Текст книги "Коммерческая недвижимость как объект инвестирования"

Среди преимуществ данного варианта:

• меньший размер необходимых инвестиций в отличие от вложений в крупные комплексы;

• меньшая зависимость от изменений экономической ситуации в стране: недвижимость, не имеющая статуса и цены элитной, имеет больше шансов быть приобретенной;

• большая оперативность реакции на изменения ситуации: такие помещения намного легче перепрофилировать из мини-отеля в офис или обратно в жилое помещение, чем крупный комплекс;

• значительное упрощение земельных отношений: при переводе жилого помещения не возникает проблем с оформлением земельного участка и прав на него.

Жилищное законодательство разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Здесь не усматривается никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если заниматься предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаться в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В большинстве случаев так и поступают индивидуальные предприниматели, работающие в одиночку, – программисты, художники и некоторые адвокаты.

Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, не вызывает неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.

Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо соблюдение следующих условий:

• быть собственником помещения;

• квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением;

• должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома (если такового нет, то собственник обеспечивает его за свой счет);

• в доме должна иметься возможность оборудования отдельного входа (он также должен быть оборудован за счет собственника);

• помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, собственник и другие члены семьи должны быть выписаны из квартиры.

По закону не требуется согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире.

Сама процедура регистрации не очень сложна, но длительна по времени в связи с тем, что чиновники могут придраться к недостаткам в документах и т. п. Мы считаем нужным рассмотреть ее, так как данная процедура – один из способов приобретения или получения в собственность объекта коммерческой недвижимости.

Данный процесс начинается с составления заявления. Законом не установлена форма заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. Но, по сути, оно играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся правоустанавливающих документов:

• свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества, которое выдается региональным органом Федеральной регистрационной службы (прикладывается заверенная копия);

• технический паспорт помещения и поэтажный план здания, в котором оно находится.

Эти документы заказываются в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого нужно написать соответствующее заявление и приложить документ об оплате этой услуги.

Кроме того, следует заранее подготовить проект перепланировки и собрать все необходимые разрешения.

Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно. Если здание является памятником старины, потребуется заключение учреждения по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки и (или) переустройства.

Необходимо помнить о том, что, если в помещении до приобретения была проведена незаконная (т. е. не оформленная должным образом) перепланировка, то настоящий собственник, приобретая это помещение, берет на себя ответственность за такую перепланировку. Если этот факт будет обнаружен, то ему придется оплатить штраф, а также устранить за свой счет все переделки или обратиться в суд с иском о признании такой перепланировки законной.

Когда вышеназванные условия соблюдены и документы подготовлены, их нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. В Москве «из жилья в нежилье» переводит Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, а принимает документы «одно окно» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов.

После получения акта о переводе можно начинать обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого.

Возможные причины отказа в разрешении перевода:

• не представлены необходимые документы;

• документы предоставлены не по месту нахождения квартиры;

• помещение не соответствует необходимым критериям: скорее всего, обнаружено отсутствие технической возможности обустройства квартиры под офис (невозможность обустройства отдельного входа, свободного доступа к коммуникациям и т. д.);

• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

При определении класса офисного здания существуют и некоторые «подводные камни». Наиболее существенными из них стали административные барьеры, возникающие на стадиях разработки и согласования проекта:

• согласование – это долгий процесс, в среднем длящийся около года, в течение которого девелопер несет существенные материальные расходы;

• отсутствие хорошей транспортной доступности – расположенное вблизи постоянно загруженной транспортной магистрали офисное здание теряет свое конкурентное преимущество; для решения данной проблемы столичными властями разработаны и начали реализовываться программы по реконструкции имеющихся и строительству новых автодорог;

• дефицит энергоресурсов;

• подключение коммуникаций к новым объектам недвижимости (не только офисов) – весьма трудоемкий процесс, сопряженный с определенными трудностями, поскольку городские объекты инженерных инфраструктур находятся в достаточно изношенном состоянии.

Отсутствие возможности привлечения опытной управляющей компании. В связи с молодостью российского рынка коммерческой недвижимости количество опытных управляющих компаний не удовлетворяет весь объем спроса.

Для помещений низших классов становится актуальной проблема перепланировки помещений выделяемых под офисы, а также перевод помещения в другую категорию. Например, согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». Изменение видов разрешенного использования, как и перевод помещения в категорию нежилого, осуществляется по решению местных органов власти.

