Текст книги "Коммерческая недвижимость как объект инвестирования"

1. На предпроектной стадии проводится анализ рынка недвижимости, разработка бизнес-проекта по созданию нового объекта недвижимости либо реконструкции уже имеющегося, затем осуществляется инвестиционный анализ, а также начинается привлечение инвестиционных потоков и при необходимости кредитных средств.

На этом этапе большое значение имеет профессиональный уровень подготовки привлекаемых специалистов и их опыт работы в данной сфере: нехватка квалифицированных кадров уже на начальной стадии может свести на нет все усилия девелоперов.

2. На стадии проектирования, как уже отмечалось выше, начинается решение земельного вопроса. Параллельно с ним происходит и процесс сбора необходимых разрешений и согласований. Кроме того, на данной стадии выбирается генподрядчик, как правило, путем проведения тендера, а также формируется архитектурно-инженерная группа.

3. На стадии строительства объекта недвижимости осуществляется координация ведения строительных работ, а также контроль над качеством строительства.

4. На стадии реализации непосредственно происходит продажа (либо сдача в аренду) готовых площадей, а также ведется контроль над эксплуатацией здания.

2.2. Инвестор

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. ХХ века внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, значительно снизились, а в некоторых регионах практически прекратились. Соответственно, все инвестиционные вложения в области капитального строительства, как правило, носят негосударственный, частный, характер.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих очень крупных и долгосрочных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом строительстве широко используется институт долевого участия.

Ранее было чрезвычайно популярно кооперативное строительство. Оно до сих пор занимает определенную нишу, но в настоящее время дольщики гораздо чаще предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры.

Термин «инвестор» в отличие от понятия «девелопер» содержится в действующем законодательстве. Так, в июле 1998 г. был принят Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который начал действовать в марте 1999 г. (в редакции от 24.07.2007 г.). Согласно ч. 2 ст. 4 этого закона, «инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности».

В соответствии с данным определением инвесторами могут быть:

• юридические лица;

• физические лица;

• органы государственной власти;

• органы местного самоуправления;

• объединения юридических лиц, которые создаются на основе договора о совместной деятельности и не имеют статуса юридического лица;

• иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Инвестор может использовать для осуществления своих финансовых замыслов как собственные, так и привлеченные денежные средства, а также одновременно и те и другие.

Главное отличие девелопера от инвестора состоит в том, что инвестор, как правило, только вкладывает денежные средства в проект и в результате извлекает прибыль, в то время как девелопер занимается всей реализацией проекта.

Сам по себе инвестор не может существовать в отрыве от инвестиционной деятельности. Инвестирование же представляет собой процесс вложения инвесторами материальных благ (денежных средств) в деятельность организатора инвестирования (в нашем случае – девелопера) с целью получения ими в будущем прибыли, материальной выгоды. Таким образом, можно говорить о том, что для инвестора целью участия в инвестировании является извлечение материальной выгоды.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность представляет собой «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Инвестиционная деятельность, как и любой иной вид предпринимательской деятельности, обладает теми признаками, которые отражены в ст. 2 Гражданского кодекса РФ. В частности, там говорится, что «гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».

Договоры инвестирования строительства всегда связаны с созданием нового объекта недвижимости. Именно в этой связи инвестора по праву называют инициатором строительства (наряду с девелопером). В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров: договор кредита, договор купли-продажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве.

В данных обстоятельствах на первый план выходит новый субъект – инвестор, которому сразу отводится особая роль. С одной стороны, это пассивный участник, так как он не выполняет ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, он – необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. Инвестор даже не распоряжается своими денежными средствами: для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

На инвестиционном рынке коммерческой недвижимости можно выделить следующих игроков:

• инвестиционные компании с иностранным капиталом, которые предпочитают действовать по схеме sale-leaseback, т. е. путем выкупа арендованных площадей по согласованной ставке доходности (речь идет о продаже с последующей арендой);

• закрытые паевые инвестиционные фонды под руководством управляющих компаний;

• финансово-промышленные группы, которые специализируются на коммерческой недвижимости;

• агентства недвижимости, считающие для себя приоритетным направлением жилую недвижимость и работающие с уже готовыми объектами;

• банки и иные кредитные организации, которые вкладывают свои средства как в коммерческую, так и в жилую недвижимость, но предпочтение все же отдают коммерческой. Нередко банки выбирают для себя один определенный сегмент недвижимости и работают только в нем. Однако стоит заметить, что инвестирование в недвижимость все же не является основным видом деятельности для таких организаций. Главным источником их доходов является кредитование, в том числе и девелоперов коммерческой недвижимости;

