Текст книги "Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время"

Как только риэлтер приступает к работе по продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от его действий: показов, встреч, вложений в косметический ремонт, расходов на получение документов и пр. Только в случае оформления доверенности на риэлтера последний сможет полностью провести сделку и побеспокоит продавца лишь в день подписания договора и передачи денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца.

Недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном определяются степенью овладения методом проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Во-первых, самостоятельная продажа квартиры требует траты времени и денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки – одним словом, для этого нужно брать отпуск.

Во-вторых, существует риск потери денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру или переплаты труда профессионального оценщика и непрофессионального общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что «покупателем» часто бывает риэлтер, который в таком случае всегда заинтересован в снижении цены.

В-третьих, возрастает риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям. Среди «покупателей» могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица.

Наконец, почти неизбежно совершение ошибок при выработке реального плана продажи, особенно в первой сделке, из-за чего сделка может затянуться во времени, повлечь лишние расходы на «тренировки», а сэкономленные средства в ряде случаев будут ниже потерь от роста стоимости недвижимости.

Поэтому не может быть однозначного ответа на вопрос, что лучше: продавать самому или потратить деньги на помощь риэлтера; решение должно приниматься в зависимости от конкретных условий.

Если владельцу собственности срочно понадобилась большая сумма денег, например 100 000 долларов, обращаться к соседке с просьбой о займе не очень удобно – скажет, что у нее таких денег нет. Но если все-таки такая необходимость возникла, риэлтерские агентства предлагают воспользоваться услугой «срочный выкуп».

Теоретически этот вид операции имеет свои плюсы: во-первых, минимальный срок исполнения сделки в среднем 5—15 суток, которые понадобятся для сбора всех предпродажных документов. При наличии всех имеющихся документов на всю операцию достаточно и нескольких дней. Как обычно обещают риэлтеры, продавец получает 90–95 % рыночной стоимости – остальное забирает риэлтерская контора за праведные труды, отменный сервис и понесенные расходы; во-вторых, продавец не затрачивает ни времени, ни нервов, ни сил – за него все сделает профессионал.

Нас же должно интересовать то, о чем риэлтерские агентства умалчивают. Почему нам обещают продать квартиру в минимальные сроки? Объективно потому, что на нее не ищут покупателя, покупателем является сам сотрудник риэлтерской конторы, на которого и оформят жилье. Чуть позже жилье он продаст, заработав на этом кругленькую сумму. Если стоимость квартиры оценена в 3 500 000 руб., 5 % от нее, как не сложно высчитать, составит 175 000 руб., или автомобиль. Часть этих денег, конечно, будет потрачена на покрытие расходов, связанных с получением необходимой документации: справки из БТИ, согласие всех членов семьи, разрешение опекунского совета (если прописаны несовершеннолетние дети) и пр. Однако эти расходы представляют собой в «теряемых» процентах мизерную долю.

Риэлтеры попытаются разъяснить, что к расходам относятся также оформление квартиры на имя нового собственника и последующая продажа от его имени; погашение процентов по кредиту, взятому на выкуп квартиры; страхование риска, связанного с перепродажей.