Одним из лидеров коммерческой недвижимости является торговая недвижимость. По мере развития данного рынка концепции торговых центров постоянно усложняются. Это связано с тем, что потребители в большинстве случаев предпочитают небольшим магазинам огромные гипермаркеты. Сегодня покупатель имеет огромный выбора, он хочет не просто покупать товар, но и получать удовольствие от шопинга, а также разнообразить свой досуг и приобретать ряд дополнительных услуг. Именно с этим связан успех крупных многофункциональных досуговых и развлекательных торговых центров. Девелоперы, безусловно, это осознают и придумывают все новые и новые ходы для привлечения потребителей; по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами возрастает в геометрической прогрессии. Данный аспект влияет на то, что именно торгово-развлекательные центры более всего нуждаются в грамотном и профессиональном управлении.

Многофункциональный торговый комплекс должен иметь более двух эксплуатационных назначений. Вместе с тем подобного рода комплексы, как правило, имеют одну основную функцию. Значительно реже встречаются случаи, когда у комплекса есть функции, существующие независимо друг от друга.

Возможны различные интерпретации того, в каком виде в многопрофильном комплексе сочетаются его составляющие. Все эти классификации на данный момент являются теоретическими и четко не зафиксированы в российском законодательстве.

Торгово-офисный комплекс. Это комплекс, в котором основной функцией является торговля, в то время как определенная часть площадей отведена под офисы. Подобное сочетание представляется нейтральным: две эти функции существуют параллельно друг другу, т. е. не пересекаются. Как правило, подобного рода торговый комплекс создается тогда, когда девелоперы и инвесторы желают сэкономить денежные средства.

Офисно-торговые комплексы отличаются от торгово-офисных тем, что у них профилирующим направлением становятся офисы, а на первых этажах таких зданий открываются магазины, основной целевая аудитория которых – сотрудники офисов.

Торгово-развлекательный комплекс. Данный вид многопрофильных комплексов появился благодаря все возрастающей конкуренции, из-за которой их владельцы вынуждены перекраивать свою первоначальную концепцию и расширять спектр дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей является создание инфраструктуры развлечений. Как правило, это точки питания – кафе, рестораны, бары, фастфуды, а также кинотеатры, крытые катки, игровые комплексы для детей, боулинги и фитнес-центры, салоны красоты.

Именно наличие развлекательной функции, по мнению экспертов, значительно повышает конкурентоспособность всего торгового центра.

Гостинично-торговый комплекс. Такие комплексы создаются обычно при крупных и известных гостиницах, и их целевая аудитория – постояльцы этих отелей. Специализация инфраструктуры данных комплексов – аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, бутики одежды, рестораны.

Специализированные торговые центры сильно отличаются от традиционных торговых центров. Их основным функциональным назначением может быть развлечение посетителей, скидки, товары для дома, стиль жизни и т. п.

Плюсы многофункциональных торговых комплексов:

• увеличение инвестиционной привлекательности проекта достигается за счет нейтрализации рисков путем вкладывания денежных средств одновременно в различные сегменты коммерческой недвижимости;

• максимально эффективное использование земельного участка, на котором располагается комплекс;

• радужные перспективы на будущее – застройка смешанного типа;

• в связи с увеличением конкурентности многофункциональность становится одним из главных преимуществ;

• взаимодополняемость потоков посетителей;

• удовлетворение самых разных потребностей посетителей.

Однако, несмотря на перечисленные преимущества, многофункциональные торговые комплексы имеют и ряд минусов:

• необходимость более сложного профессионального управления;

• сложность эксплуатации здания;

• необходимость четкой и продуманной концепции, в противном случае может возникнуть ситуация, когда функции будут мешать друг другу;

• возможно возникновение ограничений и обременений со стороны действующего законодательства;

• сложность финансирования строительства и эксплуатации таких комплексов, как правило достаточно сложно обойтись при финансировании такого проекта одним источником.

Варианты сочетаний различных функциональных назначений многопрофильных центров очень разнообразны, а залог успешной реализации таких проектов и функционирования центров – четко продуманная и спланированная концепция.

Склады, складские помещения, а также складские комплексы являются, пожалуй, самым молодым и незрелым сегментом рынка коммерческой недвижимости в нашей стране. Однако в связи с поступательным развитием бизнеса складская недвижимость становится все более актуальной. Аренда склада или его строительство на данном этапе становится одной из первостепенных задач для многих компаний и индивидуальных предпринимателей.

Основная проблема крупных многофункциональных комплексов – их наполняемость. Как правило, в таких комплексах организации размещаются на основании договора аренды. Перед владельцами объектов недвижимости элитного класса может возникнуть проблема с поиском арендаторов, которые будут стремиться в менее элитные и дорогие помещения.

Для решения задачи по закреплению отношений с пользователями закон предлагает несколько способов.

Лизинг. Договор финансовой аренды позволяет сторонам установить отношения на длительный срок. Договор лизинга недвижимости заключается, как правило, на 5–7 лет. Он предоставляет владельцу недвижимости стабильные арендные платежи, а клиенту – необходимые помещения и право их приобретения в собственность. Кроме того, стороны договора пользуются значительными налоговыми льготами, особенно по налогу на имущество, в связи с ускоренной амортизацией имущества.