• частные инвесторы, интерес к рынку недвижимости которых представляется вполне логичным: цены на недвижимость стремительно растут (особенно показателен в этом плане 2006 г.), соответственно, растут и доходы инвесторов. Кроме того, это, пожалуй, самый надежный способ сохранения и приумножения капиталов. Ведь банки предлагают своим клиентам гораздо более низкие процентные ставки по вкладам, чем обеспечивают инвестиции в недвижимость. Однако нельзя забывать и о банковских кризисах (самые значительные имели место в 1995, 1998, 2005 гг.) и вероятности того, что выбранный банк может обанкротиться.

В связи с этим недвижимость представляется наиболее надежным источником доходов, что подтверждается некоторыми факторами, например, перечисленными ниже.

1. Рынок недвижимости менее подвержен влиянию экономических кризисов и колебанию курсов валют. Например, в памятном 1998 г. понижение цен на жилую недвижимость произошло примерно на 30–40 %, в то время как цены на акции различных российских компаний упали в два-три раза. Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что инвестиции в сфере недвижимости гораздо более надежны, нежели инвестиции на фондовом рынке или банковские депозиты.

2. Наличие в своем активе недвижимости помогает владельцам сбалансировать инвестиционный портфель.

3. Вложения в недвижимость – источник постоянного и стабильного дохода; кроме того, недвижимость не может исчезнуть и фактически постоянно растет в цене.

На рынке недвижимости можно выделить следующие виды инвестирования, которые предпочитают частные инвесторы:

• приобретение объекта недвижимости с целью последующей перепродажи (характерно для жилой недвижимости);

• покупка объектов недвижимости с целью их последующей сдачи в аренду (характерно как для жилой, так и для коммерческой недвижимости);

• инвестирование на стадии строительства объекта (позволяет получить максимально возможный доход).

Однако инвестирование в строительство крупных торговых, офисных и бизнес-центров для частных инвесторов пока не выглядит реальным. В первую очередь это связано с большими объемами денежных средств. Вместе с тем некоторые частные инвесторы обладают подчас значительными материальными ресурсами, предпочитая распределять их между объектами как коммерческой, так и жилой недвижимости, тем самым диверсифицируя свои риски и денежные средства.

Многими инвесторами опробован и становится все более популярным такой механизм, как коммерческая ипотека, заимствованный из зарубежного опыта. Здесь применяется следующая схема: за собственные деньги приобретается готовый объект недвижимости (или доля в нем); затем, заложив данное недвижимое имущество, инвестор берет кредит в банке для вложения полученных денежных средств в следующий доходный объект недвижимости, а доход, полученный от сдачи заложенной в аренду недвижимости, идет в счет погашения долга банку. Этот процесс может продолжаться до бесконечности. Стоит учитывать лишь то, что до тех пор, пока здание (либо его часть) находится в залоге у банка, владелец не может ее продать – реализация возможна только после погашения кредита.

На пути реализации приведенной выше схемы инвестора могут подстерегать определенные трудности. В частности, залогом успеха являются устойчивые связи с банком, ведь фактически ипотека для коммерческой недвижимости в нашем государстве еще не развита. Кроме того, нужен тщательный анализ условий кредита и необходимость того, чтобы получение арендных выплат от арендаторов совпадало по времени с выплатами по кредиту.

Однако реализация схемы коммерческой ипотеки представляется очень рискованным делом. Инвестору постоянно приходится обслуживать кредиты. Если, не дай бог, ему перестанет платить хотя бы один арендатор, то вся тщательно спланированная цепочка может развалиться.

Говоря об инвестировании в коммерческую недвижимость нельзя не затронуть вопрос о взаимодействии инвестора и девелопера. Здесь большое значение приобретает вопрос доверия, ведь именно прозрачность отношений между двумя этими лицами является залогом удачной реализации задуманного проекта, а также позволяет оперативно решать конфликтные ситуации и вопросы, связанные с управлением инвестициями.

Инвестиционный анализ включает в себя оценку и прогноз стоимости проектирования, строительства, отделки, услуг специалистов и консультантов, а также работы по проведению разработки различных сценариев бюджета проекта.

