купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Но, говоря о рынке коммерческой недвижимости, следует указать на то, что этап купли-продажи не полностью охватывает сферу деятельности этого рынка. Следует упомянуть об этапах создания объекта коммерческой недвижимости и управления уже приобретенным объектом.

Далее будут подробнее рассматриваться некоторые моменты этих этапов и их влияние на процесс купли-продажи объекта коммерческой недвижимости. Сейчас мы обсудим эти этапы в общем. Согласно положениям главы 6 Градостроительного кодекса РФ, законодатель выделяет следующие этапы строительства: инженерные изыскания; архитектурно-строительное проектирование; государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий; негосударственная экспертиза проектной документации; выдача разрешений на строительство; осуществление строительства; строительный контроль; государственный надзор; выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако этими положениями регулируется прежде всего правовая сторона технической процедуры возведения сооружения. Для инвестора, планирующего построить офисное или торговое здание, объем правовых и технических вопросов намного шире.

Чтобы иметь возможность построить какой-либо объект недвижимости, необходим земельный участок. Однако его наличие на каком-либо праве (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды) еще не гарантирует отсутствия трудностей.

Если с полноценным собственником земельного участка ситуация более или менее ясна, то с правовым положением юридических лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды, все еще до конца не прояснено.

Постоянный пользователь земли практически лишен права по своему усмотрению распоряжаться участком. Он не может продать, подарить, заложить или иным образом распорядиться им, как не может и переуступить право постоянного (бессрочного) пользования иному лицу. Согласно ст. 20 Земельного кодекса, распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается.

Законодательство РФ направлено на сокращение форм и объемов применения ограниченных вещных прав на землю и установление двухуровневой системы основных видов титулов: право собственности и аренда. Действия законодателей направлены на ускорение процесса изменения земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями Земельного кодекса РФ.

Предполагается, что право постоянного (бессрочного) пользования сохранится только для весьма ограниченного круга лиц: государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также для органов государственной власти и местного самоуправления. Но если у граждан право бессрочного пользования земельным участком сохраняется без каких-либо временных ограничений, то у юридических лиц данное право ограничено сроком – 1 января 2010 г. Ранее речь шла о январе 2008 г., но с принятием Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (вступил в действие 30 октября) срок был продлен. Однако с 1 января 2011 г. вводится административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного пользования земельными участками на право аренды либо на право собственности.

Следует заметить, что ни закон о введении в действие Земельного кодекса, ни сам кодекс не устанавливают процедуру переоформления прав на землю, не определяют ее порядок, условия и сроки, а также не предусматривают государственных гарантий для землепользователей. Так, к примеру, нет ясности в отношении ставок арендной платы и размера выкупной цены за земельные участки, отсутствует механизм по возмещению затрат и убытков землепользователей.

Что же представляет собой процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на практике? Он состоит из нескольких этапов. Сначала юридическим лицом подается соответствующее заявление, затем уполномоченный исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления рассматривает данное заявление и принимает решение о предоставлении земельного участка на соответствующем праве и, наконец, заключительный этап – государственная регистрация возникающего при переоформлении права в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимо отметить, что в составе документов, прилагающихся к заявлению, обязательным является наличие кадастрового плана земельного участка. Данный документ служит доказательством того, что земельный участок, подлежащий отчуждению из государственной или муниципальной собственности, сформирован как объект земельных отношений, т. е. в процессе его межевания границы определены, согласованы с лицами, права которых могут быть затронуты, закреплены на местности межевыми знаками с определением их координат или описаны в ином порядке. Земельный участок также подлежит постановке на государственный кадастровый учет, за ним должен быть закреплен кадастровый номер.

Кадастровая карта (план) земельного участка выдается федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по месту нахождения земельного участка в течение 30 дней со дня обращения правообладателя с письменным заявлением и приложением квитанции об оплате услуг по предоставлению сведений государственного земельного кадастра. Если земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, сначала необходимо обратиться в указанное государственное учреждение с заявкой и представлением правоустанавливающих документов на земельный участок, а также документов о его межевании. В случае, когда земельный участок не был сформирован, заявителю для проведения землеустроительных работ и получения документа о межевании следует обратиться к специализированным землеустроительным организациям.

Затем уполномоченный орган власти в двухнедельный срок со дня принятия заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении.

Вообще, процедуры переоформления права бессрочного пользования земельного участка на право собственности либо аренды схожи между собой.

При оформлении земли в собственность в случае положительного ответа решение о приватизации с приложением всех необходимых документов должно быть направлено в одну из следующих уполномоченных организаций для заключения договора купли-продажи земельного участка: Российский фонд федерального имущества или его региональное (межрегиональное) отделение либо фонд имущества субъекта РФ или же в организацию, уполномоченную органом местного самоуправления. Указанные организации готовят проект договора купли-продажи и направляют его заявителю. После подписания такого договора покупатель оплачивает указанную в нем стоимость земельного участка.

При несогласии с условиями проекта договора купли-продажи земельного участка заявитель вправе направить продавцу протокол разногласий или проект договора с учетом предлагаемых изменений. В случае согласия с замечаниями и предложениями проект договора может быть доработан продавцом и повторно направлен заявителю. Если же протокол разногласий был отклонен продавцом и между ним и заявителем не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то указанные разногласия могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения продавца. Аналогичная процедура обжалования предусмотрена и при переоформлении на право аренды.