Договор аренды с правом последующего выкупа. Отличается от лизинга, описанного выше, тем, что клиент не указывает лизингодателю, какое имущество подлежит сдаче в аренду. Кроме того, стороны лишены налоговых льгот. При этом арендные платежи могут быть включены в выкупную стоимость имущества, тогда как при лизинге клиенту предстоит платить не только арендную плату, но и вознаграждение лизингодателю.

В качестве еще одного способа заработка можно указать ипотечный кредит. Недвижимость, даже если она не занята арендаторами, сохраняет свою ценность. Владелец не только получает возможность диверсифицировать свою деятельность, взяв кредит под залог пустующего торгового комплекса для строительства более востребованных объектов, – данная схема может послужить способом дороже продать невостребованное имущество в случае падения его рыночной цены.

При продаже или покупке любого из видов объектов коммерческой недвижимости сторонам необходимо изучить некоторые документы нормативно-правовой базы.

Государственная регистрация прав на нежилые помещения и сделок с ними регулируется нормативными актами различного уровня. Кроме Конституции РФ, необходимо назвать Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последними изменениями и дополнениями). В нем дается понятие государственной регистрации, подробно и четко раскрывается порядок, основания отказа и приостановления государственной регистрации, указывается государственный орган, который в настоящий момент осуществляет эту функцию и т. д.

Не менее важны нормы Гражданского кодекса РФ, в частности ст. 131 (о необходимости государственной регистрации вещных прав на недвижимость), 164 «Государственная регистрация сделок», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 433 «Момент заключения договора», п. 4 ст. 218 и т. д. Необходимо также отметить Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Формирование единой практики государственной регистрации послужит установлению цивилизованного рынка недвижимости, позволит более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.

1.3. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости

Говоря о сфере офисной недвижимости в нашей стране, можно выделить три стадии развития данного сегмента. Первая из них началась в середине 1990-х гг. и продолжалась до дефолта в 1998 г. Она характеризуется максимально высокими ценами и дефицитом предложений. Августовский кризис повлек за собой спад цен и арендных ставок в среднем на 30–40 %. В результате российский рынок покинули многие иностранные инвесторы и арендаторы.

Спустя год ситуация стабилизировалась, и рынок офисов начал активизироваться во многом благодаря мерам, предпринятым руководством страны, которые в конечном итоге и привели к оживлению экономики и росту ВВП.

Следующая стадия, которая продолжалась до 2008 г. началась в 2000 г. Она характеризуется стабильным (а иногда, как это было в 2006 г., и резким) подъемом цен и арендных ставок, непрерывно повышающейся активностью девелоперов и инвесторов, а также дефицитом предложений в данном сегменте[1]1
  По материалам книги А. Цогоева «Как инвестировать в недвижимость» (Альпина Бизнес Букс, 2007 г.).


[Закрыть].

В свете событий осени 2008 г. уже можно выделить четвертый этап, связанный с финансовым кризисом. Уменьшение платежеспособности участников рынка приведет к стагнации отрасли. Итогом таких событий станет падение спроса на недвижимость и, соответственно, цен на нее.

В 2009 г. рынку коммерческой недвижимости следует ожидать падения активности. Кроме того, будет осуществлена реструктуризация участников рынка.

В качестве предполагаемого пятого этапа можно прогнозировать период послекризисного восстановления в 2010–2012 гг. Он будет характеризоваться не только повышением цен, но и всплеском активности участников. В это время на рынке появятся новые участники, пришедшие взамен выбывших из-за кризиса, и будет проведена реорганизация прежних участников, переживших его.

Глава 2
Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости

2.1. Девелопер

«Девелопер» – новое понятие для российского бизнеса, и пока еще не все имеют представление о том, что такое девелопмент, или их сведения об этом явлении отличаются неполнотой и содержат искажения.

Термин «девелопер» происходит от английского develop – «совершенствовать», «развивать». Цель девелопмента – преобразование недвижимости с целью увеличения ее стоимости и, как следствие, извлечения доходов.

Девелоперы чаще всего трудятся в сфере недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Девелопер – это лицо (юридическое или, значительно реже, физическое), которое занимается организацией процесса создания объектов недвижимости на всех этапах реализации проекта либо же реконструкцией уже готового здания. В сферу его задач входит разработка высокоприбыльного и конкурентоспособного проекта, покупка или аренда земельного участка, возведение объекта, все контакты со строителями, а также дальнейшая реализация готовых квадратных метров (продажа либо передача в аренду). Основная задача девелопмента – поиск наиболее выгодных вариантов использования имеющейся земли, а также зданий и сооружений.