Бизнес-план также состоит из всевозможных анализов и прогнозов: правовой анализ, финансовый, организационный и т. д. Кроме того, бизнес-план включает в себя разработку оптимальной финансовой схемы и схемы для оптимизации налогообложения, создание юридического заключения по проекту, а также всех необходимых договоров и контрактов, направленных на регулирование взаимоотношений участников проекта.

Вообще, взаимоотношения между девелопером и инвестором начинаются уже на стадии разработки бизнес-проекта и инвестиционного анализа. Именно в них оговариваются обязательства девелопера, в частности, по срокам окупаемости объекта, а для инвестора – сроки и размеры поступления денежных средств, необходимых для запуска процесса строительства.

Залог успешной реализации инвестиционного проекта коммерческой недвижимости – в совокупности продуктивного взаимодействия основных участников процесса и четкого распределения сфер ответственности между ними.

В то время как многие девелоперы нуждаются в средствах для реализации своих проектов, инвесторы зачастую не могут найти объекты для вложения капиталов. Для того чтобы исправить ситуацию, необходимо создать качественное информационное поле, «наладить мост» между российскими девелоперами и инвесторами. И те и другие должны проявить готовность к диалогу, а также к освоению и предложению инвестиций.

Одна из главных проблем для девелоперов – поиск финансирования на ранней стадии девелоперского проекта, когда банки кредитов не выдают (слишком высокие риски), а собственного капитала не хватает. На Западе такая проблема решается через привлечение девелоперами прямых инвестиций от компаний, готовых пойти на высокие риски ради высокой доходности. В России такой способ финансирования пока не развит, и причины этого заключаются в следующем:

• скрытность девелоперов (боятся показывать себя и свои проекты);

• непонимание девелоперами рынка инвесторов (девелоперы не знают профильных инвесторов и их инвестиционных требований);

• низкий профессиональный уровень девелоперов (не могут представить свои проекты надлежащим образом);

• завышенные ожидания девелоперов (переоценивают свою роль и долю).

• низкая маркетинговая активность инвесторов (скрытные владельцы площадок до сих пор не знают большинства профильных инвесторов).

Для того чтобы объединить инвесторов и девелоперов и попытаться ликвидировать указанные причины их низкого взаимодействия, сегодня организуются встречи в виде семинаров, конференций и «круглых столов». Участие в них принимает все большее количество игроков, и это способствует повышению осведомленности инвесторов и девелоперов друг о друге и укреплению взаимоотношений между ними.

2.3. Генеральный подрядчик, подрядчик и субподрядчик

Хотя ключевыми фигурами на рынке недвижимости являются девелоперы и инвесторы, не менее важны и подрядные структуры, которые занимаются непосредственно возведением объекта недвижимости. От качества их работы зависит общий успех проекта.

Широкое распространение получила ситуация, когда выбор генподрядчика осуществляется с помощью проведения подрядных торгов, которые представляют собой одну из форм размещения заказов на строительство, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения строительных работ на конкурсной основе.

В России с мая 1993 г. действует Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ № 660-р и Госстроя РФ № 18–7, которое «определяет общий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации». Оговорено, что данное положение «обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд». В остальных случаях заказчик сам может принять решение о целесообразности проведения подрядных торгов.

За последнее десятилетие в нашем государстве на строительном рынке недвижимости сложилась устойчивая тенденция к работе именно с генподрядчиком, а не со множеством отдельных подрядных структур. Безусловно, это создает определенные преимущества. Например, в функции генерального подрядчика входит:

• организация процесса строительства объекта недвижимости;

• выполнение работ, указанных в лицензии, собственными силами, а также путем привлечения субподрядчиков;

• заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ;

• контроль над ходом работ, выполняемых по договорам подряда и субподряда;

• охрана труда работников;

• обеспечение пожарной безопасности при проведении строительно-монтажных работ;

• оформление всей необходимой исполнительной документации;

• сдача объекта в эксплуатацию.