Для успешной реализации всех перечисленных выше этапов девелопер должен обладать большим спектром знаний, навыков, связей, а также достаточным опытом. Знания по правовым вопросам необходимы для грамотного составления договоров и контрактов, а также оформления всех сопутствующих сделок. Не обойтись девелоперу и без знаний технологий маркетинга и менеджмента. Финансовые навыки нужны для проведения грамотных расчетов, составления смет, получения кредитов, а также в случае необходимости переориентирования проекта и привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов. Познания в области строительных технологий позволят сделать правильный выбор целевого назначения объекта недвижимости.

В России сложилась ситуация, когда практически все компании, именующие себя девелоперами, либо выросли из бывших строительных организаций, либо разрослись из активных риелторов.

В мировой практике различают две разновидности девелопмента – fee-development и speculative development.

Fee-development характеризуется тем, что девелопер не несет финансовых рисков и получает за свою работу определенное вознаграждение – гонорар. В такой ситуации девелопер не вкладывает в проект свои собственные денежные средства, а лишь действует от имени заказчика и за его счет осуществляет проектирование, а также строительство здания и сдачу объекта в эксплуатацию. Гонорар девелопера состоит из двух частей – фиксированной и так называемой success fee, премии за успешно и своевременно проделанную работу. Фиксированная часть вознаграждения для девелопера составляет примерно 5–10 % от стоимости строительства. Расчет же success fee производится по сложной схеме и зависит от многих факторов, в частности от того, насколько быстро был построен объект и насколько он оказался успешным. Success fee составляет около 10–15 % от прибыли инвестора; размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

При speculative development девелопер создает объект недвижимости, выступая в качестве единственного организатора проекта. При такой схеме на его плечи дополнительно ложится и финансирование проекта, т. е. разработка его финансовой схемы. Нередко девелопер вкладывает свои собственные денежные средства, и при этом его риски гораздо выше.

Однако стоит отметить, что в чистом виде, таком, как они приведены выше, эти две схемы девелопмента практически не существуют. Как правило, прибегают к смешанному финансированию, когда девелопер имеет определенную долю в реализуемом им проекте и одновременно вкладывает свою часть денежных средств.

Девелопмент можно охарактеризовать как процесс управления инвестиционным проектом, который, в свою очередь, состоит из нескольких этапов:

• выбор высокодоходного проекта;

• маркетинговые исследования;

• получение разрешительной документации, необходимой для реализации проекта;

• разработка механизма и условий для привлечения инвестиционных потоков;

• поиск и отбор строительных организаций, контроль над их деятельностью, финансирование.

• реализация созданного объекта недвижимости, которая включает в себя поиск покупателей либо арендаторов, профессиональных управляющих и т. д.

Сама по себе профессия девелопера существенно отличается от иных, присутствующих в сфере недвижимого имущества. Она более масштабная и охватывает сразу несколько сфер, поскольку именно девелопер берет на себя все риски, сопутствующие реализации проекта.

Очень часто смешивают, а порой и подменяют друг другом такие понятия, как «застройщик», «инвестор» и, собственно, «девелопер».

Многие эксперты говорят о том, что в России нет девелоперов в традиционном понимании. Некоторые же категорично заявляют, что их никогда и не будет. Такую позицию они объясняют фактическим отсутствием свободного земельного рынка в нашем государстве, когда преобладающим правом на землю является аренда, а не собственность. Следовательно, можно утверждать, что в условиях современной России девелопмент начинается лишь после появления свободной зоны для застройки. Именно девелоперы решают земельный вопрос. Например, в столице самыми распространенными способами его решения являются следующие:

• вывод промышленных предприятий за черту города и возведение на их месте объектов недвижимости;

• участие в социальных программах, которые зачастую предусматривают реконструкцию целых кварталов;

• заключение инвестиционных контрактов с городскими властями посредством проведения аукционов;

• «перекупка» таких инвестиционных контрактов у других лиц (также именующих себя девелоперами).

Иностранный девелопер, как правило, приобретает в собственность уже подготовленный земельный участок, необходимый для реализации задуманного бизнес-проекта, а отечественный специалист вынужден сам заниматься решением земельного вопроса. Это предполагает и получение различных согласований, необходимых для проведения и подключения коммуникаций, на что уходит огромное количество временных и денежных ресурсов.

Прежде чем обратиться к инвесторам, девелоперу необходимо предпринять ряд мер по разработке и реализации стратегии по привлечению финансовых средств в проект:

• осуществить разработку инвестиционной стратегии проекта;

• проанализировать возможность привлечения инвестиционных средств для реализации задуманного;

• разработать кредитную заявку для банка;

• обеспечить проведение всех необходимых переговоров с привлекаемыми финансовыми учреждениями, а также проработать конкретные схемы для их участия в проекте;

• провести презентацию проекта.