Как девелоперу и инвестору не ошибиться в выборе генерального подрядчика? Самыми значимыми критериями для заказчика должны быть качество работ, сроки и стоимость их выполнения. При обсуждении стоимости работ девелопера должна насторожить слишком низкая цена на услуги подрядной организации, как правило, это свидетельствует о низком качестве работ. Быстрые сроки проведения работ подрядчиком также не всегда соответствуют заявленному качеству, и зачастую заказчику приходится откладывать открытие объекта только из-за того, что многое приходится доделывать. Заказчику необходимо заранее узнать, есть ли у подрядчика необходимая техника и специалисты. Если нет, то какова политика данной компании по решению этого вопроса (имеются налаженные связи с субподрядчиками, или есть планы по приобретению оборудования в лизинг). Кроме того, при проведении торгов по выбору подрядной организации следует учитывать, что, как правило, во многих тендерах претенденты на генеральный подряд выдают ценовые предложения на основании концепции будущего объекта. В этом случае высокая степень неопределенности позволяет претендентам предложить совершенно разные решения, внешне укладывающиеся в рамки концепции. Наиболее опытные и ответственные подрядчики в таких тендерах проигрывают, так как учитывают в своих предложениях все «подводные камни», что отражается на цене. В таком случае Заказчик выбрав предложение с наименьшей ценой, в ходе реализации проекта вынужден оставить первоначальный проект, не соответствующий его ожиданиям.

Отбор подрядных организаций для участия в крупных проектах обычно проводится в два этапа (хотя их может быть и больше).

На первом (предварительном или квалификационном) отборе оценивается способность организации выполнить работу. Это можно сделать по следующим критериям:

• опыт работы: прежде всего оцениваются отзывы предыдущих заказчиков;

• готовность к выполнению данной работы: оценке подлежат организационная структура компании, наличие собственных или привлеченных производственных мощностей, квалифицированного инженерного состава, действующей системы управления производством и контроля качества;

• наличие и разумность плана работ подрядчика: подрядчик предоставляет план, технологическую последовательность, описание проблемных вопросов;

• надежность: оценивается текущее финансовое положение, наличие лицензий и других документов, подтверждающих право на ведение соответствующей деятельности, отсутствие судебных исков за неисполнение обязательств и т. п.

Предварительный отбор обычно проводится на ранних стадиях проекта, когда отсутствуют полные данные для проведения окончательного отбора.

На втором, окончательном этапе, когда уже готова проектная документация и претенденты могут выполнить расчеты с достаточной степенью точности, в коммерческих предложениях сравниваются такие параметры, как:

• стоимость: конечную стоимость можно сравнивать, только если точно определен состав и объемы работ; если нет – сравниваются стоимости отдельных позиций;

• срок выполнения работ: данный пункт также имеет большое значение, однако здесь надо учитывать, что срок выполнения работ зависит не только от подрядчика, но и от выполнения заказчиком (инвестором, девелопером) своих обязательств по предоставлению фронта работ и согласованию целого ряда вопросов;

• технические параметры: этот пункт приобретает значение, если существуют различные варианты решения технических вопросов, например применения различных материалов, технологий и оборудования; предложение с минимальной ценой может предусматривать не самое лучшее для заказчика решение.

Именно представители генерального подрядчика координируют всю работу на объекте. Кроме того, когда на объекте имеется генеральный подрядчик, он четко определяет порядок проведения работ и их сроки, а когда подрядчиков много, всегда присутствует риск возникновения неразберихи и, как следствие, конфликтных ситуаций, которые в конечном итоге могут привести к дополнительным расходам и убыткам.

Как показывает опыт последних лет, все больше девелоперов осознают преимущества наличия генподрядчика и предпочитают работать с одной крупной строительной организацией, а не с несколькими мелкими, отвечающими только за свой конкретный участок работ. В этом случае они заключают один договор, а затем только принимают готовый объект.

Другая важная фигура при возведении объекта недвижимости – генеральный поставщик. Это организация, которая выполняет по договору строительного подряда обязательства по поставке оборудования и материалов для строящегося объекта. С согласия заказчика (девелопера) генеральный поставщик может привлекать при необходимости иные фирмы в качестве субпоставщиков необходимых материалов. Но именно генеральный поставщик остается перед заказчиком ответственным лицом за выполнение обязательств субпоставщиками.

Долгое время складывалась такая ситуация, когда отечественные строительные компании считали основной сферой своей деятельности жилищное строительство, в то время как к объектам коммерческой и промышленной недвижимости интерес проявляли лишь иностранные компании. Однако в последнее время ситуация начала меняться, и доминирующее положение иностранных подрядчиков уже не выглядит столь очевидным в данном сегменте недвижимости. Впрочем, в результате недавних изменений экономической ситуации в мире строительство жилья, вероятно, снова станет приоритетным для отечественных инвесторов.

Еще одна отличительная черта строительного рынка коммерческой недвижимости – наличие крупных строительных холдингов, которые имеют в своей структуре собственные генподрядные организации. Как правило, это компании, которые ранее специализировались на строительстве жилья.